Добрый день. С вами Александр Злобин. Мы обсуждаем перспективы национального проекта доступного жилья. Накануне у нас в гостях был представитель Федерального агентства по строительству и говорилось о том, что государство делает для стимуляции доступности ипотеки. Но, как известно, никакая ипотека не поможет, если не будет нового строительства.
И сегодня об этих проблемах мы поговорим с представителем сообщества застройщиков и строителей - Ассоциации строителей России, ее вице-президентом Леонидом Казинцом.
- Леонид, большой интерес вызвало ваше заявление, которое прозвучало в пятницу, где вы сказали (цитирую по агентству РИА "Новости"), что "строители не смогут выполнить план национального проекта в сфере жилья при сохранении нынешних темпов предоставления земельных участков под жилищное строительство". И естественный вывод: "Пока не будут расти объемы ввода жилья, мы будем иметь не дешевое и доступное жилье, а дорогое и недоступное". Достаточно серьезное заявление от сообщества строителей и застройщиков. Чем оно вызвано?
КАЗИНЕЦ: Строители могут застраивать лишь те участки, которые на сегодняшний момент им предоставлены, которые вовлечены в хозяйственный оборот, которые распределены через аукционы, через конкурсы, через инвестиционные контракты. Потому что строительство на иных участках, оно противоречит всем существующим нормам и законодательствам. И мы считаем арифметику. Мы смотрим, сколько участков сегодня выделяется, сколько было выделено за первый квартал, скажем, 2006 года. Я не Госкомстат, у меня нет полной статистики, а я думаю, что и вообще полной статистики там нет, потому что нужно фиксировать буквально каждое выделение участка, каждый контракт, каждый аукцион и так далее. Но по имеющейся у меня информации, 7-8, может быть, 10 миллионов квадратных метров может быть построено на тех участках, которые выделили за первый квартал 2006 года.
- Если эта тенденция сохранится, мы увидим снижение абсолютных цифр ввода жилья в России?
КАЗИНЕЦ: Ну да, давайте подсчитаем. Первый квартал - восемь, может быть, десять. 2006 год в этой ситуации - это будет примерно площадок под 40 миллионов квадратных метров, три года строительный цикл, и в 2009 году введем не более 40 миллионов квадратных метров, возможно, менее, потому что не все выделенные участки будут быстро освоены, не все объемы запланированные могут быть по иным техническим и прочим регулирующим законодательствам построены в полном объеме. Если вы хотите, чтобы у вас через шесть лет 30 первоклассников пошли в первый класс, то за шесть лет до этого нужно иметь 30 детей. Если у вас есть пять или восемь детей, то 30 первоклассников не будет никак.
- Тем более что статистика, которую ваши коллеги приводят, она подтверждает такую пока неутешительную ситуацию. По расчетам ваших коллег из Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, для того чтобы достичь поставленной нацпроектом цели, нужно увеличивать строительство на 13-15 процентов в год. Но в прошлом году рост составил всего 6 процентов, и что самое печальное, в первом квартале этого года произошел абсолютный спад ввода жилья. Это по всей России так или по Москве?
КАЗИНЕЦ: Нет, по Москве спада не происходит, потому что Москва, конечно, регион чрезвычайно привлекательный для инвестиций, для работы строителей, и Москва держится, более того, немножко увеличивает год от года объемы ввода. Но Москва уже регулируется немножко другими параметрами, не так много площадок, которые можно ввести быстро в хозяйственный оборот на территории Москвы. Москва, в конце концов, регулируется границами города. Да, внутри есть еще определенные зоны отчуждения, промышленные зоны, но это уже далеко не свободные участки, на них есть собственники, арендаторы, обременения, сложности. Это очень длинный процесс. Поэтому в Москве тоже ожидать прироста ну просто не с чего, это уже естественный процесс, мы уперлись, так сказать, в ограничивающие нас стены. Дай бог, чтобы уровень ввода сохранялся примерно на том же уровне, может быть, чуть больше, который мы наблюдаем в последний год.
А в других регионах площадки выделяются гораздо меньше, они мало вводятся в хозяйственный оборот, условия не привлекают инвесторов быстро, активно и много вкладываться, ограничение площадок и неготовность людей финансировать подготовительный период очень сложный приводит к тому, что площадок осваивается все меньше и меньше. Значит, меньше ввод.
