Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью
Татьяна Соломина: Здравствуйте, дорогие радиослушатели, в эфире программа "Дела городские", и я, ее ведущая, Татьяна Соломина. В нашей программе мы говорим о самых насущных проблемах и задаем вопросы тем, кто решает эти проблемы. Сегодня гость программы министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган. Здравствуйте, Александр Борисович! Спасибо, что пришли к нам в студию.
Александр Коган: Здравствуйте!
Т.С.: Александр Борисович, по моим ощущениям вся сложность проблемы, которую предстоит решать именно вашему ведомству, она заключена как раз в названии. Что это министерство по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. Огромный пласт задач и проблем. Какие бы наиболее важные на сегодняшний день вы выделили бы для себя сейчас?
А.К.: В общем-то, в названии все есть. Везде, где привлекаются средства граждан. Мы прекрасно знаем, что когда мы едем на машине, и нас останавливает работник ГИБДД, всегда есть соблазн либо человеку договориться с сотрудником, либо сотруднику с человеком, когда есть наличные деньги в руках. Что представляет собой долевое строительство? Это когда человек хочет улучшить свои жилищные условия, купить жилье, имеет на это средства либо возможность получить кредит, идет и приобретает себе жилье. Как только появляются наличные деньги, всегда находится недобросовестный застройщик-предприниматель, который на этом хочет погреть руки. Но, к счастью, в Московской области, да и в стране в целом, добросовестных застройщиков гораздо больше, чем недобросовестных.
Т.С.: Александр Борисович, сегодня вряд ли кому-то нужно доказывать, что жилье в Москве недоступно. Средняя стоимость квадратного метра на 70-90% выше среднемесячного дохода москвича. Но мы наблюдаем и бум строительства в Московской области. И соотношения уже начинают приближаться по ценам.
А.К.: Ну, далеко еще до приближения, но на самом деле цена на рынке Подмосковья выросла за последние 3-4 года на 40%. Это очень высокие темпы, как в принципе и увеличение строительства жилья. Колоссальный спрос. Предложения не всегда успевают за спросом. Рынок перегрет. И даже строительство 8 миллионов квадратных метров жилья сегодня не может обеспечить тот спрос, который сложился на подмосковном рынке.
Даже строительство 8 миллионов квадратных метров жилья сегодня не может обеспечить тот спрос, который сложился на подмосковном рынке
Т.С.: А как вы относитесь к тезису достаточно распространенному, что в Подмосковье жилья строится достаточно много, не всегда качественно и не всегда законно?
А.К.: Это не тезис - это констатация факта.
Т.С.: (Смеется) Я постаралась смягчить формулировку.
А.К.: Абсолютно это констатация факта, потому что на самом деле, что строится много - это хорошо. А то, что зачастую некачественно и то, что застройщики зачастую хотят обойти закон, чтобы иметь конкурентные преимущества, так они считают, то это уже плохо. И на самом деле задача, конечно, сегодня не строить ради того, чтобы строить. А строить качественно, строить разумно, чтобы не рос частокол вокруг МКАДа и 20-30 километров от МКАДа огромными темпами, создавая огромное количество проблем для всех жителей Подмосковья: пробки, экология плохая, да и среда обитания не соответствуе6т той, на которую рассчитывали многие жители Подмосковья. Но так или иначе это уже произошло , и есть данность, которая сегодня существует. И , конечно, нам много предстоит сделать для того, чтобы изменить концепцию, настроить застройщика на более качественное строительство. И, конечно, сделать так, чтобы ограничить рост цен.
Т.С.: Вот скажите, Александр Борисович, на протяжении последних пяти лет девелоперы жаловались на дорогую землю, коммуникации, отсутствие длинных денег, проектного финансирования. И строители заявляли, что обязательно снизят цены, если в этих сферах произойдет какие-либо изменения. Вот ваше министерство делает что-то для того, чтобы эти изменения произошли? И имею ввиду, может быть, на законодательном уровне?
