Доклад `Практические вопросы осуществления финансовой стратегии`Назад
Доклад `Практические вопросы осуществления финансовой стратегии`
В данный момент на рынке недвижимости на лицо кризис ликвидности финансовых систем. Поэтому необходимо изменить финансовую стратегию. Все известные инструменты заемного капитала банка, которые были дешевыми и простыми, сегодня все менее и менее доступны. Рынок межбанковских кредитов дорожает, соответственно вся стоимость данных кредитов ложится на последнего клиента. В этой ситуации скорость принятия решений по вопросам финансирования резко снижается. Каждый банк проводит все более сложный и глубокий анализ заемщика, тратит на это огромное количество времени. При этом ставки, естественно, увеличиваются. Такое сотрудничество становится все более тяжелым и проблемным.
Но застройщики имеют достаточно серьезные нормы доходности, способные поглощать капитал, в том числе и заемный. Даже по текущим ставкам, которые сегодня явно выше, чем это было летом . Проблема для застройщика состоит в другом. Инструментарий под нужды девелоперов банками так и не приготовлен. Во всем мире в список этих инструментов кредитования помимо проектного финансирования входят "бриджи", "мезонины" и другие высокорисковые известные всем схемы финансирования. В России, почему- то, кроме проектного финансирования нет ничего. То есть застройщики должны на собственном капитале пройти все свои рисковые зоны. И только когда уже есть разрешение на строительство, сделано право установления на пятно строительства, когда уже практически начинаются продажи, банк готов кредитовать проектным финансированием.
На "start-up" этапе проекта банк не хочет брать на себя никакие риски. Поэтому возникает ряд проблем: застройщики слабо развиваются, скорость строительства резко падает, скорость развития новых участков ограничена. Но при этом банковское сообщество делает вид, что ничего не происходит. Застройщику нужны схемы финансирования на "start-up". Это может быть бридж-финансирование, а в некоторых случаях и мезонинное финансирование. Этот инструментарий есть у любого западного банка, который работает с застройщиками. Даже если проценты по кредиту будут высоки, застройщику все равно будет выгодно использовать вышеупомянутые финансовые инструменты. Но в данный момент никто даже не ведет переговоры об этом. На рынке нет ни одного прецедента, чтобы застройщик и банк отладили бы систему кредитования через бридж-финансирование.
Конечно, застройщики бывают разные. Но мы не говорим о мелких компаниях, у которых есть только один проект. Всегда можно оценить компанию и определить перечень залоговых ценных бумаг. Это вопрос переговоров и постановки цели. Застройщик даже готов внутри компании подкорректировать стратегию и схему владения, только бы иметь инструмент для захода на новую площадку. Очевидно, что строительному буму в России быть еще 3-5 лет. В регионах этот бум только начинается. Цены повышаются, а целый рынок финансовых услуг не охвачен.
Конечно, для банка есть риск. Но возможные потери минимальны. Они могут нивелироваться суммой самого "бриджа". Например, в среднем на стоимость возведения здания в 100 млн.долларов, "бридж" может составлять всего-навсего 7 -10 млн.долларов. Как правило это затраты на проектирования и получения технических условий. Можно даже отслеживать целевое использование этих денег, и они просто увеличивают стоимость этой площадки. Но банки не хотят работать на начальной стадии, предпочитая проектное финансирование на "безопасном" этапе. А в этой ситуации оно не так актуально, поскольку компания уже может начать продажи. И при правильной маркетинговой политике тело кредита по проектному финансированию на 100 млн.долларов может не превысить даже 10 млн., поскольку постоянно идет синхронное погашение кредита от клиента. В этой ситуации банки сами вытесняют себя с целых сегментов финансового рынка, не желая не только принимать участие, но и элементарно анализировать риски. Хотя о каких рисках может идти речь, если у застройщика 10-12 таких проектов, и он делает абсолютно одинаковую операцию. Риски есть, но давайте говорить о стоимости этих денег.
