В корейские дома не заходит российское солнце.
Корейцы не учли российских ГОСТов и менталитета пензенских чиновников
Александр Бахмутов
На согласование проектов с иностранными инвесторами в Пензенской области уходят годы. Главным тормозом на пути внешнеэкономической и инвестиционной стратегии губернии продолжает оставаться бюрократическая машина.
Благие намерения
Торгово-экономические отношения Пензенской области с Южной Кореей наметились одиннадцать лет назад. Все эти годы пензенские предприятия экспортировали государству в Юго-Восточной Азии промышленные компрессоры, изделия из черных металлов, запорную арматуру, оптическое стекло, приборы и оборудование.
Новый виток двухсторонних отношений в рамках более узкого межрегионального сотрудничества между мэрией южнокорейского города Пусан и администрацией Пензы начал развиваться в 2006 году. Корейская делегация посетила столицу Сурского края дважды.
Ответный визит в город на Тихоокеанском побережье нанесла и официальная делегация Пензенской области.
Приоритетными направлениями экономического сотрудничества были выбраны: машиностроение, радиоэлектроника, легкая и пищевая промышленность, строительный комплекс. Именно с него и началось охлаждение в двухсторонних отношениях.
Первые информационные сообщения о намерениях южнокорейской компании "Азия Лимитед" инвестировать средства в проекты жилищного строительства в России, в частности, дома "под ключ" в Пензе появились в декабре 2006 года.
Представители корейской компании прибыли в столицу Сурского края вскоре после заключения двухстороннего соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве между мэриями Пензы и корейского города Пусан. Корейские бизнесмены подтвердили, что планируют заниматься развитием строительного комплекса. В администрации Пензы их заверили, что выделят земельные участки под строительство в пределах областного центра.
В начале февраля 2007 года заместитель главы администрации Сергей Симонов и генеральный директор корейской фирмы Ким Сын Чоль скрепили своими подписями меморандум о взаимном сотрудничестве в жилищном строительстве и о создании рабочих мест в сфере производства строительных материалов.
Согласно предварительным договоренностям корейские специалисты планировали заняться внутренней отделкой и подведением коммуникаций при застройке мини- микрорайона Пензы общей площадью 60 тысяч квадратных метров. Для оформления официальных правоотношений на рынке строительства жилья фирма подтвердила готовность открыть в Пензе свой офис и зарегистрироваться в качестве юридического лица, чтобы выступать в роли генерального подрядчика по строительству.
В апреле корейцы прибыли уже с более конкретными предложениями. На официальной встрече с руководством Пензенской области было заявлено, что "Азия Лимитед" является стратегическим партнером региона в области строительства. На этот раз речь зашла о застройке корейского квартала на окраине Пензы - в микрорайоне Арбеково. Там инвесторы собирались строить не только элитное, но и социальное жилье по мировым стандартам обшей площадью более 400 тысяч квадратных метров, что гораздо больше общих объемов жилья, введенного в Пензе за 2007 год.
Тогда же стало известно, что меморандум между администрацией Пензы и фирмой "Азия Лимитед" представляет собой проект рамочного соглашения о намерениях. Более конкретный юридический документ о начале строительства при согласовании сторон готовился на областном уровне. Предполагалось, что субъектом правоотношений с пензенской стороны, скорее всего, останется городская администрация. На июнь в Пензу планировался официальный визит мэра города Пусан г-на Хур Нам-Сика.
Однако вместо этого в Южную Корею выехал пензенский губернатор Василий Бочкарев.
Подводя итоги визита, он сообщил, что в ходе переговоров об участии строительного бизнеса Кореи на пензенской земле, речь велась уже о новом варианте застройки жилого микрорайона общей площадью 100 тысяч квадратных метров. Губернатор заверил, что в июле - августе будет закончено согласование процедурных вопросов, а в 2008 году в Пензу прибудут корейские строители. В то же время он посетовал на бюрократические препоны со стороны городской администрации, которая целый год не могла решить вопрос о выделении иностранным инвесторам земельного участка под жилищное строительство.
Моя твоя не понимает
При изучении вопроса выяснилось, что по арбековской площадке, которую предлагали корейцам, ранее проводился конкурс на выделение земельного участка, и его выиграла другая компания. На тот момент уже вступил в силу Закон об аукционах по приобретению земельных участков, и урегулировать проблему можно было либо добровольно, либо через суд. Тем более у победителя конкурса имелись документы, подтверждающие право на собственность земельного участка.
На самом высоком уровне было принято решение предложить корейцам другой вариант. На этот раз в микрорайоне ГПЗ-24.
Пензенские власти не скрывали надежд, что корейские специалисты все же начнут строить жилые дома в Пензе. В свою очередь, корейским инвесторам пришлось пересматривать планы своей деятельности, поскольку обещанные площадки оказались заняты другими застройщиками.
Комментируя сложившуюся ситуацию, заместитель председателя правительства Пензенской области Андрей Кулинцев тогда сообщил, что корейцы не стали замахиваться на глобальные масштабы, а попробовали освоить небольшой участок, чтобы двигаться дальше. Он подтвердил, что интерес у инвесторов есть, но они, прежде всего, заинтересованы в том, чтобы эффективно вкладывать средства.
Областная администрация ожидала официальную делегацию из Южной Кореи и надеялась, что за период согласований ей удастся достичь договоренности с корейской стороной.
