Массовое открытие новых ТЦ перекраивает рынкиНазад
Массовое открытие новых ТЦ перекраивает рынки
* Каких арендаторов приводят новые ТЦ?
* Сколько ТЦ в Екатеринбурге может обанкротиться?
* Насколько упадут арендные ставки?
Торговые центры (ТЦ) открываются в Екатеринбурге один за другим. Хотя каждый из них в отдельности обрушить рынок не способен, в ближайшее время их общее число грозит выйти за пределы допустимого уровня. В результате кардинально изменится конъюнктура сразу нескольких рынков: как самих ТЦ, так и их арендаторов.
эксперты
Дэвид Армитт директор магазина
"ИКЕА Екатеринбург"
Леонид Базеров владелец ТЦ "Успенский"
Илья Борзенков владелец магазинов "Норд", "Лого" и "220 В"
Ирина Демьяновских начальник департамента развития ТРЦ "Европейский"
Александр Засухин директор "Урал-Гермес"
Алексей Караваев директор УК "Система"
Микаэль Нильсон директор "МЕГА Екатеринбург"
Ирина Ямаева зам. директора компании "А2"
Объемы торговых площадей в Екатеринбурге разрастаются лавинообразно: в 2005 г. появились четыре новых ТЦ ("Парк Хаус", "Гермес-плаза", вторая очередь центра "Сибирский тракт", "Бум") и центр мелкооптовой торговли "Метро Кэш-энд-Кэри". По мнению экспертов, эти "открытия" практически не отразились на расстановке сил. В городе приход торговых центров "Парк Хаус" и "Метро" ждали с волнением, прогнозировали даже, что эти два "монстра" захватят весь рынок уральской столицы, вспоминает АЛЕКСЕЙ КАРАВАЕВ, директор УК "Система". Но ничего сверхъестественного не произошло. Алексей Караваев: "Парк Хаус" прочно закрепил за собой аудиторию лишь одного микрорайона - Пионерского поселка, а "Метро" не только не смогло обрушить "МегаМарт" или "Монетку" в ТЦ "Сибирский тракт", но и, наоборот, даже увеличило покупательский поток в последней на 30%: кого-то не пустили без пропуска, кто-то не захотел стоять в очереди и т.п.".
Текущий год также богат открытиями: уже работают ТЦ "Гринвич", ТЦ "Кортео-молл", вторая очередь ТЦ "Антей", ТЦ "МЕГА+ИКЕА". До конца года начнет принимать покупателей ТЦ "Карнавал". В первом квартале 2007 г. откроют свои двери ТЦ "Мегаполис" и третья очередь ТЦ "Сибирский тракт", во втором квартале - ТЦ "Европейский". К концу 2007 - началу 2008 гг. подоспеет DVI. Каждый новый запуск в отдельности, полагают эксперты, обрушить рынок не способен. "Даже приход такого крупного игрока, как ТЦ "МЕГА", сам по себе на местном рынке не изменит ничего", - рассуждает ЛЕОНИД БАЗЕРОВ, владелец ТЦ "Успенский". Однако появление всех перечисленных ТЦ в совокупности, как прогнозируют эксперты, приведет к кардинальным переменам.
На рынке ТЦ упадут арендные ставки и возникнет дефицит арендаторов
Изменения коснутся в первую очередь самого рынка торговой недвижимости. Как сообщает комитет по товарному рынку, на 1 января 2006 г. суммарная площадь торговых центров Екатеринбурга достигала 326,5 тыс. кв. м. По словам чиновников, доля ТЦ в общем объеме торговых площадей города (23,7%) была в полтора раза меньше "оптимальной" (оптимальной долей в Комитете по товарному рынку считают 33,3%). С открытием вышеперечисленных центров доля ТЦ, по мнению экспертов, преодолеет допустимый показатель и общий размер площадей в ТЦ достигнет 798,9 тыс. кв. м. "Рынок стремительными темпами движется к перепроизводству торговых площадей, точно так же, как это недавно произошло в Казани", - прогнозирует г-н Караваев. В столице Татарстана к тысячелетнему юбилею, чтобы вывести город на "европейский уровень", единовременно построили несколько ТЦ. Город оказался ими переполнен - здания стоят пустые, арендаторов на всех не хватило.
