Мастер-класс президента БАРКЛИ Леонида Казинца в школе бизнеса `Мирбис`Назад
Мастер-класс президента БАРКЛИ Леонида Казинца в школе бизнеса `Мирбис`
Сегодня мы с вами поговорим о возможных рисках на всех этапах реализации строительного проекта. Наш разговор основан не на теории, а на подборке реальных документов и управленческих решений, с которыми работает корпорация БАРКЛИ.
Говоря о рисках в строительстве, нужно, прежде всего, иметь в виду факторы, которые влияют на самый важный показатель - прибыль.
При принятии каких-либо решений всего необходимо смотреть, какие факторы влияют на затратную часть, а какие на выручку. Прибыль у нас получается, когда мы вычитаем из нашей выручки наши затраты.
В первую очередь мне бы хотелось кратко упомянуть стадии строительного процесса и дать несколько пояснений к ним.
По опыту работы в России один из самых важных этапов в реализации строительного проекта - это правоустановление. По этим понятием подразумевается процесс покупки прав на площадку на первичном или вторичном рынке и взаимоотношения с органами государственной власти, которые дают право на осуществление строительства. В Москве это Правительство Москвы в лице Департамента имущества и Департамента жилищной политики или Тендерный комитет, которые готовят вариант контракта. Правительство Москвы подтверждает такое правоустановление документом, который называется "Постановление Правительства Москвы" или "Распоряжение мэра".
Пустых площадок в Москве уже нет, так что следующим этапом начинается процесс переговоров с арендаторами и собственниками, которые тоже читают газеты и знают, что рынок недвижимости в Москве растет, и оценивают свои права аренды или собственности на этом участке все выше и выше.
Проектирование:
Оно является, с одной стороны, очень затратным этапом. С другой стороны, этот фактор очень влияет на выручку. Проекторное решение - удачное или неудачное на сегодняшний день все больше и больше влияет на решение клиента о покупке или аренде площадей в этом здании.
Само по себе строительство нам понятно.
Финансирование и обслуживание кредитов:
Проектное финансирование отличается от кредита тем, что застройщику выделяется целевая кредитная линия. Мы давно работаем с проектным финансированием. Нашим партнером является Сбербанк России, который, после того, как мы потратили порядка 25% собственных средств на развитие проекта, дает кредитную линию на окончание строительства и на все необходимые затраты. Таким образом, риск недофинансирования проекта в нашей ситуации полностью исключается. По сути дела, с точки зрения финансов те самые строительные пирамиды, с которыми так борется наше Правительство, - это результат недофинансирования проекта, когда компания-застройщик более или менее реально собирались что-то строить, а на завершение строительства у нее не хватило средств. Это не прямое мошенничество, не тот случай, когда руководство собирает деньги и уезжает в другую страну.
При наличии такой кредитной линии риск недофинансирования у нас полностью исчезает, но возникает такая статья затрат как обслуживание кредита.
Маркетинг, реклама, продажи.
Эти направления влияют на решение клиента, купить или арендовать ли у нас площади, и являются довольно затратной частью. В структуре выручки самый влияющий фактор с точки зрения факторного анализа - это функциональное назначение площадки. То есть что на этом участке нужно строить: торговые площади, офисный центр или жилой комплекс. Так формируются совершенно разные цены на покупку и аренду, возникает разная структура выручки.
На одной и той же площадке можно построить жилой комплекс и торговый центр. Один и тот же фактор может полярно влиять на решение клиента о покупке или аренде площадей в этом здании.
Например, на улице, где строится жилой дом, оживленное движение, большие потоки машин. Это станет негативным фактором при принятии решения о покупке. Никто не захочет платить за то, чтобы под окнами было шумно.
Если же вместо жилого дома построить торговый комплекс или офисный центр, то потоки машин и большое количество людей наоборот сделают здание более привлекательным для покупателя или арендатора. Много людей - много покупателей.
Проектное решение:
Здесь наблюдается интересная тенденция.