- И вы, и другие застройщики говорят о том, что главная проблема - получение площадок, где можно вести законное строительство. Как вообще сейчас происходит этот процесс? Почему застройщик не может на свободном рынке купить этот земельный участок и строить все, что ему заблагорассудится, что не противоречит закону и утверждено городскими властями по всем необходимым техническим параметрам? Почему только государство должно выделять эти земли?
КАЗИНЕЦ: Давайте скажем так. Есть более простая проблема, когда вы уже являетесь владельцем здания или имеете права на земельный участок, и дальше ваша деятельность по застройке этого участка регулируется градостроительными нормами, а также различными другими нормами - охраны природы, плотности, генплана, подземных сооружений и т. д. Я бы сказал, что, например, в Москве сейчас основная сложность сместилась из области получения участков, которые уже почти невозможно получить, свободных участков нет...
- Вот вы сказали: свободных участков нет. Означает ли это, что они все кем-то уже куплены, они в чьей-то собственности, и потому они не свободны? Или потому, что там что-то построено, что нельзя убрать?
КАЗИНЕЦ: Давайте определимся так, что в Москве участков, находящихся в собственности, их считанные единицы. По-моему, совсем недавно были вручены первые свидетельства о собственности на земельные участки, в основном под небольшими частными домами. Все остальное находится в собственности или города, или Федерального агентства по управлению имуществом, то есть государства.
- Или ведомства отдельного.
КАЗИНЕЦ: Нет, ведомства в данном случае не являются собственниками. Ведомства являются организациями, у которых находятся в той или иной степени в управлении земельные участки, а собственником все-таки является государство в лице Федерального агентства по управлению имуществом.
- И государство решает, давать или не давать тому или иному застройщику под те или иные цели эти участки.
КАЗИНЕЦ: Да. Но если бы участок был свободный, то тогда ситуация с ним была бы более простая. Федеральное агентство или конкурсный департамент города Москвы берет этот участок, оценивает его, выставляет на конкурс. Конкурс прошел, дальше теоретически можно строить.
- А с конкурсами проблем нет, все нормально и в Москве, и по России?
КАЗИНЕЦ: Еще раз: со свободными участками ситуации решаются легче, но свободных участков нет. На этих участках, как правило, находится обременение. Под обременением понимается собственность на здания, или собственность на квартиры в аварийных домах, или собственность на здания предприятий или акции предприятий. Дальше ситуация выведения на конкурсы обремененных предприятий становится очень непонятной. Например, предлагается купить права на застройку земельного участка или на конструкцию зданий, в которых уже есть собственник. А собственник говорит: а я не хочу выезжать, просто не хочу.
- А как же может власть выставить на продажу и на аукцион такой участок?
КАЗИНЕЦ: Вот мы об этом и говорим. Да, существуют различные нормы, по которым аварийные здания должны быть выселены, потому что они представляют угрозу для проживания, собственнику должна быть предоставлена аналогичная компенсация и так далее, много процедур.
- И за счет кого?
КАЗИНЕЦ: За счет застройщиков.
- Только?
КАЗИНЕЦ: Нет. Вот есть другая ситуация, когда город может сам расселить аварийный дом, например, и после этого этот участок может быть выставлен на аукцион. Но работа с собственниками, как правило, более эффективна у частных инвесторов. Ну что может сделать городской чиновник? Он может оценить собственность с точки зрения существующих норм оценки и предложить: уважаемый гражданин, ваша квартира сегодня стоит 200 тысяч долларов. Гражданин говорит: а я не хочу. Мне здесь и так хорошо, мои деды жили в этой квартире, не хочу никуда ехать, даже в соседний дом. Вторая ситуация - он хочет получить не 200 тысяч, а 2 миллиона. И что дальше с ним делать? То есть в рамках существующего законодательства ему может быть выплачена компенсация имущества в размере оценки. Если его это не устраивает, то тупик. Ему можно предложить три квартиры в его районе и так далее, но с помощью определенных процедур юридических частная собственность все-таки у нас в стране хорошо достаточно защищена.
- И слава богу!
КАЗИНЕЦ: Да. С точки зрения тех, кто владеет собственностью, замечательно, а у тех, кто пытается с ними как-то договорится, не остается практически рычагов давления. И если в каком-то доме, здании есть частный собственник, то строить на этом участке нельзя до тех пор, пока вы не урегулируете с ним отношения. Это вопрос переговорный. Государство, мне кажется, и государственные чиновники в этой ситуации связаны по рукам и ногам, потому что у них есть порог цен, равный официальной оценке. Частный инвестор может предложить за акции предприятия или за квартиру суммы в пределах своей устойчивой модели доходного бизнеса.