Оппоненты отмечают, что насыщенность торговыми площадями и насыщенность качественными площадями - это не одно и то же. "Причем до переизбытка качественных площадей нашему городу еще далеко", - уверен АЛЕКСАНДР ЗАСУХИН, директор "Урал-Гермес". Однако г-н Караваев настаивает: арендаторов на всех не хватает, а с массовым запуском новых ТЦ ситуация только усугубится: "Соответствовать европейским меркам по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей, конечно, хорошо. Но еще лучше, если западным нормам при этом отвечает и розничный оборот". Еще пару лет назад розничные одежные сети брали в аренду площади в новых торговых центрах с удовольствием, при этом увеличивая свою долю рынка. Но уже с этого года рост объемов продаж перестал напрямую зависеть от расширения сети. Алексей Караваев: "Я разговаривал с владельцами Sisley и Benetton, они и в ТЦ "Гринвич" ожидали куда более высоких показателей продаж, чем получили в реальности". В дальнейшем, полагает г-н Караваев, объемы будут прирастать еще медленнее, поскольку количество людей, покупающих, например, одежду, увеличивается несоразмерно меньшими темпами, чем торговые площади.
Несоответствие роста розничного оборота и пополнения площадей в ТЦ привело к стагнации арендных ставок. В 2005-2006 гг. они повышались не больше, чем на 10% в год - это ниже уровня инфляции. Сегодня средняя цена аренды - 750-800 руб. за кв. м. "Хороших арендаторов найти сложно, дальше мы просто будем растаскивать их друг у друга", - отмечает г-н Базеров. Как только дефицитные арендаторы начнут мигрировать из одного ТЦ в другой в поисках лучших условий работы, стоимость квадратного метра, убеждены эксперты, и вовсе начнет падать. "В Казани она уже 300-400 руб. за кв. м, - приводит пример Алексей Караваев. - Если учесть, что содержание одного метра площади торгового центра обходится в 200 руб., девелоперская деятельность может стать просто невыгодной".
Тенденция к снижению объемов доходов не обойдет стороной и специализированные ТЦ, в частности мебельные. Появление каждого нового мебельного центра (третья очередь ТЦ "Сибирский тракт" или мебельная улица "Идея" в формате ритейл-парка) само по себе не может произвести революции: в новых центрах расположатся те же операторы, что и в уже существующих (исключение из общего правила - ТЦ "МЕГА+ИКЕЯ"). "Но разовое открытие ТЦ способно еще существеннее уменьшить розничный оборот каждого отдельного объекта. А оборот и так в последнее время сильно сокращается, - констатировала ИРИНА ЯМАЕВА, зам. директора компании "А2". - Ежегодный рост рынка (на 15-20%) отстает от динамики торговых площадей и количества игроков".
Между тем количество ТЦ продолжает увеличиваться. Кроме таких крупных ТЦ, как "Карнавал", "Мегаполис", "Европейский", "Сибирский тракт" и DVI, в следующем году также запланировано открытие ТЦ "Формат" (в районе "Исетского пивзавода"), ТЦ на пересечении Ленина - Урицкого, "Город-инвест" (Толмачева, 22). Через несколько лет "Финпромко" рассчитывает возвести центр в районе ул. Шефской. "Думаю, DVI станет одним из последних крупных проектов. Практически каждую неделю слышу о планах строительства нового ТЦ, но полагаю, уже через год подобные проекты перестанут появляться", - резюмирует г-н Караваев.
Новичкам будет непросто закрепиться, а существующим игрокам - удержаться на рынке. По мнению Леонида Базерова, хуже всего придется тем, кто находится вдали от основных транспортных развязок - ТЦ "КИТ" и ТЦ "Екатерининский", а также расположенным рядом с вокзалами. "Как показывает опыт, ТЦ около вокзала успешными не бывают никогда, не знаю почему", - комментирует Леонид Базеров. Не называя конкретных имен, он уже сейчас предрекает банкротство как минимум трем крупным ТЦ.
Практически все ТЦ станут районными
Привлекательность торгового центра зависит от арендаторов. Покупателей могут притянуть крупные московские торговые сети. Их массовый выход за пределы столицы начался несколько лет назад. В Екатеринбурге экспансию федералов, давно представленных в других городах-миллионниках, сдерживал в первую очередь недостаток подходящих помещений: у сетевых компаний жесткие требования к проходимости и площади торгового зала.