Если раньше на внешний вид здания и планировки обращали мало внимания, то сейчас по мере того, как наши клиенты становятся все более и более избирательными, ориентированными на свои вкусовые пристрастия, появляется такое понятие как эргономика пространства, проектное решение оказывает большое влияние на решение покупателя.
Выход площадей:
Это понятный расчет. Если мы умножаем цену с квадратного метра на объем здания, получается сумма выручки с проекта. И это всегда не однозначное решение, потому что градорегулирующие органы в Москве и в других крупных городах ограничивают по тем или иным нормам объемы строительства, площади застройки. Наверное, не открою вам секрет, если скажу, что на участке в 1Га нельзя построить здание, которое будет занимать 1 Гектар. На сегодняшний день в Москве существуют очень жесткие нормы по придомовой территории, по плотности заселения на 1 гектар, по количеству парковочных мест в соотношении с выходом офисных или жилых площадей, по проценту озеленения. Поэтому каждый раз эти нормы становятся предметом для переговоров с высшими инстанциями по вопросу, сколько на этом месте можно построить. Конечно, строителю выгодно построить как можно больше, потому что накладные и регулярные затраты на проект каждый раз примерно одни и те же, а выручка напрямую зависит от того, продаем мы 50 или 100 тысяч квадратных метров.
Регулярное управление проектными затратами - вещь договорная. Потому что, сколько относить от общей стоимости функционирования компании на каждый отдельный проект - это всегда вопрос управленческого учета.
Оптимизация налогообложения - без комментариев.
Но это, смею вас уверить, очень значительная часть того, что мы обсуждаем.
Я, наверное, не очень пояснил кто мы. Все что сказал о нас ваш уважаемый преподаватель все так, и могу только добавить, что мы являемся лидерами в области элитного строительства в Москве. Возможно, есть еще две компании, которые строят примерно столько же, сколько и мы, и продают по таким же высоким ценам. Наверное, мы являемся первыми по ценам, потому что давно перешли, как я и предсказывал, рубеж в десять тысяч долларов за квадратный метр квартиры без отделки на этапе строительства. Мы уже перешли не только $10 000, но и $15 000, $20 000, $25 000. Сегодня у нас есть предложения по квартирам, где квадратный метр без отделки стоит $30 000. И это уже совершенные сделки. Больше этого в Москве никто не делает.
Вопрос аудитории:
По большому счету есть рейтинги элитных застройщиков. Они публикуются брокерами. Мы начинали как строительная компания, поэтому очень хорошо понимаем, что происходит внутри строительных проектов. У корпорации есть свои строительные мощности: краны, опалубка, базовая механизация, свои рабочие, инженеры. В свое время мы постепенно перешли из подрядного строительства в инвестиционное, считая, что, управляя продажами и финансированием, мы заработаем намного больше чем простой подрядчик.
За 2005 год мы капитализировали нашу компанию по разным оценкам на 150 млн. долларов.
Сейчас мы с вами рассмотрим строительный проект поэтапно и в каждом этапе о возможных рисках.
Когда мы делим проект на какие-то этапы, то мы выделяем несколько самых значительных: подбор площадки, правоустановление, организация начального финансирования, отселение, предпроектная стадия, проектирование, организация проектного финансирования, строительство нулевого цикла, надземной части, инженерные коммуникации. Это не факторный анализ, это этапы по которым развивается проект в хронологическом порядке.
Понятно, что строительство ведется одновременно. Инженерные коммуникации начинаются вместе с нулевым циклом строительства, продажей и сдачей в аренду. Затем передача здания в эксплуатацию.
Когда мы принимаем решение о заходе в проект, то мы оцениваем все по некой модели, которую изначально для себя определяем. Важно понять, интересно ли компании реализовывать этот проект.
Мы определяем значение проекта. Вот в левой части таблицы мы смотрим затраты - доля города, проектирование и т.д. Все эти этапы мы примерно определяем несколькими способами. У нас есть накопленная статистика уже реализованных проектов, мы оцениваем состояние сегодняшнего рынка и иногда делаем некоторые предварительные тендеры с такими видами работ, которые нам нужны по профилю. Например, внешние сети. Затем мы определяем стоимость затрат, размер текущих затрат, потом смотрим в реализации проекта, какая получается выручка. То есть мы определяем, какие в проекте будут подземные-надземные части, какое будет назначение здания, какие цены на реализацию офисной, жилой или торговой площади и т.д.
