Андрей Рогачев: `Мы входим на рынок в очень хорошее время - когда денег ни у кого нет`Назад
Андрей Рогачев: `Мы входим на рынок в очень хорошее время - когда денег ни у кого нет`
О своем новом проекте - девелоперской группе Terra On, на финансирование проектов которой пойдут деньги, полученные от продажи "Карусели", в интервью "Ъ" рассказал основатель сети и совладелец X5 Retail Group АНДРЕЙ РОГАЧЕВ.
- Вы единственный учредитель Terra On?
- Сейчас - да. Но со временем будут привлекаться партнеры. За пять-семь лет структура владения изменится, приобретая черты партнерства, возможно акционирование. Terra On - это инвестиционно-банковская группа с узкой специализацией, финансированием начальной стадии девелопмента. В нее войдут две управляющие компании - российская и зарубежная, банк, инвесткомпания, линейка фондов. Общее финансовое управление осуществляет Денис Лепеха, финансовый директор "Карусели".
- Вы покупаете банк?
- Да. Психологически девелоперам приятнее иметь дело с банком, нежели с инвесткомпанией. Хотя купить маленький банк без скрытых проблем, с нормальными учредителями, не уличенный в сомнительных операциях по обналичиванию, очень трудно. Мы покупаем одновременно восемь банков, чтобы потом выбрать один, и у всех есть проблемы. В течение двух месяцев определимся. Эти банки работают в разных регионах, включая Москву, только питерских среди них нет. Назвать не могу. Для примера: еще в июне 2007 года внесли залог за один из банков, но до сих пор сделки нет.
- Уже есть конкретные девелоперские проекты?
- Наш уставный капитал - $1 млрд, он увеличится до $4 млрд. Несмотря на кризис, западные банки, включая Morgan Stanley и Goldman Sachs, создали фонды и ищут окно в Россию. $500 млн уже расписано по проектам, привязано к конкретным сделкам. А в общем существуют договоренности на $1,2 млрд. Всего в работе сейчас 12 проектов. Все сделки нетривиальны: вчера казалось, что сделка вот-вот состоится, а потом она срывается.
- Как вы отбираете проекты для финансирования?
- Средняя сделка должна стоить $50-100 млн. Нам поступает 20-25 заявок на финансирование в неделю. Меньше $20 млн не имеет смысла, потому что работа очень тяжелая. А больше $300 млн - очень рисковая, так как возникают риски одной сделки. В Петербурге есть так называемый "серый пояс" - это огромное количество зон, опоясывающих центр и напоминающих разбомбленный Сталинград. Это 40 тыс. га. Фактически на них можно построить новый город. Каждое из этих пятен - огромная территория. Например, Металлический завод занимает 70 га, Бадаевские склады, Измайловская перспектива - 300 га! Почему такая территория не застраивается? Ее могут занимать несколько предприятий. У каждого из этих предприятий по пять-шесть собственников с разной психологией, которым акции доставались по разным видам приватизации, некоторые умерли, некоторых убили. Даже если вы договоритесь с пятью, найдутся еще пять человек, которые скажут: не продаем. Но у нас хватает опыта, чтобы решать такие проблемы.
- Вы упомянули, что западные фонды ищут, куда бы вложить деньги. Ваш новый рынок конкурентный?
- На тех 40 тыс. га в Петербурге можно построить 800 млн кв. м площадей, на что потребуются триллионы долларов инвестиций, если учесть стоимость инфраструктуры. По объему задачи это похоже на восстановление Берлина после второй мировой войны. Причем это нужно сделать быстро и красиво. Если к этому объему добавить Москву и регионы, то вы поймете, что на всю стройку ни у кого ресурсов не хватит. Конкурентов у нас мало, потому что мы специализируемся на финансировании начальной стадии девелопмента. Мы входим на рынок в очень хорошее время, когда денег ни у кого нет: большинство девелоперов в России и мире испытывают колоссальные трудности. У фондов есть свои критерии инвестпригодности, они, как правило, инвестируют на конечной стадии, на которой мы уже инвестировать не хотим. Такие сделки становятся очень дорогими, потому что желающих продавать готовый объект мало. Например, торгцентр "Времена года" на Кутузовском проспекте в Москве продают за $500 млн!
- На какую доходность вы рассчитываете?
- На 100-процентную, мы считаем, что в России нельзя работать с меньшей прибылью. После того как участок приведен в порядок, он стоит дороже. То есть, по сути, мы комплексно помогаем клиенту повысить капитализацию участка. Наши "Пятерочка" (в 2006 году продал контроль над сетью "Альфа-групп".- "Ъ"), "Карусель", ЛЭК и "Макромир" (владеет девелоперскими компаниями вместе с Павлом Андреевым.- "Ъ") построили такое количество объектов в разных регионах, какое не строил никто. Был период, когда мы одновременно вели 1,2 тыс. проектов на бумаге и в стройке было около 146 проектов. Покажите мне, кто делал больше. Может, сейчас только ПИК приближается к этому уровню.
- Дорого стоит "привести участок в порядок"?
- Колоссальные расходы. Средние цифры назвать сложно. Собираемся даже создать индекс... Но очень разнородные территории.
