При приобретении жилья на этапе строительства надо быть уверенным, чтокомпания-застройщик добросовестно выполнит свои обязательства по своевременности ввода жилья в эксплуатацию.
Естественно, любой застройщик будет вас клятвенно уверять, что график строительства не нарушается и жилье будет сдано своевременно. Но из практики известно, что далеко не каждая компания соблюдает условия по срокам. Бывает, что строителей подводят поставщики, не согласовывают необходимые документы чиновники и т.п.
С серией вопросов о том, как найти хорошего застройщика и не ошибиться при покупке квартиры в долевое мы обратились к Депутату Государственной Думы РФ от партии "Справедливая Россия", Геннадию Сергеевичу Носовко (Г.Н.).
(Кор.): - Геннадий Сергеевич, более 7 лет вы возглавляли строительную компанию. Опираясь на свой богатый опыт, на какие признаки стоит ориентироваться при выборе компании-застройщика:
(Г.Н):- В первую очередь, нужно обратить внимание на следующее - ничего не дает такой уверенности в благонадежности компании, как доступность информации о ней. Когда фирма старается "засветиться" в СМИ как можно чаще, не стесняясь, публикует отчеты о состоянии своего баланса, информацию об активах и пассивах, ей можно доверять. Из средств массовой информации можно очень много узнать о строительной компании. Публичность свидетельствует, что такая компания понимает - невыполнение обязательств по договору грозит оглаской и общественным резонансом. Выясните, есть ли у фирмы свой сайт, осуществляется ли строительство по утверждённому графику, нет ли задержки с выплатами рабочим и прочие подробности, которые могут негативно сказаться на выполнении организацией-застройщиком своих обязательств по договору в будущем. Важно знать иные сферы деятельности фирмы, чтобы быть уверенным, что это не очередной финансовый пузырь, гасящий свои долги за счёт новых клиентов.
Кроме того, необходимо выяснить статистику: сколько объектов было построено этой компанией за каждый год. Так же, по возможности, сверьте количество заявленных на постройку и реально введенных в эксплуатацию домов и зданий. Это позволит вам узнать, насколько добросовестно застройщик относится к своей работе.
(Кор.): А как же цены, почти каждый покупатель хотел бы не переплатить лишнего приобретая жилье и в то же время избежать риска остаться ни с чем.
(Г.Н):- Адекватная политика цен - это немаловажная характеристика фирмы-застройщика. Чрезмерно заниженные цены - прямое указание на ненадежность компании. Если застройщик выставляет цену за квадратный метр, равную себестоимости строительства, наверное, стоит задуматься, нужна ли вам такая компания. Ни один уважающий себя строитель не будет работать без прибыли.
Мало отличается ситуация, когда вам предлагают значительную скидку. Надо полагать, что стоимость квартиры была умышленно завышена, чтобы потом можно было безболезненно делать "фееричные" скидки. Еще один вариант больших скидок - у застройщика существенные финансовые проблемы и он решился на такой демпинг цен.
Сравните цены застройщика с ценами других фирм. Если цена гораздо ниже аналогичных предложений на рынке, возникает вопрос, на чём фирма экономит? Возможно - на строительных материалах для Вашего будущего дома.
(Кор.): Какие документы и когда обязана предоставить компания?
(Г.Н):- Весь пакет документов представитель компании-застройщика должен показать при первом вашем требовании. Это учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о членстве в СРО, проектная декларация на жилой дом, документы о выделении участка под это строительство.
Самое основное - это, конечно, договор долевого участия в строительстве на квартиру. Он проходит обязательную процедуру регистрации в государственных органах, что исключает возможность мошенничества и двойных продаж. Этот договор дает возможность покупателю потребовать, в случае несоблюдения сроков или других обязательств по договору, выплаты неустойки и штрафов.
Договор требует внимательного изучения перед подписанием, желательно с вашим юристом. Если вы попросили договор, чтобы изучить в спокойной обстановке, а вам отказали, это должно вас насторожить. Изучая договор, обратите внимание на формулировки. Должны быть четко прописаны сроки передачи объекта, ответственность за неисполнение условий, прописанных в договоре.
(Кор.): Ни секрет, что задержка сдачи домов, происходит достаточно часто, как определить своевременность сроков сдачи заранее?
(Г.Н):- Как-то принято считать, что лучше для покупки жилья подбирать строительный объект, завершенный более чем на 50%. Но стоит заметить: если проследить динамику строительства, то можно отдать предпочтение застройщику, у которого объект выстроен не более чем на 40%. Почему? Стоимость такого приобретения для вас будет выгоднее. А если раз или два раза в месяц проехать мимо строительной площадки, нетрудно будет проследить за равномерностью темпов строительства.
Если вы увидели, что за месяц панельный дом "подрос" на 4-5 этажей, или монолитный на 2-3 этажа, можете быть спокойны, строительство идет в хорошем темпе - значит, компания работает стабильно. Проведя несложные вычисления, вы можете прекрасно сориентироваться, сколько этажей, в какой срок выстроено на этом объекте. Надо, конечно, учитывать, что из-за внешних факторов (например, из-за плохой погоды, морозов, дождей) динамика строительства может нарушиться.
(Кор.): Что еще может доказать надежность застройщика?
(Г.Н):- Надежность и "солидность" партнеров застройщика. Весьма положительный момент - сотрудничество строительной компании с крупным стабильным банком. Здесь могут быть формы от кредитной линии до соинвестирования. В любом случае банк, прежде чем начинать работу со строителями, придирчиво и дотошно изучает все документы, тем самым избавив вас от необходимости это делать. Немаловажный фактор, который может вас склонить в пользу заключения договора в этом случае - строительство получит финансовую помощь банка даже в случае каких-либо затруднений с собственным финансированием.
Если финансовое учреждение задействовано в схеме как кредитор, шансы получить квартиру довольно высоки. Ввязываться в откровенно сомнительную сделку известный банк не станет. Каждый банк основательно проверяет застройщиков, прежде чем дать им согласие на предоставление своих средств. Чем больше при оформлении сделок действует кредитных схем, тем лучше.
Наличие собственной производственной базы. Часто бывает, что крупные строительные компании имеют собственные фирмы по производству стройматериалов или же заключают дополнительные соглашения с крупными фирмами, поставляющими технику и материалы. Такие возможности позволяют застройщику провести полный цикл строительства объекта самостоятельно - от оформления документации до сдачи дома.
Жилые комплексы или отдельные объекты. Показателем надежности фирмы будет и то, какие объекты для строительства она выбирает. Это могут быть либо отдельные дома, либо целые жилые комплексы, в строительство которых входит благоустройство территории. Только солидным компаниям с развитой технической базой под силу проведение комплексных застроек.
И последнее - развитие строительной компании в будущем. Доверять можно той строительной фирме, что беспокоится не только о настоящем, но и о будущем. Надежные застройщики имеют долгосрочные планы и заранее определяют список объектов, которые они будут возводить в ближайшие годы.
