Самая большая проблема в России - это проектированиеНазад
Самая большая проблема в России - это проектирование
Элитные московские районы практически полностью застроены. Всего через несколько лет объем вводимого жилья внутри Садового кольца станет минимальным. Уже сегодня застройщики стремятся с максимальной выгодой использовать немногочисленные свободные участки, возводя на них непривычно крупные элитные жилые комплексы. Вполне возможно, что в ближайшее время небольшие "клубные" дома станут появляться только на вторичном рынке.
Свой взгляд на перспективы рынка элитной недвижимости, цены на престижные квартиры, а также технологии строительства дорогого жилья в интервью М2 представляет президент корпорации "Баркли", вице-президент Ассоциации строителей России Леонид Казинец.
Самая большая проблема в России - это проектирование- Леонид Александрович, корпорация "Баркли" является одним из основных застройщиков Москвы в секторе элитного жилья. Почему вы отдаете предпочтение именно этому направлению в недвижимости?
- Мы не ориентировались на строительство исключительно элитного жилья. Просто сначала имелось мало собственных средств и их не хватало на реализацию больших проектов. Мы строили небольшие комплексы в центре города. Очевидно, что в этом секторе доходность на 1 кв. м была выше, и так нам проще было начинать. Сейчас мы много работаем в бизнес-классе, строим офисные центры и крупные жилые комплексы класса В. Но элитные объекты остаются нашей визитной карточкой.
- Некоторые эксперты считают, что из-за дефицита земли в центре столицы малоэтажные элитные строения вскоре уступят место многоквартирным домам. Каково ваше мнение на этот счет?
- Учитывая правила зонирования застройки и этажности в Москве, небоскребы в центре строиться никогда не будут. А вот малоквартирные жилые комплексы скоро уйдут с первичного рынка. С каждым годом их будут строить все меньше и меньше. Поэтому уже сейчас в центре столицы возник дефицит жилых помещений. Объем вводимого жилья внутри Садового кольца через несколько лет станет минимальным. Люди будут вынуждены покупать квартиры на вторичном рынке, а у застройщиков единственной возможной схемой работы в ЦАО станет реконструкция старых зданий (при условии ее экономической целесообразности, в чем я сильно сомневаюсь). Так что, как сказал в свое время Марк Твен: "Покупайте землю, ее больше не производят!"
- Как воспринимают покупатели такие высокие цены на объекты класса А? От чего зависит стоимость 1 кв. м жилья на Остоженке?
- Люди, которые приобретают квартиры на Остоженке, понимают, что стоимость элитной квартиры во много раз выше, чем ее себестоимость. Но, с другой стороны, они знают, что скоро на Остоженке не останется свободных земельных участков. Если хочется жить в таком месте, надо покупать сейчас. Если покупатель готов жить в другом районе и в квартире другого класса, тогда зачем тратить такие деньги?
Стоимость квартиры зависит и от расселения. Владельцы старых коммуналок, почитав газеты, утверждают, что у них "золотые" метры. Они хотят переселяться на своих условиях, а не по социальным нормам, не по закону. Бывает и так, что люди отказываются от любых предложений и говорят, что всю жизнь они прожили на Остоженке и умрут здесь. И все. Как можно к этому относиться? Начинаем вступать с такими жителями в длинные дебаты, объяснять, что больше ни от кого они такого выгодного предложения по покупке их жилья не получат.
- Расскажите поподробнее про ваши объекты класса А.
Самая большая проблема в России - это проектирование- В данный момент мы реализуем несколько интересных проектов на Остоженке. Это "Особняк в Хилковом переулке", архитектура которого напоминает клубные дома в центре Лондона. Недавно приступили к строительству элитного дома во 2-м Зачатьевском переулке. Архитектурный стиль этого комплекса - неоклассицизм. Дом гармонично впишется в район Остоженки благодаря классическому решению фасадов. В августе корпорация завершила большую часть работ в подземной части уникального для Москвы многофункционального комплекса "Баркли-Плаза", который располагается на Пречистенской набережной. В этом здании предусмотрен элитный доходный дом, бизнес-центр класса А и торговый центр товаров класса de luxe. Также мы приступили к возведению элитного дома в 1-м Зачатьевском переулке.
- Каков ваш прогноз развития рынка элитных квартир?
- На рынке дорогих квартир может быть все. Элитное жилье - как антиквариат. У них есть много общих черт: высокая цена, отсутствие привязки цены к потребительским качествам, уникальность предложений.
