Как заключить и расторгнуть договор о найме жилья?Назад
Как заключить и расторгнуть договор о найме жилья?
ВОПРОС: Как правильно составить договор о найме жилья? Как защитить себя от досрочного расторжения договора по инициативе хозяина квартиры? При въезде арендатор платит 3 суммы - за первый месяц, залог и вознаграждение агентству - вместо 30 000 получается 90 000. Как застраховать себя от того, что через месяц наймодатель может "выбросить" тебя на улицу, и тебе придется платить 3 суммы при заселении в следующую квартиру? Как расторгнуть договор?
ОТВЕТ: Начнем по порядку. Итак, в соответствии с гражданским законодательством договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Из названия указанного договора, кстати, следует, что использование большинством наших граждан термина "аренда" с юридической точки зрения неправильно, потому что "аренда" имеет отношение лишь к юридическим лицам.
Важно знать, что стороны договора найма жилого помещения равноправны, поэтому совершенно очевидно, что наймодатель не может "выбросить" нанимателя жилья на улицу.
Договором найма жилого помещения устанавливается, что одна сторона - собственник жилого помещения (или уполномоченное им по нотариально заверенной доверенности лицо) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) конкретное жилое помещение в пригодном для проживания состоянии за точно определенную плату во владение и пользование для проживания в нем. Представляется, что в интересах обеих сторон в договоре следует указать и тех граждан, которые будут проживать в жилом помещении совместно с нанимателем. Между прочим, для вселения несовершеннолетних детей не требуется даже согласия наймодателя, но, наверное, не стоит скрывать от последнего при заключении договора, что в жилом помещении будут проживать также дети. Если у нанимателя есть, к примеру, собака, то в договоре найма это следует, безусловно, прописать во избежание недоразумений по этому поводу в будущем.
Особо отметим, что закон запрещает одностороннее изменение платы за жилое помещение. Далее, наймодатель не "выбросит" тебя на улицу, если в договоре будет указан срок, на который заключается договор. Нужно иметь в виду, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в указанном договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет. Кто же "выкинет" тебя на улицу? Кстати говоря, тебя не имеет права "выкинуть" на улицу даже новый собственник жилого помещения, если оно вдруг будет продано. Более того, новый собственник станет наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Конечно, вряд ли кто-то купит себе жилье, которое сдано в найм, но это уже другой вопрос. Кроме того, если договор найма жилого помещения был заключен на срок более одного года, то по истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Теперь о расторжении договора найма жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В свою очередь, наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения до истечения срока действия в судебном (в судебном!) порядке в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, детьми), и невнесения платы в установленный договором срок более двух раз при краткосрочном (до года) найме или за шесть месяцев при долгосрочном найме (от года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок.
И, наконец, при выезде из квартиры наймодатель может предъявить тебе претензии о том, что в квартире грязно и потребовать деньги за уборку. Как уже указывалось, наймодатель обязан предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, точно так же и наниматель должен при выезде сдать жилье в пригодном для проживания состоянии. Иными словами, жилое помещение должно быть, в частности, чистым и при въезде, что обеспечивает наймодатель, и при выезде, что обеспечивает наниматель.
А. Арутюнов, председатель Московской коллегии адвокатов "Арутюнов и партнеры", адвокат, доктор юридических наук
