Турция меняет Конституцию: итоги референдума Эрдогана
Новости
Бегущая строка института
Бегущая строка VIP
Объявления VIP справа-вверху
Новости института
Владимир Спасибо: По кругу
Владимир Спасибо: По кругу
Жилищная проблема не теряет остроты. Скорее, наоборот. Строится жилья мало, стоит оно дорого. Причем как в Москве, так и в других регионах.

По данным Контрольно-счетной палаты Москвы, определявшей эффективность расходования средств на строительство муниципального жилья за 1999-2000 гг., полная сметная стоимость квадратного метра крупнопанельных зданий в зависимости от серии составляла 7 980-12 840 рублей, монолитных - 8 200-10 900 рублей. Это примерно соответствовало озвученным официальным данным по себестоимости строительства в Москве в 2000 г.

Однако по экспертным оценкам реальная себестоимость строительства в Москве была ниже официальной примерно на 25-30% и по состоянию на вторую половину 2000 г. составляла $190-220 за 1 м2 для панельного жилья в районах массовой застройки и $270-300 за 1 м2 для монолитного жилья в нецентральных районах города.

Аренда земли, отчисления на инфраструктуру, отделку, а также передача городу 30% жилья (это была обязательная норма отчисления за предоставленную землю) повышали себестоимость вдвое - до 450-470 $/ м2.

К середине лета 2003 г. себестоимость строительства жилья при организации процесса, близкого к оптимальному, достигла $390-415 за 1 м2 для панельного жилья в московских районах массовой застройки и $420-470 за м2 для монолитного жилья в нецентральных районах города. Не считая всех отчислений и платежей.

Рыночная стоимость превышала строительную себестоимость практически в 4 раза.

По-меньшей мере половина стоимости жилья в Москве была чисто спекулятивной. Так, в сентябре 2006 г. (информация Ассоциации строителей России - АСР) средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве равнялась 91 052 рубля, в Санкт-Петербурге - 49 744 рубля, в Московской области - 43 704 рубля.

Хотя условия строительства в мегаполисе (Санкт-Петербург) либо урбанизированном пригороде мегаполиса города технологически и экономически ничем не отличаются от московских.

Любопытно, что близкой к петербургской была средняя стоимость 1 кв. м жилья в Варшаве (1636 евро), Риге ($1,5-2 тыс), Киеве ($2 тыс.), Астане ($1,5 тыс.), в среднем по Германии (1785 евро).

К концу 2007 г. ценовой пузырь раздулся просто невероятно.

Цены на жилье в крупнейших городах РФ на ноябрь 2007 г., руб./кв.м. (http://www.dailystroy.ru/hpi/)

Город                                           цена                                             Рост цен за 5 лет 
Москва                                130 726                                                    7,15 
Санкт Петербург                                             77 982                                                      7,90 
Новосибирск                             60 136                                                      11,11 
Екатеринбург                            63 233                                                      10,47 
Нижний Новгород                  48 906                                                       6,92 
Самара   53 588                                                        8,91 
Омск                  41 900                                                        12,23 
Казань41 473                                                        7,79 
Челябинск                                 39 255                                                        7,43 
Ростов-на-Дону                        46 782                                                        7,68 
Уфа                        47 671                                                        5,01 
Волгоград                40 369                                                         9,61 
Пермь             54 637                                                        11,61 
Красноярск                  50 562                                                         11,20 




Средняя себестоимость строительства в РФ в 2008 году (данные АСР) - 28,6 тысяч руб/кв.м. Средняя рыночная цена - 49,5 тысяч рублей.

В Москве в 2008 г. средняя рыночная цена - 156,5 тысяч рублей. (http://realty.mail.ru/print/news/3539.htm).

В октябре 2008 г. правительство Москвы согласилось на цену 80 тыс. руб./кв. метр панельных домов, признав ее справедливой. Себестоимость строительства оценили в 43-45 тыс. рублей/кв.м. без учета стоимости земельного участка. Не вошла в подсчет стоимость согласования инвестиционного контракта (занимает, согласно данным АСР около 2 лет и обходится до 30-40% всех затрат на собственно строительство). (Бэла Ляув, Наталья Самарина. Власти назвали "справедливую" цену жилья. /Ведомости http://realty.vz.ru/article/2009/10/29/1415.html).

На 5 января 2009 года средняя стоимость московского жилья - 165 881 руб./кв.м.