Например, компания "Раменка" (открывает гипермаркет "Рамстор"), как пояснили в пресс-службе организации, давно следила за появлением необходимых площадей в Екатеринбурге, и как только они нашлись - пришла в город. На эту же проблему жаловались представители сети ресторанов "МакДональдс": сеть последние несколько лет безуспешно пыталась зайти в регион. Площадок под строительство им не выделяли "из-за перенасыщенности центра города" - так объясняли в Комитете по товарному рынку. "Садиться" в местные торговые центры они отказывались сами. Сейчас "МакДональдс" стал арендатором сразу в двух ТЦ: "МЕГА" и "Карнавал". В тех же двух центрах появится новая итальянская сеть ресторанов - Sbarro.
Впрочем, присутствие в ТЦ той или иной сети ресторанов и кафе вряд ли сильно повлияет на его посещаемость. Зато мировой опыт показывает, что запуск в ТЦ гипермаркетов, занимающих большие площади (от 7 тыс. кв. м до 20 тыс. кв. м), таких как Рамстор, Obi, Auchan, перетягивает на него одеяло розничных продаж. Однако тот же Auchan не намерен сидеть только в одной точке: в течение 1,5-2 лет он собирается открыть еще два гипермаркета на 18 и 8 тыс. кв. м.
В итоге, после того как в каждом ТЦ появится по сильному арендатору, в Екатеринбурге начнется передел торгового пространства и покупательских потоков - предсказывает г-н Караваев. По его прогнозу, уже в следующем году все торговые центры, кроме ТЦ "МЕГА" (как самого крупного), станут "районными" и "микрорайонными". "Сложно представить себе, что потребители поедут в ТЦ из других районов, не поможет здесь и запуск ледовых катков или фонтанов", - говорит г-н Караваев.
Как считает Леонид Базеров, привлечь покпателей из отдаленных частей города можно лишь крупными эксклюзивными операторами, вроде "Рамстор" и Czary Rark в ТЦ "Карнавал", Terranova и Oviesse в ТЦ "Успенский" или Banana Mama в ТЦ "Сибирский тракт". Но таких единицы. Большинство будущих арендаторов ТЦ "Карнавал" уже представлены в Екатеринбурге. У Adidas, Nike или "Л`Этуаль" есть отдельные магазины, а TJ Collection, Baon или Gloria Jeans давно распределились сразу по нескольким торговым центрам. Нет новичков среди арендаторов и в других строящихся ТЦ. По информации ИРИНЫ ДЕМЬЯНОВСКИХ, начальника департамента развития ТЦ "Европейский", в их ТЦ расположится "Звездный", а всю площадь фудкорта выкупила под свои рестораны "Омега Групп", еще одним из инвесторов стала "Дикая орхидея". В ТЦ "Мегаполис" обоснуется местная сеть "Фридей", развлекательную часть дополнит девятизальный "КиноМакс", в галерее будут представлены OGGI, обувной "Покровский". "Сейчас ведутся переговоры со "Спорт Мастером", - добавил г-н Караваев.
Эксклюзивного арендатора сложно не только получить, но и сохранить. Например, единственным в своем роде мог бы стать одежный бренд New Yorker в ТЦ "МЕГА", если бы прямо перед открытием центра его не пригласил к себе местный оператор - ТЦ "Гринвич". "Конечно, преимущество у тех, кто первый, - вздыхает МИКАЭЛЬ НИЛЬСОН, директор "МЕГА Екатеринбург". - Но мы будем привлекать покупателей с помощью комплекса арендаторов, включая эксклюзивных якорей Obi и Aushan". Незнакомый пока екатеринбуржцам московский "Детский мир" тоже сядет одновременно и в ТЦ "МЕГА" и в ТЦ "Карнавал".
Остальные новые арендаторы, которые придут на екатеринбургский рынок вместе с открывающимися торговыми центрами, сравнительно мелкие и поэтому, уверен г-н Базеров, повлиять на привлекательность конкретного ТЦ не смогут.
