Правительство страны ставит амбициозные планы в области жилищного строительства. Однако насколько они выполнимы? Какое отставание от развитого мира предстоит преодолеть России? Что нужно, чтобы жилье в стране стало действительно доступным?
1. Неустранимая проблема. Как в советской, так в и постсоветской России, жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения. На сегодняшний день дефицит жилья по-прежнему сохраняется - по сравнению с советским периодом объемы жилищного строительства снизились. Кроме того, в условиях рынка административный характер распределения жилья уступил место механизму ценообразования, мало ориентированному на удовлетворение домашними хозяйствами потребительского спроса на жилье.
Оговоримся сразу: цена жилья и его доступность - разные вещи. Сегодняшняя конъюнктура на жилищных рынках США и стран Западной Европы свидетельствует о том, что жилище как один из фундаментальных активов домашних хозяйств почти никогда не стоит дешево, но через рыночные институты (например, жилищно-строительные кооперативы, ипотечное кредитование) оно оказывается вполне доступным. Конечно, доступность жилья не означает его покупку за наличные при единовременной 100%-ной оплате. В развитых странах мира такая практика мало распространена.
Анализируя состояние жилищного рынка России, можно сделать вывод о том, что жилье не только стоит дорого, но и, что самое важное, является недоступным для большинства, нуждающегося в нем. Национальные рыночные механизмы, отвечающие за доступность, либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально.
Попробуем оценить масштаб отставания России по уровню доступности жилья от развитых стран мира и определить оптимальные с точки зрения доступности жилья параметры ипотечного жилищного кредитования.
Перед тем, как перейти к оценке доступности жилья в межстрановом аспекте, рассмотрим такие ценообразующие факторы, как строительная активность и жилищная обеспеченность.
2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России и развитых странах. Возраст жилищного рынка России составляет около 16 лет, и в этом смысле он достаточно молод, тогда как история отечественного жилищного строительства насчитывает много сотен лет. Тем не менее, по жилищной обеспеченности (числу квадратных метров жилья, приходящихся на душу населения) Россия пока остается далеко позади от развитых стран. Конечно, необходимо делать поправки на такие события, как Вторая мировая война, однако ряд стран, находящихся сегодня в статусе развитых (например, Германия), пережив масштабные разрушения, добились весьма высоких результатов.
В нашем исследовании оценка жилищной обеспеченности является усредненной. Принимая во внимание все недостатки средних значений, мы вынуждены их использовать по причине отсутствия других официальных данных.
Информация, представленная в табл.1, позволяет установить более чем 2-х кратное отставание России от развитых стран мира по уровню жилищной обеспеченности. Отметим, что страны бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия) также сталкиваются с проблемой нехватки жилья.
По жилищной обеспеченности в тройку лидеров входят Норвегия (74 кв.м/чел.), США (65 кв.м/чел.) и Дания (50,6 кв.м/чел.). Германия, как и Россия, понесшая в ходе Второй мировой войны значительные разрушения на своей территории, через 50 лет опережает Россию по количеству квадратных метров жилья на душу населения более чем в 2 раза.Таблица 1. Обеспеченность населения жильем по странам мира
| Страна | Жилищная обеспеченность, кв.м/чел. | Процентное отношение к лидеру, %(Норвегия=100%) | Год оценки | | Норвегия | 74,0 | 100,0 | 2006 | | США | 65,0 | 87,8 | 2006 | | Дания | 50,6 | 68,4 | 2003 | | Швеция | 44,4 | 60,0 | 2003 | | Великобритания | 44,0 | 59,5 | 2001 | | Швейцария | 44,0 | 59,5 | 2000 | | Нидерланды | 41,0 | 55,4 | 2000 | | Германия | 40,1 | 54,2 | 2002 | | Австрия | 38,3 | 51,8 | 2003 | | Франция | 37,5 | 50,7 | 2002 | | Финляндия | 36,3 | 49,1 | 2002 | | Ирландия | 35,0 | 47,3 | 2002 | | Словения | 29,5 | 39,9 | 2002 | | Чехия | 28,7 | 38,8 | 2001 | | Венгрия | 28,0 | 37,8 | 2001 | | Эстония | 27,7 | 37,4 | 2003 | | Словакия | 26,0 | 35,1 | 2001 | | Латвия | 23,9 | 32,3 | 2003 | | Литва | 23,0 | 31,1 | 2003 | | Польша | 22,2 | 30,0 | 2002 | | Россия | 21,1 | 28,5 | 2006 |
Источники: [1], [3], [4].
По официальным данным, в настоящее время 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м, что на сегодняшний день соответствует жилищной обеспеченности в 31-32 кв. м на душу населения. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования [6].
Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения.
