Создание эксклюзивных, концептуальных торговых центров, а также весь комплекс девелоперских услуг предлагает компания "Титан-Девелопмент". Появление в Архангельске специализированной организации, профессионально занимающейся комплексным управлением объектами коммерческой недвижимости, отражает современные тенденции развития рынка.
О предпосылках создания компании и реализуемых проектах рассказывает генеральный директор ООО "Титан-Девелопмент" Сергей АВЕРИН.
- Сергей Михайлович, известно, что залог успешности торгового центра - наличие профессиональной управляющей структуры. Какие услуги вы предлагаете своим клиентам и в чем их уникальность?
- Услуги компании универсальны и включают весь комплекс девелопмента - от создания конкурентоспособной концепции объекта до его проектирования, строитель-ства и эффективного управления. Исследование рынка недвижимости, поиск и приобретение земельного участка, инвестиционное проектирование, управление проектом, реализация объекта, его техническая эксплуатация. Обычно все эти функции распределены между различными организациями. Я думаю, что "Титан-Девелопмент" - это первая компания в Архангельской области, которая аккумулирует все процессы управления коммерческой недвижимостью, ведь именно от профессиональной управляющей компании напрямую зависит успех любого проекта.
Множество небольших собственников недвижимости может в какой-то степени оттолкнуть потенциальных инвесторов, потому что капитализация отдельных компаний, как правило, небольшая, оборот маленький. Аккумулировав эти потоки, мы стали достаточно сильной компанией, которая будет интересна крупным инвесторам. На нас обращают внимание и предлагают интересные, недорогие финансовые продукты. Это безусловный плюс для прихода в Архангельск крупных федеральных сетей, арендаторов, международных торговых брэндов.
Чтобы прийти в тот или иной регион, они изучают все позиции привлекательности - обеспеченность ресурсами, степень эффективности работы команды менеджеров. Ведь крупным сетям важно знать, насколько мы можем обеспечить тот уровень, который потребуется им для успешной работы.
- Какими объектами вы управляете уже сегодня?
- Нам переданы в соб-ственность офисные и торговые центры, складские помещения, объекты незавершенного строительства. Это торговый центр "Премьер", магазин "Светлана", бизнес-центр на Поморской, 7, АЦДТ, здание развлекательного комплекса на Московском, 33, ТЦ "Олимп" в Новодвинске и другая недвижимость.
- Исследования и анализ рынка коммерческой недвижимости - одна из функций любой девелоперской компании...
- Безусловно. Мы начали свою работу с проведения маркетинговых исследований. Объявили конкурс, заключили договор с московской консалтинговой компанией. В первую очередь будет осуществлен анализ рынка торговой недвижимости. Цель проста - мы хотим знать портрет потенциальных покупателей: зачем они ходят в наши магазины, чему отдают предпочтения; структура спроса, тенденции развития рынка.
На этапе зонирования торговых залов делается расчет покупательских потоков, прорабатываются наиболее успешные варианты расстановки отделов. Анкетирование покупателей проходит как непосредственно в наших магазинах, так и в других торговых точках, чтобы изучить потребительский спрос в различных районах города. Но, к сожалению, зачастую приходится долго договариваться с владельцами торговых центров, чтобы получить согласие на проведение опросов.
- Статистика говорит о том, что насыщенность торговыми площадями центра города приближается к критической отметке - за последние годы у нас резко возросло число магазинов. Вы возглавляете компанию, которая, в частности, будет заниматься строительством торговых центров. Нужны ли они Архангельску?
- Нередко бывает так: заказчик начинает строить офисный центр, потом планы меняются, и уже возводится жилой дом с помещениями для магазинов. В итоге получается коридорно-тупиковая система. Арендаторов подбирают в последний момент, площади занимаются с трудом. Таких примеров в Архангельске много. Торговые центры похожи друг на друга, не имеют концепции развития, где-то очевидны ошибки позиционирования. Такие объекты имеют право быть в ближайшие год-два, но когда начнут развиваться другие форматы по площадям, технологиям, содержанию, я думаю, они будут просто неконкурентны. И тут получит развитие принципиально иная конкуренция, в которой приоритет будет отдан качеству. Качеству во всем.
