Сергей Новиченко: `Мы обожглись. Но толкать руку в кипяток ещё раз - не намерены`Назад
Сергей Новиченко: `Мы обожглись. Но толкать руку в кипяток ещё раз - не намерены`
Три недели резонансных выступлений и дискуссий - столь завидная судьба выпала на долю журналистского материала "Земля разорения". Факты, изложенные в статье, нашли своё подтверждение: после того, как край перешёл на новую методику расчёта арендной платы и утвердил новую кадастровую стоимость, аренда земли в Чите резко подорожала.
На прошлой неделе губернатор Забайкальского края Равиль Гениатулин провёл встречу с ведущими предпринимателями региона, а в понедельник, 18 мая, тему аренды должен был обсуждать с руководителями городской администрации. О результатах обеих встреч, которые прошли за закрытыми для прессы дверями, пресс-служба губернатора специально не распространялась. Но компромисс, по всей видимости, найден.
Кто и как сгладит острые углы арендного вопроса - в интервью руководителя департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Сергея Новиченко.
Перекосы есть. Но их исправят
- Сергей Сергеевич, в спорах о новой методике расчёта арендной платы сломано уже немало копий. Насколько безболезненными Вы считаете нововведения для бизнеса?
- Они, конечно, не безболезненны. Мы не отрицаем тех случаев, по которым произошёл резкий рост арендой платы, - в том числе тех, которые приведены в вашей статье. Каждого арендатора посмотрели индивидуально - да, перекосы есть, допущены некоторые ошибки при составлении документов. Благодаря вашему материалу мы, в частности, выяснили, что была допущена существенная неточность при начислении арендной платы для ОАО "Читаглавснаб". Роста в 28 раз - не будет. Наоборот, произойдёт снижение по сравнению с платежами 2008 года.Принципиальное значение для начисления арендной платы сегодня имеет вид разрешённого использования. Так, ООО "Траст", выращивающее овощи в Ивановке, изначально указало неверный вид разрешённого использования. В кадастровом паспорте записано, что участок предоставлен под производство. Отсюда - рост арендной платы в 3 830 раз. Сегодня мы меняем вид использования - на участок сельскохозяйственного значения. По расчётам, "Траст" будет платить не больше 200 рублей в год.
- Но ведь мы с вами понимаем, что подобные документы составляют отнюдь не сами арендаторы, а специалисты - в том числе вашего департамента.
- Согласен. Но давайте делать скидку на человеческий фактор - сбои бывают в любой работе. Когда сотрудники управления Роснедвижимости, нашего департамента только начинали производить первые начисления, у многих из них тоже округлялись глаза: такие цифры получаются! Но в каждую ситуацию расчётчик просто не в состоянии заглянуть. Поэтому призываем землепользователей: внимательнее смотрите в документы, которые получаете, если заметили что-то из ряда вон выходящее, сразу же обращайтесь к специалистам, к руководителям - добивайтесь, чтобы вашу ситуацию рассматривали отдельно. В моём графике есть официальные часы приёма по личным вопросам. Но аренда давно уже перешла в разряд проблем особой важности. Приходите в любое время - будем решать.
Отказывайтесь от излишков
- Защищая новую методику и повышение арендной платы, вы называете платежи, существовавшие в прежние годы, "копеечными". Какие суммы под этим подразумеваются?
- Ну, например, 30 тысяч рублей в год за 1,5 гектара на улице Бабушкина. Сомневаюсь, что это плата за землю.
- Да. Но, тем не менее, в прошлом году город собрал 217 миллионов рублей арендных платежей. Сколько планируется собрать в этом году силами края?
- План - 247 миллионов. При этом разница в 30 миллионов в условиях кризиса очень важна. К тому же, "в наследство" от города нам достались долги по арендным платежам прошлых лет - 60 миллионов. Большую часть этой задолженности с нерадивых арендаторов мы взыщем. На 36 миллионов - претензии арендаторам направлены. На 10 миллионов - находятся материалы в суде. Почти на 2 миллиона - готовы исполнительные документы. Но по трети платежам сроки уплаты истекли. Это деньги, которые недополучил город.
- Но город недополучает и сегодня. По итогам первого квартала читинская казна не досчиталась 14 миллионов рублей по арендным платежам. Некоторые арендаторы просто отказываются платить по новым расценкам.
