Власти Подмосковья заявили, что намерены снизить стоимость жилья в новостройках на 20% к 2018 году. Реально ли это в указанный срок и за счет чего можно достичь таких результатов, "Газета.Ru" выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.
К 2018 году стоимость квадратного метра в подмосковных новостройках должна быть ниже на 20%, следует из пояснительного материала к принятой на заседании областного правительства программе "Жилище" на 2014-2024 годы. По предварительным прогнозам, снижение стоимости квадратного метра жилья в 2014 году должно составить 8%, в 2015 году - 11%, в 2016 году - 16%, в 2017 году - 20%, в 2018 году - 20%.
Возможно ли это в указанный срок и за счет чего, пусть теоретически, можно добиться такого результата, "Газета.Ru" выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.
Александр Пыпин, директор аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру":
Анализ текста программы "Жилище" позволяет предположить, что заявленное снижение цен жилья в Московской области на 20% не является ее основной целью, тем более что каких-либо механизмов снижения цен продажи в программе обнаружить не удалось. Впрочем, программа в значительной степени дает ответ на вопрос, за счет чего в прогнозируемом периоде может быть снижена себестоимость строительства, так как ее принятие открывает зеленый свет для выделения существенных средств из федерального бюджета и фонда ЖКХ на развитие социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры, ликвидацию ветхого жилого фонда в рамках проектов комплексного освоения территорий.
Что же касается цен продажи, то нужно обратить внимание на то, что программа предполагает фактически неизменными объемы ввода в строй жилья в прогнозируемом периоде - то есть объем предложения меняться не будет. Как известно, цена определяется соотношением спроса и предложения. Получается, что если предложение неизменно, то для снижения цен должен уменьшиться спрос, а это возможно, например, если будет ограничен рост численности населения в области, если упадут доходы населения области, будет экономический кризис. На мой взгляд, все эти возможные пути развития либо находятся за пределами влияния руководства Московской области, либо явно не являются его целями.
Впрочем, есть механизмы, заложенные в программу, которые могут привести к некоторому снижению цен за счет того, что будет поощряться строительство жилья эконом-класса и малоэтажного жилья, т.е. будет с помощью государственного регулирования меняться не объем, а структура предложения и косвенно спроса, так как условно богатые россияне явно не целевая аудитория жилья эконом-класса и часть их спроса в таком случае уйдет с рынка Московской области.
Планируется, что доля жилья эконом-класса вырастет с 10% до 20%. При лучшем сценарии с учетом инфляции такое изменение структуры предложения приведет к стагнации цен, но никак не к снижению на 20%. Еще один нюанс заключается в поощрении малоэтажного строительства (включая индивидуальное), доля которого должна вырасти до 50%. Дело в том, что цена продажи квадратного метра малоэтажного жилья обычно ниже, чем многоэтажного, однако площадь жилой единицы (квартира, таунхаус или дом) в среднем существенно выше. В итоге получается, что цена жилой единицы выше и число семей обеспеченных жильем оказывается меньше, хотя по расчетам цена квадратного метра ниже. Кроме того, в малоэтажном жилье (дома, таунхаусы) цену продажи квадратного метра рассчитывают, включая технические помещения, в то время как в многоэтажном жилье "продают" только метры внутри самой квартиры.
Например, если продается таунхаус площадью 200 кв. м за 10 млн. рублей то цена квадратного метра получается 50 тыс. рублей. Если продают многоквартирный дом на 10 квартир, каждая по 50 кв. м и за 5 млн рублей, то цена квадратного метра получается 100 тыс. рублей, а цена всего дома - 50 млн рублей. Но в доме помимо квартир еще есть до 30% общей площади и его суммарная площадь не 500 кв. м (площадь 10 квартир), а например, 750 кв. м. Если бы дом продавался целиком как таунхаус, то вышло бы что цена квадратного метра 67 тыс. рублей. С помощью такой игры цифр из-за разницы в расчете цены квадратного метра при продаже объектов индивидуального жилищного строительства и квартир в домах, вполне можно в статистике добиться еще некоторого снижения цен, правда к росту доступности жилья такие игры с цифрами имеют мало отношения.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":
Конечно, снизить стоимость жилья на 20% можно - ничего сверхъестественного в этом я не вижу. Для этого достаточно ускорить прохождение административных процедур и перенести часть затрат девелоперов на бюджет (например, те средства, которые застройщики тратят на возведение инфраструктуры и подключение инженерных коммуникаций).
Сейчас себестоимость строительства жилья в Подмосковье составляет около 35 тыс. рублей за кв. м, а цена продажи - 70-80 тыс. за кв. м. То есть разница достигает более 50%. Поэтому даже если снизить стоимость жилья на 20%, выгода для девелопера все равно останется. Однако при реализации жилого проекта у застройщика возникают различные обременения, например, обязательное обеспечение ЖК необходимой инфраструктурой. С ее учетом себестоимость строительства уже повышается и составляет примерно 50-60 тыс. рублей за кв. м. В таких условиях застройщику, конечно, невыгодно снижение цены на 20%.