После чего мы принимаем решение о том, ниже каких процентов мы не заходим в проект или что доход на собственный капитал не должен быть меньше такого-то процента, и общий доход от проекта должен быть не меньше такой-то суммы. Если два эти параметра нас устраивают, мы считаем проект возможным к исполнению. Все эти показатели, которые находятся в левой части на предварительном этапе достаточно приблизительны. Мы оцениваем их так, чтобы составить некий пессимистический анализ, и если по нему проект у нас проходит, тогда мы соглашаемся с тем, что будем его строить.
Дальше на второй стадии мы анализируем эти риски более внимательно.
Как мы это делаем? В этапы реализации проекта входят подбор площадки и правоустановления. Здесь существуют повторяющиеся ошибки.
Недостоверная эффективность социального проекта может получится в результате недостатка необходимой информации. Например, мы считаем, что на одной из интересующих нас площадок может быть построен замечательный жилой дом площадью 100 тысяч квадратных метров, при этом мы не знаем, что внутри Москомархитектуры готовится постановление, что где-то как раз на этом месте будет проходить дублер Ленинградского шоссе. Мы покупаем эту площадку, тратим на нее большие деньги, а нам говорят: "Ребята, жилья здесь вообще быть не может. Фасад дома будет расположен на красной линии. Вы можете построить здесь двухэтажный магазин".
Кроме того, на принятие решения об использовании площадки очень часто влияют нормы подземных сооружений, нельзя строить над коллекторами высокого давления, над зонами высокого напряжения. Есть еще зоны отчуждения - метро, есть особо охраняемые природные территории в Москве, в которых либо вообще нельзя строить, либо есть очень строгие ограничения. Кроме того, есть закон об особо охраняемых исторических районах. Он сводится к тому, что весь центр в столице - это особо охраняемая историческая зона, где вообще ничего строить нельзя. Московский закон более жесткий, чем аналогичный федеральный. В ФЗ написано, что в центре нельзя строить, а по московскому - нельзя строить и реконструировать. То есть вообще недопустимо проводить какие-либо строительные работы.
Знание норм градостроительства и Генплана, а также качественный маркетинг, который показывает, можно ли в этом месте вообще строить торговые площади и имеет ли смысл строить именно их очень помогает застройщику в работе.
Есть ряд факторов, которые необходимо учитывать. Например, немаловажный показатель для торговых центров - это проходимость машин по улице, на которой будет располагаться здание. Если она плохая, если там проезжает одна машина в три дня, то найти арендатора на этот торговый комплекс будет затруднительно. А вот жить в этом тихом переулке подальше от шума и толпы, в небольшом особняке люди будут с удовольствием.
Риск недофинансирования, организация начального финансирования.
Строительство, которое имеет риски недофинансирования, может проводится примерно по такой схеме. Компания, которая не имеет собственного финансирования, начинает продавать, собирая деньги с клиентов, и только потом приступает к строительству. Дальше ситуация напоминает капкан. Вы собрали 50% от стоимости здания, а дальше по тем или иным причинам клиенты перестали у вас покупать. Деньги им вернуть вы уже не можете, потому что они у вас в бетоне, в трубах, в арматуре, в общем, вложены в строительство. Но и достроить дом вам не на что, потому что больше нет покупателей. У вас нет денег, но есть незаконченный проект и обязательства перед покупателями. Вы вложили деньги клиентов в проект, где есть риски недофинансирования. Этот вопрос решается для нас очень просто. Мы договариваемся с банком по кредитной линии.
Второй риск заключается в том, что можно очень хорошо договориться с банком, подсчитать приблизительно расходы на реализацию проекта, взять кредит на 100 миллионов, а в процессе строительства выяснится, что не хватает еще 20 млн.
