Федоров Алексей, Деришева Оксана: Первое биржевое размещение инвестиционных паев в РоссииНазад
Федоров Алексей, Деришева Оксана: Первое биржевое размещение инвестиционных паев в России
Правила доверительного управления закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) недвижимости "ИНТЕРРА" были зарегистрированы в январе 2005 г. Осуществляет доверительное управление фондом ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" (далее - УК), которое входит в инвестиционную группу AG CAPITAL ("Эй Джи Капитал").
В состав ИГ AG CAPITAL, помимо УК, входит ряд компаний-резидентов РФ (ЗАО "Эй Джи Капитал", НПФ "Русь" и др.) и несколько инвестиционных компаний-нерезидентов, оказывающих услуги по инвестированию в Россию и страны СНГ для нерезидентов РФ. Основателем AG CAPITAL является председатель совета директоров предприятий группы "Объединенные минералы" (в группу входят ОАО "Оренбургские минералы" и ОАО "Кустанайские минералы"), а также член совета директоров ОАО "Автоваз" Альберт Гавриков.
По состоянию на начало июля 2006 г. базовыми активами фонда являются:
# Земельный участок общей площадью 58 га на 21-м километре Рублево-Успенского шоссе в районе поселка Горки-10 Московской области. Участок расположен на возвышенности, откуда открывается прекрасный вид; с востока и юга вплотную к поселку примыкает лесной массив, где преобладают хвойные деревья. К моменту ввода поселка в эксплуатацию его окрестности будут представлять собой однородный обжитой район - коттеджные поселки, как уже существующие (Березовая Роща, Рублевские Горки), так и строящиеся (Успенский Лес). Участок переведен в категорию индивидуального жилищного строительства (так называемой земли поселений).
# Земельный участок общей площадью 40 га на 20-м километре Киевского шоссе. Участок представляет собой прямоугольной формы поле. С севера он ограничен густым массивом хвойного и смешанного леса; с юга - асфальтированной дорогой, связывающей Киевское и Калужское шоссе. Вдоль восточной границы расположен старый дачный поселок. Небольшое поле вдоль западной границы в перспективе будет застроено индивидуальными домами. В двух километрах к югу от участка протекает река Десна. Следует отметить хорошие видовые характеристики участка: стена леса - с севера и открытый горизонт природных ландшафтов - в южном направлении. Большие лесные массивы района, преобладающие юго- и северо-западные ветра, отсутствие промышленных предприятий способствуют поддержанию благоприятных природных характеристик местности. Идеальную транспортную доступность обеспечивает благоустроенное скоростное Киевское шоссе с многовариантным маршрутом движения к центру столицы. Время в пути от участка до МКАД составляет 10-15 мин.
Денежные средства, полученные от реализации недвижимого имущества, планируется реинвестировать в другие проекты недвижимости. Так, помимо рынка коттеджных поселков, приоритетным направлением является коммерческая недвижимость. Прежде всего рассматриваются проекты в тех сегментах рынка, где присутствует значительный отложенный спрос.
С точки зрения размещения объектов недвижимости УК сегодня отдает приоритет Московскому региону, а также городским агломерациям с населением свыше 1 млн человек в европейской части России (в том числе в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре) и на Урале. Основными критериями выбора являются экономический потенциал региона, уровень доходов населения в сочетании с наличием достаточно развитой инфраструктуры рынка недвижимости.
Биржевое обращение инвестиционных паев ЗПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА"
С самого начала Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент" была нацелена на позиционирование инвестиционных паев закрытого ПИФа недвижимости "ИНТЕРРА" как ликвидного биржевого инструмента. Это был трудный путь, поскольку одновременно ей приходилось формировать и сам рынок инвестиционных паев.
В октябре 2005 г. паи ЗПИФа недвижимости "ИНТЕРРА" прошли процедуру листинга на НП "Фондовая биржа "Российская Торговая Система"" (НП РТС) и были включены в котировальный список "Б". Ценным бумагам был присвоен код инструмента - AGAMIT (см. таблицу). (Вся необходимая информация о фонде и его паях представлена на сайте http://www.agamit.ru.)
С момента вывода инвестиционных паев фонда на биржу до их биржевого размещения прошло 7 мес. За этот период увеличилось количество выданных паев фонда. В результате дополнительно было привлечено около 10 млн долл. для инвестиций в недвижимость. Размер фонда по стоимости чистых активов превысил 2 млрд руб. (около 80 млн долл.). А уже весной 2006 г. ценные бумаги фонда были переведены в котировальный список "А" второго уровня НП РТС.
В настоящее время ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" - крупнейший в РФ девелоперский фонд недвижимости, один из ведущих публичных (котируемых на бирже) фондов недвижимости и второй по величине закрытый паевый фонд среди всех ЗПИФН (рис. 1).