Понятно, что в антиквариате стоимость определяется невозможностью копирования. Квартиры в небоскребах легко копировать, их будет все больше. В любом месте, кроме исторического центра, можно построить небоскреб с хорошими видами. Чем выше, тем лучше виды. Поэтому там цены не будут предельными. А в центре города скоро уже нельзя будет ничего построить. Законодательство настолько сильно регламентирует застройку в исторической части города, что там уже даже реконструировать по новому закону невозможно. До этого нельзя было строить, а сейчас согласно 40-му закону города Москвы ("Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве") даже реконструировать нельзя. Скоро в исторической части города застройка прекратится, а мы будем строить жилье и офисы не в центре. Картины Рембрандта учтены все. Они могут переходить из рук в руки, но их никто уже не будет создавать.
Хочу отметить, что даже в разгар кризиса с 1998 года элитные квартиры ни на цент не подешевели.
- Учитывая удачный опыт реализации бизнес-центров в районе "Золотой мили" и историческом центре Москвы, возникает вопрос, собираетесь ли вы расширять присутствие корпорации на рынке коммерческой недвижимости?
- Да. Мы сейчас проектируем и возводим еще три больших торгово-административных комплекса общей площадью около 200 тыс. кв. м. И собираемся начать проектировать еще 300 тыс. кв. м в Москве и регионах.
- Эксперты в последнее время говорят о недостатке качественных помещений на рынке коммерческой недвижимости, в том числе - офисов. Согласны ли вы с этим мнением?
- Согласен. Разрыв между спросом и предложением присутствует и в коммерческой недвижимости, хотя в секторе жилой недвижимости он больше. Все хотят жить и работать в лучших условиях. Это правильно. Это желание развивает, экономику. Хуже, если потребности не растут. То, что вчера было пределом мечтаний, сегодня не вполне устраивает и хочется лучших условий. Нужно еще больше современных офисов и квартир. Но возможности реальной ситуации не всегда поспевают за ростом спроса, и тогда возникает дефицит и рост цен.
- Соответствуют ли, на ваш взгляд, технологии строительства дорогих домов в России мировой практике?
- Строители только исполняют то, что спроектировали конструкторы и архитекторы. Если же проектировщики не знают технологий современного строительства и не хотят изучать цены на материалы и оборудование, проектируют вручную, если нет серьезного информационного обеспечения, то само строительство будет соответствовать по качеству и по срокам тому, что делают проектировщики.
Самая большая проблема в России - это проектирование. Архитекторы создали в Москве некий закрытый клуб, который не дает возможности использовать другие идеи. И за счет этого держатся, потому что их профессиональный уровень просто ужасающий.
- Какой должна быть роль архитектора: он обязан быть крепким ремесленником, готовым выполнить любое пожелание заказчика, или самостоятельным мастером, не способным на компромисс ради удовлетворения интересов инвестора?
- Мастер, безусловно, вызывает уважение. Но что такое мастерство в моем понимании? Это умение разбираться не только в своих пожеланиях относительно стилистики и вкуса, но в первую очередь хорошее знание технологий строительства. Во-вторых, это знание маркетинга, то есть того, что на сегодняшний момент является на рынке востребованным. Если же архитекторы не знают ни технологий, ни маркетинга, а проектируют, опираясь только на собственный вкус, то это не мастерство, это - вкусовщина.
Мы все-таки делаем коммерческие проекты. Деньгами и временем рискует только тот, кто вкладывает средства. Архитектор должен делать то, что ему положено. Представьте себе: вы собираетесь построить дом или квартиру. К вам приходит архитектор и говорит: "Будем делать так, так и так". Вы говорите: "Подождите секундочку, мне это не нравится". А он: "Вы здесь пятое колесо в телеге, а в каком доме или квартире вам жить, решать буду я". Или приходите вы в автомобильный салон, а вам заявляют: "Будете ездить в автомобиле такой-то марки, такой-то длины, такой-то ширины, такого-то цвета". Вы пытаетесь возражать, но слышите в ответ: "Вас не спрашивают, деньги принесли - вот сюда в окошечко отдайте и уезжайте". Это же возможно было только в советские времена! И то в самом худшем их проявлении.