Рассмотрим подробнее результаты работы национального сектора жилищного строительства за последние 35 лет через параметр строительной активности, оцениваемый как объем ввода нового жилья на душу населения. Что касается содержания статистической информации о вводе нового жилья, то необходимо учитывать элемент искусственного завышения объемов сданного в эксплуатацию жилья. Дело в том, что введенное по бумагам госкомиссии новое жилье еще не означает его фактическую пригодность для проживания. По техническим причинам заселение ряда сданных домов может произойти только 2-3 года спустя их приемки.
В табл.2 показана ретроспективная динамика жилищного строительства и жилищной обеспеченности в России в советский и постсоветский периоды.
Представленные в табл.2 данные позволяют сделать следующие выводы.
Во-первых, с распадом СССР объемы жилищного строительства в России стали заметно снижаться. Строительная активность в России, державшаяся в 1970-1990 гг. на уровне 0,43-0,46 кв.м/чел., с 1991 года стала неуклонно падать и в 2000 году достигла низовой отметки в 0,21 кв.м/чел. Малые объемы строительства нового жилья за последние 16 лет на фоне сокращения численности населения свидетельствуют о том, что отказ государства от активного участия в жилищной строительстве себя не оправдал, а частный бизнес не справляется с возложенными на него задачами.
Таблица 2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России
| Год | Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м общей площади | Численность населения, млн.чел. | Строительная активность, кв.м нового жилья/чел. | Жилищный фонд на конец года, млн.кв.м | Жилищная обеспеченность, кв.м/чел. | | 1970 | 58,6 | 129,9 | 0,45 | нет данных | нет данных | | 1975 | 61,9 | 133,6 | 0,46 | нет данных | нет данных | | 1980 | 59,4 | 138,3 | 0,43 | 1 681,0 | 12,15 | | 1985 | 62,6 | 142,5 | 0,44 | 2 138,0 | 15,00 | | 1990 | 61,7 | 147,7 | 0,42 | 2 425,0 | 16,42 | | 1991 | 49,4 | 148,1 | 0,33 | 2 449,0 | 16,54 | | 1992 | 41,5 | 148,5 | 0,28 | 2 492,0 | 16,78 | | 1993 | 41,8 | 148,6 | 0,28 | 2 546,0 | 17,13 | | 1994 | 39,2 | 148,4 | 0,26 | 2 608,0 | 17,57 | | 1995 | 41,0 | 148,4 | 0,28 | 2 645,0 | 17,82 | | 1996 | 34,3 | 148,3 | 0,23 | 2 676,0 | 18,04 | | 1997 | 32,7 | 148,0 | 0,22 | 2 710,0 | 18,31 | | 1998 | 30,7 | 147,8 | 0,21 | 2 738,0 | 18,53 | | 1999 | 32,0 | 147,5 | 0,22 | 2 761,0 | 18,72 | | 2000 | 30,3 | 146,9 | 0,21 | 2 787,0 | 18,97 | | 2001 | 31,7 | 146,3 | 0,22 | 2 822,0 | 19,29 | | 2002 | 33,8 | 145,2 | 0,23 | 2 853,0 | 19,65 | | 2003 | 36,4 | 145,0 | 0,25 | 2 885,0 | 19,90 | | 2004 | 41,0 | 144,2 | 0,28 | 2 917,0 | 20,23 | | 2005 | 43,6 | 143,5 | 0,30 | 2 955,0 | 20,90 | | 2006 | 50,6 | 142,2 | 0,36 | 3 002,0 | 21,10 |
Источники: [2]; [4]; [6]. Во-вторых, отдельно прокомментируем показатель жилищной обеспеченности. По итогам 1980-1990 гг. жилищная обеспеченность возросла на 4 кв.м и в 1990 году составила 16,4 кв.м/чел., а население страны увеличилось на 9,4 млн. чел. Если же мы рассмотрим период 1991-2006 гг., то зафиксируем увеличение обеспеченности жильем еще на 4,6 кв.м., а уменьшение жителей - на 5,5 млн. чел. Расчеты показывают, что более 90% прироста жилищной обеспеченности в постсоветской России произошло за счет сокращения населения, а не за счет увеличения жилищного фонда.
На сегодняшний день по масштабам жилищного строительства Россия существенно отстает от ведущих стран. По европейским стандартам, годовая строительная активность должна быть не меньше 1 кв. м на душу населения. Таким образом, каждый год жилищная обеспеченность должна прирастать на 1 кв. м. Данные табл.2 показывают, что в 2006 году в среднем по стране было построено только 0,36 кв.м/чел. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории достигли только 0,1-0,2 кв.м/чел. Из лидеров следует отметить Москву и Московскую область, строительная активность которых в 2006 году составила соответственно 0,5 кв.м/чел. и 1 кв.м/чел. [8].
