Рост ликвидности вложений в столичную недвижимость стимулирует расширение рынка. Аналитики отмечают рост интереса к этому сектору экономики крупных финансово-промышленных групп, для которых строительство является непрофильным, но перспективным направлением. Правда, пока крупные ФПГ предпочитают вкладывать деньги только в коммерческую недвижимость и не связываться с инвестированием в жилье - этот бизнес считается слишком рискованным.
Надежный рынок
В последние несколько лет недвижимость и строительный рынок - одна из наиболее быстрорастущих и в то же время устойчивых отраслей российской экономики. Цена входа на рынок недвижимости по-прежнему остается разумной по сравнению другими отраслями и составляет $25-30 млн. Специалисты отмечают ряд тенденций на рынке недвижимости. Во-первых, ожидается его институционализация, то есть приход крупного капитала, формирование отраслевых игроков, повышение ликвидности и рост капитализации активов. Во-вторых, инвестиционное будущее отрасли во многом будет определяться появлением и развитием структурированных продуктов, так как их основой является использование существующих активов, а не привлечение финансовых средств, что всегда сложнее. Вполне возможно, что в ближайшие годы появятся и первые публичные непрофильные компании, владеющие недвижимостью. В-третьих, значительная часть инвестиционной активности на рынке недвижимости будет исходить от относительно небольших специализированных компаний. Они лучше позиционированы для создания закрытых фондов недвижимости (opportunity funds) в силу того, что у них имеется экспертиза, поток инвестиционных сделок, а также возможности по эффективному и быстрому исполнению сделок. Доходность от сделок по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости в Москве составляет порядка 13-15% годовых. Если инвестор возьмет на себя девелоперские риски, то доходность повысится как минимум вдвое - до 30%. Случаи инвестирования крупными ФПГ средств в жилищное строительство практически неизвестны, поэтому говорить о доходности таких непрофильных вложений очень сложно. Возможность получения такой ликвидной и надежной прибыли толкает ФПГ к тому, чтобы выйти на относительно новый рынок. Первые инвесторы
Недвижимость еще долго будет являться одним из немногих секторов экономики, дающих возможность консолидировать отрасль и формировать крупные компании. Эксперты признают, что российские ФПГ накопили значительные резервы наличности и им не хватает инвестиционных альтернатив ни в России, ни за ее пределами. Недвижимость выглядит весьма логичной инвестиционной альтернативой для таких групп, отчасти из-за того, что недвижимость как инвестиционный актив по своим характеристикам очень близка к долговым ценным бумагам. Таким образом, существуют серьезные предпосылки для вхождения крупных ФПГ на рынок недвижимости с целью приобретения существующих активов для извлечения прибыли. По мнению Азамата Кумыкова, инвестиционного аналитика компании Colliers International, всплеск активности и интереса, прежде всего российских финансово-промышленных групп, к инвестициям в недвижимость "ощущается очень четко". В качестве самого яркого примера господин Кумыков приводит региональную нефтедобывающую компанию "ЛУКОЙЛ-Пермь", которая в 2003 году вложила по крайней мере $50 млн на приобретение двух готовых объектов коммерческой недвижимости в Москве. По сведениям "Ъ-Дома", "ЛУКОЙЛ-Пермь" не собирается останавливаться на достигнутом и намерена продолжать покупать здания в столице, в том числе офисный комплекс на Краснопресненской набережной. Риэлтеры считают, что "в ходе реализации этих сделок ЛУКОЙЛ показал более низкую стоимость российского капитала в сравнении с иностранным, что подтверждает факт наличия у ФПГ больших резервов наличности, ищущих применения". Другой пример - "Газпром", который вкладывал серьезные средства в девелопмент коммерческой недвижимости, построив в числе прочего собственную гостиницу в Москве. Или, например, компания "Тюменьэнерго" инвестировала деньги в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионах. Среди металлургов специалисты выделяют холдинговую компанию "Металлоинвест", которая сейчас занимается строительством смешанного (гостинично-офисно-торгового) комплекса на месте гостиницы "Минск" на Тверской улице. Не отстают от промышленников и кредитно-финансовые учреждения. Так, банк "Глобэкс" вложил более $100 млн в строительство торгово-делового центра "Новинский бульвар, 31". Этот 11-этажный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м частично уже сдан в аренду, на остальной площади расположится офис банка "Глобэкс". Кроме того, банк намерен вложить не меньше $47 млн в строительство торгово-развлекательного центра на Каширском шоссе, 63 площадью около 50 тыс. кв. м, а также построит торгово-развлекательный центр в Новосибирске площадью 60 тыс. кв. м с объемом планируемых инвестиций в $47 млн. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, уверен, что деньги крупных финансово-промышленных групп вкладываются в рынок недвижимости не самими структурами, а их учредителями, которые диверсифицируют активы и рассматривают недвижимость в качестве надежного и ликвидного актива. Многие бизнес-центры являются собственностью иностранных компаний, на 100% контролируемых акционерами крупных ФПГ. Илья Шершнев считает, что говорить о конкретных примерах вложений промышленников в столичную недвижимость трудно, так как в большинстве случаев непросто установить, кто является владельцем здания. "Ответом на вопрос могло бы быть простое логическое рассуждение. Каким бизнесом должен заниматься в России человек, чтобы спокойно отвлекать из него миллионы или десятки миллионов долларов на вложения в недвижимость?" - говорит господин Шершнев. На этот рынок приходят свободные деньги, существенная часть которых принадлежит крупным ФПГ. Недвижимость и строительство - это очень капиталоемкий рынок, и пока на него только выходят институты, инвестирующие коллективные финансовые ресурсы, крупные ФПГ будут лидерами по объему инвестиций. Другие участники рынка соглашаются с тем, что говорить о конкретных участниках рынках недвижимости из числа крупных финансово-промышленных групп действительно сложно. В самих ФПГ говорить об инвестициях в строительный сектор также отказываются, поскольку "это не является профильной деятельностью для компаний". В ЗАО "ЛУКОЙЛ-Пермь" лишь сообщили, что предприятие "вкладывает деньги в наиболее выгодные секторы российского бизнеса, которые в перспективе могут принести солидный доход". В качестве других примеров вложения средств в недвижимость специалисты компании Knight Frank называют нефтяную компанию THK-BP, которая владеет зданием на улице Арбат, 1, где часть офисных площадей сдается в аренду, а также "Сибнефть", которой принадлежат бизнес-центры "Балчуг Плаза" и "Крылатские холмы". Кроме того, к сделкам подобного рода можно отнести строительство группой "Северстальтранс" офисно-торгового центра площадью 78 тыс. кв. м, где частично разместится офис группы "Северсталь", а остальные помещения будут сданы в аренду или проданы. "Евразхолдинг" рассматривает возможность приобретения здания для собственного офиса площадью больше 20 тыс. кв. м. Компании строят офисные комплексы и для собственных нужд. Этим, в частности, занимались "Сургутнефтегаз" и "Сибнефть". Самым ярким примером инвестирования средств в недвижимость Илья Шершнев считает проект "Москва-Сити" (соинвестором строительства башни "Федерация", в частности, выступила группа "НИКойл"). "А в остальном я могу с уверенностью сказать, что не менее 60-70% офисных зданий в Москве так или иначе принадлежит акционерам крупных ФПГ",- заявил господин Шершнев. Риэлтер считает, что 20-30% зданий принадлежит лицам, имеющим отношение к властным структурам, остальное - иностранным компаниям или гражданам и представителям среднего бизнеса. Основное и логичное объяснение этого факта - у среднего бизнеса нет возможностей отвлекать из оборота миллионы долларов для того, чтобы вкладывать их в такие активы. Многие бизнесмены средней руки также инвестируют в недвижимость, только жилую, покупая дорогие апартаменты с целью сдачи их в аренду. "Но такие инвестиции - это скорее российская практика,- говорит Азамат Кумыков.- Акционеры западных компаний очень негативно оценивают попытки заниматься непрофильными видами деятельности. Ведь вкладывая свои деньги в акции нефтяной компании, они покупают доходность и риски именно этого вида бизнеса, а никак не коммерческой недвижимости". Именно поэтому западные компании и крупные российские финансово-промышленные группы, имеющие западный менеджмент, в последнее время все чаще прибегают к таким сделкам, как sale and leaseback, продавая собственный офис стороннему инвестору и оставаясь в нем на правах долгосрочного арендатора по фиксированной арендной ставке. Совершать такие операции, по мнению аналитиков Cooliers Inernational, имеет смысл в том случае, если доходность основного бизнеса компании превышает ставки капитализации на офисные объекты. В этом случае она может как минимум воспользоваться "эффектом рычага", вложив в свой бизнес полученные от продажи офиса средства, "разгрузить" баланс и повысить показатели доходности и оборотности активов, что, несомненно, положительно скажется на бонусах менеджмента, а также повысить капитализацию. Инвестиционные риски