А банк по существующим в России нормам не может выдать новый кредит без возврата уже выданного. Проблема реструктуризации кредитов очень сложная. Кредит, который реструктурируется Центробанком, относится к невозвращенным. Потому что по нему уже меняются условия до того, как он был возвращен. И банк начинает спрашивать обещанного. То есть с точки зрения банка ситуация такая: застройщик взял кредит на 100 миллионов, на 100 миллионов он должен достроить, потом с аренды рассчитаться за этот кредит, только потом банк даст следующий. Застройщик просит еще 20 миллионов в кредит. Как раз этой суммы ему не хватает для завершения проекта. Это же небольшая сумма в сравнении со стоимостью проекта, которая составляет 500 миллионов долларов. И банк, и застройщик понимают, что нет рисков банкротства. Но больше суммы, согласованной с кредитным комитетом банк выдать не сможет. И это 100 миллионов. Что касается сроков, то банк дает кредит, скажем, на три года, если в эти три года застройщик не уложился по всем вышеперечисленным причинам, то банк требует процент по кредиту. Поэтому умеренно пессимистический сценарий затрат, некий запас прочности поможет быть уверенным, что в эти сроки и в этот бюджет мы уложимся. Как говорил великий московский строитель Владимир Иосифович Ресин: "Ни одна стройка не была закончена в те сроки и в ту смету, в которую планировалось".
Выселение
Еще раз возвращаемся к ситуации, когда люди живут в аварийном доме, читают газеты и соглашаются на отселение только по рыночной цене новостроек в этом районе. Но рыночные цены они берут из самых оптимистических прогнозов. Сегодня мы отселяем некоторые дома в центре по очень высокой цене, просто астрономической.
Живут себе люди в старой коммуналке, в деревянном доме с газовой колонкой. Приходят застройщики и предлагают им вместо старых полуподвалов, находящихся в аварийном состоянии, новые трехкомнатные благоустроенные квартиры в том же районе. На что местные жители возражают: "Платите нам по нашей цене, а дальше мы сами решим, в каком районе мы будет жить, и какую квартиру мы будем покупать". Если это арендаторы, или здание муниципальное, то вопрос решается через суд. А если это собственники, то просто бесполезно спорить. Закон очень хорошо защищает право собственности. И, слава богу, но в данном случае он работает против девелоперов. Даже если МЧС дает заключение, что дом аварийный, перекрытия проваливаются и оттуда срочно нужно съехать. Жильцы сообщают, что они сняли квартиру в здании напротив и в аварийном доме, как и по указанию МЧС, там не проживают. Это их частная собственность, и они просто ждут, когда девелопер ее у них купит. И если у людей хороший адвокат, то Вам, возможно, придется выплатить завышенную стоимость. Поэтому, споря с собственниками, можно сорвать сроки реализации проекта.
Недостаточная юридическая квалификация у нас проявляется в том, что, вроде бы, мы людей выселили, дом снесли. А потом из мест не столь отдаленных освобождается временно выписанный гражданин, которого ни в каких базах данных не было и говорит, что хочет вселиться в том самый дом, в котором он когда-то жил. Ему застройщик объясняет, что коммуналка, в которой он жил снесена вместе с этим ветхим домом, а на его месте сейчас строится элитный комплекс. На это он говорит, что готов вселиться в элитный дом на ту же самую площадь. Дальше начинаются все те же вопросы. Во многих городах - в Москве, в Питере, в Нижнем Новгороде, администрация берет на себя отселение собственников, но делает это не столь эффективно как частные брокеры и юристы, поэтому процесс может сильно затянуться.
Предпроектная стадия:
Я уже говорил о том, что нужно понимать и просчитывать, где и что строить, формулировать конкретные требования к зданию, его функционалу, к транспортному потоку и эргономике. Иначе эффективность проекта кратно снижается. Пример: Некоторые застройщики умудряются разместить офисную и жилую часть делают в одном и том же здании через один и тот же вход. То есть представьте себе ситуацию, серьезный банкир идет к своему партнеру на переговоры, заходит в подъезд, а там женщина с коляской или с собачками. Это к вопросу о планировании продукта.