Вообще, в данную инициативу властей верится с трудом. Правительство давно пытается реализовать подобные программы, и постоянно призывает участников рынка сделать жилье более доступным. Однако их слова почему-то расходятся с действительностью. На практике они вводят различные ограничения, дополнительные обременения, тем самым делая жилье еще более недоступным, потому что в любом случае застройщики перекладывают свои затраты на плечи покупателей. Кроме того, в правительстве до сих пор действует сильное лобби со стороны девелоперов, а им совсем невыгодно терять свою прибыль.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер":
Есть несколько вариантов снижения стоимости квадратного метра жилья. Основной механизм снижения стоимости жилья - больше строить. Предложение увеличивается, соответственно, обостряется конкуренция между застройщиками. И им приходиться либо понижать цены, либо улучшать качество продукта. Еще один способ - снизить стоимость стройматериалов, расходы на подрядчиков и т.д. Однако в Московской области это трудно реализуемо. Третье - снизить себестоимость земли. Сейчас большая часть земли находится в частном владении, поэтому участки дорогие.
Можно принудительно вовлекать земли сельхозназначения в оборот через повышение налога на невовлекаемую в хозяйственный оборот землю. Подобные инициативы обсуждаются уже лет 10, но пока безрезультатно. Далее - можно снизить доходность девелопера, однако это можно делать только на стабильном рынке. Девелопер согласится на более низкую ставку доходности, если она будет гарантированной. Сейчас доходность этого бизнеса высокая, но она оправдывается рисками. И еще один момент - стоимость жилья может снизить, если девелопер будет строить жилье на землях, которые уже обеспечены инженерными коммуникациями. Сейчас у этого бизнеса высокая доходность, но она оправдывается рисками. Однако я сомневаюсь, что до 2018 года удастся что-то выполнить из того, что может снизить стоимость жилья. Сейчас качество жилья в Подмосковье улучшается, и я не думаю, что будет существенное снижение цен. Тем более не стоит забывать об инфляции.
Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ - Девелопмент (ГК "МИЦ"):
Уменьшить стоимость жилья эконом-класса в Московской области на заявленные 20 % можно только лишь путем сокращения расходов инвестора-застройщика. Сегодня затраты застройщика на строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры включаются в конечную стоимость жилья. Итоговая цена квадратного метра, кроме этого, складывается из затрат девелопера на аренду земельного участка, подключение внешних сетей, обслуживание кредита, если объект строится на заемные средства. В результате мы получаем высокие цены.
Государство в силах взять часть расходов на себя, уменьшить административные барьеры и тем самым снизить стоимость квадратного метра.
Второй способ уменьшить стоимость жилья в Подмосковье - увеличить объемы строительства. Несмотря на то, что на сегодняшний день предложение на рынке растет высокими темпами, его недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос, который формируется не только за счет жителей области, но и за счет москвичей и приезжих из других регионов.
Уменьшению стоимости квадратного метра жилья будет препятствовать заявленный курс на малоэтажное строительство в Московской области. Ряд проектов просто не будет реализован в силу их низкой рентабельности. Снижение этажности жилых домов в Подмосковье вызовет уменьшение объемов вводимого жилья и, как следствие, приведет к еще большему дефициту предложения на рынке недвижимости.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Думаю, что планы правительства МО по снижению цен на жилье, да еще с конкретным указанием процентов снижения ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Это, правда, чуть серьезнее, чем до 85% увеличить национальную толерантность, но из той же оперы. Как правительство влияет на цены рынка жилья? - только косвенно. А конечные цены продаж определяются балансом спроса и предложения, рынком. Тем более, речь идет о пятилетнем сроке. А сколько съест за это время инфляция, что будет с рублем, и что с чем будут сравнивать? Да ничего не будут сравнивать, главное - заявить, а через пять лет уже другие чиновники будут сидеть в соответствующих кабинетах, а с них - взятки гладки.
Конечно, рычагов у правительства области много. Можно разрешить строить, где попало, дешевые панельные многоэтажки, благо территория области большая и пока еще зеленая, места много. Цены точно высокими не будут, правда, будет ли от этого всем хорошо, большой вопрос. Можно снизить затраты на производство, сократив издержки в виде откатов и взяток различным чиновникам. Но получится ли? Судя по ценам, пока не очень получается.
Мне кажется, не там стараемся. Надо не застраивать оставшиеся клочки областной зелени выгодным дешевым жильем, а строить разумно, не много, но качественно, малоэтажное, менее выгодное, но более комфортное жилье, которое по определению дешевым быть не может. А активно развивать нужно регионы, чтобы уровень жизни, качество жилья, возможность заработка привлекали людей в русские города - Калугу, Брянск, Тулу, Орел и многие другие. Пора, наконец, отказаться от смешной игры в проценты, особенно, если их трудно проверить, и заняться делом. Это позволит сохранить природу Подмосковья, разгрузить дороги, вывести на новый уровень качество жизни в области, несопоставимый с уровнем жизни в дешевых панельных уродцах.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Ценообразование на рынке жилья, в первую очередь, зависит от соотношения спроса и предложения.