- Но ведь, с другой стороны, если говорить о Москве, огромное количество пустырей, которые не застроены. Понятно, наверное, в чьем-то управлении они находятся, может быть, там какие-то полузаконные гаражи стоят. Почему же мы ведем речь о том, что все равно не хватает? Значит, может быть, проблема в коммуникациях на этих участках?
КАЗИНЕЦ: Проблема коммуникаций есть, но она не является первоочередной. По большому счету только сегодня застройщики, рассматривая выделение участков, начали заранее интересоваться техническими условиями, и то в основном по одной характеристике - это по электричеству, потому что ситуация с электричеством в Москве непростая, все об этом знают. Но она решается, строятся питающие центры, строятся генерирующие центры, развивается кабельная сеть, совместно это делают подразделения РАО "ЕЭС" в лице Федеральной сетевой компании и Московской генерирующей компании. Поэтому проблема электричества есть, безусловно, но она не номер один.
- А что номер один?
КАЗИНЕЦ: А номер один, вот смотрите, вы говорите: какой-то пустырь. Давайте посмотрим: пустырь - это что? Если он засажен каким-то количеством деревьев, может быть, даже не блестящего состояния, то это наверняка природоохранная зона, строить нельзя вообще. Второе. Этот пустырь может находиться между участками домов, которые уже имеют большую этажность, и тогда регулируется законами плотности. Вы не можете на квартале в том или ином районе построить большее количество жилья и заселить большее количество людей, чем это проходит по нормам. Мы много говорили об этих нормах. Вообще в центре нормы, может быть, стоит менять. Может быть, стоит заниматься тем, что все-таки небоскребы, высотная застройка должна быть других норм. Но тем не менее существуют нормы, и вы зачастую даже по всем параметрам построить здесь что-то можете, но плотность на квартал, плотность на гектар уже не позволяет здесь сделать жилья больше. Тогда этот участок не может быть использован под жилье, могут быть устроены культурно-развлекательные, досуговые какие-то вещи, которые зачастую совсем не так интересны экономически. Если жилье сегодня интересно по территории всей Москвы и даже Московской области, то строить шикарный развлекательный или торговый центр где-то в очень глухом районе, где не очень большая проходимость людей, рядом нет трасс, - это уже экономически непростой вопрос.
Кроме того, эти участки могут быть отягощены, допустим, сложными подземными коммуникациями, где проходят такого диаметра коллекторы, что перекладка их становится вообще проблематичной очень-очень просто по деньгам. Те, кто владеют сетями - Мосводоканал или Мосэнерго, говорят: мы не против, перекладывайте наши сети. А город говорит: земля-то московская, вы можете как угодно договариваться с сетевиками и перекладывать эти сети, но дальше мы с вас все равно будем за использование земли брать. Сейчас появилась программа правительства Москвы и Федеральной сетевой компании о том, что совместно эти участки будут осваиваться, и это сдвинулось и как-то пошло. Но все равно там очень много вопросов. Поэтому то, что вам кажется на сегодняшний день неиспользуемыми пустырями, на самом деле ограничено таким большим количеством задач и проблем, что, если бы можно было застраивать, давно бы застраивали.
- А выход из этой ситуации, если мы опять же говорим о Москве, существует? Какой-то принципиально иной подход к выделению участков, принципиально иной подход к оборудованию их инженерными сетями? Или только выход московского жилья физически за территорию города?
КАЗИНЕЦ: А что значит выход? Что мы хотим? Мы хотим, чтобы в Москве вводилось 10 миллионов квадратных метров в год?
- Мы хотим, чтобы в Москве вводилось столько, сколько люди могут купить по небезумным ценам, скажем так.
КАЗИНЕЦ: Нет, Москва город, который уже всегда будет самым дорогим, это уже вопрос решенный. Если по всем группам товаров дорогих Москва входит в пятерку самых дорогих городов мира, где Нью-Йорк, Токио, Лондон, то по стоимости жилья и офисов Москва еще сильно от них отстает. Но будет догонять. В Москве квадратный метр будет очень дорогой. Вы же не хотите приехать в Лондон и попробовать купить там булочку за 15 копеек, это физически невозможно. Почему же вы хотите купить в Москве квадратный метр жилья за две или три тысячи долларов?