Если говорить об изменении условий кредитования при появлении этих финансовых инструментов в российских банках, то я бы отметил увеличение ставок. Допустимое значение может составить до 3% годовых. Мы понимаем, что находимся на "start-up" и ликвидность проекта еще далека от его финальных стадий. В любом случае это существенно изменило бы ситуацию. Можно сказать, что застройщик делился бы своей доходностью с банком. А можно сказать и по-другому. Девелопер будет наращивать доходность, поскольку он будет увеличивать количество реализуемых проектов. Это бутылочное горлышко для застройщика. У него есть некий свой капитал, и он с этим капиталом может потянуть 2 проекта. А если рядом будет стоять банк и поможет ему в этом, он может запустить и 10 проектов. Доходность капитала девелопера будет все равно выше, чем при реализации двух проектов. Прибавляйте к этому целый ряд положительных моментов: рост и развитие компании в целом, дополнительные рабочие места, увеличение количества строительных объектов.
Сегодня у любого состоявшегося застройщика с именем есть немало предложений от западных банков: бридж, мезонин, операции с прямыми частными инвестициями... При чем эти инвестиционные банки ничего не понимают в российском законодательстве. Они в любом случае будут проводить анализ ситуации в этом проекте, заставлять нас ждать по 3-4 месяца, потому что им надо нанять еще русских юристов, проверить документы. Несмотря на это возможность работать с ними есть. А российские банки решили, что начальная стадия априори зона повышенного риска, и застройщик должен пройти ее сам. Но риски всегда можно просчитать.
Уверен, что если у серьезного застройщика есть право установления на строительство, инвестконтракт или это пятно вообще у него в собственности, то уже можно говорить об обыкновенном бридже под залог акций данного, отдельно взятого проекта. То есть локальные деньги можно и нужно заводить в конкретный проект. Представить себе риски в этой ситуации, в случае если этот застройщик имеет целевое использование этих денег, и они идут исключительно на оплату услуг определенному, выигравшему тендер проектировщику и для получения технических условия в известных всем водоканалах и теплосетях, то стоимость проекта просто нарастает несоизмеримо вложенным деньгам. И к концу этого бриджа может наступить активная фаза, - первый шаг общепринятого проектного финансирования. Первый российский банк, который поймет это, будет нарасхват на девелоперском рынке. В этом вопросе важна не цена капитала, а отсутствие инструмента финансирования в принципе. Если говорить о том, каким будет этот "первопроходец", то это, конечно, банк среднего или крупного масштаба. Маленькая структура не справится с этой задачей в силу того, что у него небольшой лимит на одного заемщика. Точнее банк справится, но его ставки резервирования будут неконкурентоспособными, ему придется предоставлять бридж под 30-35% годовых. Кто же возьмет его за такие деньги? Поскольку бридж - это "финансовый мост" для того, чтобы начать серьезное финансирование проекта, а строительные проекты достаточно денежноемкие, то смогут работать серьезные игроки рынка. Конечно, интереснее работать с крупными банками. С ними в партнерстве становится возможна выработка межкорпоративного финансового инструмента. Если выработана стратегия, то банк может размещать в бридж-финансирование просто достаточно серьезные активы, брать на себя эти риски, но при этом диктовать застройщику и целевое использование, и прозрачность, и транспарентность. Когда-то подобная ситуация была и с проектным финансированием. Банки очень боялись, не хотели давать кредиты. Сегодня, как говорят обыватели, взять "строительный кредит" элементарно. Летом было элементарно, сейчас, понятно, ситуация изменилась. Но будем надеяться, что как только кризис пройдет, банки не будут дистанцироваться от этого сегмента. А если будут, то не выдержат конкуренции с иностранцами.
Если наши банки не предоставят необходимых инструментариев, мы их все равно найдем. Какой ценой и где - это вопрос. Но это возможно, поскольку на него есть бешеный спрос.
В конечном итоге, если у застройщиков все-таки будут предложения от российских банков, результат не заставит себя долго ждать. Помимо развития российских строительных и девелоперских компаний это окажет влияние и на предложения на рынке недвижимости. Количество строящихся объектов возрастет в 3-4 раза.