А.К.: Ну, да. Во-первых, мы изменили действующие законодательство Московской области. И защита прав граждан, которые сегодня участвуют в строительстве многоквартирных домов, она уже будет осуществляться несколькими способами. И не только ведение там реестром проблемных объектов, но мы будем выявлять проблемных застройщиков, будем выявлять на перспективу, где болевые точки есть в Московской области, и, конечно, всячески стараться профилактировать, чтобы появления новых объектов не было. Хотя, с учет той огромной стройки, которая ведется , это сделать очень сложно, но в любом случае реально. То, что касается на федеральном уровне, у нас уже созданы все условия для того, чтобы развивать не только долевое строительство, и развиваться сегодня уже существующие механизмы. Но и развивать новые, такие как: арендное жилье, доходные дома, кооперативы для льготных категорий граждан, да и для просто людей, которые захотели создать некоммерческое партнерство для строительства многоквартирного дома, малоэтажное жилищное строительство. Ну, и плюс ко всему прочему, выносится большой пакет законов для защиты прав граждан, которые все-таки решаться участвовать в строительстве многоквартирных домов. Что у нас сегодня? Пусть такое сравнение будет: на меня в детстве очень серьезное впечатление произвела книжка Гоголя "Вий", где вот нужно было рисовать круг, за которым тебе не было бы ничего страшно. Вот сегодня его можно назвать "круг надежности".
Т.С.: Для кого?
А.К.: Для граждан, которые решили приобрести. Но в этом кругу не хватает несколько звеньев.
Т.С.: Лазейки есть.
А.К.: Да. И вот чтобы эти звенья все восстановить, чтобы круг надежности был такой, что в него встав, человек мог бы себя чувствовать в безопасности на рынке. Вот тут как раз необходимо еще поработать со страхованием, с банковской гарантией и с банкротством компаний, которые привлекают средства граждан.
Т.С.: Александр Борисович, не могу не зачитать - просто крик души с неимоверным количеством восклицательных знаков. "Александр Борисович, помогите. Дом строится 10 лет по адресу город Подольск, Красногвардейский бульвар." И есть еще одно смс-сообщение: "Более 700 дольщиков с 2005 года ждут сдачи хотя бы одного корпуса ЖК Никольское- Трубецкое в Балашихе. Застройщик не спешит достраивать, более того, запугивает дольщиков. Как ваше министерство может воздействовать на застройщика? Помогите, пожалуйста!" Вот такие два крика души. В последнее время очень много говориться о скоростном строительстве многоквартирных домов: за 100 дней по немецкой технологии, с использованием стального каркаса, с использованием энергоэффективной несъемной опалубки. Ну, это для меня, конечно, сложно такие профессиональные термины, но тем не менее. Это уже производится? Или это только в планах?
А.К.: Нет, это производится. И производится даже в больших количествах на подмосковном рынке, в Москве и по всей России. То есть на самом деле современные технологии развиваются. Но сегодня для снижения себестоимости не хватает более системного подхода к этим вопросам. И, конечно, решение инфраструктурных проблем стоимости земельного участка, потому что дороги, коммуникации - это очень дорогое удовольствие. И если это в малоэтажном строительстве, то до 50 % занимает от себестоимости строительства жилья. Если это высотное строительство - 30-35% это инфраструктурные ограничения. То есть это инфраструктура, плюс дороги и стоимость земли. Конечно, решив эту задачу, вопросы по энергоэффективным материалам , экономичным материалам и экологичным материалам очень актуальны, и на самом деле могут серьезно сэкономить деньги в кошельках наших граждан.
Т.С.: Буквально сегодня просматривала новости в интернете и увидела новости о том, что в Госдуму внесен законопроект, который предполагает выделение фонду ЖКХ около 173 млрд рублей на три года. Это для решения проблем ветхого и аварийного жилья?
А.К.: Это фонду ЖКХ?
Т.С.: Да.
А.К.: Да. Там в основном будет идти задача о решении переселении граждан из аварийного жилья. Часть денег, порядка где-то 15-18 млрд пойдет на капитальный ремонт. Большая часть денег пойдет на переселение граждан из аварийного жилья.
Т.С.: То есть на строительство новых домов, куда будут переселять людей из аварийного жилья.
А.К.: Да. Но к сожалению это не решает сегодня проблему. Хотя, в любом случае фонд - это очень серьезная инициатива за последние 3-4 года, которая была в свое время сформулирована президентом Российской Федерации, и очень активно сегодня работает, переселяет огромное количество граждан, во всяком случае в Московской области к концу этого года мы сможем переселить около 5 тысяч граждан. 80 тысяч метров квадратных жилья. Если, да и слово "если" здесь не уместно. Я уверен, что будет продлено действие, деятельность фонда ЖКХ, будет выделено более 100 млрд рублей на эти цели. А значит еще порядка 200 тысяч метров квадратных мы в Московской области сможем переселить граждан в ближайшие три года.
Т.С.: Замечательно. У нас есть звонок радиослушателя. Игорь, здравствуйте!
Игорь: Здравствуйте! Вопрос такой простой. Почему в Европе я покупаю квартиру по договору купле-продажи по предварительному, а потом по основному. И почему у нас такие сложные схемы? Все это долевое участие. Почему так происходит?
