Игорь Кузин: `Ипотека не решит социальных проблем`Назад
Игорь Кузин: `Ипотека не решит социальных проблем`
О развитии ипотечного кредитования в России, о его прошлом и будущем мы беседовали с председателем правления банка DeltaCredit Игорем Кузиным.
- Игорь, недавно мы проводили исследование на сайте, и 49 % из 5 тысяч посетителей на вопрос, какие финансовые источники для покупки квартиры они планируют использовать, ответили, что собираются взять ипотечный кредит. Прокомментируйте эту цифру. Действительно ли половина покупок недвижимости совершается с использованием ипотеки?
- Опрос на сайте подтверждает, что половина только намеревается использовать ипотеку. Но у всех ли намерения реализуются? Сегодня только до 10 % сделок по приобретению жилья совершаются с помощью ипотеки. Точный процент сделок назвать сложно, так как информацию нужно получать через регистрационную палату.
- В то же время от риелторов я слышала другую информацию: притом что активно вымываются с рынка ликвидные предложения, а спрос растет, как раз к ипотечникам относятся негативно, и купить квартиру с помощью кредита становится все труднее.
- И вот мы видим разницу между 49 % намеревающимися купить жилье с помощью ипотеки и 10 % реально это сделавшими! Все остальные хотели, но не смогли воспользоваться ипотекой. Сегодня заемщики сталкиваются с нехваткой объектов недвижимости для продажи на рынке: желающих купить квартиру становится все больше, а роста строительства не наблюдается. Кроме того, некоторые собственники не хотят продавать квартиру по ипотеке, думая, что для них такая продажа будет сопряжена с дополнительными трудностями, хотя это не так.
- Долгое время на рынке вообще не было ипотеки. Журналисты говорили, что понятие ипотеки раскручено, а за ним ничего нет. Можем ли мы сказать, что ситуация изменилась?
- Мы не можем ожидать, что ипотека с нуля достигнет такого же уровня, как в США. Американцы строили страну 200 лет, и вот у них 60 % населения пользуются ипотечными программами. Прибалтика строит свои государства 15 лет, у них 10 % пользователей ипотеки. Ипотеке в России - 7 лет, и пока 1 %. Ипотека - реально работающий механизм для приобретения недвижимости, и со временем население начнет все более и более активно его использовать.
- Что должно произойти, чтобы процент по кредитам в нашей стране снизился?
- Должна усилиться конкуренция на рынке.
- Мне кажется, сейчас такое количество ипотечных программ!
- Я имею в виду не конкуренцию огромного количества разных программ, а качественную конкуренцию между банками, чтобы банки хотели привлекать клиента и восхищать его своими услугами и уровнем их предоставления. Ипотека в плане логистики трудный продукт: надо организовать услуги нотариуса, страховой компании, арендовать помещения для сделок, депозитарий. Так вот, "доставка" в массы ипотечных продуктов сегодня сложна. К сожалению, клиенты до сих пор встречаются с низким уровнем обслуживания, оставшимся в банках с советских времен. Именно из-за такого непрофессионального отношения и идет большая потеря клиентов. Человек видит рекламу, заинтересовавшись, приходит в банк, полчаса стоит в очереди и уходит.
Поэтому, мне кажется, банки должны сейчас, в первую очередь, упростить все свои процедуры, повысить уровень обслуживания клиентов, стать более дружелюбными по отношению к ним. А пока все средства идут на маркетинг, а потребителей в банках встречают сомнительного вида клерки. Конкуренция на рынке должна усиливаться, но не за счет увеличения количества ипотечных программ, а за счет того, что уже имеющиеся ипотечные продукты и процедуры получения кредитов будут оптимизироваться. По мере того как стандарты работы будут приближаться к мировым, ставки начнут снижаться, так как банкам конкурировать будет больше нечем.
Но так ли сегодня высоки ставки, по которым платят клиенты, взявшие ипотеку? Если взять рублевый кредит, в прошлом году ставка банков была около 14 %. Инфляция - 11 %. Т. е. реальная ставка - 3 %, иначе говоря, банки получили те же 11 %, которые вложили, и еще заработали 3 %. Покажите мне страну, где ставки - 3 % годовых?! Притом срок кредита в рублях - до 30 лет, по фиксированной ставке с предоплатой в любой момент? Таких стран нет, я не видел.