Исключением из общего правила могут стать мебельные центры. Главное событие в этом сегменте - приход ИКЕА, игрока, способного притянуть покупателя из любого района города. Эксперты считают, что он один существенно изменит расстановку сил: компания позиционирует себя как продавец мебели "по самым низким ценам" и свою долю, вполне вероятно, получит за счет кого-то из местных операторов. Сейчас, как оценивает г-н Караваев, ТЦ "Эма" занимает до 30% рынка, доли других операторов - "А2", ТЦ "Екатерининский", ТЦ "Восточный" и т.д. - колеблются в пределах 5-10%. ДЭВИД АРМИТТ, директор магазина "ИКЕА Екатеринбург", подтвердил ожидания: "Мы собираемся стать лидером рынка". Правда, долю ИКЕА он при этом почему-то оценил лишь в 4-5%. Алексей Караваев считает, что г-н Армитт "явно скромничает" и доля ИКЕА, скорее всего, дойдет до 10%. Леонид Базеров прогнозирует еще большую цифру - по его ожиданиям, в сегменте товаров для дома ИКЕА может претендовать на все 50%. Дэвид Армитт, исходя из опыта работы ИКЕА в других странах, отмечает, что большинство конкурентов выживают: часть потребителей предпочитают делать покупки ближе к месту жительства. Но с открытием ИКЕА ситуация на мебельном рынке всегда становится напряженной, резюмирует г-н Армитт.
Открытие новых ТЦ укрепит позиции московских торговых сетей
Массовый запуск крупных ТЦ отразится и на бизнесе их арендаторов. Яркий пример - рынок бытовой техники. Новые центры дадут возможность федеральным техноторговым сетям резко нарастить площади. В частности, "Техносила" и "М.Видео", которые зашли в Екатеринбург относительно поздно, уже объявили о намерении переключить на себя потоки посетителей и перераспределить доли рынка. "Техносила" ликвидировала отдельно стоящий магазин на улице Малышева и открыла новые салоны в ТЦ "Гринвич" и ТЦ "Парк Хаус".
Как рассказала Ирина Демьяновских, сейчас "Техносила" выступила соинвестором в строительстве ТЦ "Европейский", где запустит крупнейший магазин сети площадью 6,4 тыс. кв. м. Таким же образом собрался существенно расширить свое присутствие в Екатеринбурге "М.Видео".
В октябре 2003 г. по результатам тендера между крупнейшими продавцами бытовой техники "М.Видео" подписал соглашение с ИКЕА о размещении магазинов в новых торговых центрах "МЕГА" по всей России. До открытия в "МЕГЕ" в Екатеринбурге было два магазина "М.Видео" (1,4 тыс. и 1,9 тыс. кв. м). В 2005 г. Евро-Азиатский центр социальных исследований оценивал долю рынка "М.Видео" в 9-10%. Как пояснила НАДЕЖДА КИСЕЛЕВА, пресс-секретарь компании "М.Видео", с появлением магазина площадью 2,3 тыс. кв. м в ТЦ "МЕГА" доля рынка компании увеличится до 15%. Затем магазины сети откроются еще в четырех ТЦ: "Мегаполис", "Карнавал", "Рублевка", DVI. В результате, по собственным прогнозам компании, ее доля на местном рынке может возрасти до 25%. Как полагает ИЛЬЯ БОРЗЕНКОВ, владелец магазинов "Норд", "Лого" и "220 В", соглашение с ТЦ "МЕГА" действительно поможет "М.Видео" укрепить позиции на местном рынке.
"Все операторы рынка бытовой техники хотят запускать магазины в торговых центрах: такие точки надежнее и практически не зависят от рекламной активности. А присутствовать в ТЦ "МЕГА" вообще большая честь для любой компании. Но пока стоимость аренды для местных фирм, и для нас в частности, высоковата, мы подождем уменьшения ставок", - поясняет г-н Борзенков. Но у местных организаций, готовых платить аренду, не всегда получается попасть в нужный ТЦ. В частности, в ТЦ "Гринвич" собиралась расположиться челябинская "Рембыттехника", но проиграла конкурс федеральной компании.
Уже в следующем году все ТЦ, кроме ТЦ "МЕГА+ИКЕА", станут районными:
потребителям не будет смысла ездить за покупками в другие части города
