На фоне несбывшихся прогнозов относительно всплеска активности на рынке офисной недвижимости итоги прошлого года в части развития ТЦ и ТРЦ впечатляют. Продолжается освоение района Петровки; на рынок, вопреки пессимистическим прогнозам, пришли российские торговые брэнды.
В 2004 году в Киеве открылось 7 торговых и торгово-развлекательных центров, общая торговая площадь которых, составляющая около 100 тыс. м2, почти на треть превышает показатели 2003 года.
Основными игроками на рынке торговой недвижимости в 2004 году были украинские девелоперы и ритейлеры. В то же время, несмотря на снижение активности иностранных инвесторов в связи с политической ситуацией минувшего года, о расширении своего присутствия заявила немецкая сеть Metro Cash&Carry, а российские сети "Патэрсон" и "Пятерочка" начали экспансию на украинский рынок. Также в 2004 году были открыты первые магазины российских операторов одежды "Дисконт-центр" и "Евромода".
В ежегодном рейтинге "Индекс развития мировой розничной торговли", опубликованном консалтинговой компанией A. T. Kearney, в 2004 году Украина поднялась на 11-е место по сравнению с 20-м в 2003-м, возглавив ту часть списка, в которой приведены рынки, стоящие внимания иностранных инвесторов. К сожалению, уже в текущем году наша страна "сползла" вниз, притом весьма существенно. Смена власти и предшествующие ей события сделали свое дело.
Алексей МАУЕРГАУЗ, председатель совета директоров сети универсамов "Патэрсон":
- 2004 год был годом выборов, поэтому объективно политическая ситуация в вашей стране не могла не сказаться на рынке недвижимости. В результате во второй половине прошлого года темпы развития этого рынка несколько снизились - как в строительстве новых объектов, так и в продажах существующих. В настоящее время ситуация стабилизировалась, и мы наблюдаем неплохую динамику развития рынка
Итак, остановимся на анализе ситуации 2004-го.
СПРОС НАМНОГО ВЫШЕ...
Почему же сеть ТЦ и ТРЦ неуклонно растет?
Сергей КАРАМНОВ, генеральный директор компании Real Estate Solutions:
- На столичном рынке недвижимости существует огромный дефицит торговых площадей. Хотя в 2004 году и были сданы в эксплуатацию новые торговые помещения, тем не менее, рынок в Киеве способен их поглотить за достаточно короткий срок. На данный момент наблюдается нехватка помещений от 40 до 100 м2. Площади такого объема в основном используют под ювелирные магазины, развлекательный бизнес, рестораны или под группу промышленных товаров для потребителей среднего достатка. Если в 2003 году приоритет отдавался аренде помещений такого метража (во-первых, были ниже арендные ставки, во-вторых, процедура перепрофилирования нежилого помещения занимала много времени), то в 2004 году многие бизнесмены предпочитали их покупку. На сегодняшний день арендные ставки на объекты под торговлю очень высоки: так, в центральной части города аренда 1 м2 торговых площадей колеблется в пределах от 100 до 250 у. е. То есть ежемесячная аренда, например 40 м2 торговых площадей, обойдется предпринимателю от 4000 у. е. Покупка магазина площадью 40 м2 будет стоить приблизительно 140 000 у. е. (цена за 1 м2 - 3000-3500 у. е.). При этом окупаемость подобной площади составит около трех лет, что является очень высоким показателем ликвидности. Потенциальные клиенты часто арендуют площади в ТЦ, расположенных в центральных районах столицы. Это связано с дефицитом торговых площадей в историческом центре Киева и практически полном отсутствии объектов по 100-250 м2 и более. Преимущество ТЦ заключается в удобном месторасположении, развитой инфраструктуре, наличии паркинга, централизованной охраны и т. д.
Что же касается покупки отдельно стоящих зданий (ОСЗ), то такие постройки пользовались большим спросом и в 2002-м, 2003-м, и, естественно, в 2004 годах. Разница заключается только в том, что в 2002 году предпочтение отдавалось зданиям до 400 м2, в 2003 году - от 400 до 700 м2, а в 2004 году спросом уже пользовались ОСЗ любой площади. Цена в центральной части города в 2003 году составляла 600-2500 у. е./м2, а в 2004-м - от 900 до 6600 у. е./м2. В основном ОСЗ покупались украинскими компаниями под банки и офисы, в то же время крупные зарубежные компании отдавали предпочтение аренде таких зданий.