Строительные нормы
Сроки получения исходно-разрешительной документации в Москве никак не нормированы. Можно 10 лет ходить по различным разрешительным структурам, которые могут разрешить строить, могут не разрешить, а могут сказать, что еще подумают. Время идет, участок земли, купленный за свои или кредитные деньги, дорожает. Стоимость проекта падает. Поэтому необходим маркетинг, который показывает, какую нишу мы занимаем Москве, и зачем компании строить. Это с точки зрения социального потребителя. Очень важна оценка принятия на реализацию проекта с точки зрения различных фигурирующих норм.
Проектирование.
Проектировщики лучше всех знают что, кому и как в Москве нужно строить.
И если мы как застройщик говорим, что в таком-то проекте хотели бы видеть здесь торговую часть, с тыльной стороны - офисы. Они могут ответить, что это только в их компетенции. А на утверждение, что так, как сделал проектировщик, клиенту не нравится, проектировщик говорит, что клиенты сами ничего в этом не понимают. По нормам нужно делать так. И эти препирательства между застройщиком и проектировщиком долго могут продолжаться. Как только проект утверждается в Москомархитектуре, проектировщик официально становится автором проекта. Отсюда следует все, что связано с очень серьезным законом - авторским правом. Все изменения в проект, если не получится договориться с архитектором, можно вносить только через суд. То есть если поменять фасад или планировку в доме, на который есть хотя бы одна утвержденная проектировщиком концепция, все равно, что переписать "Войну и мир" Льва Толстого. Только Лев Толстой с вами судиться не будет. А архитектор здесь. И у него есть вполне понятная позиция, связанная с его личными амбициями. Он хочет, чтобы на его проект все обратили внимание. Мы согласны с этим. Это его право. Он - творческий человек. Но зачастую клиенты могут обратить внимание в негативном плане, потому что никто и никогда не захочет жить в этом доме. Но при его таланте хорошо рисовать фасады, проектировщик может не понять некоторых технических, но очень важных, а зачастую и решающих моментов. Например, как проходят потоки людей, какая должна быть высота потолков. И ведь иногда до смешного доходит. На Остоженке один девелопер продавал элитные квартиры с высотой потолков 2,2 метра. Просто без комментариев. А все это из-за сложностей с архитекторами проекта.
Есть еще и другая проблема. Хороший рисовальщик, который может представить хорошую концепцию и красивый дом, довольно плохо работает с рабочей документацией. Те, кто хорошо считает бетон, у них плохие субподрядчики по электричеству, слаботочке или другой инженерии. И вот получается так, что мы получаем хорошие фасады и при этом плохие трубы, и дальше эти трубы с зауженными диаметрами не держат давления. Не то число теплоносителей. И будет так, что мы продали квартиру в красивом элитном доме, а жилец будет всю ночь слушать, как работает унитаз у его соседа. А вентиляция в его квартире будет гнать весь воздух из туалета на кухню или в спальню. Представьте себе, какие будут ощущения. В результате такие проблемы могут возникнуть по причине того, что хороший проектировщик, хороший специалист по инженерным сетям и профессиональный инженер, который считает нагрузку по бетону, работают в разных организациях.
И если мы потом начинаем сводить это в один единый проект, то получается полный беспорядок.
Мы зачастую делаем так, что сами проектируем инженерные сети с помощью специализированных организаций, которые потом будут выполнять работу в этом проекте. Или льем монолитный дом, и потом покупаем специальные машины, которые в любом перекрытии сверлят дырку любого диаметра - от двух до двадцати сантиметров. Зачастую так оказывается намного проще.
Минимизировать эти риски можно только за счет тщательного подбора организации и своего качественного надзора, который быстро по мере передачи им документов находит в них те ошибки и влияет на ход работ.
Или создавать свою проектную группу, что тоже достаточно проблематично.
Строительство. Нулевой цикл.