- То есть вы считаете, что резкий рост цен будет продолжаться не только на элитное жилье в центре, но и на жилье на окраинах?
КАЗИНЕЦ: Вы знаете, 22 мая вышел "Огонек", в котором я ровно об этом разговаривал, и там такая статья "Дорогая моя Москва". Москва - город очень-очень-очень дорогой. Единственное, что я могу сказать в утешение москвичам, что, если у вас уже есть в Москве недвижимость, у вас есть московская прописка - вы богатеете вместе с ростом цен.
- И тогда возникает вопрос. Ясно, что жилье в Москве будет еще дорожать. А может ли оно стать доступнее? Потому что дорогое и доступное - не всегда одинаково.
КАЗИНЕЦ: Еще раз. Понятно, что город Москва сегодня крайне привлекателен для населения всего постсоветского пространства. Что если человек имеет квартиру в каком-то городе, скажем Алма-Ате, и может свою квартиру реализовать за 60 тысяч долларов, может при этом реализовать свой бизнес или взять в кредит еще 60 тысяч долларов и сегодня может купить даже на окраине Москвы квартиру за 120 тысяч долларов, он с удовольствием это сделает. Почему? В Москве легче поучаствовать в большом бизнесе, найти себе работу, получить образование. Альтернатив немного. А если мы говорим не о столице какого-то другого государства, а о глухой провинции России, то понятно, в общем, Москва всегда контрастно отличалась по условиям жизни. Поэтому сколько людей захочет переехать в Москву, если цена минимального жилья в Москве будет порядка 100 тысяч долларов? 60 миллионов. 60 миллионов человек могут получить эти деньги, продав существующую у себя недвижимость, добрав еще какие-то деньги, приехать в Москву. Мы хотим, чтобы Москва была 60 миллионов?
- Погодите, если платежеспособный спрос на московское жилье составит 60 миллионов человек, это означает, что цены вырастут, уже и Лондон будет отдыхать, и Нью-Йорк.
КАЗИНЕЦ: Значит, еще раз. Если 100 тысяч долларов за минимальную квартиру, это 60 миллионов. А если 200 тысяч долларов, то это уже гораздо меньше людей. Понимаете, это же не линейный процесс, он пирамидальный. Поэтому что может спасти Москву от превращения ее в мегаполис перенаселенный? Первое. Очень высокие цены на недвижимость и очень высокие цены на жизнь. Тогда здесь нужно будет очень много зарабатывать, работать очень эффективно, в очень эффективных коммерческих структурах или в тех государственных, которые очень хорошо оплачивают своих сотрудников, и тогда здесь можно будет жить. При этом улучшать свои жилищные условия очень-очень непросто. Если у вас есть квартира в Москве, вы почти миллионер. Если вы хотите получить еще одну квартиру в Москве, вам нужно иметь сумму, близкую к полумиллиону.
- А что делать большинству среднего класса или даже ниже среднего класса, тем людям, которые живут в Москве и которые хотят родить ребенка, расширить свою квартиру? Ипотека им поможет в рамках этого национального проекта? Или единственный выход - все-таки думать о переезде в ближнее Подмосковье, чтобы более или менее нормальные жилищные условия были?
КАЗИНЕЦ: Ну, первое - делать карьеру и больше зарабатывать. Понимаете, когда приходит человек и говорит: я зарабатываю 700 долларов и хочу жить на Арбате в благоустроенной новой квартире...
- А такие есть?
КАЗИНЕЦ: Ну так же думают многие люди. И почему, мол, мне государство не помогает? Но государство не будет помогать вам, зарабатывая 700 долларов, жить в центре в шикарной благоустроенной квартире.
- У меня такое подозрение, что и зарабатывая 3 тысячи долларов, об Арбате, наверное, сейчас...
КАЗИНЕЦ: Ну, если у вас уже есть квартира...
- Если есть, то можно продержаться, да.
КАЗИНЕЦ: Если у вас есть квартира на Арбате, то вы можете, так сказать, под декларированные прозрачные свои доходы получить в банке ипотечный кредит и улучшить немножко свои условия, понимаете, переехать в чуть большую квартиру. Но еще раз: владение недвижимостью в очень дорогом городе - удел богатых людей, понимаете? Почему мы не требуем, чтобы недвижимость в Токио, в Нью-Йорке или в Лондоне была дешевой? Скажите, куда обратиться, с кого это требовать? Это же против здравого смысла.