ПРОШЛОГОДНИЕ ТЕНДЕНЦИИ
Среди основных тенденций рынка торговой недвижимости в прошлом году можно назвать следующие:
· укрупнение торговых площадей
· падение интереса инвесторов к предлагаемым подземным площадям
· активизация деятельности отечественных операторов по причине прихода на рынок иностранных сетевых операторов
В году нынешнем, по предположениям аналитиков, эти тенденции сохранятся.
Михаил ХАНИН, ООО "Бриз-инвест":
- Сейчас меняется ситуация с концепцией и наполнением торговых и торгово-развлекательных объектов. Те ТЦ, в которых преобладает мелкая "нарезка" торговых площадей, сдают помещения по очень высокой ставке. Торговцы соответственно увеличивают наценку на свои товары, а предлагаемые помещения арендуют, поскольку это значительно выгоднее аналогичных условий работы на рынке. Существует, тем не менее, категория операторов, которые арендуют большие площади, но по более низкой ставке. Тут работает прямая зависимость: чем больше площадь, тем ниже ставка аренды. С точки зрения инвестора это далеко не всегда выгодно. И если раньше все ТЦ строились по первому типу, то сегодня многие "нарезают" свои площади на большие (от 200 м2), забывая при этом начать лизинговую кампанию не менее чем за год до ввода такого объекта в эксплуатацию. Ведь найти этих самых арендаторов не так легко, их просто в сотни раз меньше, чем арендаторов мелких (рыночного типа).
Самым значимым событием в 2004 году, по мнению сотрудников Украинской торговой гильдии (УТГ), как для профессионалов коммерческого рынка, так и для потребителей, стало открытие ТЦ "Пирамида" и "Макрос" (г. Киев), которые показали возможности развития современных форматов торговли в условиях украинской экономики.
Вадим НЕПОСЕДОВ, генеральный директор УТГ:
- В 2004 году мы смогли реализовать проекты направлений, которые не были известны у нас раньше. Речь идет о мультибрэндовом стоковом центре ("Макрос"), а также эксперимент по совмещению крупноформатных операторов с мелкоформатными ("Пирамида"), что ранее считалось очень рискованным. Удачное начало данных проектов подтверждается высокими арендными ставками за м2 торговой площади, а также популярностью этих центров. Также нами разработаны концепции таких новых для Украины форматов, как Strip Center (г. Кривой рог), Fashion Center (г. Киев, ТРЦ по ул. Луначарского) и Town Center (г. Луганск).
ПЕТРОВКА СЕБЯ ЕЩЕ НЕ ИСЧЕРПАЛА
Невзирая на чудовищную концентрацию торговых объектов в этом районе, его освоение активно продолжается. Все еще сдаются новые ТЦ и ТРК, потихоньку растет рынок.
Михаил ХАНИН:
- Основными критериями выбора места для размещения "Альта Центра", безусловно, были мощный транспортный поток и стремительно развивающийся торговый район. На самом деле ситуация с землей в столице сегодня не настолько простая, чтобы все инвесторы могли себе позволить работу с коммерческой недвижимостью в таком алгоритме: разработка концепции объекта - выбор места расположения. В Украине зачастую происходит все наоборот. Наша компания задумывалась о формате будущего торгового объекта, но детальная его концепция была разработана уже с учетом нашего района - Петровки.
Если говорить о Петровке и всех торговых объектах, расположенных в такой, иногда критичной, близости друг от друга, то в целом эта концентрация даже является преимуществом. Создается своеобразный торговый район, что хорошо для всех его участников. Близость рынка "Альта Центр" нисколько не смущает и работе его не мешает. Сегодня киевляне все чаще и чаще совершают покупки в цивилизованных условиях, что, конечно, не идет в пользу рынкам. Более того, объем вводимых в эксплуатацию торговых центров в Киеве однозначно указывает на тенденцию активной борьбы ТЦ и ТРЦ за покупателя, привыкшего отовариваться на вещевых рынках.
Алексей МАУЕРГАУЗ:
- С точки зрения потенциала рынка Киев является очень привлекательным регионом. Что касается инвестиционной привлекательности, многое зависит от общей стратегии конкретного бизнеса. Для более консервативных западных компаний время активного выхода на этот рынок, на наш взгляд, еще не пришло. Скорее это произойдет года через 2-3, когда будут более четко определены все правила игры, которые зависят в том числе и от продолжительной политической стабильности. А относительную близость рынка (1 остановка метро) мы рассматриваем как преимущество. С одной стороны, люди уже привыкли совершать покупки в этом районе, с другой - очевидны преимущества удобного, комфортного торгового зала, в котором все есть, а цены очень доступны, быстро добавляют нам новых покупателей.