Земля, на которой построена Москва, имеет очень непростую геологическую структуру. Скажем, по сложности работ она кратно отличается от Нью-Йорка, который стоит на гранитной плите. Возможно, там есть некоторые проблемы с подземными работами, но не такие как у нас. В Москве это карст, это заболоченные почвы, насыпные грунты. Мы сейчас строим здание на Пречистенской набережной. Там специалисты целый год работали с котлованом, с подземными грунтами. Год наших проектных расчетов. Соседнее здание оказалось не таким прочным, как мы ожидали. Возникла угроза сползания его в котлован. Хорошей геологии в Москве нет.
Можно шурфить. Есть организации, которые специализируются на изучении грунтов. Они проверяют прочность, уровень грунтовых вод и другие показатели. Но все это достаточно условно, потому что они делают проверку по краям, площадки, а в центре ситуация может быть совсем другая. Например, подземная река. У одной компании, которая тоже строит на Пречистенской набережной, во время работ пошли грунтовые воды, и новый экскаватор утонул так, что его даже не стали доставать. Все это забетонировали и продолжили строить дальше.
Строительство. Подрядчики.
У нашей корпорации при реализации нового проекта стоит вопрос, работать своими силами или брать сторонних подрядчиков. Есть достаточно специализированные виды работ, например, установка лифтов или стеклопакетов, по которым нам точно не надо наращивать своей компетенции. А вообще в корпорации есть свои подразделения, практически по всем видам работ: по сантехнике, по электрике, по слаботочке и т.д. Большая проблема работать со своими отделами, потому что отдел со сроками не справляется, приходит руководитель и говорит, что в срок работа не будет сдана. Если ты человек такой импульсивный можешь кинуть в него пепельницей. Если ты уверен, что все сотрудники к тебе лояльны, можешь лишить его зарплаты. Есть дисциплинарные системы управления.
Но никакие штрафы и лишения частей зарплат этого начальника отдела не компенсируют тебе сорванный сроки по проекту, который стоит 100 миллионов долларов, потому что только с аренды этого здания ты можешь получить по два миллиона в месяц.
С чужими подрядчиками еще хуже, потому что получить банковскую гарантию на среднего подрядчика в России почти не возможно. При малейшей ошибке, которую допустил проектировщик, подрядчик будет срывать сроки.
Поэтому всегда вопрос существует работать со своими подрядчиками или проводить тендеры.
Мы со своей стороны стараемся давать достаточно жесткие договоры и достаточно жесткие штрафные санкции. Но не всегда штраф можно получить. Тем более, что штрафные санкции не могут превышать ставку рефинансирования. Больше 10-15% за сорванные сроки и невыполненные обязательства взять с подрядчика невозможно. И даже в этом случае придется долгое время бегать за ним с судебными исполнителями. На Западе такие проблемы решаются проще и лучше. Когда мы берем западный стандартный договор и пытаемся с нашим подрядчиком, скажем, по поставке лифтов, подписать его, он поворачивается и уходит. Подрядчик говорит, что себе на шею удавку не накинет. Но о какой удавке может идти речь, если мы всего лишь просим выполнить свои обязательства. То есть по действительно жесткому договору никто из подрядчиков работать не будет. Поэтому приходиться лавировать между тем, что мы хотим, и на что они согласны, какой убыток мы от них получаем, и насколько нам позволяет их штрафовать Гражданский кодекс существующего законодательства. Конечно, должен быть большой штат людей, который за ними смотрит. Здесь тоже есть вопрос. Контролирующий человек должен быть безусловным профессионалом и уметь вести этот контроль.
Инженерные коммуникации.