А.К.: Очень коротко если ответить, то в Европе вообще долевого участия, абсолютно правильно вы заметили, нет. А почему? Потому что есть в банках длинные ресурсы, то есть финансовая система очень устойчива. Банки имеют достаточно много средств. Плюс строительные компании, которые развиваются в свободном экономическом пространстве порядка 50-70 лет. Которые имеют много собственных средств. У нас к сожалению строительные компании развиваются не так давно, они не имеют своих оборотных средств. Плюс банки достаточно слабые, тоже не имеют длинных средств у нас, которые могут дать рынку. Да плюс еще деньги очень дорогие. И поэтому застройщики на всем экономят. Что такое долевое строительство? Это бесплатное кредитование застройщика. И, конечно, сегодня, теперь отвечая предметно на вопрос, рынок долевого участия, там где привлекаются средства граждан, сегодня составляет больше одного триллиона рублей. И на самом деле, с учетом тех проблем, которые существуют на рынке: обманутые дольщики, обманутые вкладчики, обманутые пайщики в ЖНК и ЖСК, огромное количество нерешенных проблем строительства многоквартирных домов на землях ЖС и на дачных земельных участках.
Долевое участие сегодня составляет порядка 28% от всех нуждающихся, которые хотят приобретать себе жилье
Очень хочется сказать: "Давайте запретим привлечение средств граждан!" Просто долевое строительство должно умереть, как класс. Но тогда мы должны ответить и предпринимателям и самим себе, что объемы строительства могут сократиться на порядок. То есть в разы. И мы должны тогда себе ответить на то, что возможно недостаточно будет средств как в банках так и у государства на то, чтобы более триллиона рублей заместить на рынке денег. Конечно, это делать сегодня, видимо, нецелесообразно. И поэтому необходимо совершенствовать ту систему, которая на сегодня существует. Но когда-нибудь придет время, я абсолютно в этом уверен, когда в долевом участии граждан не потребуется особого участия И, конечно, ЖСК, конечно, там арендное жилье серьезно может заменить долевку на рынке. И вот сегодня тренды, которые есть, развивать эти механизмы. Ну, давайте посмотрим: долевое участие сегодня составляет порядка 28% от всех нуждающихся, которые хотят приобретать себе жилье. Кооперативный рынок - там вообще 1-2%.
Т.С.: Да, я только хотела сказать, что из советских времен не перекочевала.
А.К.: Жилищно-накопительные кооперативы - это меньше процента. Если посмотреть сколько арендного жилья - только дикий рынок, его даже не посчитать. То есть он в тени полностью, он не поддается расчету. А цивилизованного подхода, так чтобы компании занимались арендой жилья, такого пока нет. Потому что не созданы условия. Они только начинают формироваться. Об этом говорили на выборах осенью, весной активно. Было 600 постановление, точнее указ президента, который был подписан сразу после вступления Владимира Владимировича в должность . Так вот там уже четко указаны сроки, ответственные, и когда эти механизмы должны быть запущены. С учетом запуска этих механизмов, я думаю, что будет выдавливаться долевое участие с рынка.
Т.С.: У нас еще одни звонок. Татьяна, здравствуйте! Мы вас слушаем.
Татьяна: Здравствуйте! Мы тоже жители Подмосковья. И вот здесь прозвучал вопрос такой, что людей будут переселять из ветхого жилья. А вот если, например, люди не хотят из своего района переезжать в другой? Если люди в возрасте, пожилые, они привыкли жить в этой местности. Потом, сейчас строят такие квартиры, пустые совершенно. Сделать ремонт за свой счет - это тоже дорого. У нас вот дома были с паркетами. Как-то более менее. Сейчас, конечно, дорого и голые стены. Как вот, если люди не хотят переезжать и приватизированная квартира? Вы предлагаете, например, другие районы, а они привыкли вот здесь вот жить, в своём районе. Как быть тогда?
Т.С.: Спасибо!
А.К.: Татьяна, во-первых, не могут предлагать голые стены. Видимо, у вас неправильная информация, либо на самом деле нарушаются права. Во-первых, четко закон говорит, что вам должны предлагать жильё для переселения с муниципальной отделкой. То есть, должна быть установлена полностью вся сантехника, должен быть линолеум, это может быть паркетная доска, обои, побелка. То есть, полностью должен быть произведён ремонт для того, чтобы завозить мебель сразу. Если квартира без отделки, то это незаконно. Теперь по переселению. Переселяются в рамках одного муниципального образования. На самом деле существует сегодня чёткая законодательная норма, которая регламентирует отношения гражданина, который живёт в аварийном жилье, но не ветхом. Вы сказали, ветхое - вот, наверно, ключевое слово. Если аварийное жильё, то в этом доме вообще опасно жить. Если комиссия признает, что конструкции уже ветшают, не дай Бог, он обрушится.