В Cooliers International считают, что сектор инвестирования непрофильными участниками рынка недвижимости средств в коммерческие объекты весьма перспективен в течение трех-пяти лет. Однако в долгосрочной перспективе, с ужесточением систем корпоративного управления большинству финансово-промышленных групп все равно придется реализовать свои активы и концентрироваться на основном бизнесе. Дмитрий Васютинский, заместитель начальника отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, заявляет, что основная проблема для крупных промышленных предприятий, желающих выйти на рынок недвижимости,- это его закрытость. "На рынке очень много слухов, все знают, что сделка прошла, однако трудно понять, кто продал и кто купил",- говорит господин Васютинский. Однако тем, кто собирается выйти на рынок, интересно не это, для них полезнее информация о доходности тех или иных сделок. Стандартная цепочка для инвестирования средств в недвижимость выглядит так: офшорная компания, регистрируемая в юрисдикции, разрешающей номинальное держание акций, покупает российскую компанию, на балансе которой находится здание. Хотя есть крупные проекты, учредителями которых являются акционеры крупных российских компаний, открыто инвестирующих капитал. В некоторых случаях речь идет даже об открытых акционерных обществах. Если говорить о посредниках, то на рынке недвижимости консалтинговые компании, которые многие воспринимают как посредника, играют исключительно положительную роль. При трансакционных издержках в размере 3-4% реальный доход, который приносит консультант, значительно превышает эти суммы. Он может быть выражен в экономии бюджета покупателя, эффективном налоговом планировании, полном соблюдении титула сделки. Дмитрий Васютинский говорит, что финансово-промышленные группы используют два основных метода инвестирования в недвижимость. Первый - создают совместные предприятия в большинстве случаев с иностранными партнерами-девелоперами и выступают в роли инвесторов, извлекая прибыль на этапе сдачи в аренду или продажи объекта. Второй - создают специализированные фонды, для управления которыми нанимается профессиональный менеджмент, ориентированный на достижение поставленных инвесторами целей (пример - "Сибнефть", которая создала специализированную дочернюю компанию CMI-Development). По словам вице-президента инвестиционной компании RCF Владимира Погодина, "еще одним фактором, определяющим активность ФПГ на рынке недвижимости, является то, что многие из них за последние годы получили контроль над значительными портфелями недвижимости". Эти активы в большинстве своем для ФПГ непрофильные, и по ним в значительной степени отсутствует ликвидность. Для повышения капитализации таких активов ФПГ необходимо привлекать внешнее финансирование, совершенствовать управление ими, улучшать структуру портфелей за счет приобретения дополнительных объектов. Выражением этого тренда является то, что многие ФПГ приступили к созданию структурных портфелей недвижимости. При этом, по мнению господина Погодина, многие ФПГ пока не рассматривают недвижимость как институциональную отрасль, то есть часто улучшают качество существующих активов, не создавая полностью интегрированного бизнеса. В компании RCF также уверены, что если вложения предполагается осуществлять в финансовых целях (а не стратегических) и в значительных масштабах, то они должны производиться через специально созданные программы. То есть подразумевается создание отдельной компании, наполнение ее финансовыми ресурсами и собственно формирование портфеля. Что касается объектов вложений, то важно учесть, что ФПГ являются крупными институциональными игроками и им было бы логично ориентироваться на приобретение существующих активов (а не заниматься непосредственно строительством или девелопментом). "В то же время важно понимать, что на рынке нет достаточного количества активов такого рода. Это в большей степени вопрос будущего - ближайшего будущего",- считает господин Погодин. "Если компания ожидает большой доходности, ей придется брать на себя девелоперские риски, тем же, кто рассчитывает на меньшую маржу, более удобна покупка готовых офисных центров с последующей сдачей в аренду площадей или перепродажей активов",- утверждает Дмитрий Васютинский. Если в балансе инвестиций компании есть свободные $100 млн, в Jones Lang LaSalle рекомендуют придерживаться осторожного похода с точки зрения риска доходности и 80% средств вкладывать в готовые здания, а 20% - в те рискованные проекты, где есть девелопмент.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН
Приложение к газете "Коммерсантъ" N 58 (2897) от 01.04.2004
