Игорь Кузин: `Средняя ипотечная ставка в 2009 году может составить 8%`Назад
Игорь Кузин: `Средняя ипотечная ставка в 2009 году может составить 8%`
В формировании процентной ставки по ипотечным кредитам наибольшую долю занимает стоимость привлечения средств. Также учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. Об этом в интервью агентству "Прайм-ТАСС" рассказал председатель совета директоров банка DeltaCredit Игорь КУЗИН.
Игорь Юрьевич, расскажите, пожалуйста, об основных итогах деятельности банка, сколько на сегодня выдано ипотечных кредитов? Какую долю на рынке ипотечного кредитования занимает банк?
DeltaCredit банк - это первый в России ипотечный банк, основной деятельностью которого является ипотечное кредитование в классическом варианте, то есть кредитование под залог недвижимости. На сегодняшний день с начала существования банка выдано около 4,5 тыс. кредитов на сумму 220-225 млн. долларов. Доля, занимаемая DelatCredit банком на этом рынке, составляет 20 проц. При этом необходимо отметить, что в основном мы представлены в Москве и Санкт-Петербурге. Но DeltaCredit - это банк, который не стоит на месте, поэтому мы активно работаем над расширением нашей региональной сети и к концу 2005 года количество банков вступивших в нашу корреспондентскую программу значительно вырастет.
Кто является вашими основными конкурентами?
Ипотечное кредитование является перспективным направлением, что влечет за собой появление все большего числа представителей и усиление конкуренции. Главное, чтобы это была конкуренция, основанная на профессионализме и высоком уровне обслуживания клиентов, что в дальнейшем будет являться залогом успешного развития рынка ипотечного кредитования в России.
Дайте прогноз основных показателей банка (прибыль, активы, собственный капитал) за 1-е полугодие 2005 года и на конец 2005 года? Каков будет размер портфеля ипотечных кредитов к концу года?
Достигнутые на сегодняшний день показатели по прибыли позволяют нам сделать вывод, что мы двигаемся в правильном направлении. На конец 1-го полугодия 2005 года активы DeltaCredit банка будут составлять около 150 млн. долларов, собственный капитал - около 42 млн. долларов.
Если говорить о наших планах на конец года, то мы пытаемся расти в том же темпе, в котором растет весь сектор ипотечного кредитования. То есть, приблизительно, с ежегодным удвоением показателей по выдаче кредитов. Что касается прибыльности, то мы сейчас уделяем большое внимание увеличению показателя по возвратному капиталу. Успешное преодоление такого рубежа как прибыльность требует от нас выхода на тот уровень возврата инвестиций, который будет соответствовать ожиданиям наших инвесторов.
Известно, что основной проблемой ипотечных банков является недостаток длинных денег, сейчас банк запустил новый продукт Delta25 со сроком кредита 25 лет, то есть банку удалось найти сравнительно более длинные деньги под выдачу таких кредитов?
В DeltaCredit банке постоянно ведется работа над расширением и усовершенствованием продуктовой линейки. Мы анализируем рынок, стараемся идти в ногу со временем, и выстраиваем нашу работу в соответствии с потребностями наших клиентов. Россиянам сейчас важно количество денег, которые они могут взять, чтобы улучшить свои жилищные условия и размер ежемесячных выплат по кредиту. Для определения этих показателей срок является решающим. И благодаря нашим возможностям на рынке капитала и работе с международными финансовыми институтами, мы привлекли в прошлом году достаточно крупный кредит в размере 125 млн. долларов от корпорации OPIC, что и позволило нам создать продукт, который отвечает интересам наших клиентов.
Delta25 - это действительно уникальный продукт, в том плане, что на рынке долларовых кредитов это единственный продукт на такой длительный срок. До этого у нас был продукт на 20 лет, но он был с плавающей ставкой - DeltaВариант, где процесс финансирования немного облегчен тем, что, при необходимости, можно всегда рефинансироваться.
Возвращаясь к Delta25, хотелось бы отметить, что на этот продукт у нас сейчас действует специальная акция - ставка по кредиту снижена до 1 августа на 1%.
Планируется ли каким-то образом развивать Delta25?
