Квадратура замкнутого круга. ДЛЯ КОГО СТРОИМ?Назад
Квадратура замкнутого круга. ДЛЯ КОГО СТРОИМ?
Александр Бахмутов
В Пензенской области бурно растут темпы жилищного строительства и кипят страсти вокруг реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье". При современной дороговизне земельных участков под жилищное строительство стало выгоднее возводить высотные "ульи", предназначенные для широких масс. Но жителей Пензенской области не устраивают цены за квадратный метр в новостройках, и их потянуло ближе к земле.
На портале www.stroyka.ru были опубликованы прогнозы итоговых результатов строительства в 2007 году, основанных на данных государственной статистики о вводе жилья за январь - сентябрь 2007 года с учетом среднегодовой тенденции для каждого региона. Пензенская область вошла в список из восемнадцати субъектов РФ, где доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила - от 71,8 до 97,6 процентов. Как отмечают российские эксперты, доля индивидуального домостроения в последние семь лет сохранялась со стабильной тенденцией к увеличению в 2007 году, а в последующие три года коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
На рисунках в советских учебниках по истории средних веков замки феодалов обязательно господствовали над окружающим ландшафтом и жалкими лачугами крестьян. Всем своим видом подчеркивая, что власть всесильна и безгранична, ибо на несколько ступеней выше к Богу.
Генеральный план Пензы, утвержденный Екатериной Второй 6 октября 1785 года, также предполагал переселение простолюдинов на окраины. Планировочная структура городского каркаса предусматривала выпрямление улиц, застройку центра общественными зданиями, торговыми рядами и дворянскими усадьбами. По мере развития промышленности, торговли и ремесел заселение Пензы проходило по сословным признакам. Город обрастал по горизонтали купеческими, мещанскими и рабочими кварталами, вокруг которых как на дрожжах разбухал частный сектор.
Бурные темпы индустриализации в годы советской власти, требующие колоссальных человеческих ресурсов, выдвинули на первый план расселение огромных человеческих масс. Бараки, построенные при царском режиме, дома сталинского типа и "хрущевки" обеспечить потребности людей в жилье уже не могли. К тому же они ограничивали
перспективы градостроительной деятельности. Существенные коррективы в живую органику архитектурно-пространственной городской среды были внесены при разработке генплана в 1973 году. На горизонте замаячили прообразы американских гетто.
Одним из первых проектов современных каменных джунглей в Пензе стал микрорайон Арбеково, разросшийся в настоящее время до размеров "озоновой дыры". Расселение людей на окраины приобрело вселенские масштабы еще в годы перестройки, когда была поставлена задача обеспечить каждую семью отдельной квартирой. В то же время местная элита, начиная с 90-х годов прошлого века, широко развернула строительство коттеджей в исторической части Пензы и рекреационных зонах.
При разработке нового генплана Пензы ключевые градостроительные принципы екатерининской эпохи, прежде всего, сохранение исторического ядра были взяты на вооружение проектировщиками питерского института урбанистики. Основной градостроительный документ предусматривает развитие территории до 2026 года. К этому времени квадратура жилой площади в городе должна увеличиться практически вдвое. Новая Пенза будет расти по вертикали, главным образом за счет освоения окраин. Таким образом, будет реализован план пензенского губернатора Василия Бочкарева - довести численность населения Пензы до миллиона. Фактически в областном центре планируется сосредоточить две трети губернии. Вот только цены на жилье скакнули так высоко, что многократно обгоняют доходы населения.
Согласно данным Росстата о социально-экономическом положении субъектов Российской Федерации за 2007 год Пензенская область вошла в первую десятку регионов с наиболее высокими темпами строительства - 146,3 процента. Почему же высокий рейтинг не радует главу региона, и чем он так опечален? Видимо, тем, что за отчетной цифирью вырисовываются минусы управленческих решений. Темпы - любимый конек пензенской бюрократии, но это не та лошадь, которая вывезет Пензенскую область.
- Если по росту промышленного производства мы вышли на седьмое место, то это еще не значит, что мы должны хлопать в ладоши. Есть еще такое понятие, как объемы, - выразил свое недовольство губернатор. И, действительно, темпы - вещь относительная.
Обратимся к фактам. На начало 2004 года у Пензенской области не было региональной стратегии развития строительного комплекса. В конце января затребованные координационным советом Госстроя России документы представили только восемь из 15 регионов Приволжского федерального округа. Пензенской области в их числе не оказалось.
