Кризис на рынке недвижимости РФ, который стал отражением финансовых потрясений в мире, заставил российских девелоперов задуматься о таких вещах, как консолидация и выработка общих правил игры. В октябре 2008 года в России была создана Национальная ассоциация девелопмента (НАД), которая поставила своей целью лоббирование интересов девелоперов на различных уровнях. О том, какие положения законов в строительной отрасли не устраивают девелоперов, об основных проблемах застройщиков в условиях кризиса "РИА Новости - Недвижимость" беседует с президентом НАД Артуром Маркаряном.
Артур Петрович, в России уже существуют профессиональные организации, объединяющие застройщиков, в частности, Российский союз строителей (РСС), Ассоциация Строителей России (АСР) и другие. В чем смысл появления Национальной ассоциации девелопмента, и какие свободные ниши в этой сфере деятельности она может занять?
На самом деле в России нет профессиональной организации, объединяющей именно девелоперов. Речь идет о том, что функции АСР или РСС значительно шире, эти ассоциации объединяют и девелоперов, и подрядчиков, и производителей стройматериалов.
Мы вырастили эту организацию из Building клуба, там мы обсуждали не проблемы строительства, а именно проблемы девелопмента. Как следствие, родилась идея это все трансформировать в некую ассоциацию, которая бы отстаивала профессиональные интересы участников рынка. Мы не приглашаем в НАД строительные организации, да им и не интересно будет с нами.
С 1 января 2009 года в России официально можно зарегистрировать саморегулируемую организацию (СРО) в области строительства. Планируется ли, что НАД также будет зарегистрирована как СРО?
Пока скорее нет, чем да. Нужно понимать, что девелопмент не подпадает под лицензирование, эта деятельность была и остается таковой. В законе о СРО в строительстве, прежде всего, говорится о подрядчиках, выполняющих самые разнообразные работы, а не инвесторах или заказчиках. Поэтому, пока непонятно, для чего нам вообще становится СРО.
Непонятно, когда вообще девелопмент будет лицензироваться, ведь у нас в стране даже нет закона о девелопменте. В общем, пока у НАД статус некоммерческого партнерства.
До сих пор основная публичная активность ассоциации была связана с отстаиванием интересов застройщиков в отношении внесения поправок в 241-й Федеральный Закон о долевом строительстве. Удалось ли договориться с законодателями о ряде уступок по внесенным поправкам?
Мы фактически явились некоторым раздражителем спокойствия в отношении отстаивания интересов застройщиков по этому законопроекту. Нам удалось о многом договориться с депутатами, уже есть определенные компромиссные варианты. Не хотел бы вдаваться в детали, так как пока идут активные обсуждения.
Мы понимаем, что поправки в этот закон необходимы для регулирования рынка, но в итоге должен получиться документ, который, с одной стороны, защитил бы граждан, а с другой дал бы застройщикам возможность достойно работать.
Кроме того, закон для строительной отрасли должен обеспечить равные права и обязанности у обеих сторон, чтобы граждане не занимались спекуляциями и злоупотреблениями. В нынешней редакции закона прописаны многие вещи, которые дают покупателям возможность злоупотреблений, например, разрешают полгода не платить за жилье после заключения договора. Разве в сегодняшней ситуации для бизнеса это возможно?
В начале февраля НАД, РСС, АСР и "Единая Россия" подписали соглашение, по которому предполагается "введение механизма коллективной ответственности застройщиков за строительные процессы, происходящие в стране". Действительно ли возможно ввести в стране коллективную ответственность?
Заключив соглашение с "Единой Россией", мы как бы говорим о том, что понимаем, что рынок должен быть отрегулирован и структурирован. На нем должны быть понятные ясные правила игры, а мы, как лидеры рынка, должны задать ему тон, показать, что мы работаем только так.
Механизм коллективной защиты - это коллективная правильность поведения. К примеру, было время, когда доллары принимались в магазинах в РФ, это было в 90-е годы, потом ввели жесткий запрет, ведь на самом деле это было нарушение валютного законодательства. Когда все крупные магазины стали следовать этому запрету, то и мелкие за ними потянулись, тогда активно стали развиваться кредитные карточки. Это был некий правильный продиктованный шаг.
На мой взгляд, помимо того, что каждый должен нести ответственность за себя, все должны понимать, что работают на одном рынке. Соответственно, мы должны выработать единые подходы, чтобы гражданин понимал, что вот есть некоторый стандарт, как в магазине: пришел он туда, там есть тележки, кассовый аппарат, в одном углу хлеб, а у кассы можно купить жевательные резинки.
То есть мы клиенту должны гарантировать такие-то типы договоров, обязательства, покупатель уже будет знать это и не согласиться на что-то меньшее.
С этими намерениями мы и работаем с "Единой Росией". В свою очередь, своей задачей партия видит защиту дольщиков, для чего считает необходимым объединяться с бизнесом. Мы, как девелоперы, должны быть уверены в том, что наш клиент будет защищен, чтобы люди в нынешних условиях не боялись покупать квартиры.
Какие инициативы, помимо поправок в 214-й ФЗ, сейчас выдвигает НАД?
Нас интересуют темы налогообложения девелоперского бизнеса. Мы хотим пройтись по налоговому кодексу, в частности, поднять вопросы, связанные с соотнесением затрат.
Кроме того, там есть затраты, связанные с рекламой, с консультационными услугами, мы хотим, чтобы весь этот комплекс работ включался в стоимость объекта, и соответственно, чтобы он формировал налогооблагаемую базу, чтобы не из чистой прибыли все платить.
