Александр Арутюнов: Сдаем квартиру: как грамотно оформить документыНазад
Александр Арутюнов: Сдаем квартиру: как грамотно оформить документы
Вопрос: Хотел бы сдать свою квартиру на время, пока буду отсутствовать в городе. Для этого нужно оформлять документы? Какие? Я должен платить налоги с прибыли?
Ответ: В соответствии с законодательством ты обязан заключить с нанимателем договор найма (если последний является физическим лицом) или договор аренды (если наниматель - юридическое лицо). Естественно, встает вопрос о том, а зачем тебе его заключать? В чем, прямо говоря, твоя выгода? Во-первых, на душе у тебя будет спокойно. Во-вторых, наниматель может, к примеру, затопить квартиру или банально не платить за ее найм. Как ты привлечешь его к ответственности без договора? В-третьих, если наниматель будет использовать твою квартиру в криминальных целях (например, устроит в ней притон), то ты потом "устанешь оправдываться" в правоохранительных органах. Оцени сам описанные риски. Итак, если ты решил заключить договор найма с физическим лицом (договор аренды с юридическим лицом), то алгоритм его заключения следующий.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Составить договор нужно в четырех экземплярах - по одному экземпляру для сторон, третий - для органа местного самоуправления (жилищной организации) и четвертый - для налоговой службы.
В договоре должны быть прописаны все существенные условия: полное наименование сторон (фамилия, имя отчество, паспортные данные, гражданство, адрес регистрации), срок действия договора, месячная стоимость найма жилого помещения, порядок уплаты коммунальных платежей. В договоре следует изложить, кто будет проживать в квартире вместе с нанимателем. Во избежание недоразумений стоит прописать и вопрос о животных. Необходимо указать, что ты должен предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, а наниматель, в свою очередь, должен при выезде сдать жилье в таком же состоянии.
Имей в виду, что стороны договора найма жилого помещения равноправны. Это означает, что ты не сможешь "выбросить" нанимателя жилья на улицу или в одностороннем порядке изменить плату за найм квартиры. В-общем, заключение договора найма жилого помещения дисциплинирует стороны договора.
Как расторгнуть этот договор? Наниматель может в любое время расторгнуть с тобой договор, предупредив об этом за три месяца. Ты можешь расторгнуть договор найма жилого помещения до истечения срока действия в судебном (в судебном!) порядке в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами (например, детьми), за действия которых он отвечает, и невнесения платы в установленный договором срок более двух раз при краткосрочном (до года) найме или за шесть месяцев при долгосрочном найме (от года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок.
Теперь о налогах. Если ты сдашь жилое помещение физическому лицу, то должен будешь уплатить 13% от полученных доходов за сдачу жилья. Рассчитать сумму налога тебе придется самому.
Нюанс - если по договору найма коммунальные платежи уплачивает наниматель, то тебе придется включить сумму этих платежей в доход. Оплачивать налог лучше единоразовым платежом (за год). Реквизиты для оплаты тебе дадут в налоговой службе. До 30 апреля следующего за налоговым периодом года необходимо будет подать в налоговую службу декларацию. Если ты сдаешь жилое помещение по договору аренды юридическому лицу, то последнее заранее высчитывает при оплате жилья эти 13%, а затем за тебя перечисляет удержанную сумму налоговой службе.
И последнее. Если ты заключишь договор найма жилого помещения на срок до одного года, то он не подлежит регистрации в налоговой службе. В результате, у тебя появится возможность "экономить на налогах". Я не могу тебе советовать это делать. Мы ведь договорились, что ты хочешь спать спокойно?!
А. Арутюнов, адвокат, доктор юридических наук, профессор МГПУ ?www.mhealth.ru