- Но ведь, с другой стороны, цены растут в том числе и потому, что не растет предложение жилья. Тут-то бизнесу как раз бы, используя такой момент огромного спроса на московское жилье, строить все больше и больше, преодолевая все эти препоны чиновников. Или невозможно это сделать? Ведь как пирожки разлетается.
КАЗИНЕЦ: Ситуация достаточно хорошо регулируется. И попытка очень много построить, она не пройдет.
- Почему? Кто помешает, что помешает?
КАЗИНЕЦ: Сложность получения доступа к земельным участкам и их освоения. Это достаточно большая проблема. Еще раз говорю, нет человека, который говорит: я не дам эти земельные участки. Свободных участков нет, существующие участки сильно обременены, цикл их освоения очень долгий. В процессе распределения обремененных участков возникает конфликт с интересами существующих собственников. Проведение конкурса или аукциона на освоение земельного участка, на котором есть 15 собственников и 25 арендаторов, оно против здравого смысла, получается, продают чужую недвижимость. Значит, другой путь - это ввести управляющую компанию, которая за свои деньги расселит собственников, выведет арендаторов, тогда получит право инвестирования.
Но такой путь начинает противоречить существующему законодательству, потому что это бесконкурсное предоставление или непрозрачный конкурс. То есть это не просто покупка разрешения на застройку, а это выигрыш конкурса управляющих компаний. Такие ситуации тоже сейчас есть, и они, на мой взгляд, имеют право быть. Может быть, это один из немногих путей, когда компания сначала выигрывает конкурс управляющей компании, выполняет условия управляющей компании - московское правительство проводит такие конкурсы - и, выполнив условия, получает право инвестирования.
- Такой вопрос. Вот бизнес сейчас готов застроить все имеющиеся площадки, если ему их предоставят? Опять же если мы говорим о Москве.
КАЗИНЕЦ: Да.
- И таким образом, московские власти вольно или невольно регулируют объемы строительства в городе. Сделают все, чтобы выделить побольше, - вы застроите?
КАЗИНЕЦ: Да, конечно, застроим.
- И с выгодой для себя?
КАЗИНЕЦ: Объемы ввода могут быть увеличены в несколько раз.
- В Москве?
КАЗИНЕЦ: Мгновенно совершенно. То есть вопрос в предоставлении площадок.
- Получается, что московские власти вольно или невольно регулируют этот процесс?
КАЗИНЕЦ: Еще раз: свободных участков нет. Есть участки, отягощенные различными условиями.
- Но эти отягощения власти могут снять.
КАЗИНЕЦ: Ну а каким образом? Вот существует небольшой домик, в котором есть несколько собственников, посреди какого-то земельного участка. Построить там можно, конечно, в десять раз больше. Но для этого нужно решить вопрос с существующими собственниками.
- Значит, нельзя сказать, что московские власти не дают бизнесу развернуться и построить больше жилья, так некорректно будет поставить вопрос?
КАЗИНЕЦ: Ну нет, я не думаю, что московское правительство имеет программу по уменьшению ввода. Московское правительство имеет программу по увеличению ввода.
- Программа-то есть, а участков-то нет.
КАЗИНЕЦ: Нет, ну пока эта программа, слава богу, выполняется. В том объеме, в котором запланировано в Москве вводить жилье, вводится. Просто желающих приехать в Москву очень много, желающих защитить свой капитал от инфляции путем приобретения высоколиквидной недвижимости, я сказал, 60 миллионов, понимаете? И Москва или остановится из-за техногенных проблем, из-за транспортных пробок, когда невозможно будет по городу просто ездить, вы будете по четыре часа ехать внутри Садового. Или Москва должна уйти от перенаселения путем того, что здесь станет очень дорого жить, и тогда это станет город миллионеров. Ну, это нормально.
- А куда денутся нынешние жители?
КАЗИНЕЦ: Значит, те, кто имеет сегодня недвижимость, они уже миллионеры. Сегодня москвичи, у которых есть недвижимость, они капитализируют свою недвижимость. Дальше они будут выбирать: жить в небольшой квартире, которая у них сегодня есть...
- В очень дорогом городе...
КАЗИНЕЦ: ...в очень дорогом городе. Или они хотят получить очень большую квартиру, но тогда в менее дорогом городе.
- И чуть подальше от Москвы.
КАЗИНЕЦ: Да. Но это выбор, это выбор каждого.