На сайте Национальной ассоциации девелопмента указано, что одним из главных вопросов для НАД является вопрос "Как снизить цены на недвижимость в России?". Однако, по идее, для развития бизнеса застройщики заинтересованы в росте цен?
Для роста девелоперского бизнеса не нужно вообще никаких ценовых скачков, а необходима стабильность. Я думаю, ее можно ожидать после того, как произойдет ценовая корректировка, ведь цены на жилье, к примеру, в Москве были переоценены примерно на 20%. В целом, по моим ощущениям, мы должны вернуться к ценам 2006-2007 годов и перейти к росту цен на жилье в год на уровне инфляции.
Однако, здесь много факторов - будут ли расти зарплаты на уровне инфляции, я бы привязывал развитие ситуации больше к этому, чем к соотношению роста цен на жилье и уровня доходов граждан. Раньше доходы росли быстрее, чем инфляция.
Анализируя ту информацию, которая поступает от членов НАД, можете ли вы сказать, какая проблема является для них основной на ближайшие 2-3 месяца, ведь многие эксперты прогнозируют, что пик кризиса на рынке недвижимости придется на апрель 2009 года?
Основная проблема - это разрыв в денежных потоках, так называемый, кассовый разрыв, и он усугубляется сейчас. Про пик кризиса сложно сказать, - у всех по-разному, но в целом, ситуация неприятная. Поэтому сейчас главное - это управление ликвидностью.
Хотя должен отметить, что сейчас на рынке заметно некоторое оживление со стороны граждан в отношении покупки жилья. Причем эта ситуация объяснима вполне логично: цены в рублях остались, а доллар сильно подскочил, произошла та самая корректировка на ожидаемые покупателями 20-25%.
Вообще сам спрос никуда не делся, весь вопрос в его техническом состоянии. Вот есть на рынке у людей возможность, есть деньги, куда их девать: с долларом непонятно, что происходит, рубль вообще на дне, надо куда-то перекладываться. Кроме того, многие люди понимают, что предложения жилья будет меньше на рынке через некоторое время.
Если говорить о каких-то прогнозах на будущее, то сказать что-то определенное очень сложно - мы живем во времена горок, то вверх, то вниз. Я думаю, что все будет определяться общим состоянием экономики. Если заводы заработают нормально, все стабилизируется, то будет увеличение спроса, ведь люди покупают в момент, когда они ощущают уверенность в завтрашнем дне.
По вашему мнению, достаточны ли те меры, которые власти принимают для поддержки застройщиков (кредиты, аукционы, госзаказ) в России в условиях кризиса?
Меры, которые объявляются, они очень правильные и содержательные, но их реализация сильно отстает от реальности: между точкой желания и точкой реализации, к сожалению, огромная пропасть.
Я думаю, это происходит по той причине, что вся система, сформированная за последние годы, просто не готова работать на оказание содействия. Система "заточена" под другое, для нее вот этот разворот оказался крайне сложным, буквально на 180 градусов.
Идея аукционов и конкурсов по выкупу жилья у застройщиков для государственных нужд была и остается хорошей. Но мне кажется, государство несколько недопоняло предмет сделки. Это недопонимание привело к тому, что государство не смогло выкупить планируемые объемы. Государство говорит - выкупаю только готовое жилье, но у нас в стране нет готового жилья, оно все продавалась на этапе стройки.
Готовое построенное жилье с сертификатом, это люди там уже по два года живут. То есть получилось, что государство сказало "А", объявило, что хочет выкупать, но это все равно, что, к примеру, пытаться собрать призывников в роту почетного караула из китайцев. В роте почетного караула должны быть люди ростом 1,8 метра, светловолосые, голубоглазые. Вы приезжаете в Китай, там живут миллиарды людей, там, конечно, вы можете из миллиардов десяток таких найти. Но они по сути своей невысокие, темноволосые.
С жильем в России такая же ситуация, объявить-то о покупке готового, незаселенного жилья можно, но попробуйте его найти.
Москва в этом плане действовала более грамотно, она покупала жилье на этапе строительства. Но сейчас из-за несовершенства закона у столицы нет такого права, надо вносить изменения в 94-й ФЗ о госзакупках. Получается, в период кризиса у государства просто нет механизма для соинвестирования жилья.
Что лично вы ожидаете от рынка недвижимости Москвы и России в 2009 году, стоит ли надеяться на стабилизацию ситуации?
Я не могу сказать, что я оптимист или пессимист, я реалист. Я считаю, что рынок будет крайне тяжелым, у него будут всплески и падения. Очень тяжело будет той части бизнеса, которая занимается жильем бизнес-класса, ведь основной удар пришелся на средний класс.
Мне кажется, мы уже получаем доминирующую роль государства на рынке недвижимости, и оно в конечном итоге все же сформирует до конца понятный спрос.
К концу года, мы, скорее всего, получим дефицит нового жилья. Вот если сейчас поискать готовые квартиры на первичном рынке, то их практически нет, стройки все, что были на нижних этажах, заморожены еще в сентябре 2008 года. А на "разморозку" их потребуются ресурсы, которые девелоперы будут изыскивать с большим трудом, поэтому я прогнозирую провал в жилищном строительстве.
Сколько продлится кризис как таковой, и конкретно на рынке недвижимости, сказать наверняка вам не сможет ни один человек. Я считаю, что два года, кто-то - что три года. Разброд и шатание. По моим ощущениям, рынок недвижимости все же близок ко дну.
11/04/2009
www.riarealty.ru
Док. 555503
Перв. публик.: 11.04.09
Последн. ред.: 17.04.09
Число обращений: 0
Маркарян Артур Петрович
|
