Мы не знаем, сколько стоят рубли - Сергей ОзеровНазад
Мы не знаем, сколько стоят рубли - Сергей Озеров
По некоторым данным, которые были озвучены на днях, к 2010 г. объем ипотечного кредитования должен возрасти в 30 раз. Ипотеку же сегодняшнего дня в России многие называют слишком дорогой. О том, является ли российская ипотека дорогой и где взять деньги на ее развитие, корреспонденту RBC daily рассказывает начальник финансового департамента банка DeltaCredit Сергей Озеров. - Сейчас активно обсуждается вопрос, почему в России дорогая ипотека. На Ваш взгляд, ипотека в России дорогая? - Оценить, дорогая ли в России ипотека, можно исходя из стоимости денег. Для этого необходимо разделить валютные и рублевые кредиты. В первую очередь необходимо понимать, что ипотечный кредит - это кредит на длительный срок. Покупка жилья - это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. Поэтому кредит должен быть выдан на десять-пятнадцать, а лучше на двадцать лет. Соответственно, такие кредиты требуют длинных ресурсов. Но на российском рынке сейчас нет длинных рублей. Конечно, есть трех-четырехлетние облигации, но, во-первых, они имеют оферту, а значит реально являются более коротким инструментом, во-вторых, три года - недостаточный срок для ипотечного кредита. Фактически сейчас не существует рынка, на котором бы обращались длинные рублевые средства и где можно было бы определить их стоимость. Поэтому нельзя точно говорить, является ли дорогим рублевый кредит под 10% на двадцать лет. Если бы были государственные облигации со сроком обращения пятнадцать лет и с доходностью 10%, тогда можно было бы говорить, что 15% на пятнадцать лет - нормальная стоимость кредита, а 20% - слишком дорого. АИЖК сейчас выпускает ипотечные облигации, но они имеют меньший срок обращения и, кроме того, у них есть гарантия Минфина. Поэтому эти бумаги не могут служить инструментом для определения стоимости рублей для долгосрочного ипотечного кредита. - Таким образом, получается, что стоимость длинных рублевых денег определяется волюнтаристским путем: банки просто собрались и решили, что кредиты будут стоить столько-то? - Не знаю, насколько "волюнтаристским" образом, но многие не понимают, как банки определяют стоимость рублевых ипотечных кредитов. В отношении валютных кредитов существует большая определенность, потому что мы знаем стоимость валютных средств для России. Минфин выпускает долларовые облигации со сроком обращения десять, двадцать и более лет. Эти бумаги позволяют понять, как рынок оценивает стоимость денег для России. При определении этой цены за основу берутся казначейские облигации США, которые котируются по 5% на 15 лет. Этот процент установлен для самого низкого риска для долларового инструмента. Для других стран риск выше, поэтому и стоимость денег выше. Для Минфина России эта цена будет составлять 7,5-8%. Но бумаги Минфина - самые низкорискованные в России. Любой банк или любая компания должны платить больше, потому что к тем рискам, которые существуют у государства, добавляются собственные риски компании или банка. Кстати, недавно я прочитал статью, что ставки по ипотечным кредитам должны быть около 6% в валюте. Это очень странно, потому что зачем банк будет давать заемщику деньги под 6%, если может дать Минфину под 8%? Доходность государственных бумаг рассматривается как базовая. К ней необходимо добавить операционные расходы (скажем 2,5%), резерв на возможные потери (например, 0,5%), а также прибыль банка. Таким образом, получается, что ипотечный кредит в валюте должен стоить не менее 11,5%. На самом деле мы можем видеть, что ставки для валютных ипотечных кредитов в России колеблются около этой величины - от 10,5% до 13,5%. - Значит, у нас есть четкое понимание, сколько стоят валютные ресурсы, и нет никакого понимания, сколько стоят рублевые? - Что касается валютных ресурсов, да. Что касается рублевых ресурсов с длительным сроком, у меня нет понимания. Это одна из проблем, сдерживающих развитие ипотечного рублевого кредитования. - Каким образом можно решить эту проблему? - Центральные банки многих стран выпускают долгосрочные облигации с целью определить стоимость денег, даже если им эти деньги не нужны. Мы знаем, что сейчас у России много денег и Минфин не нуждается в привлечении длинных рублей, но он мог бы выпустить облигации на определенную сумму со сроком обращения десять, двадцать и тридцать лет с целью посмотреть, как рынок определит доходность этих инструментов. - Иностранные банки, занимающиеся ипотекой в России, берут финансовые ресурсы у материнских банков. А откуда берут деньги российские банки? - Мне трудно сказать точно, потому что я не изучаю их баланс. Такие банки, как ВТБ, Сбербанк, достаточно большие и могут выдавать длинные кредиты за счет собственных активов. У российских банков есть капитал, который они могут вкладывать в ипотечное кредитование, самостоятельно определяя ставку. В том случае, если банк маленький, не имеет столь больших активов и начинает выдавать долгосрочные кредиты, он может столкнуться с проблемами в определенных условиях. Существует опасность того, что банки имеют у себя депозиты физических лиц, выдавая долгосрочные кредиты. Потому что, если люди начнут забирать свои деньги из такого банка, может произойти потеря ликвидности. Это мы и наблюдали недавно. Мы видели, как некоторые банки, которые не следили за соотношением активов и пассивов, столкнулись с тем, что у них кончились деньги. Некоторые