Иван Никитчук: Защита конституционного права на жилище - Основа социальной стабильностиНазад
Иван Никитчук: Защита конституционного права на жилище - Основа социальной стабильности
20 июня 2014 г. мной внесен в Государственную Думу проект Федерального закона ""О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части повышения гарантий права граждан на жилище)". В тексте законопроекта содержатся ключевые поправки, гарантирующие права граждан на жилище при выселении из единственного жилья, заложенного по договору об ипотеке. Надеюсь, что данный законопроект будет поддержан большинством коллег-депутатов, поскольку он затрагивает наиболее острые социальные проблемы общества в связи с массовым выселением прямо на улицу должников по ипотечным кредитам.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение обязательства по кредитному договору, а суть любого залога заключается в том, что его можно потерять, если не выполнить своих обязательств. Для большинства российских граждан недвижимость является основой благополучия. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а потеря становится настоящей трагедией.
С точки зрения рядового гражданина, его квартира - это неприкосновенное жилище, а с точки зрения кредитора - обычный залог, который, в случае не возврата долга, можно забрать и реализовать по своему усмотрению.
Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящегося в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни. С началом кризиса проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов возникли более чем у 90 тысяч заемщиков.
Согласно нормам ст.446 ГПК РФ, не платящий по своему кредиту заемщик, а также члены его семьи могут быть лишены единственного жилья в том случае, если недвижимость была оформлена в залог именно по этому кредиту. По замыслу данной статьи ГПК (а также ст.78 ФЗ "Об ипотеке") банк должен будет вернуть получателю ипотечного кредита суммы, которые тот успел выплатить в качестве первоначального взноса и в погашение кредита (за вычетом банковских процентов). Кроме этого, тем должникам, у кого заложенное жилье окажется единственным, могут в судебном порядке разрешить отсрочку платежей на год, только после этого право собственности на квартиру будет окончательно отобрано. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы. При этом бывшим владельцам проданной квартиры при этом якобы планируют предоставлять специальное "социальное" жилье.
Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель теоретически предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Т.е. граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. По смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда. Предполагалось, что после решения суда заемщик освобождает ипотечное жилье и временно переезжает в маневренный фонд. Тогда он сможет продать свое бывшее жилье по максимально высокой цене, а вырученные средства направит на погашение кредита. На практике же эта норма не работает, т.к. в регионах маневренный фонд практически отсутствует.
И если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица в большинстве своем выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).
К примеру, в Уфе семью с тремя несовершеннолетними детьми в 2012 г. выселили из дома за долги по ипотеке. Дети остались без единственного жилья и даже без прописки. Суть дела заключалась в том, что в 2005 г., многодетная мать взяла в ипотеку двухкомнатную квартиру, несколько лет женщина исправно выплачивала кредит, а во время кризиса попала под сокращение на работе. В связи с этим образовалась задолженность, и дело передали в суд, по решению которого семью с тремя несовершеннолетними детьми выселили на улицу, без предоставления какого-либо жилья из маневренного фонда. В итоге, благодаря разрешению нового работодателя матери семейства, им разрешили жить в парикмахерской (на 8 кв. м). Правда, позднее, проверка прокуратуры все же показала, что решение суда о выселении было незаконным.
К сожалению, эта ситуация не единична, и в большинстве случаев при схожих обстоятельствах не происходит даже своевременных мер прокурорского реагирования. Многочисленные апелляционные определения региональных судов свидетельствуют о полном бесправии должников по ипотечным кредитам.
Более того, выселение бывших собственников жилья, осуществляемое по п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит "на законных основаниях", без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, как правило, не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п.2 ст.95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны (Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 по делу N 33-5175/2012), поскольку "данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ".
В частности, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что суд не рассматривал вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения данной статьи не регулируют правоотношения, возникшие после того, как жилое помещение было реализовано с публичных торгов (Апелляционное определение от 31.10.2012 по делу N 33-6393).
Магаданский областной суд отметил: с доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в ст. 95 ЖК РФ, не относятся (Апелляционное определение от 07.09.2012 N 33-785/12).
Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм ст. ст. 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения (Апелляционное определение от 28.06.2012 N 33-6013/2012).
Таким образом, суды демонстрируют абсолютно неверное толкование и понимание норм ст.95 ЖК РФ. Принятие поправок в Жилищный Кодекс (вносящих изменения в Главу 5 ЖК РФ и ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), которые внесены мной на рассмотрение Государственной Думой ФС РФ 20 июня 2014 г. должно наконец-то сделать норму ст.95 ЖК работающей, привести к правовому балансу интересов должников и кредиторов, и законодательно отменить возможность лишать граждан конституционного права на жилище.