В октябре 2009 г. средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Москве ("Инком-Недвижимость") руб./кв.м..- 174,4 тыс.руб./кв.м.

Итак, строить в городах - дорого. Или, точнее, очень дорого. Хотя вроде бы панельное строительство по определению должно быть недорогим.
С 1956 г. по 1990 г. 2/3 объемов ввода жилья приходилось на полносборное железобетонное крупнопанельное многоэтажное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными централизованными системами тепло-, водо-, электро- и газоснабжения, канализации, системами вытяжной вентиляции кухонных и санитарно-технических блоков, лифтами при этажности выше пяти этажей, противопожарным оборудованием в зданиях повышенной этажности. (Что мы настроили, как мы строимся и как надо строиться. www.kroupnov.ru/5/main.shtml или http://www.pereplet.ru/krupnov/).

Высота жилых помещений обычно 2,5 м., междуэтажная и межкомнатная звукоизоляция не нормировалась вплоть до четвертого поколения типовых проектов. Наружные ограждающие панели по условиям теплопередачи рассчитывались, исходя из низкой цены на централизованно подаваемые теплоносители.

Жизненный цикл здания определялся посредством установления сроков планового капитального ремонта здания через первые 20-25 лет эксплуатации и полной амортизации его стоимости через вторые 20-25 лет эксплуатации, после чего должно было приниматься решение о его выводе из состава жилого фонда и сносе, либо реконструкции и модернизации.

Застройка полносборными домами индустриального заводского изготовления велась крупными жилыми массивами со стандартной градостроительной организацией застраиваемых территорий, подразделяемых на жилые группы, микрорайоны и районы с нормируемой плотностью их застройки в зависимости от средней этажности зданий. Этот же планировочный принцип нормативно устанавливал развитие сети объектов социального обслуживания с определенным радиусом доступности и вместимости (площади) для каждого из типов этих объектов.

Однако в последние 20 лет плановый ремонт построенных в 1960-1980-е гг. жилых домов не проводился. Накапливался т.н."отсроченный ремонт". Сокращался срок жизни фонда с вынужденным выводом его из эксплуатации как аварийного, либо вынужденным капитальным ремонтом в чрезвычайном режиме.

Не менее актуальной стала проблема морального износа подобного жилья, приводящего к тому, что эксплуатационные расходы становятся сопоставимыми с расходами на новое строительство.

Между тем в целом ряде стран происходит переориентация инвестиций на реконструкцию жилищного фонда. Доля инвестиций на эти цели, например в Канаде, Дании, приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство.

При этом феномен массового панельного строительства в РФ сохранил жизненность в силу инертности строительной индустрии и высокого спроса на жилье. (Голдхорн Барт. Российский архитектурный рынок. Миф и реальность/ Проект Россия, N2, 2006, С. 152)

В 2005 г. общая доля вводимого крупнопанельного, каркасно-панельного, объемно-блочного, крупноблочного жилья в РФ составила 18,2% против 61,2% кирпичного и каменного и 7,6 % монолитного. Работало около 550 предприятий крупнопанельного и индустриального домостроения. При этом с 1990 г. остановили работу или перепрофилировались более половины ДСК и железобетонных комбинатов.

В последнее время вновь стала будироваться идея решения жилищной проблемы за счет индустрии панельного домостроения. Будто бы современное многоэтажное строительство позволяет снизить себестоимость и сроки возведения зданий, обеспечить будущим жильцам максимальный комфорт, а также снабдить дома необходимой инфраструктурой. (Борис Виноградов. Доживем ли до жилья. Бизнес торопит государство с реализацией нацпроекта "Доступное жилье"/ Московский Комсомолец. 31.05.2007.)

Так, программа "Реконструкция Нижнего Новгорода", утвержденная в январе 2007 г., предусматривает увеличить долю крупнопанельного строительства в общем объеме жилищного строительства с 32% в 2007 г. до 50% в 2012 г.

В Ростовской области компанией "Интеко" приобретен и реконструирован Комбинат крупнопанельного домостроения для выпуска домов "социальной" серии. В них будут предусмотрены небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры (26,3 кв. м и 43,0 кв. м). Квартиры в этих домах будут будто бы значительно дешевле квартир, представленных на рынке недвижимости, и поэтому больше подходить для создания базы отвечающего всем нормам социального жилья.

Непонятно, о каких нормах идет речь, и почему "социальная серия" будет значительно дешевле.