Существует сегодня чёткая законодательная норма, которая регламентирует отношения гражданина, который живёт в аварийном жилье, но не ветхом
Т.С.: Нужно ехать, куда предлагают.
А.К.: Конечно. Если есть возможность переселиться в более комфортное и безопасное жильё, надо туда переселяться. Вот ветхое жильё, если оно не признано в установленном законом порядке аварийным, то в законодательстве вообще такого определения нет. Этим пользуются, как правило муниципальные образования для составления собственных программ. Там жители переселяются только добровольно. Никто не имеет права никого оттуда выселить. Если человеку комфортно, если он нормально живёт, он может отказаться от переселения. Любой орган, который отвечает за права граждан: это будут либо правоохранительные органы, либо органы муниципальной власти, либо исполнительные органы субъекта РФ - поддержит данного человека.
Т.С.: Вот человек не хочет переселяться в какой-то конкретный район. Он может ждать, пока ему не сделают более приемлемое предложение?
А.К.: Если ветхое жильё, то да, если аварийное, то навряд ли.
Т.С.: Я вот именно про ветхое. То есть, он может бесконечно ждать, пока ему не сделают приемлемое предложение?
А.К.: Да. Либо он сам может сформулировать предложение инвестору. Может инвестор на это даже и пойдёт, будет выгодно для инвестора. Если нет, то никто не имеет права снести его дом и заставить его оттуда переселиться.
Т.С.: Александр Борисович, насколько я знаю, сейчас в Государственной думе проходит рассмотрение закон о страховании гражданской ответственности застройщика. Вот если дом по каким-то причинам не будет сдан, какие механизмы должны сработать ответственности застройщика?
А.К.: Если дом не будет сдан, то гражданско-правовые, страховые не будут работать.
Т.С.: Почему?
А.К.: Страховые будут работать только в том случае, если застройщик будет банкротом.
Т.С.: Только такое условие?
А.К.: Такое условие, и я могу сказать, почему. Дело в том, что, к сожалению, что сегодня договоры, которые заключаются между дольщиком и застройщиком, между соинвестором и застройщиком, нарушаются в 70-80 процентов случаев. Если сегодня, кстати, один из страховых случаев - неисполнение условий договора, то из 10 договоров 8 будут не исполнены. Значит, ни одна страховая компания, ни один банк не сможет обеспечить защиту средств, которые люди вкладывают. Это нереально.
Т.С.: Александр Борисович, пришли ещё 2 sms-сообщения. Первое: "Имеем перспективный большой пул под ЖСК, но не подходим под ПП 190, кому у вас обрнатиться, кроме РЖС?" Такое sms, можете ответить?
А.К.: ПП - это постановление Правительства, дело в том, что есть возможность у субъектов Российской Федерации своими законами устанавливать дополнительную категорию льготников, а это также установлено федеральным законодательством, то есть субъектами Российской Федерации, либо постановлениями региональных Правительств, либо законами устанавливается порядок признания таких дольщиков и т.д. В Московской области пока соответствующего документа нет, но поручения все даны и в ближайшие месяцы такой документ мы отработаем. Возможно, вам надо будет зайти на сайт комитета Московской области, собственно, он и будет этим заниматься, и скинуть пожелания, к какой категории Вы относитесь, и Вы получите ответ, смогут ли Вас в рамках регионального законодательства признать льготной категорией. Там, кстати говоря, и многодетные семьи, и бюджетники и региональные, и муниципальные, работники культуры и молодые семьи, то есть там достаточно большой спектр можно будет признать граждан, которые будут входить в такие кооперативы.
Т.С.: Ещё одно сообщение: "Александр Борисович, сформирован список проблемных объектов Московской области, будете ли вы воздействовать на застройщиков из этого списка?" Я так понимаю, это реестр, который опубликован.
А.К.: Да, об этом много уже очень говорят, и говорят граждане, что хотели бы видеть не просто список проблемных объектов, но и руководителей, и учредителей, и названий компаний, которые привели к этой серьёзной проблеме. В ближайшие 2 недели мы закончим работу по формированию такого списка, и на сайте Правительства Московской области такой список появится, он будет называться "О проблемных застройщиках", читай, недобросовестный застройщик.
Т.С.: Что-то реально можно с ними сделать? Как на них воздействовать?