С инвестиционными паями AGAMIT 21 декабря 2005 г. была заключена первая биржевая сделка, а 20 января 2006 г. - первая сделка, имеющая статус "рыночной" согласно законодательству РФ. С начала 2006 г. объем торгов инвестиционными паями ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" превысил 4 млн долл.1
Вложения в паи ЗПИФ недвижимости "ИНТЕРРА" приносили стабильный доход с момента образования вторичного рынка паев в июне 2005 г. по текущий момент в размере 30-70% годовых, исходя из динамики расчетной стоимости пая за период (рис. 2).
По состоянию на начало июля 2006 г. у фонда насчитывалось около 50 пайщиков, среди которых преобладают институциональные инвесторы. В частности, среди пайщиков 9 негосударственных пенсионных фондов, несколько российских банков и инвестиционных компаний, а также ряд зарубежных компаний, часть из которых является институциональными инвесторами по законам своей юрисдикции, т. е. инвестиционными фондами и брокерскими компаниями.
На первом этапе упор делался на крупных профессиональных инвесторов, поэтому среди пайщиков преобладают инвесторы с объемом инвестиций 1 млн долл. и выше. Среди пайщиков нет ни одного представителя, владеющего менее чем одним паем (рыночные сделки в середине марта 2006 г. заключались по цене около 70 тыс. долл. за один пай). В дальнейшем Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент" намерена провести дробление паев с коэффициентом 1000 или более для привлечения широкого круга инвесторов, включая физических лиц.
С 18 апреля 2006 г. торговля инвестиционными паями в НП РТС осуществляется в долларах США, т. е. ценные бумаги котируются в долларах США, как это принято для акций и является привычным для фондовых трейдеров и управляющих портфелями фондов, инвестирующих в Россию. Данное предложение было рассмотрено НП РТС по инициативе Управляющей компании "Эй Джи Эссет Менеджмент", единогласно принято в марте на Торговом комитете РТС и утверждено решением ФСФР России от 6 апреля 2006 г. в новой редакции Правил торговли НП РТС. Данный фактор должен способствовать повышению биржевой ликвидности паев.
Прием заявок на приобретение инвестиционных паев ЗПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" в НП РТС
В период с 31 мая по 13 июня инвесторы могли подавать заявки на приобретение инвестиционных паев фонда в ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"".
Кроме того, инвесторам предлагалась альтернатива - возможность подавать заявки на приобретение инвестиционных паев фонда в этот же период в адрес продавца в НП РТС. Продавцом инвестиционных паев ЗПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" под управлением ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" выступило ЗАО "Эй Джи Капитал".
Если на момент приема заявок на приобретение паев потенциальный инвестор не являлся участником торгов НП РТС и, соответственно, не имел возможности заключать сделки в НП РТС, то ему необходимо было обратиться к компании, имеющей статус участника торгов НП РТС.
Прием заявок на приобретение инвестиционных паев фонда в НП РТС осуществлялся в соответствии со ст. 21 "Заявки на приобретение инвестиционных паев" Федерального закона N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах". Продавец мог отказать в приеме заявки на приобретение инвестиционных паев только в случаях:
# несоблюдения порядка и условий подачи заявок, установленных Правилами торговли НП РТС, а также Порядком действий участников, предполагающих приобрести паи ЗПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" под управлением ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" в НП РТС с 31 мая по 13 июня 2006 г. (далее - Порядок действий участников);
# приобретения инвестиционного пая лицом, которое в соответствии с указанным федеральным законом не может быть владельцем инвестиционных паев;
# принятия решения о приостановлении выдачи инвестиционных паев.
Также следует отметить, что Порядком действий участников вводилось ограничение на минимальный объем заявки на приобретение инвестиционных паев фонда, подаваемой покупателями в НП РТС. Минимальный объем заявки на приобретение инвестиционных паев фонда, подаваемой покупателями продавцу в НП РТС, был установлен на уровне 2 млн руб. Ограничения на кратность лотов отсутствовали.
С целью обеспечения наибольшего удобства для инвесторов продажа инвестиционных паев фонда осуществлялась в ходе торгов с предварительным депонированием и отложенным исполнением (сделки T + N). Данная технология торговли позволяет инвестору заключать сделки на условиях "поставка против платежа" (ППП), избегая предварительного "замораживания" денежных средств, что является несомненным плюсом, в том числе и в ситуации с приемом заявок на приобретение инвестиционных паев фонда.
Покупатели подавали заявки на приобретение инвестиционных паев фонда в любой удобный для них рабочий день периода приема заявок (дни Т - Т + 13). Заявка на приобретение инвестиционных паев фонда, поданная продавцу в НП РТС, содержала информацию о количестве денежных средств, которые покупатель хотел бы инвестировать, а также о дате исполнения сделки (день N) - 13 июня 2006 г. Продавец подтверждал заявки, полученные от покупателей. В результате совершалась первая часть сделки Т + N. Заявки, подтвержденные продавцом, покупатели не могли изменить или удалить.
В день N покупатели подтверждали исполнение сделок по приобретению инвестиционных паев фонда. Это было возможно только при условии депонирования ровно к 12 часам 13 июня 2006 г. на торговых счетах в НКО "Расчетная палата РТС" (РП РТС) денежных средств, необходимых для исполнения обязательств по всем заключенным сделкам с инвестиционными паями фонда. После чего продавец подтверждал исполнение всех сделок по приобретению инвестиционных паев фонда, покупатели которых подтвердили их исполнение. Таким образом, совершалась вторая, заключительная часть сделки Т + N. Надбавка при выдаче пая не взималась.
