Россия: институты гражданского общества

В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян

Леонид Казинец: `В национальном проекте `Доступное жилье` интересы государства и строительного бизнеса полностью совпадают` Назад

Леонид Казинец: `В национальном проекте `Доступное жилье` интересы государства и строительного бизнеса полностью совпадают`

В национальном проекте "Доступное жилье" интересы государства и строительного бизнеса полностью совпадают. Но невозможно делать бизнес без бизнесменов и построить дома без строителей. Правительству необходимо помнить о том, что только бизнесмены-строители могут обеспечить необходимый объем ввода жилья в рамках национального проекта "Доступное жилье". Но на сегодняшний момент эта программа уже не решаема.

В результате принятия определенного пакета законов в конце позапрошлого года, объемы ввода жилья стали неуклонно падать. А цены расти. Яркий пример тому газета "Из рук в руки". Раздел, посвященный предложениям по жилью, уменьшился в 10 раз. Конечно, с такой динамикой строительные компании к 2010 году не смогут выйти на те цифры, которые Правительство планирует получить.

Для того, чтобы построить 80 миллионов квадратных метров жилья к 2010 году, нужно распределять площадок применительно к этому сроку с небольшим запасом около 120 миллионов кв. метров и при этом учитывать, что срок реализации строительного цикла составляет 3 года.

Вопрос: сколько квадратных метров жилья мы введем в 2009 году, если в первом квартале 2006 года было распределено около 7 миллионов квадратных метров площадок, а за год такими темпами будет распределено около 28 миллионов квадратных метров. Соответственно в 2009 году мы сможем ввести не больше 28 миллионов квадратных метров. И с этим ничего уже не сделаешь. Это свершившийся факт.

Для того, чтобы жилье было дешевым и доступным, как подразумевается в национальном проекте, его должны строить дешево и быстро - иначе никак. Я считаю, что во многом та политика, которую проводит наше Правительство, не решает эти проблемы.

Большое количество денег на рынке повысит покупательскую способность, но, с другой стороны, не увеличит предложение по квартирам на рынке. Если предложение будет отставать от спроса, то цены будут непрерывно расти. И даже не строители на этом наживутся. Заработают те, кто контролирует строительные процессы - распределение земельных участков и подключение строительных площадок к коммуникациям - естественные монополии. За последние полгода в Москве цены на распределение площадок выросли на 30% , на подключение к естественным коммуникациям - в 2 раза.

Хотя именно распределение должно стимулировать строительство. В связи с этим я предложил бы нашему антимонопольному комитету, который взялся проверять все площадки, распределенные не по конкурсу, объявить амнистию тем участкам, которые начали осваиваться до конца 2006 года. При этом компетентным органам внимательно изучить те строительные компании, которые до этого срока не начали реализовывать проекты на полученных без конкурса площадках.

При такой схеме серьезные застройщики начнут строить и продавать квартиры в новых домах. И предложение начнет расти.

А получилось по-другому. После того, как всем сказали, что площадки, распределенные без конкурса, будут подвергнуты строгой ревизии, никто не хочет строить на них. Что это за ревизия? Как она будет проводиться? На каких условиях? Вряд ли сегодня в эти площадки (а их более тысячи) кто-нибудь из застройщиков вложит хотя бы один доллар.

Есть и другая проблема. В условиях постоянного роста цен развивается спекуляция на земельных участках.

Предположим, что сегодня право застройки какого-то участка продается за 10 млн. долларов на этапы. Эта окончательная цена, которую застройщик должен выплатить сразу. Покупатель, заплативший 10 млн. долларов, хорошо понимает, что его участок будет расти в цене и осваивать его необязательно. Тем более, что в регионах земля находится в собственности. Если есть свободные деньги, можно купить его и не строить.

Взамен я бы предложил другую схему. Необходимо разделить эти 10 млн. долларов. Три года дается застройщику на освоение площадки. Первый год он вносит сумму 1,5 миллиона, второй год - 3 миллиона, третий год - 5,5 миллиона, четвертый год - 7 миллионов, 5 год - 10 миллионов. Каждый год неосвоения будет требовать от того, кто контролирует участок, увеличения платежей. Это полностью исключит ситуацию, когда участки берутся для перепродажи. Спекулянты рассчитывают, что стоимость площадки будет расти быстрее, чем цена на вторичное жилье или стоимость освоения участка. Он будет платить несколько лет подряд, а потом участок окажется неликвидным, потому что по нему постоянно растут платежи. Представьте себе такую ситуацию, что через год спекулянт предлагает застройщику участок, за который он заплатил 10 млн. А следующий год строительной компании нужно будет платить еще 5,5 млн. Такой экономики проект не выдерживает. Прогрессивная шкала аренды строительных площадок с небольшими стартовыми взносами и с прогрессивной шкалой оплаты быстрее роста рынка сделает спекуляцию на строительном рынке жилья невозможной. Такая схема будет стимулировать застройщиков к освоению участка.

Реальный строитель, который возьмет площадку, заплатив в первый год 1,5 млн., на второй год может начать строительство и продажи, пройдя экспертизы и закрыть в какой-то степени обременение площадки деньгами покупателей или дольщиков. И тогда при реальном строительстве эта площадка будет стоить 1,5 или, в крайнем случае, 4,5 млн. долларов. А для неосваиваемой площадки спекулянта сумма будет больше, чем 10 млн. долларов.

Такой механизм будет стимулировать реальных застройщиков и блокировать работу спекулянтов.

Значительное увеличение объемов строительства и прозрачность затрат и продаж за рыночную стоимость увеличит налогооблагаемую базу и даст государству дополнительный доход. А существующий сегодня пакет законов не стимулирует застройщиков выводить из тени затраты и реальные стоимости продаж недвижимости.

www.kazinets.ru/2007/09/10

Док. 612926
Перв. публик.: 10.09.07
Последн. ред.: 30.11.09
Число обращений: 0

Казинец Леонид Александрович

Разработчик