Но каково же было удивление корейских инвесторов, когда они узнали, что предложенные ими варианты интересны и красивы, но совершенно не пригодны для территории России. Камнем преткновения стала законодательная база, существующая в сфере строительства Российской Федерации. По российским нормативам плотность застройки должна составлять 420 человек на гектар, у корейцев она составляла 500 тысяч. К тому же оказалось, что в России, в отличие от солнечной Кореи, совершенно другая специфика строительства. Когда специалисты управления градостроительства и архитектуры Пензы рассмотрели предложенные варианты, то высказали по ним много замечаний и пожеланий. Корейцы переработали проект и представили новый. Он был более адаптирован к российским условиям, но во многом не соответствовал концепции застройки в Пензе. Всему виной стало российское солнце, которое редко заглядывает в дома пензенцев.
На встрече с губернатором, помимо электронной версии проекта, корейцы представили трехмерный макет величиной в половину письменного стола. Впоследствии инвесторы вносили в него доработки. Тем не менее, процесс реализации проекта дал сбой. Почему? Неужели на первой стадии согласований корейскую сторону нельзя было поставить в известность о технических требованиях к проектно-сметной документации и ознакомить с условиями российских градостроительных нормативов?
Меморандум о взаимном сотрудничестве между городами-побратимами был лишь первым шагом корейцев в осуществлении масштабных планов на пензенской земле. В ходе многочисленных дипломатических раундов и деловых визитов стороны, в частности, обсуждали вопросы по организации на территории губернии предприятий, производящих строительные материалы, и дальнейшие перспективы сотрудничества в социально-культурной сфере.
Кстати, в прошлом году при обсуждении корейского проекта мэрия Пензы предоставляла информацию прессе выборочно. Например, глава администрации Пензы Роман Чернов отказался комментировать ситуацию представителю федеральной прессы, заявив: - Я не буду давать никаких комментариев. Его заместитель Сергей Симонов впоследствии пояснил: - Пока повода для предметного разговора нет.
Однако, на встрече с корейской стороной журналисту пояснили, что корейским инвесторам дано указание никаких комментариев федеральной прессе не давать. При этом председатель корейско-российской сотруднической миссии Ли Сынг Хо и генеральный директор АО "Азия Лимитед" Ким Сын Чоль проявили этикет вежливости и принесли журналисту свои извинения в том, что не могут предоставить информацию.
Комментарии
Сергей Скаков, экс-начальник управления градостроительства и архитектуры города Пензы
- Чтобы солнечных лучей попадало в квартиры меньше, дома в Корее стараются затенить. Россия расположена севернее, и нам солнца не хватает. Поэтому свет должен держаться в квартирах не менее двух нормативных часов. Иначе в домах появится влажность. Могут развиться грибок и бактерии. Этих моментов корейцы не учитывали.
Нам трудно было им объяснить, что такое инсталляция. Они строят дома независимо от того, бросают они тень на соседние здания или нет. И без учета того, сколько будет света в окнах на северной стороне.
Справка
В Пусане, где ежегодно вводится порядка пяти миллионов квадратных метров жилья, каждая квартира оснащена полным пакетом оборудования и услуг на дому. Помимо посудомоек и электроплит, квартиры "под ключ" включают: интернет, кабельное телевидение, дистанционное управление дверями, системы видеонаблюдения за двором и детскими площадками, автоматические счетчики за расходом воды, газа, электроэнергии. Предусмотрена даже утилизация бытовых отходов с последующим сжиганием мусора и обогрева жилищ с использованием тепла, выделяемого мини-котельными. В самих домах располагаются автопаркинги и прочие объекты инфраструктуры. Цены на такие квартиры, в зависимости от близости к центру, колеблются от 1200 до 2500 долларов за квадратный метр. По пензенским меркам такие квартиры считаются элитными, в Корее они общедоступны. При этом средняя стоимость одного квадратного метра в пензенских элитных домах должна была составлять не менее 40 тысяч рублей (по ценам 2007 г.).
В рамках проекта застройки архитектурного комплекса в микрорайоне Арбеково, включающего объекты социальной инфраструктуры, планировалось возведение высотных домов по корейским технологиям с использованием современных дизайнерских решений. Общая площадь многоэтажной жилой застройки микрорайона (8 700 квартир) составляла по проекту более 400 тысяч квадратных метров.
Имелась также договоренность о строительстве в центре Пензы 25-этажного здания, которое могло стать архитектурной доминантой города. Помимо Российско-корейского центра экономического сотрудничества, в нем предполагалось разместить офисные помещения, развлекательный центр, центр корейской медицины.
Проект в экологической зоне микрорайона Ахуны предусматривал строительство девяти 17-этажных и одного 23-этажного дома. Проект застройки включал обустройство набережной и зоны отдыха на естественном пруду, примыкающим к строительной площадке.
Кстати
Инвестиционными площадками Пензы заинтересовались новые корейские компании "Bank One Energy" и "Posco E&C". На встрече с первым заместителем главы администрации города Пензы Сергеем Коновым корейская делегация вновь обсуждала перспективы строительства жилых комплексов.
Комментируя на прямой Интернет-линии ситуацию с прежними корейскими инвесторами Василий Бочкарев выразил сожаление по поводу того, что в нашей стране много страха и консерватизма, и всякого рода ограничений. "Если бы корейцы пришли, то мы увидели бы десять высоток, которые они прорисовали. И все - с индивидуальным отоплением. Этот проект можно было бы перенести на Пензенскую область в целом. Но у нас очень много ограничений, а в Южной Корее строят дома высотой в 53 этажа. У нас пока таких проектов нет" - заявил глава региона.
Однако у корейских инвесторов имеется еще одно препятствие. По итогам первого полугодия 2007 года степень износа основных фондов на областных предприятиях по производству строительных материалов составила 54,4 %. Отсутствие современного оборудования не позволяет производить в регионе продукцию высокого качества, отвечающую мировым стандартам.