Если вы читали газеты, то вы знаете, что было в Москве с авариями, с электричеством прошлым летом. Проблема до сих пор не решена, заключается в том, что существующие тарифы, которые мы все отчисляем - и организации, и физические лица за развитие инженерных сетей (электричество, воду) не покрывают стоимости их реальной амортизации. Их стоимость просто нереальная. Представьте, сколько стоит в Москве проложить все кабели по высокой и низкой стороне. Огромные суммы. Я это точно знаю, потому что сотрудничаю с Мосэнерго. А теперь эта структура разделилась на несколько организаций: сетевую компанию, генерирующую компанию и т.д. И те деньги, которые у них есть, не позволяют в полном объеме развивать сети. А те отчисления, которые в адрес делаются - проплата за оптимизацию сетей, происходит с опозданием. То есть, грубо говоря, мы приходим и говорим в структуру, которую обобщенно назовем Мосэнерго. Мы хотим в определенном месте построить торговый или развлекательный комплекс, и нам необходимо получить там два с половиной мегаватт энергии. Там говорят, что их просто нет. Вот вам карта нагрузок, вот вам подающие мостики, их там нет и уже никогда не будет. Вот у нас есть ТЭЦ-25, находящиеся в сорока километрах. Вы можете сначала по высокой стороне протащить 38 км. Кабеля, потом построить подстанцию. А потом еще протащить столько же по низкой стороне. Мы спрашиваем, сколько это будет стоить. Они высчитывают сумму - 50 миллионов долларов. А у нас вся стоимость проекта такая. Значит, магазины будут работать без электричества. Строительные нормы в Москве не позволяют устанавливать автономные источники электрического питания. Они должны быть вписаны в общую систему. То есть, разговоры о том, чтобы на крыше поставить два генератора, не проходят, потому что мы должны иметь независимые источники питания еще и от сети. Если завтра генераторы сломаются, то может случится экологическая катастрофа. Торговое или административное здание останется без электричества. И мы не можем взять на себя эти риски.
Все равно электричество необходимо прокладывать. А это значит, что к стоимости квартиры, которую вы покупаете, прибавляется минимум 200 долларов за право подключения к электрическим сетям. То же самое по канализации.
И это не оплата инженерных работ, это оплата подключения к инженерным сетям. А дальше все зависит от того, куда вам предложили проложить сети. И дальше вам все равно придется их прокладывать. И мы не знаем этого заранее и не очень контролируем эти процессы по срокам. Может быть, к ближайшему узлу вы сможете подключиться, но он будет введен в эксплуатацию только через два года, вот такие у нас планы.
А мы говорим, что у нас дом будет готов через год.
Это все нужно заранее просчитывать. Конечно, стараемся планировать графики и бюджет с учетом всех этих в данном случае строительных рисков, а также плотно работать с городскими инженерными службами.
Продажа-сдача в аренду.
Здесь такая ситуация: проект может опрокинуться и на стабильном рынке. Например, со сдачей проекта в аренду вообще все понятно, если кто-то неправильно спроектировал, то офисные, жилые и спортивные помещения могут вообще не найти своего арендатора, тогда проект окажется на грани банкротства. И придется продавать по демпинговой цене, что, в общем-то, тоже чревато. Кроме того, у этих всех функциональных назначений могут быть изъяны: неправильно проведенный маркетинг, мы неправильно поняли, что на рынке сегодня востребовано, и завышенные цены могут привести к банкротству. Но такая ситуация может сложиться на более менее прочном рынке. На растущем рынке, таком как у нас, по нашим оценкам за первые четыре месяца 2006 года спрос рос примерно по десять процентов минимум каждый месяц. Это можно посмотреть по оценке вторичного жилья. Это связано с тем, что предложение намного меньше спроса, что сразу приводит к ажиотажному спросу. Если вы возьмете газету "Из рук в руки", то увидите, что раздел, посвященный продаже квартир, стал тоньше в десять раз, если сравнить с ноябрем-декабрем 2005 года. То есть сегодня предложение намного отстает от спроса. В том числе по причине появления 214-ФЗ. В Ассоциации строителей России, вице-президентом которой я являюсь, мы готовили поправки к этому закону и Градостроительному кодексу, Налоговому кодексу в области инвестиций и строительства. Все эти поправки на сегодняшний день прошли не совсем в той форме, в которой мы предлагали. В результате, даже в самых выгодных сегментах рынка, например, строительство в Москве, развитие идет достаточно плохо. В национальном валовом продукте развитых стран до 20% составляют налоги от строительства. Так вот у нас этот процент пока такой же. Тогда можно констатировать, что единственная реально производящая несырьевая отрасль в стране испытывает кризис недопроизводства и незаинтересованности инвесторов и бизнесменов работать в ней.