А.К.: Я могу Вам сказать, что по большинству из этих застройщиков ведутся уголовные дела, многие из этих застройщиков уже находятся под стражей, многие из них в банкротстве по сути. Главное, наверное, что, плюс ко всему прочему, компании, директора компаний, учредители, которые оказались в таком списке, не будут приветствоваться теперь на территории многих субъектов для ведения деловой активности, бизнеса. Попросту говоря, компания или директор, попавший в этот список не должен работать в строительном бизнесе на территории Московской области. Это сделать законно можно будет сделать, только учитывая, что по 94-ому закону у нас есть практика, когда компании выигрывают конкурсы и отказываются от них либо их не исполняют, попадают в чёрные списки, и не имеют права больше участвовать в таких конкурсах. По подобию этого принципа также будет, то есть компании не будут получать разрешение на строительство, не будут участвовать в аукционах на получение земельных участков и т.д.
Т.С.: У нас звонок. Оксана, здравствуйте, мы Вас слушаем.
Оксана: Здравствуйте. Я , в принципе, житель Москвы, но дача в Московской области. Там ведь очень много деревень, пожалуй, больше, чем городов, там ведь тоже есть ветхое жильё. В этом плане какие-то права есть ли у жителей деревень, могут ли они как-то переселиться из этого ветхого жилья? И ещё вопрос: Правительство Московской области что-то думает насчёт подведения коммуникаций к дачным строениям?
Т.С.: Спасибо.
А.К.: Что касается, наверное, правильнее сказать аварийного жилья, то если в установленном порядке дом признан аварийным, то у жителей деревень и сёл такие же шансы, как и у городских жителей, абсолютно. Попадает в программу, значит, государство по принципу софинансирования: федеральный бюджет, региональный и муниципальный, строи т жильё, пригодное для проживания в абсолютном смысле этого слова, то есть и коммуникации, и всё есть, плюс ремонт ещё внутри, и человек туда переселяется. Дом сносится, и земля переходит в собственность муниципального образования. Права одинаковые. Главное, заявиться, признать аварийным дом до определённого срока. Что касается коммуникаций, если соответствующие заявки есть, и муниципальное образование участвует в софинансировании, то коммуникации подведены будут. Во всяком случае, по газу такая программа существует, "Чистая вода" - это будет подведён или капитально отремонтирован водопровод. Электричество - понятно. В связи с этим можно сказать, что если муниципальное образование заявляется, то шансы очень высокие, что коммуникации подведены будут.
Если в установленном порядке дом признан аварийным, то у жителей деревень и сёл такие же шансы, как и у городских жителей
Т.С.: Александр Борисович, прежде, чем перейти к следующим вопросам, я бы хотела, как бы закрывая тему обманутых дольщиков, тут очень много ещё пришло sms-сообщений по объекту в городе Подольске. Я не буду их все зачитывать - их очень много.
А.К.: По Подольску - это, скорее всего, по фонду "Статус".
Т.С.: Да-да, и Дунаева застройщик.
А.К.: Да, директор-застройщик, директор строительной компании. На самом деле, очень сложный застройщик, потому что идут дискуссии с муниципальным образованием - застройщик не хочет исполнять своё инвестиционное соглашение - в заложниках огромное количество людей. Варианты развития событий, сегодня не хотелось бы по этому пути идти, но это может быть расторжение инвест-контракта, объект придётся формировать на этапе незавершённого строительства, передавать его дольщикам, и другой инвестор должен будет достроить этот объект. Почему "к сожалению", все эти процедуры отработаны, и они работают, единственный вопрос - это время. На самом деле, если не будет осуществлена добровольная передача новому застройщику, или сама Дунаева не решится достроить этот объект, потому что деньги с дольщиков собраны в достаточном количестве. Экономику объекта прекрасно знаем, знаем баланс этого объекта, то забрать его можно будет только через вот эти абсолютно законные схемы.
Т.С.: Просто, это займёт достаточное количество времени.
А.К.: Это год - полтора. Зато, это правда.
Т.С.: Значит, так и отвечаем нашим радиослушателям: год - полтора нужен для...
А.К.: Решения только юридических вопросов.
Т.С.: Но в Министерстве об этом знают, и я думаю, что не оставят проблему нерешённой.
А.К.: Ни в коем случае. Объект у нас в реестре проблемных. Мы прекрасно понимаем. Я думаю, что если всё нормально будет, то и застройщик там же окажется. На этом, я думаю, что его "замечательная" деятельность, может быть, завершится, при одном, конечно, условии: если сам застройщик не сдаст объект. Если сдаёт, то все вопросы к нему будут сняты. Тут понятно - это логично.
Т.С.: У нас ещё одна радио слушательница. Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.
