Я уверен, что цены на жилье в Москве будут выше, чем до кризисаНазад
Я уверен, что цены на жилье в Москве будут выше, чем до кризиса
Многие эксперты утверждают, что рынок недвижимости уже никогда не будет таким, каким он был до финансового кризиса, начавшегося в России в 2008 году. Однако председатель совета директоров корпорации "Баркли" Леонид Казинец не из таких пессимистов. По его мнению, жилье в Москве еще будет сильно дорожать, и не исключено, что с лавинообразной скоростью.
О том, насколько может увеличиться в цене жилая недвижимость в Москве в 2011 году, почему стоимость элитки должна расти быстрее, чем жилья эконом-класса, и как сейчас "Баркли" строит свои отношения с банками (а точнее, с одним банком), Казинец рассказал в интервью "РИА Новости - Недвижимость".
- Леонид Александрович, что вы можете сказать о рынке недвижимости Москвы сегодня?
- Стабильный рынок без ажиотажных взлетов, последовательно растущий. Самая низкая точка пройдена, самые ликвидные предложения уже давно куплены. Все следующие предложения будут постоянно дороже предыдущих.
- А разве были очень дешевые предложения?
- Конечно, были. И много. В определенный момент продавали очень дешево. Когда очень сильно нужны были деньги, реализовывали квартиры дешевле себестоимости, чтобы в момент кризиса получать хоть какую-то выручку. Но это время прошло.
- А сейчас?
- Сейчас рынок возвращается к докризисным ценам, хотя не к самой верхней точке, конечно.
- Сегодняшний рынок недвижимости с рынком недвижимости какого года можно сравнить?
- На уровне 2006 года для жилого сегмента. Цены на офисы восстанавливаются медленнее. В отличие от жилого сегмента, который связан с потребительскими запросами людей и который очень психологичен, в офисном сегменте нет фактора отложенного спроса. Нет сейчас и бурного роста компаний, требующего немедленного увеличения площадей офисов.
- Разве фактор отложенного спроса может сильно влиять на жилье бизнес- и премиум-класса?
- Отложенный спрос характерен для любой группы товаров. Он возникает в той ситуации, когда ожидание, что цена на рынке будет снижаться, диктует людям решение не производить покупку. Нефть, ценные бумаги, недвижимость - вид товара не имеет значения.
Нельзя сказать, что на рынке жилья отложенный спрос сегментирован. Если посмотреть цены в центре Москвы и в самой глухой деревне в самом отдаленном регионе, то цена будет меняться по кривой нормального распределения, помните, в школе рисовали такую волну. Квартиры, расположенные близко к центру Москвы, в самых лучших местах, будут стоить максимально; при движении от центра в менее престижные районы, цены будут падать и постепенно дойдут до наименьших величин в отдаленных деревнях. Но при этом граница между разными сегментами на рынке жилья размыта: нельзя сказать, что вот ровно до этого места "эконом", а дальше уже "бизнес". Так же, как и нельзя сказать, что "эконом" сейчас дешевеет, а luxury дорожает.
- То есть сегодня для Москвы актуальны проекты на рынке жилья независимо от сегмента?
- Да. Я думаю, что в 2011 году цены на жилье подрастут примерно на 20 - 25%, причем luxury будет быстрее дорожать не только в абсолютных значениях, но и в процентах. Сейчас домов высокого качества строится гораздо меньше: они сложнее в организации процесса строительства, сложнее в оформлении площадки, требовательнее в соблюдении стандартов. А "эконом" достаточно легко развернуть: легче и быстрее начать выпускать мотороллеры, а не авиалайнеры.
- Что будет стимулировать рост цен?
- Что такое цена? Есть уровень предложения - 100 квартир, есть уровень спроса - 100 покупателей. При таком соотношении цена стоит. Предположим, что 40 квартир купили, и осталось 60 квартир и 60 покупателей. Тем не менее, баланс между спросом и предложением сильно не сместился, и цена по-прежнему находится на месте. Но как только квартир станет 40, а покупателей - 70, мы получим ажиотажный спрос.
Мы двигаемся сейчас именно к такой ситуации: медленно растет спрос и падает предложение. И как только предложение превысит спрос, возникнет ситуация дефицита и появятся инфляционные ожидания. А инфляционные ожидания всегда страшнее самой инфляции. Представим пример, когда курс доллара к рублю рос: 29, 30, 31, и нет никаких факторов, подтверждающих, что завтра будет 32. Но в головах людей существующие тенденции уже проецируются в настоящее, и доллар уже ожидается равным 33 рублям. Это и есть завышенное инфляционное ожидание.
- То есть вы не из числа экспертов, которые утверждают, что рынок никогда не будет таким, как до кризиса?