Временной график проведения приема и исполнения заявок на приобретение инвестиционных паев фонда (заключение сделок Т + N) выглядел следующим образом:
Время подачи покупателями заявок на приобретение паев фонда:
# с 31 мая по 9 июня 2006 г с 10:30 до 18:00;
# 13 июня 2006 г. с 10:30 до 14:00.
Время подтверждения продавцом заявок покупателей:
# с 31 мая по 9 июня 2006 г. с 18:01 до 19:00;
# 13 июня 2006 г. с 14:01 до 15:00.
Время исполнения сделок на основании подтвержденных продавцом заявок:
# 13 июня 2006 г. с 15:01 до 16:00 - покупатели подтвердили исполнение сделок по приобретению паев фонда;
# 13 июня 2006 г. с 16:01 до 17:00 - продавец подтвердил все сделки по приобретению паев фонда, покупатели которых удостоверили их исполнение.
Размещение инвестиционных паев ЗПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" в НП РТС
В ходе размещения инвестиционных паев фонда 13 июня 2006 г. по состоянию на 17:00 в НП РТС было заключено 17 сделок на общую сумму 686 089 тыс. руб., что составило почти 96% от общего объема заявок, поданных в ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" (716 млн руб.) (рис. 3).
По результатам продажи количество выданных паев составило 300 шт. на общую сумму 683 587 467 руб., при этом расчетная стоимость одного пая по состоянию на 14 июня 2006 г. достигла 2 278 624,89 руб.
Таким образом, инвестиционные паи закрытого ПИФа недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" под управлением ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" были размещены в полном объеме, а процедуру их реализации (в том числе и напрямую) можно считать успешной.
Денежные средства, полученные от размещения инвестиционных паев, компания направит на продолжение строительства подъездных и внутренних дорог, прочих инженерных коммуникаций, а также на приобретение долей собственности на объекты недвижимости в рамках новых инвестиционных проектов фонда.
Следует отметить, что прогнозы специалистов профессиональных участников рынка ценных бумаг о том, что подавляющее большинство заявок на приобретение инвестиционных паев фонда будет подано покупателями в НП РТС только в последний и, может быть, еще в предпоследний дни периода приема заявок, оправдались только на 50%. Почти половина поданных в НП РТС заявок на приобретение инвестиционных паев фонда пришлась на 9 июня, а 2/3 всех заявок - на 8 и 9 июня. Остальные заявки равномерно распределились по времени их подачи в период с 1 по 7 июня, а также 13 июня 2006 г.
Факт того, что большая часть заявок в НП РТС была подана именно 9 июня 2006 г., можно объяснить предстоящим нерабочим, праздничным днем - 12 июня (понедельник). Напомним, что подтверждение исполнения сделок на приобретение инвестиционных паев фонда покупатели осуществляли 13 июня 2006 г. с 15:01 до 16:00. То есть 13 июня 2006 г. к 15:00 у покупателей на торговых счетах в РП РТС были задепонированы денежные средства, необходимые для исполнения обязательств по всем заключенным сделкам с инвестиционными паями фонда.
Среднедневной объем поданных в НП РТС заявок на приобретение инвестиционных паев фонда составил от 2,5 до 145 млн руб. Средний объем таких заявок с 31 мая по 13 июня приблизился к 40 млн руб. (рис. 4).
Временной график исполнения сделок по приобретению инвестиционных паев фонда:
# 14 июня 2006 г. - ЗАО "Управляющая компания "Эй Джи Эссет Менеджмент"" рассчитало СЧА и стоимость одного пая;
# 16 июня 2006 г. - зачисление паев на счета депо покупателей паев и/или их номинальных держателей (в соответствии с заключенными сделками);
# 16 июня 2006 г. - продавец вернул "излишек" денежных средств приобретателям паев (в случае если сумма поступивших денежных средств превышала общую расчетную стоимость причитающихся покупателям паев);
# 19 июня 2006 г. - начало обращения паев ЗПИФ недвижимости "Эй Джи Капитал ИНТЕРРА" в НП РТС (с новым общим количеством ценных бумаг - AGAMIT).
Биржевое размещение и обращение инвестиционных паев ПИФов выводит данный инструмент на новый качественный уровень. Это предоставляет большую свободу действий инвесторам (пайщикам), а также открывает новые возможности для управляющих компаний фондов.
По мере развития российского биржевого рынка ценных бумаг все больше управляющих компаний будут рассматривать возможности биржевого размещения инвестиционных паев как один из альтернативных способов привлечения потенциальных инвесторов (пайщиков) в фонд.
Федоров Алексей, Руководитель отдела размещений ценных бумаг ОАО "Фондовая биржа "Российская Торговая Система""
Деришева Оксана, Руководитель департамента листинга ОАО "Фондовая биржа "Российская Торговая Система"", канд. экон. наук