Марина: Здравствуйте, меня зовут Марина. У меня вопрос к Александру Борисовичу. Вы говорили, что будете развивать арендное жильё, это значит, что скоро можно будет жильё дешевле снимать, и если "да", то насколько упадут цены.
Т.С.: Спасибо за вопрос - прямо у меня "с языка сняли " этот вопрос.
А.К.: Если развивать арендное жильё, даже доходные дома, и создавать для этого условия, делать это цивилизованно, и, конечно, ещё изменить действующее законодательство, потому что там огромное количество действий надо сделать, но в любом случае, надеюсь, что в Московской области эта работа в ближайшее время активно начнётся. На самом деле, можно будет арендное жильё снимать ниже "рынка". Помимо всего прочего, это будет сделано организованно, а скорее всего, это будет сделано в одних районах, г де будет лёгкая транспортная доступность, то есть созданы максимальные условия для, чтобы человек, который снимает в аренду реально понимал, что эти комплексы созданы только для того, чтобы улучшать свои жилищные условия, при этом, при всём - не обязательно это арендное жильё получать в собственность, достаточно снимать в аренду, а уж потом, когда человек накопит деньги, то пусть принимает решение - дальше арендовать, либо в собственность. Не всегда, кстати говоря, если мы берём Европу, в зависимости от страны, 40-60 % жилья не в собственности граждан, и многие граждане считают, что невыгодно жильё иметь в собственности, потому что это налоги, это бремя собственного содержания, которое ты постоянно тратишь на своё жильё, а арендное жильё ты просто снимаешь, платишь какие-то средства, и при этом при всём понимаешь, что арендодатель содержит это помещение, платит налоги за тебя, то есть полностью обеспечивает тебя всеми услугами, а ты просто платишь аренду. Если эта арендная ставка будет доступной, то это будет намного выгоднее, чем иметь собственное жильё.
Т.С.: У нас ещё один звоночек. Александр, здравствуйте, мы Вас слушаем.
Александр: Здравствуйте. Мы живём в Мытищах Московской области. Я хотел поинтересоваться, в Мытищах ещё остался такой институт, как улучшение жилищных или комфортных условий проживания. Мы живём в двухкомнатной квартире. Нас прописано 6 человек, допустим, малолетние дети есть, а ответственные квартиросъёмщики уже на пенсии. То есть какими должны быть наши действия если мы пойдём в местную администрацию и подадим туда необходимые документы. Одним словом, какими должны быть наши действия.
А.К.: Если вас на самом деле прописано гораздо больше, и это не соответствует социальным нормам, то Вы нуждаетесь в улучшении жилищных условий, а дальше нужно посмотреть доход вашей семьи. Если он опять же не такой высокий, и соответствует тем ограничениям, которые в муниципальном образовании приняты, то Вы имеете право встать в очередь на жильё в социальный найм, то есть получить жильё от муниципального образования, от государства. И ещё посмотрите внимательно, может быть, есть льготные категории граждан в вашей семье, которые либо могут получить квартиру, либо улучшить жилищные условия за счёт субсидий от государства, либо землю. Все эти варианты на сегодня есть.
Т.С.: Александр Борисович, мы уже начали говорить о доходных домах, об аренде квартир, но закрывая тему обманутых дольщиков, хотелось бы именно из ваших уст услышать какие-то советы людям, которые ещё подумывают о том, что, может быть, даже не подумывают, вопреки реальной ситуации, но другого варианта нет, и люди всё равно идут на то, чтобы покупать , вступать в это долевое строительство.
А.К.: Помните всегда хорошую русскую поговорку, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке - это первое, а второе, что существует сегодня всего 3 способа приобретения жилья разрешённых - это договор долевого участия, это объединение граждан в ЖСК и строительство такого объекта, это ЖНК, вступление в жилищно-накопительный кооператив. А четвёртый способ, который пока ещё не распространён в России, но он тоже предусмотрен - это ценные бумаги с ипотечным покрытием, это, как правило, муниципальные бумаги когда выпускаются. Тоже достаточно надёжный инструмент, потому что муниципалитет будет гарантировать погашение соответствующих бумаг. Вот существует несколько способов - они законные все остальны6е способы - это в обход действующего законодательства.
Четвёртый способ, который пока ещё не распространён в России, но он тоже предусмотрен - это ценные бумаги с ипотечным покрытием
То же самое - очень хороший пример. Когда вы деньги вкладываете в банк, то современная система законодательства сегодня позволяет Вам эти деньги защитить, то есть до 700 тыс. государство гарантирует, при любом стечении обстоятельств: банк разорился, что угодно, возвращает вам эти деньги через АСВ. Если Вы берёте у своего соседа, или даёте деньги по расписке, то это ваши гражданские правовые отношения, вы потто идёте в суд, пытаетесь вернуть эти деньги, арестовываете его имущество и т.д. С жильём должно быть то же самое: государство не будет бесконечно решать проблему обманутых дольщиков. Как только сейчас страхование будет принято, скорее всего, это будет новым этапом отношений застройщика и дольщика. Если вы решили по расписке приобрести квартиру, или по каким-то другим схемам. Я уж утрирую.