Социальное жилье - это чаще всего малогабаритные квартиры в типовых домах (в большинстве стран ЕС, без Центральной и Восточной Европы, размер жилой комнаты на одного человека не может быть меньше 4 кв.м., в Германии - не менее 8 кв.м, при высоте потолка не менее 2 м.). Сектор социального жилья развит в Голландии, Швеции, Британии, Дании, Франции и Финляндии, где его доля составляет 15-35% от общего жилого фонда. (Олег Щелов. Фактор стабильности/ PROНедвижимость. 22 марта 2007 г.).

На социальные жилищные программы выделяют от 0,1-0,3% ВВП в Италии и Греции; до 1,2-1,4% ВВП в Финляндии, Дании и Австрии. Франция на приобретение жилья в собственность или на его бесплатное (льготное) предоставление выделяет ежегодно 1,9% ВВП.

Государство в той или иной форме владеет ими и сдает в аренду на льготных условиях малообеспеченным гражданам. Это жилье можно выкупить у государства.

В Британии, Голландии, Греции и Дании, чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики, возводящие социальное жилье и занимающиеся его реконструкцией, получают налоговые льготы. Кроме того, девелоперам на возведение новых общественных домов и реконструкцию старых выделяются гранты и субсидии. Земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных.

Но в последнее время в Европе раздаются голоса в пользу приватизации социального жилья - предполагается, что право собственности формирует у людей чувство ответственности за свою жизнь и стимулирует их трудовую деятельность.

Строить социальное жилье, ориентируясь на панельное массовое домостроение - значит плодить новые проблемы, не решая старых.

Жилья, инфраструктуры, школ, детских садов как не хватало, так и не хватает. Жилой фонд ветшает. При этом вновь стали появляться микрорайоны массовой панельной застройки. (21 сентября 2009. Застройщики свернули паруса. Илья Ступин. "Эксперт").

Государство должно будет взять на себя решение инфраструктурных задач и создание системы финансирования строительства. Одновременно потребовав от застройщиков качественно нового продукта.

В 2008 г. в рамках нацпроекта "Доступное жилье" вместо 72,5 млн квадратных метров построено около 63,8 млн.

По данным Росстата за январь-ноябрь 2009 г. построено 45,5 млн. кв. м. По оценкам Минрегионразвития, всего за год - 57 млн. кв.м.
В 2010 году в России будет построено 53 млн кв. м., согласно поправкам к ФЦП "Жилище". Это минимальный объем ввода новостроек за последние четыре года. Ранее ФЦП предусматривала возведение в 2010 году 80 млн. кв. м жилья. http://www.rbcdaily.ru/

При этом доля площади индивидуальных (односемейных) домов в общем объеме жилищного строительства за 10 лет не увеличилась - 40-45%. А с учетом того, что площадь, приходящаяся на одного члена семьи в таких домах значительно больше, чем в многоквартирных, комфортность нового многоэтажного жилья фактически не растет.
В индивидуальных домохозяйствах (прямая собственность) в Дании живет 51%, в Норвегии 63%, в Швеции 38%, в Финляндии - 64%, в Исландии - 81% населения. (Е.Ясин. Политическая экономия реформы ЖКХ (www.liberal.ru/other.asp).

В США собственниками домов являются 65% семей. 35% - арендуют. Есть небольшой сектор социального жилья - домохозяйств, не полностью живущих по правилам рынка примерно 5%.

До мирового финансового кризиса в США строилось жилья в 5 раз больше, чем в РФ. И в основном односемейного. У нас при огромных наших пространствах - почему-то преобладает многоквартирное. Весьма трудозатратное, энергонеэффективное. По оценкам компании McKinsey, один российский строитель в год возводит 18 квадратных метров жилья, шведский - 51 квадратный метр, американский - 81 квадратный метр.

В 2006 г. в США было начато строительство 1,801 млн. жилых домов (количество начатых проектов в жилищном строительстве в США на февраль 2005 г.- 2,195 млн., из них многоквартирных домов - 375 тыс. единиц, односемейных домов - 1,820 млн единиц).

Жилой фонд США составлял 15 000 млн. кв.м, РФ - 2 950 млн.кв.м.

Односемейные дома более экономичны, энергоэффективны, комфортны, социально обусловлены. В этих домах улучшаются потребительские свойства жилья: увеличивается средний размер общей площади жилья, площади вспомогательных и подсобных помещений, увеличивается число комнат. Подобные дома не требуют централизованной поставки тепла и воды - достаточно артезианской скважины, газопровода, электроснабжения. Возможна также система локальной очистки сточных вод.