На заседании координационного совета, в котором приняли участие сотрудники аппаратов полномочных представителей Президента в федеральных округах, были заслушаны отчеты представителей субъектов Российской Федерации.
В повестке дня стояли вопросы: о результатах деятельности строительного комплекса и выпуска строительных материалов в 2003 году; программа действий, включающая увеличение объемов инвестиций, строительно-монтажных работ, продукции строительных материалов на 2004 год; обсуждение стратегии развития строительного комплекса на перспективу до 2010 года в свете задач, поставленных Президентом Российской Федерации по удвоению валового внутреннего продукта. По Пензенской области, в частности, было отмечено, что значительные объемы незавершенного строительства в регионе могут являться предметом резерва в наращивании ввода жилья. По сути, речь велась об объектах, которые не вводились в эксплуатацию годами. Государственный маховик начал раскручиваться.
В апреле прошлого года на совместном совещании администрации Пензы и правительства Пензенской области обсуждался приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Сложившаяся к тому времени в областном центре ситуация дефицита жилья и роста цен на квадратные метры вызвала беспокойство руководства региона. Василий Бочкарев выразил сомнение, что при таком отношении предприятий-застройщиков к организации строительного производства Пенза едва ли освоит намеченные объемы. Напомним, что в прошлом году в регионе планировалось ввести 600 тысяч квадратных метров жилья, из них 400 тысяч в Пензе. А сдали в эксплуатацию 552 тысячи. Из них 380,4 тысячи или 68,9 процентов от общего количества построили в Пензе. И это при имеющихся резервах, отмеченных Госстроем. Не факт, что некоторые из введенных домов выдерживают требования на соответствие ГОСТам и СНИПам.
Впрочем, чему удивляться, если в структуре промышленности Пензы объемы производства строительных материалов занимают лишь три процента? Вот так городские чиновники отреагировали на правительственные директивы об обеспечении отрасли строительными материалами, которые оказывают существенное влияние на снижение себестоимости вводимого жилья.
Недаром полномочный представитель президента в Приволжском федеральном округе Александр Коновалов отметил три региона, где активными темпами строится жилье для людей с самым различным достатком (о чем сообщила пензенская губернская "Биржевая газета" (7 июня 2007 года)). Пензенская область им не упоминалась. Между тем в регионе имеются крупные месторождения диатомита, песка и глины. По оценкам областного департамента по недропользованию, произведенные из этого сырья теплопроводные стройматериалы могут быть более долговечными, что придаст новые импульсы пензенской стройиндустрии.
В текущем году региональная власть предрекает в строительной отрасли настоящий бум. Первый заместитель председателя правительства Иван Купцов пообещал, что инвесторы пойдут в Пензенскую область просто валом. Правда, ранее он заявлял о том, что до конца 2007 года средняя заработная плата по региону составит не менее десяти тысяч рублей. Однако в своих прогнозах ошибся.
Существенных сдвигов в увеличении доходов пензенцев так и не произошло.. 8587,7 рубля в месяц (данные 2007 г.) - один из самых низких показателей по России. Обескураженный такими результатами Бочкарев выдвинул правительству области ультиматум. Но никто после его критики на рельсы не лег и голову пеплом не посыпал. Пар выкипел. Страсти улеглись. Таблички на кабинетах чиновников не поменялись.
Между тем для большинства населения Пензенской области заработная плата является единственным источником дохода для участия в национальном проекте "Доступное жилье". На деле же цена за квадратный метр превышает среднюю зарплату фактически в четыре раза. На конец марта среднерыночная стоимость квадратного метра составляла 35375 рублей. Поскольку не наблюдается реальных сдвигов по обеспечению трудящихся достойной зарплатой, то нельзя решить и проблему их обеспечения жильём. Во всяком случае, еще в мае прошлого года полпред президента в ПФО Александр Коновалов во время видеоконференции заявил о том, что в Пензенской области "буксует" система ипотечного кредитования.
Таким образом, именно доступность жилья остается главным камнем преткновения на пути реализации одноименного национального проекта. В конце ноября прошлого года (2007-11-24 19:12) ИА "Пенза-пресс" сообщило, что "Пензенская область вошла в тройку провинциальных регионов России, где самое дорогое жилье". При этом цены на вторичном рынке поползли вверх быстрее, чем в новостройках. И это не по той причине, что спрос на квартиры превышает предложение и связан с ростом благосостояния отдельных категорий населения. Процент состоятельных граждан, которые могут позволить себе купить жилье элитного типа или бизнес-класса, на самом деле, не так уж велик. Основная же масса довольствуется приобретением жилья на вторичном рынке.