- Я не сторонник высказывания типа "раньше девушки были краше, а небо голубее". Уверен, что цены на жилье в Москве будут не ниже, чем до кризиса. Какое время пройдет: два года или пять, - вопрос другой. Темпы роста цен, наверное, будут медленнее. Хотя в ситуации, когда объем строительства относительно невелик, а спрос растет, удорожание жилья может произойти и с лавинообразной скоростью.
- Все-таки непонятно, почему элитка в Москве в 2011 году может подорожать больше, чем "эконом", если учитывать, что эксперты говорят о дефиците в столице площадок, пригодных для строительства доступного жилья...
- Площадок под эконом-класс в Москве достаточно. Просто раньше они были пустыми, как, например, в Марьино, а сейчас нужно заниматься выводом предприятий. Но даже с учетом того, что застройщикам панельного дома придется потратиться на подготовку земли в бывших промзонах, все равно у них остается возможность получить прибыль на вложенный рубль больше, чем при строительстве бизнес- или премиум-класса. Дело в том, что при строительстве объектов в центре очень значительную долю средств приходится вкладывать еще до начала проекта - тратиться на расселение и так далее. Эта сумма может доходить до 50 - 70% затрат.
- Тогда не очень понятно, почему вы занимаетесь элитным жильем...
- С "экономом" есть одна проблема: в этом сегменте очень тяжело получить добавочную стоимость на очень качественный продукт, так как покупатели, в первую очередь, уделяют внимание стоимости квартир. Там больше стройки и меньше интеллектуального творчества. Не имеет значения, сделали дом чуть лучше или чуть хуже. В элитном сегменте в одном и том же месте можно заработать в два раза больше или в два раза меньше в зависимости от того, как придумали, спроектировали и выполнили объект. Тут больше интеллектуальной работы, больше идей, креатива, дисциплины ума и процессов. Это элитный девелопмент.
Поэтому, кстати, продавать "эконом" на этапе котлована по цене конечного продукта не реально, тогда как в элитном мы можем позволить себе поступить именно так. Мы выставляем на продажу дом из двадцати квартир и говорим: "Цена определена. Покупатели, конечно, могут прийти перед госкомиссией, но, скорее всего, останется две квартиры на втором этаже. Скидок больших не будет, потому что есть кредитная линия на все строительство".
Но для того, чтобы так можно было поступать, дом должен обладать уникальными потребительскими характеристиками. А кому удастся сделать такой дом, а кому нет - вопрос профессионализма и интеллекта. А покупатель "голосует ногами".
- И сколько времени вы обычно тратите на то, чтобы закончить продажи квартир в доме?
- Раньше все квартиры в доме к середине строительства были проданы, но кризис, конечно, изменил статистику. В последние два года в объектах до госкомиссии продавалось 80% квартир. Сейчас, судя по интересу к нашим объектам на стадии котлована, мы возвращаемся к докризисным показателям.
- То есть кризис для вас уже кончился?
- Аристотель сказал, что война закончилась для тех, кто умер. Пока мы только выходим из кризиса, а закончим выходить, когда вернемся к финансовым показателям, которые были до кризиса. Сейчас мы продаем дешевле, чем до кризиса. К тому же по некоторым проектам у нас сейчас фантастическая ситуация. До кризиса мы, исходя из некоего психологического ожидания роста цен, очень дорого покупали квартиры в старых домах, давая жителям премию за выезд относительно стоимости их квартир на рынке. И в результате получили такую стоимость квадратного метра в новых проектах, которую не могут оправдать сегодняшние продажи. В итоге сейчас мы вынуждены фиксировать убытки.
- Как складываются ваши отношения с банками?
- Мы очень довольны сотрудничеством со Сбербанком РФ. Он поддерживает нас на всех этапах строительства. Работать со Сбербанком - приятная, но дисциплинирующая процедура. Несмотря на давний опыт нашего сотрудничества, Сбербанк очень строго подходит к оформлению документов; это хороший аудитор наших проектов. А все предъявляемые требования идут только на пользу нашему бизнесу.
- Каков объем вашего кредитного портфеля?
- Более 8 миллиардов рублей. Сбербанк РФ нас активно кредитует и постоянно стимулирует к развитию новых проектов строительства жилья.
- Насколько велика стоимость финансирования?
- Сегодня мы договорились на 12% на три года в рублях. Уверен, что следующий кредит у нас получится взять дешевле.
- Акции "Баркли" по-прежнему в залоге у банка, как и год назад?
- Да, часть акций управляющей компании группы являются обеспечением по кредиту. Кроме того, два представителя Сбербанка РФ входят в наш совет директоров. Они никак не ограничивают нашу работу, но участвуют в принятии решений по наиболее крупным сделкам.