Роль архитектора можно сравнить с ролью инспекторов ГИБДД: они смотрят, чтобы машина соответствовала техническим характеристикам - чтобы колеса были исправные, чтобы она прошла техосмотр, была не ржавая, не грязная, не битая, а вот цвет, размер, величину и т. п. должен выбирать инвестор. Архитектор обязан следить, чтобы не были нарушены градостроительные нормы. Остальное решает, конечно, инвестор. Если архитектор хочет заниматься какими-то вещами по своему вкусу, пусть делает бесплатные проекты, предлагает их различным инвесторам. Вероятно, их кто-нибудь купит. А когда его приглашают и говорят, что за эту площадку заплачено $100 млн, и мы хотим, чтобы вы нам спроектировали то-то и то-то, а он отвечает: "Нет, мне плевать на ваши деньги, я буду проектировать то, что мне больше нравится, и за это вы мне заплатите кучу денег", то это бред. Но, к сожалению, в большинстве случаев так и происходит.
- Правда ли то, что сегодня идет переориентация на более дорогую элитную недвижимость?
- Сейчас нет никакой переориентации на элитную недвижимость. Если земля стоит дорого, зачем на ней строить сарай. Если участок обходится застройщику в $50 млн, то он постарается возвести на ней качественный дорогой дом. Все регулируется участками под застройку. Москва будет все более дорогим, качественным, красивым и удобным для проживания городом, если не начнутся техногенные и транспортно-экологические катастрофы, когда вся Москва станет в пробку. И это опять же зависит от того, как много людей переедут сюда жить. Если жилье здесь будет дорогим, то это защитит столицу. А если цены не станут предельно высокими, тогда Москва превратится в Дели или в Мехико - ежедневный кошмар. Вообще в Москве немного медленнее растут цены, исключая сегмент элитной недвижимости.
В столице на сегодняшний день очень много компаний хотят строить, поэтому к мнению застройщиков не прислушиваются при принятии каких-то решений. Грубо говоря, не нравится - не строй. Вот и весь диалог с властью. Это связано с тем, что люди очень рвутся на этот рынок. Если рынок станет менее привлекательным, то это будет большой удачей для застройщика, когда количество желающих что-то возводить в Москве уменьшится. Профессиональные строители только обрадуются, потому сейчас строят все, кому не лень. Люди приходят из совершенно других областей деятельности, с совершенно другими деньгами, со своим очень специфическим подходом. Это так же раздражает профессиональных строителей, как в свое время жителей арбатских дворов раздражало появление Калининского проспекта и большое количество приезжих. Другая культура и другая среда. Если бы этот рынок перестал быть таким привлекательным, возможно, сюда приезжало бы меньше людей на заработки. Вероятно, тогда регулирующие структуры относились бы к бизнесу с большим уважением. Сегодня бизнес в сущности бесправен. Неправда, что корова дает мясо и молоко. У нее их отбирают.
- Отражается ли этот дефицит земли на работе вашей компании? Можете ли вы сказать, что планируете снижать объемы строительства или уходить из Москвы в регионы?
- В центре столицы мы намерены строить меньше, а в других частях Москвы, Подмосковья, в других регионах России - все больше и больше. Строители нужны всегда, при любом сценарии развития экономики.
- Ощущаете ли вы жесткую конкуренцию на рынке недвижимости, особенно в столице? Возможно ли, по вашему мнению, партнерство между московскими фирмами-застройщиками?
- То, что московские компании-застройщики являются соперниками и жесткими конкурентами - абсолютная неправда. Большинство руководителей строительных компаний, особенно в Москве, - это люди, близкие по духу и мировоззрению, со схожей жизненной позицией. Мы - союзники, а не противники. Мы боремся не между собой, а с косностью системы, необязательностью собственного персонала, с несовершенством законов и тому подобными вещами. У нас общие противники, общие проблемы. Не то чтобы мы были, как единая семья, но мы хорошо понимаем друг друга и всегда стараемся избежать конфликтов.
Мы сотрудничаем, обмениваясь информацией о недобросовестных поставщиках или безответственных сотрудниках, которые подвели одну компанию и теперь могут это сделать с другой. Я никогда не возьму на работу сотрудника из другой строительной компании на серьезную позицию, не поинтересовавшись у его предыдущего работодателя, как он себя проявил на предыдущем месте работы. И так почти все в нашей отрасли. У нас существуют и постоянно пополняются "черные" списки менеджеров, архитекторов и субподрядчиков, с которыми никто из серьезных компаний уже не будет иметь дело.
Если занимаешься делом - некогда отвлекаться. Хотя, конечно, все бывает, но ссоры между серьезными компаниями - редчайшее исключение. Крупных застройщиков немного, и мы всегда предпочитаем не портить друг другу нервы. Зачем? Работы на всех хватит. Хватило бы сил и терпения.