- Но хорошо, когда у людей есть выбор, между прочим.
КАЗИНЕЦ: То есть, если вы москвич, если у вас есть сегодня недвижимость, не расстраивайтесь из-за роста цен, она, ваша недвижимость, дорожает, вы богатеете. А вот если вы хотите что-то приобрести в Москве, приехав откуда-то, ну тогда у вас вопрос...
- Ситуация гораздо более сложная.
КАЗИНЕЦ: Ну а нужно, чтобы в Москву приехало 60 миллионов человек?
- Я думаю, что никто из москвичей за это...
КАЗИНЕЦ: Потом, очень многие говорят о том, что вложения в недвижимость спекулятивные, это все очень плохо. Я считаю, что это замечательно, потому что у нас есть страшная проблема - это вывод капитала из страны, это экспорт капитала. Мы все очень обеспокоены тем, что у нас в стране дефицит оборотных средств, а деньги уходят за границу. Вот это действительно проблема. Что мы можем предложить в качестве альтернативы? Банковские вклады? Ну, с банками уже наигрались.
- Наигрались, да. Да и ставки не очень высокие.
КАЗИНЕЦ: Ценные бумаги государства? Вспомните, с чего начался дефолт 1998 года - с того, что государство не смогло ответить по своим собственным обязательствам. Игры на бирже? Ну, для любителя. Значит, самым надежным способом сохранения и приумножения капитала является вложение в недвижимость. И даже если человек купил эту квартиру без цели проживания, отдал за нее миллион долларов, он этот миллион долларов не спрятал в швейцарском банке, он вложил в экономику, он заплатил строителям, строители заплатили производителям материалов...
- То есть эти люди, которых называют спекулянтами, которые покупают жилье, чтобы, может быть, потом когда-то перепродать, на самом деле они способствуют поднятию экономики нашей страны.
КАЗИНЕЦ: В первую очередь они не выводят капитал за границу.
- И уже это хорошо.
КАЗИНЕЦ: И уже это хорошо. Эти деньги остаются на внутреннем рынке, они остаются в обороте. А потом, он же не убежит с этой квартирой. Да, сегодня он эту квартиру купил без цели проживания. Дальше у него два выхода: в какой-то момент ее продать, что тоже неплохо. Он, грубо говоря, взял на себя риски финансирования строительной отрасли, и когда эти риски минимизированы, он продал на вторичном рынке, он ее не увез с собой.
- Пусть даже и прибыль получил, ничего страшного.
КАЗИНЕЦ: Ну и замечательно. А за риски нужно платить. Второе: эта квартира осталась у него как средство сохранения капитала. У него стоит год, два, три года квартира. В конце концов эту квартиру он, скорее всего, сдаст в управление компании или частным людям, и эта квартира будет использоваться. Деньги остались в стране, деньги работают в национальной экономике, и это единственная надежная альтернатива выводу капитала. То есть у человека есть деньги, он должен их куда-то деть, он не может их держать в рубле или в падающем долларе. Куда он должен их вкладывать? В швейцарский банк или в российскую недвижимость? Я призываю вкладывать в российскую недвижимость и не выводить деньги за границу.
- Многие эксперты говорят, что к большим проблемам на рынке строительства нового жилья привел принятый в прошлом году федеральный закон номер 214, который принимался из, в общем-то, хороших побуждений - защитить права потребителей, которые покупают жилье в строящихся домах. Все мы видим, что происходит в эти дни около Белого дома, где стоят вот эти несчастные люди, которые вложили много денег и остались у разбитого корыта. Но получилось так, что закон оказался очень строг по отношению к застройщикам, и застройщикам во многих случаях стало просто невыгодно заниматься своим бизнесом, и они стали меньше строить или не имеют возможности больше строить. Опять же жилья меньше, опять же жилье дорожает. Чем реально, с точки зрения застройщиков, плох этот федеральный закон, что нужно и можно исправить в нем, чтобы убрать его как некую помеху, если он таковой является?
