Опрос ВЦИОМ показал - 51% россиян считает недвижимость самым надежным способом хранения средств, однако в действительности сегодня мало кто им решил воспользоваться. Все замерли в ожидании. В условиях разрастающегося финансового кризиса россияне ждут падения цен на квадратный метр. Подобная ситуация коснулась и самого благополучного региона УрФО по таким показателям, как себестоимость, цена, кредитная линия, покупательская способность, - Челябинской области. Южноуральцы выжидают, что будет дальше с ценой квадратного метра? И это понятно, если споры об этом возникают даже у специалистов, что уже говорить о населении. Однако, прошедший накануне круглый стол в пресс-центре "КП-Челябинск", дал четко понять - кардинального снижения цен на жилье в связи с кризисом не предвидится. Такого мнения придерживаются все крупные игроки челябинского рынка недвижимости. Более того, эксперты уверены, что деньги нет смысла хранить "под подушкой", их необходимо пускать в оборот. Недвижимость, в этом смысле, является самым выгодным способом сохранения средств.
Основная мысль, которая была, подчеркнута всеми участниками круглого стола, сводилась к тому, что падения цен на жилье на Южном Урале не будет. "Оснований для снижения стоимости жилья в регионе нет. Дело в том, что по сравнению с другими городами-миллионниками, стоимость квадратного метра в Челябинске самая низкая. Опускать ее еще ниже - некуда", - заявил Арсен Унанян, президент Ассоциации риелторов "Южный Урал".
Добавим, что стоимость квадратного метра в Челябинской области, в отличие, к примеру, от московского рынка, искусственно не надутая - рыночная цена квадратного метра здесь не так сильно отличается от его себестоимости. На сегодняшний день себестоимость строительства квадратного метра в Челябинске, по последним подсчетам, равна 20 и 25 тыс. рублей в панельном и кирпичном домах, соответственно. На рынке же их стоимость может колебаться от 26 до 46 тыс. рублей за панельное исполнение и от 26 до 80 тыс. рублей за "кирпич".
К тому же надо понимать, что себестоимость квадратного метра тоже берется не с "потолка". Здесь важную роль играют и обеспечение дома инженерной инфраструктурой, и затраты застройщика на приобретение строительных материалов.
"Произошло падение цен на металлоконструкции и цемент на уровне 20-30%. Некоторые считают, что это может повлиять и на удешевление себестоимости строительства, но я считаю, что это не так. У нас очень низкие заработные платы строителей, труд рабочих недооценен. На мой взгляд, дополнительные средства пойдут на их поддержание", - заявил Игорь Лазарев, председатель совета директоров группы компаний "ЧЕЛИНФОРМЦЕНТР".
Сомнительной видится и перспектива, что роста цен на квадратный метр не будет вообще. По словам экспертов, через какое-то время объем предложений на рынке уменьшится, а цены в таких случаях взлетают вверх, а не падают. Присутствовавшие на круглом столе застройщики это подтвердили.
"То, что сейчас происходит, это кризис недоверия - люди не доверяют ни финансовым институтам, ни государству. Однако никакого снижения цен, которого ждет народ, не будет - стоимость жилья растет на 1,5 % ежемесячно. Так что, ждать снижения смысла нет, наоборот, деньги будут обесцениваться. Следовательно, их необходимо пускать в оборот", - заявил Максим Байер, исполнительный директор строительной компании "СК Девелопмен".
"Наблюдается четкая тенденция отложенного спроса: население держит при себе деньги и ждет, надеясь на снижение цен", - говорит Леонид Беркович, президент холдинговой компании "Массив", председатель союза строителей Челябинской области. По его словам, сейчас, наоборот, необходимо привлечение средств в строительную отрасль. Это поможет стабилизировать ситуацию и избежать роста цен в дальнейшем: солидным строительным компаниям выгодно работать на больших объемах, нежели на большой цене. Большинство застройщиков с трудом удерживаются в районе 7-10% рентабельности.
Конечно, есть вероятность, что в результате сегодняшней финансовой нестабильности с рынка уйдут некоторые игроки. Одни эксперты делают ставки на небольшие компании, другие - считают, что все будет зависеть от объема заемных средств компании. Чем меньше последних, тем в более лучшем положении оказывается застройщик. Тем более, что банки уже сейчас неохотно кредитуют строителей. Выплачивать кредит под 18-20% сегодня под силу далеко не каждому строителю.
Отметим, что в свою очередь и кредитные организации будут более тщательно подходить к отбору проектов для выделения средств. Для получения проектного финансирования у компании должна быть теперь более значительная доля своих средств, подрядчики должны быть первоклассными. С этой точки зрения на рынке произойдет естественный отбор. На рынке в итоге останутся самые качественные проекты компаний, которые ориентированы на потребности рынка.
"Все текущие объекты компании будут строиться на 90% за счет собственных средств. При этом отмечу, что жилой комплекс "Манхеттен", расположенный в Челябинске на территории в 300 тыс. кв.м., изначально планировалось возводить полностью за счет привлеченных средств. На практике же они составили 70%, остальные 30% - собственные", - говорит Максим Байер. По его словам, для стимулирования платежеспособности населения компания намерена увеличить период рассрочки до пяти лет. Он подчеркивает, что такой вид взаимодействия с клиентами может стать хорошей альтернативой ипотеке, о недоступности которой в последнее время так много говорят.
Участники круглого стола напомнили собравшимся и о взаимодействии участников рынка с государственными структурами в условиях финансового кризиса. А именно о той помощи, которое государство будет оказывать строителям. Напомним, Правительство РФ уже в ноябре начнет выделять деньги на выкуп построенного жилья эконом- класса. Квартиры будут выкупаться по фиксированной цене исходя из себестоимости строительства 1 кв. м в конкретно взятом регионе с 15% наценкой. Конечно, идея благая, но как это часто бывает на практике, не все идеально может сработать.
"Государство предложило выкупать у строителей квадратные метры по себестоимости плюс 15% прибыли. Это хорошо, но этого не будет, так как у всех свои методики расчета этой самой себестоимости. К тому же, я уверен, что солидные компании не станут продавать свои "квадраты" по бросовым ценам. Мелкие же компании будет выбрасывать жилье по демпинговым ценам. Не исключено, что в результате можно получить не качественную квартиру", - говорит Леонид Беркович. По словам специалистов, в целом на общую ситуацию на рынке недвижимости этот жест доброй воли со стороны государства вряд ли повлияет. Как предостерегают эксперты, скорее всего такие квартиры скупят спекулянты, которые придержат их до роста цен. Кроме того, по словам Максима Байера, до сих пор не выработан регламент взаимоотношений между бизнесом и властью.
"Ключевым вопросом здесь является себестоимость и цена. При условии 100% готовности стоимость квадратного метра составляет 28 тыс. рублей. Такие жесткие условия не может выдержать никто. Конечно, мы ведем диалог, но чем он закончится, неизвестно", - сказал он.
В заключении, все участники круглого стола сошлись во мнении, что если население будет и дальше ждать "мифического" снижения цен, а продавать дома за бесценок никто не будет, то строители просто не начнут работать над новыми проектами, объем предложений, соответственно, сократится, а это неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. И тем, кто сейчас ждет падения цен, придется заплатить в два раза дороже. Жителям Челябинской области в этом смысле повезло. Не каждый регион сегодня может похвастать реальной стоимостью квадратного метра - когда цена практически приближена к себестоимости строительства.