- Стоимость аренды для предпринимателя очень важна. Некоторые даже предпочитают иметь собственную недвижимость, чем брать в аренду торговые площади в магазине.
- Аренда должна покрывать стоимость права собственности за четыре года. Это общемировой стандарт. Вопрос в том, выдерживается ли он у нас.
Строительство - это достаточно капиталоемкий процесс, и наличия денежных ресурсов у обычного предпринимателя не всегда достаточно, чтобы вложиться в строительство собственной недвижимости. От года до двух требуется на то, чтобы собрать все необходимые документы для оформления прав на землю и сбора согласований. Плюс само строительство. Для этого нужны ресурсы.
Я думаю, что место в торговом центре сейчас более привлекательно, чем соб-ственность. Если посмотреть на год или два назад, то тогда был период, когда ставки арендной платы повышались в течение года несколько раз. А теперь рынок аренды торговых площадей характеризуется как стабильный.
Поэтому сейчас мы не планируем повышать аренд-ные ставки, как, впрочем, и понижать их. Мы стремимся жить и развиваться в первую очередь за счет снижения собственных издержек, предложения дополнительных услуг и обеспечения качества нашей работы.
- Реконструкция универмага, который был популярен у многих поколений северян, - масштабный проект компании "Титан-Девелопмент". Что мы увидим после завершения работ?
- Структура спроса и требований арендаторов меняется каждые три-четыре года. Чтобы соответствовать современным требованиям, необходимо проводить так называемое репозиционирование, реконструкцию объекта.
Решение о расширении Центрального дома торговли было принято собственником еще до вхождения в компанию "Титан-Девелопмент".
Проект предусматривает увеличение торговых площадей в два раза. Но понятно, что одним расширением мы не получим должного эффекта. Поэтому основная идея рекон-струкции АЦДТ - отдать часть помещений под неторговые активы, сделать акцент на развлекательной составляющей торгового центра. Это будет первый по многим параметрам магазин в Архангельске.
Планируется сделать дет-скую игровую комнату с широким спектром аттракционов, где будет возможность отдать ребенка под наблюдение профессионального воспитателя.
Сейчас ведем переговоры с несколькими операторами рынка общественного питания, которые хорошо себя зарекомендовали. "Фуд-корт", другими словами, "ресторанный дворик" - еще одна особенность нового АЦДТ.
Камера хранения, гардероб, скамейки для отдыха, помещение для хранения дет-ских колясок - все это включено в проект. Специально отмечу наличие лифтов и эскалаторов - ведь не всем покупателям легко добираться до третьего этажа. Все детали проекта продуманы до мелочей.
Кроме этих удобств, будет хорошая парковка, которая максимально приближена к европейским требованиям по соотношению количества парковочных мест и объема торговой площади.
В здании смонтирован новый тепловой узел, соблюдены все технические параметры по отоплению, вентиляции, кондиционированию - словом, все необходимые опции для максимального комфорта арендаторов и покупателей.
Общая стоимость проекта оценивается в 120 млн. рублей. Завершить все работы планируется уже летом этого года. Сейчас приступаем к отделке помещений. На момент ввода в эксплуатацию это будет самый большой торговый центр в городе. Его площадь составит 10 тысяч кв. м.
- Какие еще интересные проекты разрабатывает "Титан-Девелопмент"?
- Планируем приступить к строительству новых деловых и офисных центров. Разработан проект и начато строительство надстройки дебаркадера ТЦ "Премьер", увеличить до 1000 кв. м цокольный этаж магазина "Светлана".
Уже ведутся переговоры с компаниями, которые занимаются ритейлом в России. Я думаю, что эти переговоры пройдут успешно, и мы сможем предложить архангелогородцам эксклюзивные, концептуальные магазины, которых в нашем городе пока нет.