- При этом есть случаи, когда в руках одного арендатора находится до восьми-девяти земельных участков, взятых с целью строительства, но законсервированных до лучших времён. Освоить их все сегодня нереально. Позиция края такова: земля в Чите простаивать не должна. Кто не может платить - пусть отказывается от излишек.
Земля должна работать
- Главный аргумент в пользу позиции края - стремление к рациональному использованию земель. Вы готовы назвать точное число земельных участков в Чите, которые арендуются, но используются из рук вон плохо?
- Сегодня вместе с городом и управлением Роснедвижимости мы выявляем случаи, когда земля не оформлена вообще или когда она взята под строительство, но руки у арендаторов до неё не доходят.
- Вот как раз таких участков сколько?
- В 2004-2006 годах город - тогда ещё без аукционов - выделил под строительство 124 участка. Уже почти месяц мы выезжаем на места, изучаем, насколько рационально они используются. Выяснили, что в полном запустении находятся шесть арендованных участков. Почему они брошены? Держать их "про запас" позволяет низкая арендная плата.
- Только шесть неиспользуемых участков. Оправданно ли в таком случае повышать арендную плату для остальных 6 тысяч арендаторов? Разве с "собаками на сене" нельзя бороться как-то иначе?
- Повышение арендной платы - только одна из мер наведения порядка в земельных отношениях. Существенная мера - земельный контроль. Сегодня муниципалитет может провести проверку, составить акт, направить его в Госземконтроль для составления протокола. Если арендатор не выполняет условия предписания, который выдаёт Госземконтроль, документы поступают к нам для расторжения договора. Такой я вижу схему взаимодействия. Есть идея ввести повышающие коэффициенты за нерациональное использование арендованной земли: не застраиваешь, не платишь - штрафуем или забираем участок обратно.
Что одобрил губернатор
- По какой причине новая методика "забыла" про застройщиков, которые вынуждены за аренду платить столько, будто объект уже возведён и приносит прибыль?
- Про строителей, кстати сказать, "не вспоминала" и старая городская методика.
- Тем не менее, аренда для тех, взял участок с целью строительства, в Чите до сих пор была пониженной.
- Да, первыми стучать в набат по поводу новой арендной платы начали строители. Должен признать, что методика изначально не учла специфику их деятельности. Но методика - не догма, её можно корректировать. Сегодня участки под строительство мы планируем выделить в отдельный вид разрешённого использования. Для застройщиков будет применяться понижающий коэффициент в течение трёх лет с момента заключения договора, чтобы стимулировать их к завершению объектов. Это предложение, кстати, уже поддержал губернатор.
- Какие ещё поправки одобрил Равиль Фаритович?
- Решено уточнить отдельные виды разрешённого использования с тем, чтобы снизить арендную плату по участкам, которые трудно назвать "прибыльными". В частности, появятся такие виды использования, как благоустройство, озеленение, временные торговые зоны, бесплатные автостоянки, гаражи, аптеки, библиотеки, учреждения образования, складирование строительных материалов, базы производственного назначения. Пожалуйста - работайте, стройте!Мы видим, что некоторые случаи сегодня выбиваются из рамок - рост арендной платы в десятки, в сотни раз ненормален. Тем не менее, возврата к старым расчётам не будет. Потому что возвращаться не к чему - прежняя методика частично отменена ещё два года назад думой городского округа. Задача - усовершенствовать действующую, после чего провести перерасчёт арендных платежей с 1 января 2009 года по каждому арендатору. Пока же предлагаем всем платить по уровню 2008 года. Работа по оформлению дополнительных соглашений к договорам аренды приостановлена - до внесения изменений в методику, утверждения её правительством Забайкальского края.
Легче платить налог, чем аренду
- Чтобы снизить платежи, вы предлагаете арендаторам межевать земельные участки под различные виды использования: магазин, склад, парковка и так далее. Но межевание - процедура вовсе не бесплатная. Вы считаете, что бизнесу она сегодня по карману?
- Если арендатор имеет большой участок, на котором есть подъездные пути, торговый объект, стоянка, склады, то рано или поздно землю всё равно придётся межевать. Тогда арендная плата не будет такой запредельной, как, например, у ООО "Феррит LTD", которое упоминалось в вашей статье. На земельном участке, где располагается известная в народе "десятка", несколько видов использования: временные павильоны, рынок, магазин, стройка. По новой методике для расчёта арендной платы применяется максимальный коэффициент - под магазин - ко всему участку. Если участок межевать, произойдёт кратное снижение арендной платы.