В комбинации с Delta25 всегда можно воспользоваться и другими нашими продуктами, например, DeltaПлюс. Это продукт, который позволяет клиенту привлечь дополнительные денежные средства на покрытие расходов по оформлению сделки, расходов на оплату услуг риэлтора, нотариуса и различные комиссии. Развитие DeltaCredit банка связано не только с Delta25, а это касается всего банка в целом. Мы, конечно же, всегда будем следить за ситуацией на рынке, и принимать соответствующие меры, которые позволят нам сохранить лидирующую позицию на рынке ипотечного кредитования.
А по рублевым кредитам банка какой сейчас максимальный срок кредитования?
Мы выдаем кредиты в рублях на срок до 10 и 20 лет. Это кредит с фиксированной ставкой. К сожалению, в Москве и Санкт-Петербурге рублевые кредиты не пользуются большой популярностью, это нерублевый рынок. Мы выдаем такие кредиты, зарабатываем деньги путем краткосрочного держания на балансе, а потом рефинансируем в соответствии с условиями соглашения с нашим партнером.
Сколько сейчас составляет средняя ставка по ипотечным программам банка?
Недавно мы снизили ставки для заемщиков, которые подтверждают свой доход по форме банка на 1 процентный пункт, и дальше будем двигаться в этом направлении, учитывая наши возможности и реальную рыночную ситуацию. Сейчас по валютным кредитам средняя ставка колеблется около 12 проц годовых, по рублевым - около 14-15 проц годовых.
За счет чего в обозримом будущем могут быть снижены ставки по ипотечным кредитам вообще, и в частности, ставки по программам Delta Credit банка?
Если смотреть на то, как формируется процентная ставка по ипотечным кредитам, то наибольшую долю в ней занимает стоимость привлечения средств, кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.
Я сейчас называю реальные экономические рычаги, за счет которых ставки по кредитам могут снижаться. Очень часто мы слышим, что ставки по ипотечным кредитам будут падать тогда, когда примут законы, способствующие развитию ипотеки. В реальности это не так. Законы, конечно, необходимы, но они не окажут существенного влияния на уровень ставок. Ставка, в первую очередь, зависит от составляющих, которые я назвал. Мы стремимся к снижению ставок, понижая свой риск должника, пытаемся снизить наши расходы, управляем нашими резервами, работаем с просрочками.
Я не знаю, как будет развиваться ситуация со ставками на рынке в целом. По нашим прогнозам, если рынок будет развиваться равномерно, не будет никаких кризисов, страновые риски будут падать, конкуренция будет расти, то средняя ставка по ипотечным кредитам в 2009 году может составить около 8% годовых.
Расскажите о планах банка по привлечению заемных средств. В третьем квартале 2005 г DeltaCredit планирует привлечь синдицированный кредит на 30 млн долл, не изменились ли условия и параметры сделки?
Наша программа привлечения средств построена таким образом, что мы разделяем рынки на зарубежные и местные, используя при этом разные стратегии. Синдицированный кредит - это часть нашей стратегии привлечения средств в валюте. До сих пор DeltaCredit банк развивался путем привлечения средств от международных финансовых институтов, это не совсем рыночные кредиторы, у них есть программы финансирования определенных секторов. Нашей главной задачей на этот год является постепенный выход на рынок частных капиталов и этот кредит, над которым мы работаем вместе с ЕБРР, состоит из двух частей. Одну часть кредита дает ЕБРР, а вторую часть - частные инвесторы. Таким образом, DeltaCredit начнет выстраивать собственную кредитную историю.
ЕБРР выступает лид-менеджером синдикации?
Он выступает и как организатор, и как кредитор. Точные параметры сделки мы пока не разглашаем. Но объем кредита известен - это 30 млн. долларов.
На какие цели будут использованы средства?
Это ипотечное кредитование - наша основная деятельность.
В дальнейшем банк планирует привлекать синдицированные кредиты?
Пока других синдикаций не планируется.
Сейчас достаточно хорошая конъюнктура на долговом рынке, не планирует ли банк выпускать облигации или еврооблигации?
Если мы говорим о нашей стратегии на международном рынке, следующим нашим шагом будет классическая секъюритизация, то есть построение определенного портфеля под определенный рынок, даже не портфеля, а целой программы. На международном рынке уровень входного билета гораздо выше, чем в России - это не 30 млн долл, не 100 млн долл, это гораздо больше. Эта программа у нас в планах на 2006 г.