Т.С.: Ну, да. Я уж прямо как-то вздохнула - по расписке приобрести квартиру.
А.К.: Подождите, я сегодня готов Вам доложить, что мы сегодня контролируем и проверяем многих застройщиков, и есть в Мытищинском районе, в Одинцовском районе приобретения долей квартир на дачных земельных участках у частного лица по распискам. Таких фактов очень много, это сотни и тысячи граждан, которые сегодня в Московской области приобретают долю в частном доме по распискам. Они не защищены ничем вообще. Это не пирожок, не хлеб...
Т.С.: Давайте предупредим наших радиослушателей, чтобы они ни в коем случае никогда и ни за что не прибегали к этому методу.
А.К.: Это всё, это обречение на провал, потому что если не сегодня то через 5-10 лет всё равно это случится, потому что невозможно зарегистрировать право собственности по этой расписке. А это значит, что когда-нибудь он будет разводиться с женой, будет деление имущества, и это дом просто могут забрать или кредитор, или при разделе имущества супругами. То есть всё, что угодно может произойти, а эти деньги - это просто право аренды. Даже не понятно на какой период.
Т.С.: это когда на землях, например, отведённых под индивидуальное жилищное строительство, строят многоквартирные дома.
А.К.: Это то же самое. Это обречено на провал. Это говорит о том, что вы никогда там не зарегистрируетесь, не пропишетесь, то есть всё - это по большому счёту вы обрекли на муки и себя, и свою семью. Поэтому есть разрешенные формы, и по ним нужно проверять правоустанавливающие документы на земельный участок. Там чётко указан вид разрешённого использования, это должен быть либо многоквартирный дом, если Вы покупаете квартиру. Если вы покупаете индивидуальный дом - индивидуальное жилищное строительство. Если вы покупаете дачу, то под дачное хозяйство. Если это многоквартирный дом, то вы должны потребовать разрешение на строительство, и вам должны его показать. Надо 3 документа всего попросить: строительную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство. Если эти три документа есть, значит, можно по большому счёту покупать, но если квартира это квартира, то только вид разрешённого использования: "строительство многоквартирного дома".
Т.С.: Обязательно должно быть прописано.
А.К.: Да. А если индивидуальный дом, то ИЖС. Потому что зачастую обман состоит в том, что человек приходит покупать квартиру, ему говорят: "Извините, доля в доме, но дом зарегистрирован" А дом зарегистрирован как индивидуальное жилое строение. И на землях ИЖС. Всё, если человек приобрёл, то он приобрёл себе проблему, и очень серьёзную. Можно по-всякому говорить, схлопывать эти схемы, государство должно... Задача государства сейчас разъяснять. Невозможно постоянно сейчас все эти изощрённые схемы ловить, потому что если люди и та, и другая сторона сознательно идут на нарушение, то хоть что вы делайте, но... В правилах дорожного движения прописано, что нужно переходить на пешеходном переходе, все это соблюдают? Библия и Уголовный кодекс говорят: "Не убий". Но убивают. И здесь также. Невозможно постоянно бегать за этими мошенниками всем, то есть должны быть более бдительными граждане.
Т.С.: Вы сказали про Библию, и я вспомнила тоже из писания: " Самоуничижение паче гордыни". То есть не надо заниматься самоуничижением в этом смысле, то есть делать самому себе хуже и выставлять себя несовременным человеком. Александр Борисович, ну, коль уж мы заговорили об арендном жилье, и вы так хорошо сказали о выгодности в Европе. А мне, например, непонятна экономика с точки зрения строителей. Такие дома им-то в убыток, это же, как раз, очень долгий период окупаемости таких домов.
А.К.: В современных условиях, да.
Т.С.: А что-то законодательно можно решить, чтобы изменить эту ситуацию.
А.К.: Да, сейчас готовится большой пакет поправок Институтом экономики города и АИЖК - это Агентство ипотечного жилищного кредитования, предприятие со 100%-ным государственным участием. Готовятся соответствующие изменения, где на самом деле, изменятся эти условия с точки зрения налогов, коммуникаций, предоставления земельных участков, то есть если это не изменить, то в это бизнес никто не будет идти.