Залог акций - абсолютно нормально ситуация. У девелопера просто не может быть столько построенных объектов недвижимости со свидетельством о собственности, чтобы они по стоимости были равны обязательствам перед банком, мы же не организация, занимающаяся сдачей в аренду. Мы работаем с оборота, и большая часть наших денег находится в недостроенных проектах. Залог акций повышает уверенность банка в партнере.
- Но до кризиса все-таки банки не так часто брали акции в залог...
- У нас и раньше до 100% акций проектной компании, на которую предоставлялось проектное финансирование, отдавалось в залог. Часть акции нашей управляющей компании стали обеспечением по кредиту, когда мы получали дополнительное финансирование на завершение текущих проектов и начало новых в разгар кризиса в 2008 году. Пакет акций был передан в залог на время, пока мы не вернем деньги, выделенные на "раскрутку", и половину этой суммы мы уже погасили. А когда останутся только кредитные средства, привязанные к новым проектам, думаю, мы можем пересмотреть соглашение о залоге.
- Сколько проектов в настоящее время находится в девелоперском портфеле?
- В развитии 12 проектов. С учетом, что у нас по плану начинать строить по одному объекту в квартал, сейчас в работе находятся три площадки с четырьмя домами. В первом квартале мы планируем запустить еще один крупный объект.
- Какова площадь проектов в работе?
- Дело не в площади, а в выручке, которую мы можем получить с каждого проекта. Мы не начинаем объект, если он приносит выручку меньше 60 миллионов долларов.
- Все проекты - жилые комплексы?
- Да, в 2011 году мы собираемся начать только проекты жилой недвижимости. Мы постоянно следим за ситуацией в сфере торговой, офисной и гостиничной недвижимости, чтобы не упустить момент, когда рынок оживет. У нас есть две-три площадки под нежилые объекты, пока мы не начинаем работу по ним. Они находятся в районе Большого Сити.
- Вы считаете, они действительно интересны, особенно с учетом, что даже "Москва-Сити" теперь характеризуют не иначе, как градостроительную ошибку?
- Опыт - это то, что мы получаем, когда не получаем то, что хотели. В ММДЦ есть определенные проблемы, и с ними надо работать, что сейчас и делается. А вот Большое Сити, кстати, может оказаться более успешным опытом - ведь оно спланировано по общему Генплану. В любом случае, в нескольких километрах от Красной площади не может находиться промзона.
- То есть вы все-таки когда-нибудь хотите построить небоскреб?
- У меня нет задачи построить что-то с максимально высотной отметкой. Я в первую очередь экономист и занимаюсь созданием продукта и финансовых потоков. Если экономика проекта требует, чтобы это было высотное здание, мы построим его, хотя, конечно, высотки гораздо сложнее в строительстве и эксплуатации, чем обычные здания.
- Еще до кризиса был анонсирован совместный проект "Баркли" и РЖД по реновации здания вокзала в Нижнем Новгороде. Что происходит с ним сейчас?
- Мы сделали концепцию реновации и модернизации, основанную на идее совместного использования и управления. Но, как я понимаю, сейчас у РЖД есть возможность модернизировать вокзал за свой счет. В этом случае, мы, видимо, закончим свою работу на уже завершенном нами этапе. Мы девелоперы, и нас интересует инвестпроект, а не обслуживание существующих в собственности РЖД зданий.
- Во время конференции Института Адама Смита, посвященной гостиницам, представители "Баркли" сильно интересовались развитием отелей на юге РФ. Это приоритетное для вас направление?
- Мы действительно активно интересуемся туристическим кластером на Северном Кавказе, тем более что я хорошо знаю этот регион: катался, ходил в горы, занимался альпинизмом. Это очень перспективный регион - гораздо более перспективный, чем многие районы в Альпах, вознесенные до небес рекламой. Но не могу сказать, что сегодня мы вкладываем там десятки миллионов долларов в строительство гостиниц. Пока доходность там кажется нам меньше, чем в проектах, которые мы ведем здесь.
- И последний вопрос. Летом ваш проект в 1-м Зачатьевском переулке стал предметом внимания защитников исторического облика Москвы - его даже посещали во время гражданского рейда. С точки зрения девелопера, по вашему мнению, все ли исторические здания в Москве надо защищать?
- Все исторические здания в Москве надо сохранить. Но должна быть специальная программа, способная отделить "козлищ от агнцев" и определить действительную ценность тех или иных объектов. Утверждение, что абсолютно все внутри Третьего транспортного или Садового кольца должно быть сохранено в настоящем виде, мне кажется перегибом.