Что касается рублевого привлечения, то если смотреть на рынок недлинных рублевых денег, где в основном фиксированные ставки, из ипотечных структур на нем присутствуют АИЖК, использующее гарантии правительства, Сбербанк и Внешторгбанк, использующие свои депозиты. Но для России также необходим институт плавающей ставки. С точки зрения рынка капитала, удобнее фиксированная ставка - проще рассчитать риски, плавающая же ставка - это немного более сложный продукт, но с экономической точки зрения она позволяет гораздо эффективнее распределить риски в системе, особенно инфляционные риски.
К чему может быть привязана плавающая ставка в данном случае?
Мы уже работаем над продуктом с плавающей ставкой в рублях. Но в связи с отсутствием аналогов подобного продукта на рынке, очень много времени уходит на создание необходимых механизмов.
Есть несколько индексов на сегодняшний день, к которому может быть привязана плавающая ставка - это MIBOR, MosPrime Rate и новый индекс, который называется MosIBOR. Мы рассматриваем все три варианта. Очень важно чтобы ставки были рыночными и реально отражали экономическую суть стоимости привлечения денег на тот промежуток времени, на который они котируются. Наша стратегия на рублевом рынке основывается как раз на развитии института плавающей ставки. Нам кажется, это будет более рыночный механизм, чем просто привлечение займов под гарантии государства.
Возможен ли выпуск банком структурированных ипотечных ценных бумаг?
Сейчас мы работаем в составе рабочей группы при ФСФР, созданной в феврале 2005 г, участвуем в разработке подзаконных актов, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. В состав группы вместе с АИЖК, МИА и Городским ипотечным банком входят и другие банки.
Сейчас рабочей группе осталось доработать 5 необходимых подзаконных актов и ряд второстепенных специфических документов. Из указанных пяти важнейшее значение имеют положение о ведении реестра ипотечного покрытия и положение, в котором будет определен порядок расчета размера ипотечного покрытия. Также нужно закончить работу над изменениями в стандарты эмиссии и в положение о раскрытии информации, касающиеся ипотечных ценных бумаг. И пятый документ - это документ, связанный со специальным ипотечным агентом, его минимальным капиталом.
Сформировано ли для этих целей ипотечное покрытие?
Специфика нашего бизнеса такова, что нам не нужно заранее формировать пул ипотечных кредитов, мы просто возьмем пул, который у нас будет к моменту выпуска ценных бумаг, и используем его в качестве обеспечения.
Каким объемом и когда может состояться выпуск ипотечных облигаций DeltaCredit банка?
Я думаю, первый наш выпуск будет в объеме до 30 млн. долларов. Мы надеемся до конца года осуществить первый выпуск, при условии, что завершится работа над подзаконными актами.
АИЖК также планирует к концу года выпустить ипотечные облигации, может быть, стоит подождать, посмотреть на их опыт?
Такого рода ожидание не свойственно DeltaCredit банку. У нас есть достаточно знаний и понимания того, каким должен быть выпуск ипотечных облигаций. Этот продукт не является уникальным. Он должен быть похож на то, что уже есть в мире. Здесь мы ничего не изобретаем. Такая работа уже была проделана 100 лет назад в Германии, 160 лет назад в Дании. Поэтому нам нужно начать работать, правильно используя наработанный опыт. А для этого нам необходимы соответствующие подзаконные акты.
Какой, по вашему мнению, может быть доходность ипотечных ценных бумаг?
Во всем мире ипотечные ценные бумаги покупают инвесторы, у которых есть необходимость в предсказуемости и надежности инструментов для инвестирования. К числу таких инвесторов относятся пенсионные фонды, как государственные, так и негосударственные, страховые компании, управляющие компании и иногда государство. Последнее может инвестировать в такие инструменты свои резервы, к примеру, стабфонды, Центральный банк может также инвестировать свои резервы. Вышеупомянутые структуры являются нашими главными инвесторами.
