В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Александр Арутюнов: Как продать недвижимость, часть которой принадлежит родственникам? Назад
Александр Арутюнов: Как продать недвижимость, часть которой принадлежит родственникам?
Вопрос: Могу ли я продать земельный участок и часть дачного дома, если еще одна часть (и дома, и земли) принадлежит моим дальним родственникам? Не знаю, живы ли родственники, от них ни слуху ни духу. А если не продать, так хоть могу ли я снести весь дом (он ветхий, на ладан дышит) и построить новый?
Ответ: Интересно, а кто же несет расходы по содержанию указанного имущества? Ведь речь идет о долевой собственности, поэтому каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле нести бремя расходов по уплате налогов и иных платежей по общему имуществу. Ты платишь налоги за свою долю и за долю дальних родственников? Вряд ли. Значит, дальние родственники все же платят? Тогда и найти их можно. Это к тому, что продать часть земельного участка и дома можно, но право преимущественной покупки должно быть соблюдено.
Иными словами, дальние родственники как сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой тобой доли имущества по цене, за которую она продается. В этой связи ты обязан (обязан!) известить в письменной форме своих дальних родственников о продаже своей доли с указанием цены и прочих условий продажи.
Следовательно, необходимо отправить на их адрес соответствующее извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении!) и если в течение месяца они не откликнутся (промолчат, откажутся покупать), то ты вправе продать свою долю любому лицу. Если же ты их адреса не знаешь, то надо отправить извещение по последнему известному тебе адресу их регистрации или проживания. Сделать это надо, повторяю, в обязательном порядке, потому что иначе твои дальние родственники могут преподнести тебе сюрприз и в течение трех месяцев (с того времени, когда они узнали или должны были узнать о продаже) потребовать в суде перевода на них прав и обязанностей покупателя. Понятно, что ничего хорошего в этом для тебя нет. Тебе будет неудобно перед покупателем, к тому же придется судиться, заново все переоформлять. Морока, одним словом.
Теперь к вопросу о том, можешь ли ты без разрешения сособственников снести старый дом и построить на том же месте новый. Не советую! Это ведь не твоя личная собственность, поэтому самовольные действия по сносу старого дома (общей собственности) без согласия второго собственника тоже чреваты неблагоприятными для тебя последствиями. Боюсь, если ты снесешь дом и построишь новый, то это новое строение будет самовольной постройкой, поскольку строительство было осуществлено без разрешения второго собственника.
Лицо, построившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Следовательно, ты не сможешь этот дом продать или распорядиться им каким-либо иным способом.
Право собственности, по моему мнению, ты сможешь оформить только с согласия сособственников (дальних родственников), но, естественно, они потребуют свою долю в натуре (часть дома) или в виде денежной компенсации. Тебе, наверное, не захочется расставаться с домом (сколько сил положено на строительство!) и ты предложишь денежную компенсацию? Это еще хороший для тебя вариант. Однако, скорее всего, вы не придете к общему знаменателю. В таком случае возникнет вариант признания права собственности через суд, но и в суде твои дальние родственники смогут претендовать на свою долю в праве собственности на новый дом с возмещением тебе расходов, понесенных на постройку коттеджа. Это означает, что ты построишь для них дом (часть дома), а они тебе за это заплатят. Не думаю, что тебя устроит такая перспектива. В-общем, опять морока.
Похоже, есть еще вариант выдела своей доли из общего имущества, при котором ты получишь право на распоряжение своим имуществом без оглядки на своих дальних родственников. Ну, допустим, снесешь ты свою половину дома, построишь новый, к которому будет примыкать "избушка на курьих ножках", принадлежащая твоей родне. Наконец, можно попытаться получить разрешение на строительство коттеджа на своей части земельного участка, но, опять же, рядом будет стоять ваш общий ветхий дом! Вид, как ты понимаешь, будет неприглядный.
Резюмируя. Надо найти сособственников и договориться с ними о продаже доли или строительстве нового дома.

А. Арутюнов, адвокат, доктор юридических наук, профессор МГПУ www.mhealth.ru

Док. 671687
Опублик.: 07.05.14
Число обращений: 0

  • Арутюнов Александр Арташевич

    • Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``