Какова доступность жилья в российских регионах? Какова разница в региональных уровнях доступности жилья? Как связаны индикаторы доступности жилья с миграционными потоками? Где имеет смысл присмотреть себе место для жизни?
Одним из целевых параметров приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является обеспечение возможности 30% домашних хозяйств приобретать жилье за счет собственных и заемных средств. Методически оценка доступности жилья с кредитом осуществляется посредством индекса HAI (Housing Affordability Index), который был рассмотрен на страницах "Капитала страны" (Доступность жилья в России и за рубежом). Напомним, что его смысл состоит в проверке достаточности определенной доли доходов семьи на покрытие платежей по ипотечному кредиту. Значения индекса HAI лежат в интервале от 0 до 100%, где значение 100% показывает полное соответствие финансовых возможностей населения ценам на жилье.
В табл.1 представлен рейтинг регионов России по расчетному показателю доступности жилья за 2007 год. Субъектом доступности жилья является семья из 3-х человек, приобретающая квартиру площадью 54 кв.м и получающая ипотечный кредит в банке-партнере ОАО "АИЖК" на следующих условиях: размер кредита - 80% от стоимости квартиры (предмета залога), срок кредита - 20 лет, процентная ставка 13,75%. Ежемесячный доход домашнего хозяйства оценивался как двукратный размер среднегодовой начисленной заработной платы. Предельная доля дохода семьи, расходуемая на обслуживание кредита, была принята на уровне 50%. Цены на квартиры были взяты за IV квартал 2007 года.
Таблица 1. Рейтинг регионов России по доступности жилья, приобретаемого за счет собственных и заемных средств в 2007 году.*| Субъект Российской Федерации | HAI, % | | Ямало-Ненецкий автономный округ | 139,8 | | Ненецкий автономный округ | 137,8 | | Ханты-Мансийский автономный округ - Югра | 120,6 | | Еврейская автономная область | 111,0 | | Тюменская область | 108,6 | | Республика Саха (Якутия) | 103,4 | | Камчатский край | 89,0 | | Республика Северная Осетия – Алания | 79,2 | | Республика Хакасия | 71,8 | | Забайкальский край | 71,2 | | Ленинградская область | 70,4 | | Республика Карелия | 69,2 | | Республика Калмыкия | 69,0 | | Кемеровская область | 69,0 | | Амурская область | 68,4 | | Республика Тыва | 66,4 | | Республика Коми | 65,4 | | Томская область | 64,6 | | Республика Бурятия | 64,2 | | Красноярский край | 63,0 | | Новгородская область | 62,4 | | Хабаровский край | 62,2 | | Ставропольский край | 61,4 | | Саратовская область | 61,0 | | Астраханская область | 59,8 | | Архангельская область | 59,4 | | Смоленская область | 58,4 | | Челябинская область | 58,4 | | Республика Татарстан | 57,4 | | Оренбургская область | 56,4 | | Республика Мордовия | 55,6 | | Самарская область | 55,2 | | Омская область | 55,2 | | Орловская область | 55,0 | | Курская область | 54,8 | | Республика Адыгея | 54,6 | | Вологодская область | 54,2 | | Калининградская область | 53,6 | | Приморский край | 53,2 | | Белгородская область | 52,4 | | Республика Алтай | 52,4 | | Брянская область | 52,2 | | Ростовская область | 52,0 | | Тульская область | 51,8 | | Московская область | 51,6 | | Воронежская область | 49,2 | | Липецкая область | 46,6 | | Тамбовская область | 46,4 | | Иркутская область | 45,6 | | Новосибирская область | 45,6 | | Псковская область | 45,4 | | Республика Башкортостан | 45,4 | | Волгоградская область | 45,2 | | Калужская область | 44,8 | | Рязанская область | 44,8 | | Владимирская область | 44,4 | | Ивановская область | 44,4 | | Пензенская область | 44,0 | | Ульяновская область | 44,0 | | Республика Марий Эл | 43,6 | | Чувашская Республика | 43,2 | | Республика Дагестан | 42,8 | | Тверская область | 42,4 | | Свердловская область | 42,4 | | Ярославская область | 42,2 | | Краснодарский край | 41,8 | | Удмуртская Республика | 41,6 | | Кировская область | 40,4 | | Костромская область | 39,8 | | Пермский край | 39,0 | | Алтайский край | 36,6 | | г.Санкт-Петербург | 36,0 | | г.Москва | 34,2 | | Нижегородская область | 30,0 |
* Из-за отсутствия данных в рейтинг не попали такие субъекты РФ, как Мурманская область, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Курганская область, Магаданская область, Сахалинская область, Чукотский автономный округ.
Представленные оценки позволяют сделать следующие выводы.
Во-первых, высокая доступность жилья характерна для богатых нефтедобывающих регионов (Ямало-Ненецкий автономный округ, Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ, Якутия), а также "социально умирающих" регионов (например, Еврейская автономная область), в которых жилая недвижимость не представляет ценности, поскольку население в них стремится переехать в более благоприятные районы проживания.
Во-вторых, низкая доступность жилья имеет двоякое значение. С одной стороны, она идентифицирует кризисные территории (например, Костромская область), а с другой - она характерна для регионов-лидеров (Москва, Санкт-Петербург), где острый дефицит жилья раздувает "ценовые пузыри" на рынке недвижимости. Таким образом, в зоне низких значений HAI может иметь место аномальная закономерность: чем ниже доступность жилья, тем выше желание граждан проживать в соответствующих регионах.
Если рассматривать показатель HAI по федеральным округам страны (табл.2), то можно обнаружить следующую закономерность: чем меньше население округа, тем больше значение доступности жилья (коэффициент корреляции 55% и он значим на доверительном уровне 95%).
Таблица 2. Доступность жилья по федеральным округам в 2007 году. | Федеральный округ | Численность населения на начало 2007 года, тыс. чел. | HAI, % | | Центральный федеральный округ | 37218 | 42,0 | | Северо-Западный федеральный округ | 13550 | 43,0 | | Приволжский федеральный округ | 30346 | 46,6 | | Южный федеральный округ | 22777 | 47,0 | | Сибирский федеральный округ | 19590 | 55,4 | | Уральский федеральный округ | 12231 | 67,0 | | Дальневосточный федеральный округ | 6509 | 75,2 | | Российская Федерация | 142221 | 47,0 |
Принимая во внимание миграционные потоки населения из азиатской части России в европейскую часть, можно сказать, что доступность жилья по федеральным округам отражает желание граждан оставаться на данной территории. Следуя этой логике, проживающие в Дальневосточном федеральном округе 6,5 млн. чел. имеют желание оставаться там в 2 раза меньшее, чем 37,2 млн. жителей Центрального федерального округа.
***
Работа выполнена в соответствии с грантом Президента Российской Федерации для государственной поддержки молодых российских ученых (проект МК-440.2008.6).
06.11.2008
kapital-rus.ru
Док. 546162
Перв. публик.: 06.11.08
Последн. ред.: 13.02.09
Число обращений: 3
Гусев Александр Борисович
|