Рассмотрим ситуацию с точки зрения клиента: инфляция 11 %, кредит всего 14 %, рост доходов россиян тоже 14 % в среднем. Возьмем крупные города, в которых ипотеку берут именно высококвалифицированные специалисты, у них доходы выросли за последний год более, чем на 14 %! То есть им кредит брать не страшно, а комфортно и выгодно.
- То есть снижения ставок не будет?
- При кредите на 20-30 лет разница в ежемесячных платежах банку по ставке 11 % или 8 % не такая большая. Понижение ставки с 11 % до 8 % дает заемщику разницу в выплатах порядка 20 долларов в месяц. Для какого представителя среднего класса это имеет значение? Ставка сегодня не является определяющим фактором выбора банка.
Ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции. Они не могут искусственно завышаться или вообще не соответствовать покупательской способности населения. Наоборот, сегодня, с учетом роста доходов россиян, ставки очень привлекательны, ведь на мировых рынках деньги постоянно дорожают. За последние полтора года ставки рефинансирования выросли почти до 4 %. К июню уже будет 5 %.
- Принято сравнивать ставки в нашей стране и в Европе. В той же Чехии ставка по кредиту максимум 7 %...
- В Европе инфляция меньше, доходы растут медленнее, а конкуренция гораздо выше. И схема "доставки" ипотечного продукта населению работает в некоторых европейских странах уже много лет. На мой взгляд, развитие ипотеки в России в будущем не будет привязано к ставке. Почему никто не обращает внимания на то, что в потребительском кредитовании ставки гораздо выше? Доходят до 60 %! Никто ничего не говорит о ставках в сегменте потребительского кредитования, зато все говорят о ставках в ипотеке. В США, например, закон запрещает банкам выдавать потребительские кредиты по ставке выше той, что определена государством. Это будет нарушением закона. И ставки там от 10 до 12 %.
- Вы хотите сказать, что на сегодняшний день ипотека достаточно доступна?
- С точки зрения среднего россиянина - скорее нет. Но нельзя на все смотреть усредненно. Это неправильный подход. Нужно обращать внимание, есть ли платежеспособный, то есть реальный спрос. Кто может позволить себе ипотеку? Давайте посмотрим, семья с каким доходом может взять ипотеку. Возьмем Самару: средний доход в этом городе - 9,5 тысяч рублей на человека. А семья с чистым совокупным доходом порядка 13 тысяч уже может в нашем представительстве в Самаре взять ипотечный кредит и купить жилье.
- А если говорить о Москве?
- В столице ситуация еще лучше: зарплаты выше средних по России, а продукт тот же самый. Конечно, цены на жилье в Москве гораздо выше, и кредит нужен больший. Но высокие цены на столичное жилье ведь диктует не банковское сообщество. Такие цены связаны с повышением цен на нефть, с увеличением доходов населения и одновременным сокращением предложения недвижимости на рынке. А ипотека - это реальная помощь тем, кто хочет купить квартиру. В России есть платежеспособный спрос, чтобы захлестнуть им банки, и, вы знаете, во многих регионах стоят очереди за ипотечными продуктами!
- Можно ли купить квартиру, не имея собственных денег вообще?
- Человеку, у которого нет никаких сбережений, купить квартиру в Москве ипотека не поможет. Она поможет тем, у кого есть с чего начинать - приезжим, которые продали квартиру в родном городе, москвичам, у которых уже есть квартира, но они стремятся увеличить жилплощадь. Ипотека, как продукт для среднего класса, не сделает неимущих имущими. Это функция социальной ипотеки, за которую отвечает государство. Именно оно должно помогать тем, чьи запросы не может удовлетворить рынок.
Сегодня в крупных российских городах есть спрос и платежеспособное население, которое может использовать ипотеку для улучшения жилищных условий. Вместо 2-комнатной квартиры они покупают с помощью ипотеки 4-комнатную, вместо квартиры в старом доме - новостройку. У нас в России путают понятия "социальная ипотека" и "ипотека". Говорят, как же так, учитель в Урюпинске получает 2,5 тысячи рублей, а ставки на рынке по ипотечным продуктам так высоки! Да, его вопросы будет решать социальная ипотека, но банки пока здесь не при чем.
Текст: Майя Богданова
Фото: Екатерина Петренко
15 мая 2006
www.sob.ru
