Адвокат Александр Арутюнов: на какие тонкости обратить внимание при покупке дома?Назад
Адвокат Александр Арутюнов: на какие тонкости обратить внимание при покупке дома?
Вопрос: Собираюсь купить дом за городом для постоянного проживания. На какие детали обратить внимание? Как грамотно оформить дом и землю в собственность? А если дело касается таунхауса, есть там свои подводные камни?
Ответ: Уверяю тебя, что "деталей" при покупке загородного дома очень много, описать их в формате настоящей статьи не представляется возможным. Поэтому сегодня обратим внимание лишь на некоторые принципиальные вещи.
Итак, допустим, ты желаешь купить понравившийся загородный дом на вторичном рынке. Тебе необходимо узнать, насколько дом "чист" с юридической точки зрения. Как это проверить? Сделать запрос в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав. Сведения о госрегистрации прав являются открытыми и представляются по запросам (в том числе через Интернет, через портал государственных или муниципальных услуг) любых лиц.
Получив по запросу выписку из Единого государственного реестра прав, ты будешь знать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него и, главное, наличие обременений и правопритязаний на понравившийся тебе дом.
После этого можно связаться с продавцом, договориться о встрече и осмотре дома. На встречу настоятельно рекомендую поехать с адвокатом или юристом. Адвокат посмотрит и проверит документы на недвижимость. Он знает, что документы не могут быть исполнены карандашом, не должны иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов или не оговоренных исправлений, серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. В противном случае, такие документы не будут приняты на государственную регистрацию прав.
При осмотре дома нужно убедиться, что он, к примеру, не затеняет соседний участок или не перекрывает попадание прямых солнечных лучей в окна соседнего дома; иначе может возникнуть судебная тяжба с соседом.
Затем ты с продавцом обговоришь детали и, если "ударите по рукам", адвокат начнет процесс подготовки договора купли-продажи дома.
Договор купли-продажи недвижимости (загородного дома) должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Текст договора должен быть написан разборчиво, данные продавца и покупателя указаны полностью (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес места жительства).
Договор купли-продажи загородного дома должен содержать данные, позволяющие определенно (!) установить, что конкретно ты покупаешь (предмет договора) и как эта недвижимость расположена на земельном участке. Иными словами, в договоре должны быть указаны адрес, назначение строения, этажность, площадь... В указанном договоре должна быть указана цена, условия и порядок ее уплаты (до или после регистрации права собственности). Тебя, естественно, больше устроит вариант, при котором деньги уплачиваются после регистрации права собственности. Цена устанавливается в рублях. Цена может быть обозначена в иностранной валюте, но с обязательным указанием суммы перерасчета валюты в рубли по курсу Центробанка РФ на момент заключения договора.
Хочу предупредить, что в настоящее время закладка денег в ячейку стала опасной, поэтому лучше обойтись безналичным расчетом.
Цену советую указывать реальную. Имей в виду, что отсутствие в договоре указанных условий влечет его недействительность. Стороны ставят подписи и собственноручно пишут еще и свои фамилию, имя и отчество. Договор купли-продажи будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Кстати говоря, сейчас можно зарегистрировать право собственности и с помощью Интернета.
Перечень документов, подаваемых на государственную регистрацию обширен. Скажу только, что стороны, помимо соответствующих заявлений, правоустанавливающих и прочих документов, должны представить справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров; разрешение органов опеки и попечительства (если дети участвуют в сделке); нотариальное согласие на сделку супругов сторон сделки.
Одновременно с договором купли-продажи недвижимости тебе передаются права и на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту.
Наконец, несколько слов о покупке таунхауса. Самое главное в этом случае, по моему мнению, покупать таунхаус как отдельный объект собственности, а не как долю собственности.