КАЗИНЕЦ: Вы знаете, о 214-м законе не говорил только ленивый. Ну, для тех радиослушателей, которые далеки от этой темы, объясню, в чем интрига. Чтобы защитить интересы тех, кто покупает квартиры на этапе строительства, был введен федеральный закон о регулировании привлечения денег в жилье и не в жилье на самом деле, этот закон говорит вообще о любой недвижимости, привлечении дольщиков. И он очень хорошо защищает интересы тех, кто по этому закону инвестирует в недвижимость, и очень плохо... Там даже в новой редакции, которая сейчас прошла, написано, допустим, что штрафные санкции за неисполнение такого-то пункта столько-то, а если это физическое лицо, то в два раза выше. Простите, что же это за подход, что юридическое лицо в два раза более бесправно, чем физическое? Это непрозрачная система, понимаете? Поэтому эти законы, по моему счету, все-таки являются ответом законодателей на проблему с обманутыми дольщиками, но проблему эту они решить совсем не могут, более того, они ее только усугубляют, потому что работать по этому закону в принципе невозможно. В той редакции, которая на сегодняшний момент существует (сейчас проводится правка через Госдуму), вы можете заплатить один рубль, заключить договор и после этого вывернуть застройщика наизнанку, обанкротить его, получить квартиру бесплатно и т. д.
- Правильно ли я понимаю, что сейчас многие застройщики просто ищут другие законные пути заключения договоров со своими клиентами, пытаясь не подпасть под действие этого закона, но и естественно, не нарушая Гражданский кодекс?
КАЗИНЕЦ: Я бы сказал, что не только. Во-первых, очень многие, кто работал на этом рынке, просто сейчас ищут другие сферы вложения денег, что называется, голосуют ногами.
- То есть, если они уходят с рынка, получается, что меньше строят?
КАЗИНЕЦ: Да, конечно. После изменения ситуации с законодательством, принятия 214-го закона, а еще после того, как только что, 21 апреля, было подписано Постановление Правительства РФ N 233 - это требование к размеру собственного капитала при привлечении дольщиков, работе с договорами долевого строительства. Там написано, что, если вы хотите привлекать какие-то средства, вы должны в первую очередь показать семь процентов собственного капитала. Это не так страшно. Но если эти цифры будут увеличиваться или контроль за этими семью процентами - потому что механизм не известен - будет проведен алогично, то есть, грубо говоря, вы должны семь процентов сначала показать на депозите, а потом начинать строить, то тогда это приведет к еще большему ухудшению ситуации. А 214-й закон привел к тому, что доступа к деньгам дольщиков нет, а нормальный во всем мире механизм финансирования строительных проектов - банковские кредиты как проектное финансирование - почти не работает.
- Почему не работает?
КАЗИНЕЦ: Сейчас объясню. Дело в том, что практически нет механизмов проектного финансирования. Лидером проектного финансирования является Сбербанк России, который действительно нашел механизмы. Это значит, что, если вы пришли в Сбербанк, у вас все права, разрешение на строительство, документы, экспертиза и вы 30 процентов собственных средств уже вложили в проект, причем не в расселение этих квартир, которые вы снесли, и не в покупку тех зданий, которые не используются, а 30 процентов уже в саму стройку, то есть сделали проектное финансирование, выкупили землю, купили котлован, - дальше Сбербанк дает вам все остальные деньги на дострой, 70 процентов, и это более-менее нормальная ситуация. Это не очень простая схема, но это чисто проектное финансирование. Все остальные банки говорят так: вы хотите получить у нас 100 миллионов? Дайте нам залог на 150. Это ломбардное финансирование. А у застройщика не может быть собственных активов и недвижимости на сумму, превышающую необходимый ему оборотный капитал, еще и с коэффициентом риска. То есть банк дает обычно 0,6 от того, что вы стоите.
- Получается такой своеобразный замкнутый круг. Застройщики не могут привлекать на ранних стадиях строительства или еще до начала реального строительства деньги инвесторов, как это было раньше, в конце 1990-х - начале 2000-х годов. У банков они получить кредиты не могут, потому как кредиты слишком дорогие или банки выставляют определенные требования к капиталу. И на что строить застройщику? В этом главная проблема?
КАЗИНЕЦ: Да, в этом есть проблема. Скажем, в Москве проблем несколько: нет свободных участков, есть проблема распределения, сетей. А в тех регионах, где есть земельные участки, у застройщиков нет доступа к дешевым проектным деньгам, и за счет этого объемы строительства падают. То есть не на что строить, негде строить.
- И какой выход из этой ситуации может быть? У Ассоциации строителей России какие-то идеи есть, как выйти из этого заколдованного круга? Мы видим одну проблему, другую, третью, и из этого может вытекать такой вывод, о котором вы говорили, что невозможно будет выполнить нацпроект "Доступное жилье". Что можно сделать на законодательном уровне, на уровне федерального правительства, на уровне бизнеса, как выйти из этого замкнутого круга?