ВЫГОДНО ЛИ В КИЕВЕ ТОРГОВАТЬ?
Михаил ХАНИН:
- По нашей информации, торговые объекты окупаются в течение 3-4 лет. Однако с этого года заметна тенденция увеличения сроков окупаемости, и такая цифра, как 7, например, лет, уже считается нормальной. "Альта Центр" планирует окупиться за 6,5 года.
Алексей МАУЕРГАУЗ:
- Срок, который задают себе девелоперы, - 3-4 года. Хотя нужно сказать, что делают они это скорее в силу инерции. Объективно этот срок уже увеличился и сегодня составляет около пяти лет.
Вадим НЕПОСЕДОВ:
- Сейчас УТГ в своих проектах достигает сроков окупаемости около двух лет при площади свыше 15 тыс. м2. Но, думаю, что это последние подобные проекты. Сейчас наблюдается тенденция к усреднению и увеличению сроков окупаемости на отечественном рынке в пределах 3-5 лет. Считаю, что это оптимальный срок окупаемости для проектов площадью 10-20 тыс. м2. Но если окупаемость таких проектов превышает 7 лет, считаю вложения необдуманными и нерациональными.
ПРОГНОЗЫ
По оценкам компании Colliers International, для увеличения предложения пропорционально росту спроса торговой недвижимости в 2005 году необходим ввод в эксплуатацию около 80 тыс. м2 новых площадей (сейчас есть 240-250 тыс. м2).
Александр ОВЧАР, председатель правления компании "Квадрат-Украина":
-Тенденция к росту сохранится до 2007-2008 годов, пока рынок не насытится. Темпы роста рынка торговой недвижимости, по оценкам экспертов, в ближайшие годы составят 50-70%. При нынешнем уровне платежеспособности киевский рынок торговой недвижимости в 2005-2007 годах готов проглотить не менее 250 тыс. м2 площадей ТЦ.
Сергей КАРАМНОВ:
- Тенденции 2004 года сохраняются и в 2005-м. Единственное, что спрос и цена будут постоянно расти в течение всего промежутка времени. По нашим оценкам, рост цен составит около 20-30%.
Вообще, в ближайшие годы станут чаще появляться офисно-торгово-развлекательные центры. Развитие сети подобных помещений одновременно решит и торговые, и деловые проблемы города.
Вадим НЕПОСЕДОВ:
- Стране не хватает всех форматов и типов торговых центров. Нельзя сказать, что у нас перенасыщен где-либо хоть один сегмент торговой недвижимости, и развивать какое-либо направление уже нет необходимости. Сейчас наша столица отстает по всем параметрам насыщенности торговыми площадями от столиц и крупных городов государств Центральной Европы. Если говорить о том, что нужно строить, то это очень индивидуально. В каждом случае необходимо проводить исследования, какой формат торговли будет наиболее выгодным и успешным именно в этом месте, на этом участке земли и при таком окружении. Также нужно выяснить потенциал покупателей и операторов рынка в этом месте. Совокупность всех этих факторов позволяет минимизировать затраты по созданию проектов и при этом и максимизировать доход с цель достижения максимально быстрого срока окупаемости проектов.
Алексей МАУЕРГАУЗ:
- Украина, и в частности Киев, - приоритетный регион нашего дальнейшего развития, здесь мы планируем особенно активно расширяться. В ближайших планах - уже до конца этого года иметь в столице 3 универсама и открыть еще 5 новых магазинов в течение 2006 года. В настоящее время мы ведем активные переговоры с владельцами целого ряда объектов в Киеве. Это в основном торговые помещения в местах оживленных покупательских потоков, в жилых кварталах. На 2006 год запланирован выход на региональные рынки Украины, при этом мы рассматриваем рынки Одессы, Днепропетровска и Донецка.
ВЫВОДЫ
В ближайшее время в развитии рынка торговой недвижимости:
· сохранится тенденция превышения спроса над предложением, и в целом арендные ставки в следующем году не изменятся
· большую часть рынка торговой недвижимости займут торговые центры, подземные галереи, будет увеличено число гипермаркетов и центров оптово-розничной торговли сash & сarry
· иностранные розничные сети будут расширяться, в частности, продолжится выход на киевский рынок московских торговых компаний
· активное развитие ожидает сферу общественного питания и сферу обслуживания
· снизится доля киосков и павильонов в структуре розничной торговли.
