В первой части материала были рассмотрены отдельные особенности правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве в свете требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). Ниже речь пойдет об обеспечении исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства.
Согласно ст. 13 Закона исполнение обязательств застройщиком по договору обеспечивается залогом имущества застройщика. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у его участников считаются предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на него.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Таким образом, залог объектов недвижимости в пользу участника долевого строительства является залогом, возникающим на основании закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Данный залог обеспечивает исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или Законом.
Поскольку обратить взыскание на предмет залога, которым является объект незавершенного строительства, как на объект недвижимости невозможно до момента государственной регистрации права собственности на него, застройщик при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога обязан зарегистрировать право собственности на этот объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Порядок обращения взыскания на предмет залога имеет свои особенности. Во-первых, обращение взыскания осуществляется на основании решения суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Теоретически возможно обращение взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения застройщика со всеми участникам долевого строительства, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 1 ст. 55, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30 декабря 2004 г.; далее - Закон об ипотеке). Однако на практике такой вариант маловероятен, поскольку участник долевого строительства, права которого нарушены, часто предпочитает для скорой защиты своих прав обратить взыскание на предмет залога как можно скорее и не тратить время на переговоры с залогодателем и иными залогодержателями.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Реализация заложенного имущества осуществляется путем проведения публичных торгов согласно ст. 350 ГК РФ и ст. ст. 56 и 57 Закона об ипотеке. Однако, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона.
Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания вышеуказанных сумм распределяются между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения.
По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в п. п. 6 и 7 ст. 13 Закона (банки-залогодержатели), несут солидарную ответственность. Представляется, что данная норма является ошибочной. Согласно ст. 322 ГК РФ отсутствуют основания ответственности банков - залогодержателей земельного участка (права аренды) и объектов долевого строительства перед другими залогодержателями данного имущества - участниками долевого строительства.
Уступка и залог прав требования
участником долевого строительства
Согласно ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Данный подход полностью корреспондирует требованиям ГК РФ и сложившейся судебно-арбитражной практике о невозможности уступки прав требования по обязательствам, по которым обязанности цедента не исполнены, без одновременного перевода на цессионария долга по этому обязательству.
Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (поскольку до момента государственной регистрации договора прав требования не возникает, а с момента подписания акта договор считается исполненным, а право требования - прекращенным).
Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям п. 2 ст. 389 ГК РФ.
Право требования, возникающее из договора долевого участия в строительстве, не является недвижимым имуществом, а следовательно, не является и объектом ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке). В связи с этим договор залога права должен быть совершен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ).
Николай Пиксин, адвокат
Тарас Оксюк, адвокат
30 августа 2005 г.
опубликовано в журнале "Бизнес Адвокат" N 16/2005