КАЗИНЕЦ: У меня есть концепция. Я готов лично ответить за то, что если эта концепция будет принята, то она даст свои результаты. Может быть, мы не решим проблему к 2010 году, но тенденция сама резко изменится. В основе этой концепции лежит несколько вполне понятных, прозрачных механизмов. Мы должны понимать, сколько мы хотим вводить жилья, и значит, опережающими темпами, за три года до этого, мы должны распределять площадки. Площадки могут быть не обязательно освобождены от всех существующих на них обременений, они должны быть просто выделены, и выделены на условиях нарастающего платежа ежегодного за земельный участок. То есть если мы хотим за земельный участок 10 миллионов долларов, то не нужно на старте, на аукционе платить 10 миллионов долларов или в течение года. Нужно сказать, что первый платеж может быть полтора миллиона, через год 2,5 миллиона, следующий платеж будет 5 миллионов...
- А кто будет решать в этом случае проблемы с собственниками, которые на этом участке?
КАЗИНЕЦ: Инвестор. И дальше платежи должны расти быстрее, чем ожидаемая стоимость недвижимости на рынке. Это приведет к нескольким синергетическим эффектам. Первый: брать участки для перепродажи станет бессмысленно, потому что ты заплатишь за год или за полтора столько, что через некоторое время участок станет неинтересен. И тот, кто реально работает с участком, возьмет его лучше опять на аукционе.
- В другом месте, во всяком случае.
КАЗИНЕЦ: Второй: участок, который несколько лет простоял, в него будет вложено уже столько, что этот участок станет неликвидным, а платеж каждый год будет увеличиваться, причем опять же быстрее рынка. Каждый следующий платеж будет сильно выше предыдущего. И эти участки будут вынуждены осваивать. Третий: реальный застройщик, который может выйти на площадку в течение года, первый платеж сделает своими деньгами, а следующие платежи он будет уже производить, строя этот дом и имея доступ к банковскому финансированию или к тому или иному финансированию соинвесторов, дольщиков и т. д. По существу, закрывать долю города уже не только своими деньгами. Поэтому для него этот участок будет гораздо дешевле, чем для того, кто стоит на нем, не осваивая. Таким образом, мы исключим ситуацию покупки участков в целях того, чтобы спекулировать на них.
Если мы хотим, чтобы государство стимулировало застройщиков, то оно должно больше обращать внимания на такие банки, как Сбербанк, и увеличивать их объемы проектного финансирования. Сегодня у Сбербанка проектное финансирование стоит в районе 10,5 процента. Недешево, причем проценты выплачиваются регулярно, даже в процессе строительства, а не по окончании проекта. Если бы проектное финансирование было более дешевое, то нагрузка на инвесторов в процессе строительства была бы меньше. Но проектное финансирование стимулирует застройщика. Это механизм, который стимулирует строить больше.
У меня есть прописанная концепция, я постоянно разговариваю с нашими законодателями в Совете Федерации, в Думе. Но пока вот эта концепция не получила полной поддержки. Я уверен, что, если эта концепция будет принята, объемы строительства будут резко увеличиваться.
- И тогда можно будет выполнить национальный проект.
КАЗИНЕЦ: Тогда цены пойдут вниз. Естественно. Помните, сколько стоили первые компьютеры в России? Совершенно сумасшедшие деньги. Сегодня компьютеров привозится столько, что компьютер по карману практически любому работающему человеку. Соотношение между покупательной способностью и ценой регулируется только объемом предложения на рынке. Вот тогда строители будут сами следить за своим качеством, потому что они потеряют, и за своей ценой, и за своей репутацией.
- Последний вопрос. Каков ваш прогноз на ближайшие полгода-год по росту цен на жилье в Москве? Средний уровень через год до четырех тысяч дойдет?
КАЗИНЕЦ: Хочу расстроить наших слушателей и жителей Москвы: цены будут расти очень-очень быстро. Потому что объем все более и более падает. Средняя цена 4 тысячи - эта цифра для меня непонятна. Каждый ориентируется на какой-то свой сегмент. Цены в этом году подрастут еще минимум на 40 процентов.
kazinets.ru
27.08.2007
Док. 612966
Перв. публик.: 27.08.07
Последн. ред.: 30.11.09
Число обращений: 0
Казинец Леонид Александрович
|
