По данным чиновников, рост цен на недвижимость в России в 2005 году составил 20%. Чиновники решили, что это уже слишком - в последние два дня были официально озвучены экстренные меры, которые - в теории - даст возможность регулировать цены на жилье. Предполагается, что эти меры позволят увеличить объем строительства жилья в России на 10%, что послужит сдерживающим фактором в росте цен, хотя и не остановит гонку.
Новости с рынка недвижимости все больше напоминают сводки с фронта - взята еще одна безымянная высота, и еще одна, и еще. Февраль 2006 года оказался рекордным по динамике цен на квартиру за один день. При средних цифрах роста рынка на 4,2% в месяц (0,15% в день) квартира стоимостью $120 тыс. дорожала на $180 в день. Панельное жилье (более дешевое) взлетало в цене еще быстрее - 5,1% в месяц или $218 в день. Подобные аномалии московского рынка недвижимости заставили реагировать российское правительство.
Госгарантии и помощь иностранцев
Начальник Экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович сообщил, что правительство РФ намерено принять ряд мер для сдерживания роста цен на жилье в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Для начала - государство будет выступать гарантом при привлечении кредитов на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой (в Москве это от 10 до 30% от всей стоимости строительства). Более подробно объясняет порядок этой меры заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Ольга Серова: "Будут выбраны только те объекты, которые могут реально дать увеличение объемов жилья уже в 2006 году. Среди проектов мы будем рассматривать только те, где есть уже готовые к строительству площадки, соблюдены все законодательные нормы, есть все необходимые расчеты. Чем больше информации, тем больше шансов у проекта выиграть конкурс на вхождения в национальный проект. Уже десятки субъектов представили свои строительные проекты".
Также государство решило допустить на рынок зарубежные банки, которые будут выдавать дешевые кредиты под строительство объектов и обеспечение их инфраструктурой по программе "Доступное жилье - гражданам России". Зарубежные кредиты оказываются в два раза дешевле российских при условии, что российское государство выступит гарантом. "Уже есть договоренности с германскими и венгерскими банками. Причем, если раньше речь шла о суммах в пределах 10-15 млн евро, то сейчас иностранные банки готовы выдать кредиты на сумму до 100 млн евро", - сообщила Ольга Серова.
Кроме того, из средств бюджета будут субсидироваться процентные ставки, чтобы снизить стоимость кредитов, привлекаемых застройщиками. Порядок субсидирования еще не определен.
не ведает, что творит?
Попробуем понять, насколько эта мера окажется эффективной. Безудержный рост цен на жилье обусловлен двумя факторами - реальным (превышением спроса над предложением) и психологическим (при бурном росте цен, рынок недвижимости становится одним из самых привлекательных как для частных инвесторов, так и для профессионалов). Безусловно, 10%-ный рост предложения мог бы оказать сдерживающее влияние при прошлогоднем уровне спроса. Сейчас - уже нет.
Дело в том, что государство в той же самой программе предусматривает меры по расширению спроса на жилье, в частности, введением более дешевой ипотеки. Даже с учетом 15%-ного роста цен на жилье при существовании ипотеки с первоначальным взносом в 10% и годовой ставкой 8-9% эксперты предсказывают расширение круга потенциальных заемщиков как минимум в два раза, то есть спрос на рынке недвижимости может увеличиться на 50%. Одна только возможность взять недостающие деньги в кредит подогревает рынок весьма серьезно.
Непонятно, зачем государство одновременно пытается стимулировать и спрос, и предложение. Вероятно, причина как обычно - в отсутствии комплексного подхода, когда левая рука не ведает, что творит правая, и игнорировании психологических настроений в обществе. Именно из-за этой разнонаправленности действий властей озвученные меры, скорее всего, погоды на рынке не сделают...