Вот тут и возникает вопрос: если большинство пензенцев не располагает доходами для приобретения квартир в новостройках и не имеет возможности воспользоваться услугами ипотеки, то отчего так бурно растут темпы ввода жилья? И насколько соответствует действительности квадратура сдаваемого жилья?
Основной "сдаточный" месяц у строителей, как известно, - декабрь.
Это время - горячая пора для органов власти, когда готовятся отчеты по всей вертикали. Как сдавался федеральный кардиологический центр, видели не только жители области, но и россияне по телевизору. Сдача "интернационального" объекта, который курировал первый заместитель правительства России, а ныне избранный президент Дмитрий Медведев, готовилась в авральном режиме. В строительстве суперклиники европейского уровня принимали участие бригады из Чувашии и Узбекистана, в том числе один обрусевший житель из Эфиопии. Но все строительные площадки Пензы мигрантами не обеспечишь. Да и о каком качестве строительства, в таком случае, можно вести речь, если гастарбайтеров приходится обучать азам ремесла на строительных площадках?
Между тем отток квалифицированных кадров является важнейшим негативным фактором, влияющим на темпы ввода жилья.
На начало 2007 года численность уроженцев Пензенской области, выехавших на заработки в другие регионы страны, достигла пятидесяти тысяч человек. Это сравнимо с численностью населения города-спутника, Заречного или приростом жителей Пензы до 2026 года. Тот факт, что в годы советской власти около ста тысяч пензенцев было задействовано на "стройках века", сегодня подтверждает опасения, что такое же количество жителей сурского края может уехать в другие регионы. Такой пессимистический прогноз заложен и в программу стратегического развития Пензенской области, разработанную питерским центром стратегических разработок "Северо-Запад", К слову, по сведениям российского независимого института социальной политики численность населения Пензенской области в 1998 году составляла 1549 тысяч человек. К 2007 году сократилась до 1396 тысяч.
Тут и призадумаешься. А кто будет строить? Дома, конечно, возводить надо, но проблема сбережения пензенского населения выходит на первый план. Ключ для ее решения - строительная индустрия. При колоссальных объемах ввода жилья, намеченных государством - всем хватит работы на долгие годы. Недаром Василий Бочкарев заявил: " Для нас строительство жилья - это не только новые рабочие места, это ещё и налогооблагаемая база".
Но реалии на пензенском рынке жилья сегодня таковы, что большая часть квартир покупается с целью перепродажи. Квартиры в новых домах пустуют. А их владельцы надеются на хорошую отдачу от вложенных инвестиций.
Наступает момент, когда потенциальных жильцов, то есть конечных покупателей становится критически недостаточно. Банки начинают задавать вопросы, выдача новых кредитов затруднена, а только-только начавший набирать скорость строительный маховик захлёбывается. Вполне очевидно, что проблема строительной отрасли носит фундаментальный характер. Если не удержать цены в разумных пределах, то последует обвал. Мощный локомотив развития экономики может в одночасье рухнуть как колос на глиняных ногах, а вместе с ним и надежды инвесторов на скорую прибыль. Тревожные симптомы уже имеются.
По динамике ввода жилья среди ведущих регионов Приволжского Федерального округа за 2000-2007 годы наиболее крупными субъектами являются: республики Татарстан, Башкортостан, Чувашия; Самарская, Нижегородская, Саратовская области.
Для Пензенской области, как было отмечено выше, характерен всплеск строительства жилья в индивидуальном секторе. Что скорее является заслугой самих жителей, чем региональной власти.
При этом на фоне увеличения темпов жилищного строительства внезапно поредел обильный дождь федеральных субвенций, изрядно орошавший сурские земли последние годы. При распределении средств федерального бюджета, предоставляемых в 2008 году в виде субсидий бюджетам субъектов Федерации на проведение мероприятий по переселению граждан из жилья, признанного непригодным для проживания, а также из домов с высоким уровнем износа, правительство России утвердило для Пензенской области наименьший объем федеральный субсидий - одиннадцать миллионов 613 тысяч рублей.
В определенном смысле - это закономерная реакция на бурные PR - компании об ошеломляющих успехах Пензенского края на инвестиционном поприще, а по сути - качественная оценка работы пензенских чиновников со стороны федеральных органов власти. Вместо того, чтобы гоняться за рекордами и презентовать инвестиционные проекты в Каннах, им надо заниматься ремонтом дорог, реформой ЖКХ, вопросами удешевления стоимости жилья, роста прожиточного минимума и зарплат.