В настоящее время на первичном рынке Подмосковья отмечается достаточно высокий уровень предложения, который, однако, не может удовлетворить возрастающий спрос.
Поэтому, несмотря на разнообразие и широкий выбор квартир, цены на новостройки Московской области не снижаются.
Снижение цен на первичном рынке возможно только в случае значительного увеличения объемов строительства и, соответственно, предложения. Что невозможно в силу естественных причин: ограниченные возможности строительного комплекса Подмосковья и нехватки строительных материалов.
При этом Подмосковье на протяжении многих лет является лидером по вводу жилья среди всех регионов страны и спрос на жилье здесь был и остается очень высоким и постоянно растет.
Возможными мерами по снижению стоимости жилья могут стать: наращивание объемов строительства за счет стимулирования застройщиков, в том числе, поддержка по созданию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, создание рабочих мест и стимулирование развития жилищного строительства на более удаленных от Москвы территориях, снижение ставок ипотечного кредитования.
Однако все эти меры выходят за рамки возможностей только подмосковных властей, их необходимо принимать на федеральном уровне.
Софья Лебедева, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" :
На моей памяти стоимость недвижимости в Московском регионе только росла, снижения могли быть временными и происходили в кризисные периоды в экономике. Поэтому в снижение стоимости жилья на 20% к 2018 году верится с трудом.
Снижение цены квадратного метра могло бы произойти за счет уменьшения расходов застройщиков. Власти могли бы снизить так называемую административную нагрузку: уменьшить обязательства по созданию социальной инфраструктуры, установить льготные условия по проведению коммуникаций. Кроме того, разумным в этом плане стало бы упрощение получения различных согласований. В таком случае время на подготовку выхода проекта, а значит, и издержки застройщиков, сократилось бы. Немаловажную роль сыграло бы снижение уровня коррупции в строительной сфере. Однако помимо расходов, которые могут быть отрегулированы административным путем, есть рыночные расходы на стройматериалы, персонал и др., на которые властям повлиять будет гораздо сложнее.
Также, если рассуждать теоретически, увеличение объема строительства, которое бы привело к избытку предложения на рынке, могло бы снизить стоимость квадратного метра. Однако, опять же, вряд ли это снижение стало бы столь значительным.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
Себестоимость квадратного метра жилья в Подмосковье сегодня составляет в среднем 40-45 тыс. рублей, а в Москве - 55-75 тыс. рублей. При этом стоимость кв.м на данный момент значительно выше. В Подмосковье это - 74 150 рублей, а в Москве - 179 600 тыс. рублей.
Поэтому возникает большой вопрос, за счет чего власти планируют снизить стоимость квадратного метра жилья в новостройках, да еще и на 20 %. Учитывая, что многие компании продают недвижимость по цене в среднем на 20 % больше себестоимости, и получают прибыль за счет большого объема продаж.
Теоретически понижение стоимости квадратного метра в Московской области возможно за счет снижения себестоимости строительства, в частности, уменьшения цены строительных материалов, стадии различных согласований, покупки земли и проч. Также на снижение стоимости квадратного метра может повлиять насыщение рынка и удовлетворение спроса. Однако сегодня в Подмосковье достаточно много новостроек.
Сегодня рынок сбалансирован между спросом и предложением, поэтому, конечно, говорить о перенасыщении еще рано, но нужно понимать, что выход большого объема предложения постепенно приведет к насыщению спроса.
Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс":
Как известно, на российском рынке недвижимости, в том числе и подмосковном, сегодня действует полноценное рыночное ценообразование. То есть процесс формирования цен всецело зависит от спроса и предложения. Поэтому не совсем понятно, как подмосковные власти собираются снижать цены на новостройки.
Я могу предположить, что новое жилье в области будет только дорожать, так как именно за МКАД сегодня активно смещается платежеспособный спрос: в условиях высоких цен на жилье в столице покупатели уходят в область, где квартиры дешевле и выбор их больше.
Другой вопрос - рост доступности жилья. Квартиры в области действительно становятся все доступнее за счет развития ипотечных программ, освоения территорий, находящихся в среднем поясе Подмосковья, и строительства функциональных квартир небольшого метража. Уже сегодня новую "однушку" за МКАД можно приобрести по ипотеке, выплатив первоначальный взнос в размере 150-200 тыс. рублей. Это вполне подъемная сумма.
Фактически же удешевить квартиры для конечного потребителя можно, снизив себестоимость строительства жилых комплексов. Например, за счет уменьшения стоимости земельных участков, выделяемых под застройку. Сегодня затраты на землю составляют основную часть расходов застройщиков при реализации проектов.
источник:Газета.ru
