Петербургские девелоперы загородной недвижимости осваивают современные строительные технологии. Но им еще предстоит донести преимущества этих технологий до потенциальных клиентов
На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти заметно активизировались "деревянные" домостроители. В частности, несколько компаний, ранее занимавшихся только производством комплектов домов из бревна и бруса, вышли на рынок с девелоперскими проектами коттеджных деревянных поселков (например, "Тимберпродукт", Greenside и др.). Кроме того, на рынок выходят новые игроки, в том числе иностранные. Последний пример: финский концерн по производству бревенчатых домов Honkatalot совместно с корпорацией "Петербургская Недвижимость" намеревается в ближайшие два года построить в пригородах Петербурга четыре поселка. Причины увеличения "деревянного" предложения понятны: по оценкам экспертов и участников рынка, спрос на дома из этого материала в последнее время значительно вырос.
Популярностью среди покупателей стали пользоваться не только традиционные деревянные дома, но и коттеджи, построенные по каркасной технологии, - металлические несущие конструкции, стеновые панели из теплоизоляционных материалов, облицованные деревянными щитами. Впрочем, при каркасной технологии вариантов облицовки может быть множество (под кирпич, камень и т.д.). По наблюдениям экспертов, спрос на коттеджи данного вида домостроения, малопопулярного до последнего времени, также растет.
Все это дает основания полагать, что сохранявшееся до недавних пор относительное равновесие между материалами и технологиями, применявшимися на рынке загородного домостроения, в обозримом будущем может нарушиться. Впрочем, эксперты затрудняются сказать, какие именно материалы и технологии займут на рынке лидирующее положение. Многое будет зависеть от маркетинговых усилий производителей тех или иных материалов и технологий.
Функциональность бьет класс
Практически все аналитики, говоря о распределении предложения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, называют следующую пропорцию: около 50% - кирпич и его современные заменители (газо- или пенобетон), около 40% - дерево (брус, бревно), 10% - каркас (с любой облицовкой). По мнению директора по развитию агентства недвижимости "Бекар" Игоря Горского, это соотношение практически не менялось на протяжении последних лет.
Каркасные коттеджи большинство экспертов выводят в отдельный сегмент, независимый от функционального деления загородного рынка (дома для постоянного проживания и резиденции для отдыха). По мнению специалистов, каркасные дома с конструктивной точки зрения являются компромиссом между "деревом" и "камнем". "В каркасном домостроении важны профиль и наполнитель - минераловатные маты, проложенные щитами либо из дерева, либо из других плотных материалов, - объясняет генеральный директор ,,ТКДом" Александр Водовозов. - По теплоизоляционным свойствам большинство современных панелей сопоставимы с традиционными материалами. В свою очередь, внешний облик каркасного коттеджа будет зависеть от декоративной отделки".
Нераспространенность каркасного домостроения обусловлена тем, что, по словам девелоперов и риэлтеров, такие коттеджи покупают в основном те, кто знаком с данной технологией по поездкам в Финляндию или Германию, где она широко распространена.
Что финну хорошо...
Как отмечают эксперты, приведенная выше пропорция распределения предложения по материалам вполне соответствует дифференциации спроса. В частности, аналитики "Бекара" привели соотношение "камня", "дерева" и "каркаса" в предпочтениях покупателей как 60% - 30% - 10%. Отметим, что при сегментации (достаточно условной, потому что точных данных нет) спроса эксперты принимают в расчет принцип функционального деления рынка.
По данным многочисленных исследований, проведенных девелоперскими компаниями, городской житель, приобретая загородный дом для постоянного проживания, автоматически переносит свое представление о надежности и комфорте городского жилья - каменного сооружения - на коттедж. Этим и объясняется лидерство "каменных" материалов в сегменте постоянного проживания. В то же время, выбирая резиденцию для загородного отдыха, горожанин предпочтет деревянный дом, потому что жить в каменном жилище в городе и в таком же отдыхать на природе по меньшей мере нелогично.
Однако дело не только в том, что деревянный дом не воспринимается горожанами как постоянный дом-"крепость". Как считают девелоперы, недоверие к дереву как строительному материалу вызвано еще и недостаточной информированностью потребителей о современных деревянных технологиях. "Российский горожанин воспринимает деревянный дом как убогое, абсолютно некомфортное жилье, сходное с тем, в каком жили в позапрошлом веке и до сих пор живут в российских селах, - рассуждает ведущий архитектор российского представительства Honka Алексей Сколдинов. - Многие просто не знают, что на загородном рынке - не только в Петербурге и Ленобласти, но и вообще в России - уже давно применяются современные, преимущественно финские технологии деревянного домостроения, позволяющие создать коттедж высокого уровня комфорта".