Т.С.: Да, не пойдут.
А.К.: Кстати говоря, мы, развивая арендное жильё, надеемся на то, что весной этот пакет будет принят, потому что сейчас запуская этот механизм, реально жильё начнёт запускаться весна следующего года и т.д. В смысле через 1,5 года, потому что цикл строительства, если мы весной начнём, то будет где-то год, поэтому реально понимаем, что это будет 14-й г. К этому времени нужно, чтобы полностью изменилось действующее законодательство. Плюс ко всему прочему на региональном уровне нужно будет решать вопрос предоставления земельного участка и подключения инфраструктуры. Итак, земля, инфраструктура, налоговое и градостроительное законодательство изменятся, то тогда мы реально понимаем, что этот вид бизнеса будет развиваться, и прежде всего в угоду нашим гражданам, потому что стабилизируя или снижая аренду на рынке таких квартир, если, к примеру, там, в Подмосковье квартира будет стоить не 25-30 тыс. рублей за квартиру, а 15-17 тыс. рублей за квартиру, плюс при этом она не будет расти такими темпами, как сегодня растёт, то конечно, этот вид бизнеса будет очень востребован среди граждан.
Т.С.: И вот это дикий рынок арендного...
А.К.: Исчезнет в небытиё.
Т.С.: То есть, я имею в виду, что сегодня и студенты, и малообеспеченные в принципе, не имеют проблемы с тем, чтобы снять квартиру.
А.К.: Но они там бесправны, их в любой момент могут оттуда попросить.
Т.С.: Бесправны - раз, и цены всё-таки немалые.
А.К.: Да, и цены высокие. И не гарантируют им защищённость, даже если исправно платит. В любой момент хозяйка придёт и скажет: "Всё, до свидания". А здесь задача какая..
Т.С.: Или - всё повышаем.
А.К.: Или повышаем. А тут, как раз, задача в том, что если это цивилизованный рынок, то тот, кто снимает аренду, и тот, кто платит арендную плату, должен быть защищён намного сильнее, чем тот, кто в аренду сдаёт. То есть наниматель должен быть более защищён. В гражданско-правовых отношениях заключения договора...
Т.С.: Наимодатель, он владелец, у него квартира в собственности, скорее всего, он уже защищён.
А.К.: И поэтому тот, кто снимает, сегодня он законом вообще никак не защищен, и вот тот пакет поправок, как раз, и предусматривает защиту, прежде всего, нанимателя.
Т.С.: Давайте поговорим ещё об одной форме жилья. В начале нашей беседы вы говорили о развитии кооперативного строительства. Вот мне очень любопытно, как это будет решаться? Будут ли определенны льготные категории граждан, имеющие право на вступление в кооператив, механизм вступления в этот кооператив, формы содействия кооперативам. Вот как-то это планируется всё?
А.К.: Да. Конечно, это всё будет планироваться, и сегодня уже соответствующие документы разрабатываются, имеется в виду региональное законодательство. И льготные категории граждан, и порядок определения льготных категорий граждан, и порядок ведения соответствующего реестра или очереди списка таких льготных категорий граждан, которые будут иметь право создавать такие кооперативы.
Т.С.: Они будут аналогичны тем кооперативам, которые были при Советском Союзе?
А.К.: Ну, что-то похожее будет, конечно, сейчас условия изменились, но что-то похожее будет. Во-первых: предоставление бесплатного земельного участка, с подведённой инфраструктурой. Что уже на 30-35% будет снижать стоимость жилья.
Т.С.: Это серьезная цифра.
А.К.: Дальше будет определен порядок выбора подрядчика такому кооперативу и проекта, то есть субъект Российской Федерации обязан будет представлять такому кооперативу несколько вариантов строительства и проектов таких домов. И сам кооператив будет выбирать, какой проект дома ему более интересен. Сколько должно быть однокомнатных, двухкомнатных, трёхкомнатных квартир. И плюс ко всему прочему, порядок организации кооператива так же будет чётко прописан в законодательстве. Задача следующая, то есть максимально сделать всё для того, чтобы граждане могли организовать кооператив и без посредника построить себе жильё.
Т.С.: Александр Борисович, я благодарю вас за то, что пришли к нам в студию, приняли участие в программе "Дела городские" и так развёрнуто ответили на все наши вопросы.
Программа:
Дела городские
Ведущие:
Татьяна Соломина
Эфир 22.10.2012
Гости в студии:
Александр Коган
http://city-fm.ru/programs/issues/show/437335.html
Док. 655486
Перв. публик.: 22.10.12
Последн. ред.: 24.10.12
Число обращений: 0
Коган Александр Борисович
|