В США отмечается наибольшее использование древесины в качестве основы при строительстве домов - 95% (в Финляндии - 90%, в Канаде - 83%). Развиты различные формы каркасного и панельного малоэтажного деревянного строительства, широко практикуется строительство так называемых модульных домов, домов из заводских элементов и сборных заготовок и пр.

Несмотря на то, что Россия обладает 25% мировых запасов лесных ресурсов, использование древесины в строительстве составляет 0,03 куб. м на 1 кв. м жилья (в 17 раз меньше, чем в Финляндии, Канаде и США).

В 2005 году в России из древесины построено 4 млн кв. м жилья. Структура рынка по типу домов: 35-40% - массив, 10-15% - каркас, 50-55% - панель (по данным "Ассоциации деревянного домостроения").

В 2006 г. прогнозировалось ФГУП НИПИ "Научстандартдом-Гипролеспром", что к концу 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может составить 28-30% общего объема индивидуального жилищного строительства, при этом на домостроение из массивной древесины придется 35-40%, на панельное деревянное - 30-35% и на каркасное деревянное строительство - 25-35%. (Кирилл Зорин. Уравнение с множеством неизвестных. Новостройки Красноярска /15.11.2006).

Этого не произошло. По мнению специалистов, развитию деревянного домостроения мешает неадекватность нормативный базы, устаревшие пожарные нормы, отсутствие обоснованной системы параметров качества малоэтажного жилища и методов их оценки.

По данным "Ассоциации деревянного домостроения", для того, чтобы в России в год вводить по 25 млн кв. м индивидуального жилья из дерева, необходимо инвестировать в отрасль 64 млрд руб.

Еще одна перспективная для РФ технология - индивидуальные дома с комплексным применением автоклавного газобетона.

Автоклавный газобетон впервые стал широко применяться в Швеции в начале 30-х гг. ХХ века. Затем эта технология стала распространяться в других скандинавских странах, в Западной и Центральной Европе.

Современные заводы газобетона отличаются высокой степенью автоматизации, жесткими требованиями к исходному сырью, высоким качеством готовой продукции по физико-механическим характеристикам (предел прочности, теплопроводность, морозостойкость), геометрической точности.

На начало 2007 г., в европейской части России, включая Урал, действовало порядка 40 предприятий, выпускающих автоклавный газобетон. Совокупная установленная мощность предприятий по производству автоклавных газобетонов составила около 4 млн. м3 в год. А необходимо порядка 25 млн. куб.м. Необходимые инвестиции - порядка 60 млрд.руб.

Доля территории городов и поселений всех видов составляет в земельном балансе России 1,1%. В Германии - 12%. В Англии - около 20%. В Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой всего 4,3% территории. (Начать с земли . 6 июля 2009. Эксперт Недвижимость).

В США ежегодно под нужды пригородного и усадебного строительства отводится около 500 тыс. га.

Земельно-градостроительная сфера запутанна и коррумпирована. Инфраструктурные монополисты не заинтересованы в развитии новых территорий, требуют большой официальной и неофициальной платы за подключение коммуникаций.

Государство должно создать механизмы освоения территорий, развивать общественный транспорт, инициировать комплексное освоение территорий и т.д. (Алексей Щукин. Спекулянт. Лендлорд. Завхоз./ "Эксперт" 6 июля 2009.)

Некоторые эксперты стараются преувеличить те или иные проблемы при массовой индивидуальной застройке. Утверждается, что подключение к инженерным сетям поселка на 300-400 домовладений обходится примерно в $200/м.кв. жилья. Затраты на строительство социальной инфраструктуры - еще $200/м.кв. при себестоимости строительства дома $800 кв. м. Итого $1200/кв.м.

Возьмем данные по Белгородской области. В 2005 году в эксплуатацию введено 830 тыс. м.кв. общей площади жилья, в том числе 486 тыс.м.кв. - индивидуального жилья. В 2006 году - 916 тыс. м.кв. м., в том числе 730 тыс. кв. м. - индивидуального.

В собственность Белгородской ипотечной корпорации под индивидуальное жилищное строительство приобретено 12,7 тыс. га земли. На имеющихся земельных массивах сформировано более 80 новых микрорайонов индивидуальной жилой застройки, на которых расположены около 30 тысяч земельных участков.

Земельный участок в пятнадцать соток под индивидуальное строительство стоил в Белгородской области 10 тыс. рублей.

