Адвокат Куприянов: Покупка `инвестиционных` квартир в Москве - дело принципиально убыточноеНазад
Адвокат Куприянов: Покупка `инвестиционных` квартир в Москве - дело принципиально убыточное
Часто слышишь от арендаторов: "За квартиры дерут втридорога! Собственники жируют" и проч., и проч. Якобы, если бы не чиновники, которые на взятки накупают недвижимость, то народу бы досталось полно новых квартир, и жилищный вопрос по всей стране давно был бы решен.
Разберемся на примере Москвы, в которой действительно много строят и действительно покупатели - это в основном госслужащие, причем часто периферийные. Я имею ввиду покупателей именно "инвестиционных" квартир, т.е. квартир, в которых собственники сами жить не собираются.
Докажем, что покупка квартир в целях последующей аренды для собственников дело принципиально убыточное и что, если бы не инвесторы-чиновники, то ставки аренды по всей стране и в Москве были бы значительно выше, хотя бы потому, что квартир, построенных за счет инвесторов, просто не существовало бы в природе.
При средней стоимости квадратного метра 5000 долларов и нормативном сроке окупаемости инвестиционного проекта - 7 лет получается разумная арендная плата - 60 долларов за кв. м. в месяц.
Посчитаем на небольшую "двушку" - 50 кв.м. Арендная плата должна быть не менее 3000 в месяц только за запвложения.
Добавим ремонт, мебель, эксплуатационные расходы. Амортизация отделки квартиры происходит ранее 7 лет, мебели - примерно 10 лет. В среднем те же 7-8 лет. Мебель и отделку возьмем по минимуму - 35 тыс.долларов на "двушку".
К разумной арендной плате автоматически добавляется еще 400 долларов в месяц. Эксплуатация - 200 долларов. Тоже по минимуму.
Имеем минимальную бесприбыльную арендную плату: 3600 долларов в месяц в среднем по Москве. Не элитное жилье и даже не "бизнес-класс". Так, "спальный район" около МКАД.
А какая у нас сегодня в Москве арендная плата за такую квартиру? Правильно, от 1000 до 1300 долларов. То есть втрое меньше.
При этом, 200 долларов за эксплуатацию (фактически даже больше) "вынь да полож", отделку и мебель тоже реально амортизируются и требуют регулярного возобновления. Так что эти 600 долларов не заработок арендодателя. Остается еще примерно 600 долларов. Или 12 долларов за кв.м. в месяц.
Таким образом, получается, что срок окупаемости (только срок окупаемости!) - не семь, а 35 лет!
Но через 35 лет, что нас ждет? Правильно, капитальный ремонт! Значит, окупаемость откладывается еще, как минимум, лет на 10-12.
Да, как же это я забыл! А налоги? Пока инвестор может стать "индивидуальным предпринимателем" и платить 6% с дохода. Плюс плата бухгалтеру и взносы в ПФР. Выйдет больше.
Значит, что? Вот именно, окупаемость у квартиры, купленной сегодня, даже, если не повысят налоги, возникнет лишь через 50 лет. Ну, никак не ранее, ведь все суммы я брал по минимуму, а реально квартира окупится позже. Но не устареет ли через 50 лет сегодняшний дом морально и физически? Полагаю, устареет.
Вывод, инвестирование в жилье в настоящее время со стороны граждан, кои, как я писал выше, в основном чиновники - есть чистая благотворительность.
Они вкладывают свои денежки в жилье, а весь "навар" отходит исключительно жильцам.
Даже, если они купили свои квартиры на взятки, то произошло автоматическое перераспределение в пользу граждан.
Следовательно "квартиранты" должны были бы в ножки поклониться своим арендодателям. Если бы не они, этих "коммерческих" квартир бы просто не было и пришлось бы им ютиться по подвалам и коммуналкам.
В последнее время популисты от власти говорят о "налоге на роскошь", увеличение налога на недвижимость. Инвестиционная квартира, видимо представляется именно этой самой "роскошью".
"Но при введении дополнительного налогообложения, и даже сегодня только при угрозе его введения, - полагает известный московский адвокат по недвижимости Федор Куприянов, доцент Государственной академии специалистов инвестиционной сферы, - чиновники начинают активнее покупать недвижимость за рубежом".
И остановить утекание денег за кордон можно будет только пулеметом.
Есть и более далеко идущие выводы. При более значительном налогообложении, может оказаться выгоднее не сдавать квартиру в аренду, а оставлять ее простаивать до лучших времен, когда налогообложение опять станет более разумным либо вырастут арендные ставки. Конечно, кто решит избавиться от убыточных активов, но таких будет немного и на конъюнктуре рынка жилья это либо вовсе не скажется, либо скажется кратковременно.
Вряд ли требующие введения новых налогов ожидают именно такого эффекта от их введения: полное сворачивания жилищного строительства в России за внебюджетные деньги, повсеместный рост арендных ставок, рост количества коммуналок и заселенных подвалов.
Но другого не будет!
Адвокат Алексей Куприянов, специалист по недвижимости, почетный адвокат России, почетный юрист города Москвы
