Неблагоприятные условия на рынке недвижимости будут продолжать влиять на чистый операционный доход ОПИННазад
Неблагоприятные условия на рынке недвижимости будут продолжать влиять на чистый операционный доход ОПИН
Выручка ОАО "Открытые инвестиции" (ОАО "ОПИН") по итогам 2008 года по данным консолидированной финансовой отчетности, составленной в соответствии с МСФО, увеличилась на 72% и достигла 283 миллиона долларов США, что является наилучшим результатом за все время деятельности компании. Валовая маржа составила 87 миллионов долларов США и увеличилась на 42% по сравнению с 2007 годом. Подробнее
Комментарий
Андрей Толстоусов, управляющий активами ИК "Грандис Капитал".
Результаты ОПИН оказались ожидаемо-плохими. Во-первых, на размер чистых активов (NAV) негативно повлияло уменьшение оценочной стоимости проектов из-за резкого снижения цен на недвижимость. Во-вторых, в 4-м квартале из-за девальвации ОПИН списала в убыток $501 млн. от курсовых разниц (т.е. почти всю сумму от привлеченной за 2008 год допэмиссии акций!). В-третьих, во втором полугодии операционный денежный поток стал отрицательным - практически только из-за обесценения инвестиций в недвижимость. Кроме этого, мы считали, что стоимость земельных участков во время кризиса снизится меньше, чем стоимость "недостроя", однако именно земля подешевела сильнее всего. В такой ситуации менеджмент ОПИН проявил прозорливость и принял решение о продаже нескольких инвестиционных проектов и покупке земельных участков "с выгодным расположением". Хотя это решение в настоящий момент выглядит спорным, мы не думаем, что оно неправильное.
Долговая нагрузка в ОПИН также ухудшилась - так, если в конце года чистый долг компании составлял минус $231 млн., то в конце 2008 года чистый долг превысил $277 млн. Коэффициент NetDebt/EBITDA составляет примерно 2.7x, что является вполне комфортным уровнем. Однако мы ждём снижения EBITDA и роста чистого долга в 2009 году, и ожидаемый коэффициент NetDebt/EBITDA`09 может составить уже 4.7x, и это выглядит уже критично.
В 2009 году для всех очевидно, что девелоперы будут сокращать объёмы строительства, доводя строящиеся объекты до стадии готовности, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду или продать. Мы также ожидаем снижения цен на недвижимость на 15-20% по сравнению с концом 2008 года. Несмотря на это, ОПИН выглядит довольно неплохо на общем фоне девелоперов, которые гнутся под тяжестью долгов - у компании самая комфортная ситуация. В итоге мы оцениваем акции ОПИН в $96/акция, рекомендация "покупать". Однако вполне вероятно, что менеджмент компании опять может провести допэмиссию, как это было уже не раз.
Комментарий
Елена Миллс, старший аналитик Альфа-Банка.
В первой половине 2009 г. ОПИН продал некоторые активы по "рыночным ценам" Интерросу, аффилированной компании, чтобы привлечь средства для финансирования текущей деятельности. Проданные активы включили в себя Большое Завидово, Лукино, торгово- развлекательный комплекс Павлово Подворье, а также социальную и инженерную инфраструктуру Большого Павлово, бизнес-центра Мейерхольд и отеля Новотель. Информация по ценам данных сделок, выручке, прибыли или убытках не была предоставлена.
С учетом продолжающегося экономического кризиса, ОПИН планирует сфокусироваться на проектах, находящихся на поздних стадиях строительства, включая Павлово 1, Павлово 2, Мартемьяново, Пестово и бизнес-центр Домников. Что касается центра Домников, компания сообщила, что она ведет переговоры о предварительной аренде объекта с потенциальными клиентами. ОПИН также может продолжить продавать активы, чтобы привлечь средства, если ситуация на рынке будет и дальше ухудшаться.
Баланс денежных средств ОПИН и выручка от недавних продаж активов создают запас ликвидности, который позволит группе выплатить краткосрочный долг в этом году и продолжить строительство. Тем не менее, по нашему мнению, неблагоприятные условия на рынке недвижимости будут продолжать влиять на чистый операционный доход группы и способствовать снижению СЧА. Снижающиеся цены на недвижимость, а также вероятность дальнейших продаж активов представляют основные риски для акций.