Попытки решить проблемы в пределах одной отрасли - обречены на провал. Подходить к ним нужно комплексно. С полным осознанием того, что посеянные в добрую почву зерна начнут приносить добрые плоды. Это возможно только в том случае, если пензенская власть повернется лицом к человеку. Иначе разбежится оставшаяся часть работоспособного населения.
Проанализировав ситуацию на строительном рынке, губернатор пришел к выводу, что региону необходимо серийное производство малоэтажных домов. Одна из основных причин - сдерживание оттока квалифицированных рабочих, которых можно задействовать в строительном бизнесе непосредственно на местах. В выигрыше останутся и муниципалитеты, которые получат прибыль от строительной деятельности. Есть фирмы, производящие дома модульного, блочного и каркасного типов, готовые вкладывать в их производство инвестиции. При этом себестоимость квадратного метра такого жилья составит от 15 до 17 тысяч рублей. Несомненное преимущество таких домов: новейшие технологии, скорость производства и монтажа, высокое качество и низкая отпускная цена.
Ряд перспективных инвестиционных строительных проектов по развитию массового жилищного строительства будет реализован в пригородных с Пензой районах. За счет таких инвестиционных проектов и планируется увеличить рост объемов жилья в Пензенской области. С появлением новых игроков на строительном рынке возрастет конкуренция с компаниями- застройщиками, работающими в нише строительства многоэтажных домов.
Приход новых инвесторов, по словам губернатора, вызывает у них беспокойство, но меры по удешевлению стоимости квадратного метра жилья правительством области принимаются.
От первого лица
Губернатор Пензенской области Василий Бочкарев:
"Компаниям, которые захватили строительный рынок, невыгодно, чтобы мы занимались индивидуальным жилищным строительством и выделяли под эти цели большие территории. Проекты строительства жилья в райцентрах и городах области как раз и преследуют цель снять напряженность на рынке Пензы. Дополнительно, с привлечением современных технологий и новых инвесторов, осваиваются прилегающие к областному центру территории, так называемые поселки-спутники. Таким образом, мы должны снять напряженность и высокий спрос на жилье. Строители держат и не продают квартиры. А других нет. Возникает ажиотаж. Они поднимают цены и вбрасывают квартиры. На рынке действуют и посредники. Поэтому увеличение объемов строительства жилья в Пензе, пригородах и райцентрах позволит стабилизировать цены на недвижимость.
Справка.
Территория Пензы составляет 288,5 км кв. Общее число зарегистрированных жителей за первое полугодие 2007 года составило - 509 997 человек. Средняя продолжительность жизни населения - 66,5 лет. По расчетной базе, заложенной в генеральный план на 2006-2026 годы, численность жителей составит - 545 тысяч.
По сведениям независимого института социальной политики
динамика численности населения Пензенской области всё ещё отрицательная. В 1998 году население составляло 1549 тысяч человек, а к 2007 году сократилась до 1396 тысяч человек. Численность городского населения по области снизилась на 75 тысяч. Подобная тенденция наблюдалась и по возрастным группам. В 1989 году доля молодежи составляла - 22 процента, трудоспособного возраста -56 процентов, стариков - 22 процента. В 2005 году (соответственно) 15-62-23. В 1989 году в городах проживало: 23 процента молодежи, 60 процентов людей трудоспособного возраста, 17 процентов стариков. В 2005 году молодежная группа поредела до 14 процентов, население в трудоспособном возрасте выросло до 64 процентов, а число ветеранов снизилось до 22. Резко изменилась структура сельского населения. В 1989 году там проживало: 22 процента молодежи, 50 процентов работающего населения, 28 процентов стариков. В 2005 осталось 16 процентов молодежи и 27 процентов стариков. При этом трудоспособное население увеличилось до 57 процентов.
Быстрее всего, до 15-20 процентов за последние десять лет, падает численность населения в небольших городах губернии, экономическую базу которых составляли предприятия, рухнувшие в переходный период.
Естественная убыль населения области близка к одному проценту в год и почти вдвое выше российских показателей. В постаревших селах население сокращается еще быстрее, а коэффициент смертности достигает 22 процентов. За последние пятнадцать лет, несмотря на то, что естественная убыль отчасти компенсировалась миграционным приростом, область потеряла около десяти процентов населения.