Трудно говорить о доходности ипотечных бумаг, честно сказать мы о ней даже не задумываемся. На любом рынке капитала доходность напрямую зависит от ликвидности. Чего мы хотим добиться - это, в первую очередь, ликвидности на рынке, которая зависит от стандартизации. Стандарты уже есть, на международном рынке эти продукты давно и успешно используются. И рейтинговые агентства, которые работают в России - S&P, Moody`s, Fitch с этим бизнесом и с этими инструментами прекрасно знакомы. Ипотечные облигации будут очень надежным инструментом, о чем будут свидетельствовать присваиваемые им рейтинги ведущих агентств.
Интересны ли банку как инструмент ипотечные ПИФы?
Ипотечные ПИФы применяются на Западе, но несколько в другом контексте, чем в России, они там используются для инвестиций в недвижимость, как в строительство, так и в эксплуатацию. Но этот инструмент не подходит для рефинансирования ипотечных кредитов. Это инвестиционный продукт, ориентированный, прежде всего, на частного инвестора. Мне кажется, для России свойственны более традиционные инструменты.
В начале года DeltaCredit продал ДельтаБанку ипотечный портфель на 10 млн. долларов, еще раньше продал портфель ипотечных кредитов Москоммерцбанку, то есть формирование портфелей и последующая их продажа являются одним из основных направлений деятельности банка?
Мы не универсальный банк, у нас нет денег вкладчиков. Наш бизнес разделен на 4 части - выдача ипотечных кредитов, управление кредитным риском и держание его на балансе, обслуживание кредитов, и последняя часть - это работа на рынке капитала по привлечению средств. Мы зарабатываем деньги на комиссиях, на разнице между стоимостью привлеченных средств и выданных кредитов, а также путем продажи пулов кредитов. Для того чтобы процесс выдачи кредитов не останавливался, при возникновении кассовых разрывов, мы можем рефинансировать кредитный портфель. В отсутствие ипотечных ценных бумаг продажа пула является простым инструментом для привлечения денег.
Мы не структурируем ничего, просто берем 200 однородных кредитов, находим покупателя, и продаем. Цель достигнута - мы взяли, рефинансировали и привлекли деньги. Это трудоемкий процесс, поскольку 200 кредитов нужно продать, посмотреть и так далее, но эти сделки нам помогли понять, чего хотят инвесторы. Потому что они смотрят на те же показатели, на какие будут смотреть при покупке ипотечных ценных бумаг. И опыт, приобретенный нами при совершении таких сделок - бесценен.
При формировании пулов мы пробовали строить различные структуры, иногда продавали пул кредитов вместе с их обслуживанием, иногда просто кредитный портфель, а обслуживать клиентов продолжали самостоятельно. Но сейчас нам уже не очень интересны подобного рода сделки, поэтому с появлением ипотечных ценных бумаг, мы, скорее всего, от них откажемся.
Как вы работаете с просроченными кредитами, сколько их сегодня на балансе банка?
Число просрочек в кредитном портфеле банка очень незначительно. В большинстве своем они имеют положительную динамику. Многие из таких заемщиков уже досрочно возвратили кредиты, либо погасили просроченную задолженность и перешли в разряд добросовестных клиентов.
Почему DeltaCredit предпочитает не открывать собственные филиалы, а использовать чужие отделения?
Филиальная сеть в классическом понимании нам просто не нужна, поскольку мы работаем на рынке жилья. Как правило, она создается риэлтерами. Если говорить о перспективах, то на сегодняшний день около 10% сделок в Москве осуществляются с помощью ипотеки, соответственно, 90% сделок совершаются без ипотечного кредитования, хотя подавляющее количество покупателей недвижимости в Москве кредитоспособны. Эти 90% и являются нашим потенциалом.
Каким же образом банк планирует развивать региональную программу ипотечного кредитования?
В феврале 2005 года мы официально объявили о запуске региональной программы ипотечного кредитования. Банки в Новосибирске, в Екатеринбурге, в Оренбурге начали выдавать ипотечные кредиты по стандартам нашего банка. В рамках заключенных соглашений о сотрудничестве выданные банками-партнерами кредиты рефинансируются нашим банком путем выкупа закладных. Как я уже говорил в течение 2005 года количество региональных банков, вступивших в корреспондентскую программу, значительно вырастет, что позволит существенно увеличить наш кредитный портфель.