банки, кстати, начали продавать свои активы, чтобы обеспечить ликвидность. - Какими могут быть источники долгосрочного финансирования для банков в нынешней российской ситуации? - Есть иностранные инвесторы, которые готовы выдавать деньги. Например, такие инвестиции готовы предоставлять ЕБРР, МФК и другие международные финансовые организации. Конечно, это непростой и длительный процесс: инвесторы предъявляют требования по прозрачности банков, тщательно все проверяют. Мы на прошлой неделе привлекли кредит от OPIС. Деньги есть, но их надо искать и привлекать. - Не получится ли так, что рано или поздно инвесторы прекратят вкладывать деньги. Не было бы разумнее создать какой-то механизм рефинансирования внутри страны? - Если есть хорошее сочетание доходности и риска, деньги всегда будут. Инвестор смотрит на весь мир и ищет возможности для диверсификации своих вложений. Если макроэкономический и политический климат в России хороший, все больше и больше денег будет приходить в Россию. Поток инвестиций будет увеличиваться. Мы видели в этом году успешные синдицированные кредиты: получили BSGV, Raiffeisenbank. Но для построения бизнес-модели ипотечного кредитования необходима также схема рефинансирования. Ипотечные кредиты пользуются большим спросом, и активы быстро выбираются. Единственный способ решить эту проблему - создать механизм рефинансирования. Сейчас такой механизм существует в зачаточном виде: например, мы постоянно продаем кредитные портфели, что дает нам дополнительные средства на выдачу новых кредитов. Покупка таких активов привлекательна и для покупателей, потому что это один из инструментов диверсификации вложений. В настоящее время спрос со стороны банков на портфели ипотечных кредитов очень высок. - То есть механизм рефинансирования существует у нас в зачаточном состоянии? - Да, этот рынок не развит. В США, например, рынок ипотечных облигаций очень развитый. Мы еще не дошли до ценных бумаг, обходясь прямыми продажами. - А в чем заключается проблема: не хватает каких-то законов? - Это следствие того, что ипотечный рынок появился недавно. По мере того как он будет расти, увеличивая объемы, будет развиваться и рынок ипотечных ценных бумаг. Пока страховые компании, пенсионные фонды и банки не очень понимают, что это за актив. С другой стороны, чтобы возник механизм рефинансирования, ипотечные банки должны иметь довольно большие портфели ипотечных кредитов. Российский рынок ипотеки даже по сравнению с рынком Восточной Европы маленький. Необходимо сделать так, чтобы люди больше узнавали об ипотеке и больше брали кредитов. - То есть развитие рынка ипотечных ценных бумаг - это вопрос времени? - Да, это вопрос времени. Ценная бумага очень сильно упрощает работу. Но недавно ЦБ выпустил инструкцию, которая ограничивает и универсальные, и специализированные банки в выпуске ценных ипотечных бумаг. Я считаю, что необходимо создать рабочую группу, которая найдет пути решения этой проблемы. - А что выгоднее для банка: привлекать кредиты от материнских банков или получать деньги в процессе рефинансирования? - Каждый банк может выбрать свою стратегию. Привлечение денег материнского банка - это вопрос взаимоотношений и внутрибанковской политики. Некоторые банки это делают, некоторые нет. На наш взгляд, для развития рынка надо делать и то и другое: надо и привлекать пассивы, и обеспечивать рефинансирование. - Какие кредиты выгоднее для банка: рублевые или валютные? - Как я уже говорил, мы можем определить величину нашей прибыли по валютным кредитам. По рублевым кредитам мы не имеем такой возможности, потому что не знаем стоимости денег. Поэтому мы не знаем, выгодно или нет выдавать кредиты в рублях. Сейчас размер прибыли имеют возможность определить те банки, которые работают с АИЖК или с МИА. - Рентабельность ипотечного бизнеса в России выше, чем в США? - Трудно сравнивать, потому что ипотечные рынки в США и России находятся на слишком разных стадиях развития. Там вся прибыль определяется в 0,01%, потому что большие объемы. Но можно говорить о том, что рентабельным ипотечный бизнес будет в том случае, если банк следит за своими операционными расходами. - Вы следите за происходящим в Госдуме? - Да, мы следим за законопроектом, касающимся ипотеки. - Как, по-вашему, он повлияет на рынок? - Позитивно. - Расскажите, пожалуйста, подробнее. - Важно то, что это часть общего процесса развития рынка. Принятие этих законов позволит клиентам понять, что такое ипотечный кредит, что, в свою очередь, будет способствовать формированию спроса на ипотечные продукты. Сегодня многие еще не понимают, что это такое и как это работает. С другой стороны, принятие этого закона поможет инвесторам, которые хотят купить портфели или ценные бумаги, понять, что это за рынок, и будет стимулировать спрос с их стороны. Значит, рынок будет работать. - Вы сказали, что принятие законов поможет населению понять, что такое ипотека, и увеличит спрос. Получается, что небольшой спрос на ипотеку у нас из-за того, что люди просто не знают, что это за продукт? - Когда прошло первое чтение закона, стали появляться комментарии, "зачем правительство это делает, банк может обанкротиться и что тогда будет делать заемщик". Это явное непонимание того, что клиент, занимая деньги у банка, ничем не рискует в случае банкротства банка. Да, если клиент вкладывает деньги в банк, то в случае банкротства банка у него возникают проблемы. Но это совсем не так, если Вы берете у банка в долг.