- И всё-таки это непредвиденные расходы. Нельзя ли с ними повременить?
- Межевание 10-15 соток земли стоит в среднем 8 тысяч рублей, большого участка - гораздо больше. С учётом финансовой обстановки, мы не настаиваем на межевании, а рекомендуем его провести. Пока мы готовы сами применять дифференцированный подход - пересчитывать арендную плату в зависимости от того, под какие цели те или иные "куски" земельного участка используются. Просто межевание позволит произвести эти расчёты точнее. Оно необходимо, прежде всего, для того, чтобы участок был поставлен на кадастровый учёт, чтобы арендатор мог его в последующем выкупить.
- Выходит, что, повышая арендную плату, регион подталкивает арендаторов к тому, чтобы они переводили участки в собственность?
- Арендная плата рано или поздно перестанет быть основным источником бюджета в части имущественных платежей. Её заменит земельный налог и отчисления от выкупа земельных участков в собственность. Это нормально. Платить налог сегодня гораздо легче, чем аренду. Вот конкретный пример. ОАО "Читагражданпроект" арендует 0,34 гектара земли по улице Анохина. Кадастровая стоимость участка - 26 миллионов рублей. Новый размер арендной платы для предприятия составляет 1,5 миллиона рублей в год. Выкупная цена - 2,6 миллиона (10% от кадастровой стоимости). Последующий налог составит всего 400 тысяч рублей в год. Пусть каждый считает, что ему выгодней: арендовать землю или быть её собственником, распоряжаясь ей без оглядки на арендодателя.
Бизнес - власть: диалог возможен
- Двадцать шесть миллионов рублей за одну треть гектара, 85 миллионов за целый гектар - всё это утверждённая кадастровая стоимость земли в Чите. Лично у вас нет ощущения, что в руках того, кто оценивал нашу землю, были какие-то европейские "измерительные приборы"?
- Ощущение, что кадастровая стоимость не всегда отражает реалии, конечно, есть. Её, кстати говоря, считает не человек, а специальная компьютерная программа - люди вводят только начальные показатели. Не исключаю, что если бы мы проводили кадастровую оценку сегодня, неприятностей было бы на порядок меньше. Однако в 2008 году, согласно постановлению правительства РФ N316, за это могли взяться только уполномоченные Роснедвижимостью организации. В нашем случае - ФГУП "Госземкадастрсъёмка" - ВИСХАГИ из Иркутска. Спустя несколько месяцев постановление правительства было подкорректировано - стало возможным привлечение любых других оценщиков. Возможно, если бы землю оценивали специалисты, знающие рынок, как свои пять пальцев, мы имели бы другие цифры.
- Тогда почему результаты кадастровой оценки регион не подверг сомнению сразу - на этапе их утверждения?
- Не принимать их не было оснований. К тому же, мы проводили выборочную проверку - она показывала, что кадастровая стоимость в разных участках города выросла незначительно, а кое-где - даже снизилась. Проверить результаты по всем 200 тысячам земельных участков в Чите было невозможно. Однако надо признать, что выборочная проверка себя не оправдала. Конечно, мы обожглись. Но толкать руку в кипяток ещё раз - не намерены. В следующий раз результаты кадастровой оценки будем проверять тщательнее. Правда, по закону это произойдёт не раньше, чем через три года, и не позже, чем через пять лет. Конечно, если Минэкономразвития РФ, учитывая напряжённость в регионах по поводу введения новой кадастровой стоимости, не пересмотрит такой подход. Или Российская Федерация не окажется настолько щедра, что выделит деньги на проведение повторной кадастровой оценки в Забайкалье - с тем, чтобы подкорректировать цифры. Мы - не против.
- Однако верится в такое с трудом.
- Поэтому остаётся корректировать методику расчёта арендной платы, вводить дополнительные понижающие коэффициенты там, где это требуется. Это в силах региона.
- А в силах властных структур - в следующий раз, перед тем как идти на какие-то крупные нововведения, привлечь к их обсуждению сообщество профессионалов. Предприниматели могли бы ещё на этапе разработке методики дать свои практические рекомендации. Впредь с ними советоваться будете?
- Сложно обещать, что каждый случай удастся откорректировать, но менять какие-то общие направления - пожалуйста. Мы готовы принимать все предложения. Среди предпринимателей глупых людей нет. Если они добились успеха, значит, все они люди в определённой степени даже одарённые. Если им найдётся что сказать, мы будем слушать их внимательно.
