- Вы знаете, что такое - застройщики? - спросил гость у Ивана.
И тут же пояснил: - Это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в Москве.
Жилье в России - не просто жилье, это мерило всего и вся. Одна из опорных точек национального самосознания. Жилье - это бикфордов шнур, без которого не суждено быть демографическому взрыву, условие крепости Вооруженных сил, реализации крупнейших инвестпроектов. Жилье у нас никогда не было само по себе, всегда являясь инструментом для решения непростых задач.
В 1946 г. в норильском лагере было построено и принято в эксплуатацию 99 жилых бараков, что дало увеличение нормы жилплощади на одного человека, по сравнению с 1945 г., на 0,25 кв. м. На 1 января 1947 г. норма жилплощади на одного заключенного составила 1,5 кв. м. Вместе с тем в этом же году на Норильском комбинате было введено 47 тыс. кв. м жилья для вольнонаемных рабочих и служащих, а также членов их семей, которых в общей сложности насчитывалось 57 тысяч. Получается более 0,8 кв. м на человека, весьма близко к современному показателю, являющемуся ориентиром для всех регионов - вводить в год 1 кв. м на человека.
К сожалению, мало кто может таким результатом похвастаться сейчас. В 2007 г. этот рубеж был перекрыт только в Московской области - 1,17 кв. м на человека, что в 2,7 раза превышает этот показатель, сложившийся в среднем по России (0,43 кв. м). Следом идут Ненецкий автономный округ - 0,87 кв. м, Калининградская область - 0,8 кв. м, Чувашская Республика - 0,78 кв. м, Астраханская область - 0,73 кв. м. В десятку лидеров по этому показателю в прошлом году попали также Белгородская область, Краснодарский край, Липецкая область, Тюменская область, Агинский Бурятский автономный округ.
После войны стране были нужны медь, кобальт, никель, драгоценные металлы, жилье строилось под конкретную задачу. Сейчас в Московской области бум строительства, прежде всего потому, что ее выбирают люди в качестве оптимального места жительства, о чем говорит миграционная статистика. А строительство жилья на протяжении последних лет превратилось в средство для инвестирования денег: среднегодовой рост стоимости жилья в 3-4 раза превышает ставку рефинансирования Центробанка, что способствует сохранению ситуации, когда жилая недвижимость рассматривается состоятельными гражданами и бизнесом в качестве объекта инвестирования временно свободных средств.
Рынок требует строить квартиры не там, где государство хочет создать точки роста, а там, где выгодно, где квартиры будут скупать подъездами те, кто хочет выгодно вложить деньги.
Средняя фактически сложившаяся для застройщиков стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в 2007 г. составила 16,7 тыс. руб. в (2006 г. - 14,1 тыс. руб.). Дешевле 9 тыс. руб. за один квадратный м в минувшем году обошлось строительство жилых домов в Ульяновской области, Республиках Алтай, Калмыкия и Северная Осетия-Алания, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе. Самое дорогое строительство жилья отмечается в Сахалинской области (30,8 тыс. руб. за метр), Ямало-Ненецком автономном округе (31,6 тыс. руб.), Москве (35,5 тыс. руб.), Ненецком автономном округе (36,6 тыс. руб.), Камчатском крае (38,8 тыс. руб.) и Чукотском автономном округе (89,3 тыс. руб.).
При этом средняя цена 1 кв. м общей площади проданных на первичном рынке квартир более чем в 2,3 раза превышает среднюю фактически сложившуюся для застройщиков стоимость строительства, в конце 2007 г. она составила 47,5 тыс. руб.
Государству надо бы влиять на развитие регионов с помощью такого действенного инструмента, как жилье, но у него все еще слишком много проблем. Из Вооруженных сил не увольняются старшие офицеры, потому что надеются получить от государства квартиру. Контрактники-профессионалы, напротив, служить не идут, потому что не дают служебное жилье. Соотечественники тоже, наверное, более активно возвращались бы на родину, если было бы где жить...
Сегодня на одного человека в России приходится 21,1 кв. м общей жилой площади, в то время как в странах ЕС - 36 кв. м, в США - 69 кв. м. При этом страдает еще и качество. В настоящее время в Российской Федерации эксплуатируется жилищный фонд в размере 3,1 млрд. кв. м Общая площадь жилых помещений, размещенная в аварийных и ветхих строениях, в 1,9 раза превышает объем введенного в 2007 г. жилья и составляет 99 млн. кв. м, что на 33,5 млн. кв. м больше, чем в 2000 г.