На цены влияет положительно: чем меньше производится, тем выше цены и спрос, и так далее. Ну, это тоже вещь не постоянная, на этом тоже нельзя строить расчеты. Существуют рыночные кризисы, связанные с ценами на нефть и другими причинами, системные кризисы и т.д. И вот в случае общего рыночного кризиса в стране покупательская способность может резко упасть. Интересы к недвижимости в России могут быть совсем не такие как сейчас. Тогда должен работать антикризисный сценарий. Наш антикризисный сценарий - это проект после начального финансирования, когда наступает начало продаж, есть исключения, но, как правило, мы стараемся привязывать к кредитной линии банка до конца строительства. Тогда нас не волнуют риски недофинансирования. Не купили, не взяли в аренду в кратчайшие сроки ничего страшного. Мы подержим, простоим года два-три, потом ситуация начнет выправляться, потому что по-другому быть не может, если учесть момент обеспечения населения офисами, квартирами, торговыми у нас гораздо меньше, чем в развитых странах. Мы двигаемся в этом направлении, хотя она может сильно упасть из-за локальных кризисов и политической нестабильности.
Сдача в эксплуатацию
Это очень серьезный этап в реализации объекта. Если при передаче здания от строителей к тем, кто будет это здание эксплуатировать, выявились какие-то недоработки (плохо работает лифт, некачественно поставлена дверь и т.д), обязательно возникнут сложности с жильцами или с арендаторами. На решение людей о том, чтобы купить или арендовать у нас площади в других наших проектах такая, казалось бы, незначительная вещь, как некачественная передача в эксплуатацию, может иметь решающее значение. По большому счету люди ориентируются в зданиях на такие параметры как чистота, освещение, хорошую работу инженерных систем и внешнее и внутреннее состояние дома. Это обеспечивает служба эксплуатации, но только в том случае, когда строители качественно завершили всю свою работу, грамотно подключили все инженерные системы.
Эксплуатирующая организация должна смотреть на здания глазами жильцов или арендаторов. Эксплуатирующих организаций не так много в стране. В БАРКЛИ есть своя собственная служба эксплуатации. Но возникает такой же вопрос как с подрядчиками. Что лучше: держать в штате своего контрагента, влиять на него изнутри административными мерами и при этом не иметь никакой возможности получать за недоработку и нарушения финансовую компенсацию. С другой стороны, мы не сможет так жестко контролировать стороннюю организацию, не сможем вызывать ее на оперативные совещания и планерки, но сможет установить с ней жесткие договорные отношения. Мы имеем опыт работы по обеим схемам. Частью наших зданий эксплуатирует наша служба, часть - подрядчики, которые выиграли тендер. И то, и другое не идеально.
В заключении хотел бы показать вам такую табличку. Сокращенно она называется "График проекта". Мы составляем ее в нескольких программах: MS DOS, Microsoft Project. Есть группа затрат. Мы понимаем, как они привязаны по времени. Смотрим, где проходят критические линии, дальше которых проект становится убыточным, где мы начинаем терять деньги и время, которые при реализации проекта означают одно и то же. Как только мы превышаем какой-то ресурс по времени или по деньгам, мы понимаем, что проект теряет свою рентабельность. Дальше мы смотрим, как это можно оптимизировать. Это рабочий документ, который создается у нас в корпорации по каждому объекту. Он не идеален, в нем много ошибок. Он субъективен. Мы пытаемся постоянно вести работу над этими ошибками. Делаем это в системе ISO, которую пока еще тоже не до конца внедрили. Суть заключается в том, что если произошла какая-то ошибка, то мы должны не только ее исправить, но и понять во времени и прописать это как нормативный документ, чтобы в будущем исключить возможность ее повторения. Если у нас произошла проблема с инженерными системами по деньгам или по срокам, то в дальнейших проектах стандарты и нормативы, в которых прописана эта ситуация, гарантируют нам неповторение этой ошибки. Это сокращенный график. Реальный занимает 400-500 строчек. По каждой из них есть сроки, деньги и степень ее влияния на проект.