В 2005 году построено 906 км инженерных сетей стоимостью 766 млн. руб., в том числе: - водоснабжение и водоотведение - 425 км (378 млн. рублей), - электроснабжение - 353 км (294 млн. рублей), - газоснабжение - 128 км (94 млн. рублей).

В 2006 году планировалось построить 1026 км инженерных сетей на сумму 995 млн. руб., в том числе: - водоснабжение и водоотведение - 246 км (305 млн. рублей), - электроснабжение - 579 км (520 млн. рублей), - газоснабжение - 201 км (170 млн. рублей).

Итого порядка 1,3 тыс.руб. на м.кв. Или около $50, а не $200.

Интересен опыт строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ.

За 1945-1957 гг. было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью около 250 млн кв. м. То есть одна единица жилья - порядка 50 м2. Что совсем неплохо для страны, в которой разрушили 20% жилого фонда, и было около 10 млн. беженцев и переселенцев.

Объем инвестиций в строительство жилья превышал 5% ВВП страны. Доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций (объем первичного рынка жилья в США в 2006 г. - порядка $450 млрд, или 5% от ВВП. Рынок первичный жилья в России в 2006 г. - примерно $55 млрд. Или 5,5% от ВВП).

В ФРГ жилищное строительство было объявлено приоритетом N1. При этом отвергнута идея строительства дешевого временного жилья по образцу британских "домиков Черчилля" - полубараков-полуангаров, рассчитанных на 10-12 лет, признанная бесполезной тратой ресурсов.

Было решено создать ведомство для разработки и осуществления жилищной программы с жестким контролем за строительством и использованием готовых домов.

Главным предварительным условием для осуществления программы стало урегулирование вопроса собственности на землю и отношений между собственником земли и инвестором в жилое строительство.

В ФРГ разделили права собственности на дом и на землю, на которой он стоит.

Приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство был оставлен за органами местного самоуправления. Если местные власти объявляли участок земли зоной жилой застройки, то это означало запрет на ее продажу с иными целями в течение 5 лет, с сохранением за органами местного самоуправления права приоритетной покупки данного участка.

Местная власть наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую.

Но! При застройке участка владелец дома был обязан ежегодно выплачивать собственнику земли компенсацию, индексировавшуюся в зависимости от роста цен на землю.

Местные власти теряли право передачи земли инвестору в том случае, если владелец участка сам начинал строительство жилого дома.

В массовом масштабе практиковались жилищные субсидии. Порядок их выделения определялся принятым в 1950 г. законом о жилищном строительстве, который делил возводимое жилье на три категории.

В первую категорию попадало социальное (арендное) жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики.

Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно.

Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц. При этом в 1949 г. арендная плата не могла превышать 1,10 марки за кв. м. То есть не более 10% от дохода гражданина.

Разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды компенсировался из государственного бюджета (инвестор, построивший жилье, продолжал его эксплуатацию).

Ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.

Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями - 120 кв. м).

К третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких прямых льгот, относилось так называемое свободно возводимое жилье. Такие квартиры и дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий.

Благодаря этому в Германии удалось к началу шестидесятых годов решить проблему доступного жилья.

Спустя 12 лет после начала реализации данной программы было решено сменить приоритеты. С принятием новой редакции закона о жилье, начиная с 1958 г. объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики стали чаще получать не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды.

От государственной поддержки строительства доступного жилья было решено перейти к кредитованию. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

На рынок жилищного строительства постарались привлечь накопления среднего и низшего классов немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательны для малообеспеченных немцев. В рамках же программы строительного страхования в любом банке страны гражданин мог открыть целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы.

Согласно новому закону многоквартирные социальные дома заменялись отдельными домами, куда планировалось переселять малообеспеченных немцев.

По новому закону жилье по-прежнему делилось на 3 категории.

В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом (своим для каждой федеральной земли). В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10-30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд.

Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с более высоким доходом, финансирующие строительство (в зависимости от количества детей) на 10-30% из собственных накоплений. Такие проекты обеспечивались беспроцентными ссудами, выделяемые из бюджета.

Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу.

На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов.

Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов.

Важно подчеркнуть - бесплатно жилье никому не предоставлялось. Но помощь в его приобретении оказывалась. Земля у собственников не отнималась. В крайнем случае она использовалась по назначению с обязательной компенсацией.

В Германии было построено около 13 млн. единиц домовладений за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кассами (ССК).