Поэтому, утверждают специалисты, те покупатели, которые знают о скандинавских "деревянных" технологиях не понаслышке, стремятся приобретать коттеджи из бруса и бревна. Спрос на "дерево", по словам директора департамента развития загородной недвижимости компании "Петербургская Недвижимость" Алексея Иванюка, в последнее время существенно растет. Именно поэтому, продолжает эксперт, и девелоперы стали активно использовать эту технологию, что привело к увеличению "деревянного" предложения на 10%.
Все вышесказанное относительно потребительских заблуждений можно отнести и к каркасному домостроению. Само словосочетание "каркасный дом", по словам участников рынка, воспринимается потенциальными клиентами не иначе как "щитовой домик". Однако и здесь ситуация меняется, хотя, как признают эксперты, намного медленнее, чем в случае с деревянным домостроением.
Берегите тепло
Немаловажный аспект, влияющий на выбор горожанами той или иной домостроительной технологии, - теплоизоляционные свойства будущего жилья. По общему мнению, тепло лучше всего удерживает дерево. Но, как свидетельствуют расчеты производителей современных строительных материалов - газо- и пенобетона, - их теплопроводность если и выше, чем у дерева, то ненамного, и уж точно по этому показателю они вполне сопоставимы с панелями каркасного домостроения, при производстве которых используются новейшие теплоизоляционные технологии.
Вопрос о теплоизоляционных свойствах материалов, из которых построен коттедж, напрямую связан с другим важным параметром - расходами на содержание коттеджа. В последнее время, как отмечают специалисты, этот параметр при выборе будущего жилья становится одним из важнейших.
Однако, как признает Алексей Иванюк, в вопросе энергосбережения Россия отстает от западных практик как минимум на 15-20 лет. "В той же Финляндии, например, устанавливают энергосберегающие инженерные системы, позволяющие сократить эксплуатационные издержки на 50-60%, - отмечает Иванюк. - Эти системы очень дорогие, если рассматривать их с точки зрения разовых вложений, но, согласитесь, при таком энергосбережении они скоро окупятся. У нас в основном монтируются более дешевые системы, чем принято в Скандинавии, и на несколько порядков менее эффективные".
Воспитание традиций
По мнению экспертов, рост "грамотности" потенциальных потребителей загородного жилья во многом зависит от активности производителей строительных компонентов, а также последовательной маркетинговой политики девелоперов, продвигающих на рынок ту или иную технологию. Как отмечают эксперты, выбор материалов определяется скорее традициями и деятельностью производителей по продвижению своих технологий. Вот пример западных стран. В США основной тип - "каркас", в Прибалтике 70% - кирпич, в Финляндии более половины коттеджей строится по каркасной технологии.
Как считают специалисты, именно в плоскости технологической конкуренции будет проходить борьба между застройщиками, равно как и производителями материалов, также выходящими в сектор девелопмента поселков. И некоторые компании уже начинают к этой борьбе готовиться, пропагандируя свои технологии и материалы. В частности, фирма - дистрибутор компонентов домов по каркасной технологии "Мастер-Профиль" планирует построить несколько демонстрационных коттеджей из своих материалов в поселке, возводимом одним из девелоперов. Почти тем же путем идет компания "Тимберпродукт" (производитель материалов для деревянного домостроения), собирающаяся также заняться девелопментом поселков. По словам генерального директора компании Сергея Гирдина, в этом году "Тимберпродукт" построит из клееного бруса собственного изготовления загородный офис для приема потенциальных клиентов, чтобы каждый из них мог в любое время года протестировать данный материал.
Наконец, еще один способ - продавать дома на высокой стадии готовности. Надо признать, что метод этот затратный и рискованный, ведь строительство ведется не на деньги будущего жильца, как происходит в большинстве случаев, а на собственные или кредитные средства компаний. Но, пожалуй, он самый эффективный и цивилизованный (клиенту предлагается не кот в мешке и не перспектива долгостроя). Вопрос только в том, насколько девелопер, выбравший данный метод, сумеет учесть все факторы и нюансы, влияющие на успешность проекта (попадание в целевую аудиторию, четкость архитектурной концепции, качество строительных работ и др.). А это - искусство, которое петербургские девелоперы только начали изучать.
Надежда Брешковская, автор "Эксперт Северо-Запад", "Менеджмент роста"