Таким образом, формирование рынка доступного жилья является одной из первоочередных задач социально-экономического развития РФ. В 2004 г. в послании Федеральному собранию Владимир Путин призвал региональные власти создать условия, как минимум, для трети граждан, чтобы они смогли приобрести современную квартиру в соответствии со стандартами обеспечения жилыми помещениями.
Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. N675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг." определены целевые индикаторы реализуемости данной ФЦП по состоянию на конец 2010 г. Так, одним из 17 определенных целевых индикаторов выступает "Коэффициент доступности жилья", определяемый как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек. Его целевое значение на конец 2010 г. должно уменьшиться до 3 лет.
Между тем анализ показывает, что этот показатель вырос с 4,3 в 2004 до 5,2 в 2007 г. (в первом полугодии 2008 г.- 5,1). Увеличение объясняется просто: темпы прироста среднегодовых цен на 1 кв. м жилья в России за последние четыре года ниже 25% от уровня предыдущего периода не опускались, а в отдельные годы превышали 40%. При этом прирост среднедушевых денежных доходов населения за это же время не превышал 27%, а реальные денежные доходы населения и вовсе не выходили из 15%-ного коридора.
По своей экономической сути коэффициент доступности жилья характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно: соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2005 г. соответствовали значения в 79% субъектов РФ, в 2006 г. - 74% субъектов РФ, в 2007 г. - только 60% субъектов РФ.
Традиционно в городах и поселках городского типа строится в 3-4 раза больше домов - так, в 2007 г. в городской местности введено 47,4 млн. кв. м жилья, а в сельской - 13,6 млн. кв. м. Но разрыв между объемами строящегося жилья, приходящегося на 1000 человек городского и сельского населения, уменьшился. В 2007г. темпы ввода жилищного строительства в сельской местности значительно опережали темпы ввода жилых домов в городах и поселках городского типа - для сельских жителей введено на 35,7% больше площади жилья к уровню предыдущего года, для горожан - на 16,9%. Можно отметить, что в городах и поселках городского типа средняя фактически сложившаяся для застройщиков стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов почти в два раза превышает стоимость строительства в сельской местности.
Рисунок иллюстрирует отклонение площадей жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя каждого из семи Федеральных округов, от среднероссийского показателя в разрезе 6 лет. Причем в 2006-2007 гг. среднероссийские темпы ввода в действие жилых домов на одного жителя (в 2006 г. - 0,36 кв. м; в 2007 г. - 0,43 кв. м) обеспечивались в основном за счет темпов ввода жилья в Центральном и Уральском федеральных округах.
Следует отметить, что из десятка субъектов, оказавшихся в выборке регионов с наименее доступным жильем (исходя из интегрированного показателя доступности жилья как среднегеометрического от индексов следующих показателей: темпы роста стоимости 1 кв. м жилья; темпы роста доходов населения; общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя; ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения), только в Москве и Тюменской области показатели, характеризующие социально-экономическую дифференциацию населения по величине доходов и заработной платы, существенно превышают среднероссийские значения. В подавляющем большинстве остальных регионов указанные показатели имеют одни из наименьших значений в России, т.е. ярко выраженного социального расслоения общества не наблюдается. Значит, высокие темпы роста стоимости жилья в указанных регионах обеспечивают такие факторы, как внешний платежеспособный спрос на жилье и недостаточные для региона объемы строительства.
Под доступностью жилья можно понимать способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств. С одной стороны, правительство одной из задач, направленных на достижение доступности жилья, ставит увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам (с 20 млрд. руб. в 2004 г. до 415 млрд. руб. в 2010 г.), с другой стороны - стремится снизить уровень инфляции. Но это две взаимоисключающие вещи - рост денежной массы неизбежно ведет к росту инфляции, если в экономике не происходит увеличение предложения товаров.
Реальные располагаемые денежные доходы населения в 2007 г. возросли по сравнению с 2006 г. на 10,7%. В структуре использования денежных доходов населения доля сбережений за это время снизилась с 17,2 до 14,2%, при этом расходы на покупку недвижимости остаются на прежнем уровне - 3,3% в 2006-2007 гг.
Поэтому наиболее показательным целевым ориентиром в жилищной политике, как и полвека назад, выступает количество вводимого в год типового жилья. Разница состоит в том, что этот критерий в условиях рынка надо было бы дополнить увеличением имущественных налогов на вторую и последующие недвижимости, чтобы снизить инвестиционную привлекательность жилья и использовать жилищную политику как действенный инструмент социально-экономического развития.
Иван ИВАНЮК, начальник инспекции межрегиональных проектов и программ Счетной палаты Российской Федерации
Владимир ЗАБАВНИКОВ, главный советник инспекции межрегиональных проектов и программ Счетной палаты Российской Федерации