Поддержка государства в виде премий была введена в 1952 г. Изначально была установлена премия в 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1975 г. - 23%, в 1976 г. - 18% , в 1982 г. - 14% и затем в 1989 г. - 10%.

Жилищный займ может получить только вкладчик ССК. Условия: процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта, обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных). Максимальный срок погашения кредита - 12 лет.

Государственная поддержка вкладчиков австрийских ССК была начата с 1971 г. Условия: на сбережения начисляются 2-2,5%, плата за кредит - 3,5%. Срок кредитования - 20-25 лет. Процент невозвратов кредитов не превышает 0,04%.

Словакия ввела ССК в 1992 г., Чехия - в 1993 г., Венгрия - в 1997 г.

Расходы государства на премии вкладчикам составляют около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. В среднем каждая крона премии привлекает около 11 крон долгосрочных сбережений. Процент невозвратов кредитов не превышает по Чехии и Словакии 0,07%. Максимальный срок кредитования 12-15 лет.

Система стройсбережений существует даже в США. Более того, в США с начала 20-х и до начала 80-х г.г. прошлого века система, аналогичная немецкой, была основной и охватывала 60% населения через систему специализированных организаций, "Savings & Loans", аналогичных европейским ссудо-сберегательным кассам.

Во Франции строительные сбережения исторически (с 1852 г.) аккумулируются в банках. Есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный займ в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный займ на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по займам ниже рыночных на 4-5%, сроки от 3 до 20 лет. Участниками накоплений является более трети населения Франции.

В своей основе накопительные строительно-жилищные системы - это замкнутые финансовые системы. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном, этапе является уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные, а условия их выделения всегда стабильны и от ситуации на рынке практически совсем не зависят.

Кое-какие попытки по инициированию строительства массового индивидуального жилья в России предпринимались, но пока без видимых результатов.

Например, партия (!?) "Единая Россия", общественная организация бизнеса "Деловая Россия", Национальная жилищная корпорация, ФГУП "Дирекция по малоэтажному строительству", Международная ассоциация фондов жилстроительства и ипотечного кредитования объявили о создании Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).

НАМИКС по замыслу должен объединить участников рынка для выработки "единых стандартов качества и безопасности жилья". Добиваться от региональных властей снижения административных барьеров при получении земельных участков под строительство, а также удешевления подводимой к малоэтажным поселкам инженерной инфраструктуры. Организовать софинансирования государством на 60% малоэтажного жилья для ряда категорий граждан.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства объявил открытый конкурс на лучший архитектурный проект "Дома XXI века".

Согласно конкурсной документации, архитекторы должны предложить инновационный проект малоэтажного жилого дома (не выше трех этажей) эконом-класса. Он должен отличаться высокой энергоэффективностью и стать основным для проектов комплексного освоения территорий.

Себестоимость строительства без учета инженерии не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Площадь домов - 120-150 кв. м, земельные участки - 4-10 соток. По условиям конкурса архитекторы должны эффективно скомпоновать свои дома в кварталы и "другие малоэтажные жилые группы".

В качестве основного застройщика рассматриваются граждане России, которые смогут получать землю бесплатно или на льготных условиях, объединившись в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Другим крупным инвестором выступает государство. Направить бюджетные деньги на стройку власти рассчитывают в том числе через фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. (http://www.rbcdaily.ru/2009/11/10/market/440878).

Надо сказать, что заявленные параметры не выглядят оптимальными.

Например, компания "Антар" продавала в 2009 г. жилье (реализован проект уплотненной малоэтажной застройки) в пригороде Новосибирска по 15-19 тыс. руб./кв.м.(Секреты Дарнева. "Эксперт" N37 (674)/28 сентября 2009).


Российское государство не нашло пока действенных механизмов преодоления жилищного (и, добавим, коммунального) кризиса. Причин много. Но, главная, как в анекдоте - оно его просто не заметило. И все пошло по кругу.

11 января 2010 года.
www.viperson.ru



Viperson.ru

Док. 618720
Перв. публик.: 11.01.10
Последн. ред.: 27.10.10
Число обращений: 0

  • Спасибо Владимир Ильич

  • Евразийская интеграция
    eurasian-integration.org


     








    Наши партнеры

    politica.viperson.ru
    vibory.viperson.ru
    narko.viperson.ru
    pressa.viperson.ru
    srv1.viperson.ru
    Разработчик Copyright © Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``