Теперь зададимся таким вопросом: при какой строительной активности и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, при котором значение жилищной обеспеченности стало бы эквивалентно уровню развитых стран. Здесь мы можем рассмотреть два сценария развития событий, каждому из которых, соответствует определенный уровень строительной активности. Пессимистичному сценарию соответствует строительная активность, достигнутая в 2006 году, - 0,36 кв.м/чел.; оптимистичному сценарию - европейский стандарт 1 кв.м/чел. Для проведения расчетов численность населения России принимается за константу. Расчеты временных периодов для обоих сценариев представлены в табл.3.
В соответствии с пессимистичным сценарием период сокращения отставания России от Норвегии и США составляет более 100 лет. При оптимистичном сценарии количество лет уменьшается до 53 и 44 лет соответственно. Учитывая, что в перспективе жилищная обеспеченность в этих странах не будет уменьшаться, оцененный разрыв можно квалифицировать как непреодолимый. Что касается Германии, то даже при оптимистичном развитии событий России потребуется 19 лет, чтобы выйти на ее уровень 2002 года (табл.3-4). Необходимо отметить, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м/чел., что весьма далеко от европейского стандарта. Однако при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить. Таблица 3. Период сокращения отставания России по уровню жилищной обеспеченности от развитых стран мира
| Страна | Период сокращения отставания, лет | | Пессимистичный сценарий | Оптимистичный сценарий | | Норвегия | 147 | 53 | | США | 122 | 44 | | Дания | 82 | 30 | | Швеция | 65 | 24 | | Великобритания | 64 | 23 | | Швейцария | 64 | 23 | | Нидерланды | 55 | 20 | | Германия | 53 | 19 | | Австрия | 48 | 17 | | Франция | 46 | 17 | | Финляндия | 42 | 15 | | Ирландия | 39 | 14 |
Итак, мы провели сравнительный анализ физических параметров жилищного фонда России и зарубежных стран и установили цивилизационное отставание России от стран-лидеров по уровню жилищной обеспеченности. Отдельного внимания, конечно, заслуживает сравнительный анализ качества жилищного фонда, но это уже является предметом отдельного исследования.
Таким образом, высокая потребность в жилье при низком его предложении на фоне высокой дифференциации населения по доходам стимулирует неконтролируемый рост цен. Одним из универсальных механизмов, обеспечивающих доступность жилья при высоких ценах, является ипотечное кредитование.
3. Доступность жилья с кредитом в России и США. Для оценки доступности жилья в мировой практике используются индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. - Housing Affordability Index, ). Этот индикатор социально-экономической эффективности рынка получил широкое распространение в США и европейских странах. Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
В настоящее время индекс доступности жилья с кредитом нашел применение в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Согласно авторам проекта обеспечение доступного жилья означает, что по итогам реализации проектных мероприятий к 2010 году не менее 30% населения страны должны иметь возможность приобрести жилье на собственные и заемные средства. Иными словами, рассчитываемый для 30% российских семей индекс доступности жилья с кредитом должен быть не менее 100%.
В общем виде индекс доступности жилья с кредитом определяется по следующей простой формуле: HAI=(eR/C)100%, где HAI - индекс доступности жилья с кредитом, R - среднемесячный доход семьи; C - ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье; e - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (в США e=25%).
Необходимо отметить, что величина С рассчитывается в соответствии с аннуитетным способом начисления процентных платежей. Ее размер зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилища, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. В США для оценки индекса HAI размер ипотечного кредита принимается равным 80% от стоимости приобретаемого жилья; оставшиеся 20% стоимости погашаются домашним хозяйством за счет собственных средств.
Сравнительные оценки доступности жилья в России и США по методике индекса HAI представлены в табл.4.
Таблица 4. Индекс доступности жилья с кредитом в России и США, % | Год оценки | Россия:r=15%, n=15, e=25% | США:r(2004)=5,73%, r(2005)=5,91%,n=30, e=25% | | Первичное жилье | Вторичное жилье | | 2004 | 26,8 | 31,1 | 123,9 | | 2005 | 28,9 | 33,4 | 111,8 |
Источники: [2]; [5]; [7]. Месячный доход российской семьи исчислялся как сумма двух среднемесячных зарплат, а стоимость квартиры рассчитывалась, исходя из ее общей площади 54 кв. м. В целях обеспечения сопоставимости данных параметр предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, для России, как и в США, принимаем равным 25%. Фигурирующие в формулах кредитные параметры для России взяты из программы ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ 2005-2006 гг. Говоря о сумме кредита, предполагаем, что у российских домашних хозяйств, как и в США, 20% от стоимости квартиры оплачиваются из личных сбережений.
Сравнительный анализ данных табл.4 позволяет сделать следующие выводы.
Во-первых, даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в России остается низкой. Индекс доступности жилья с кредитом в России в 3 раза ниже аналогичного показателя в США. Таким образом, для российских домашних хозяйств со средними доходами приобретение жилья крайне затруднительно не только за счет собственных, но и за счет заемных средств.
Во-вторых, механизм ипотечного жилищного кредитования в России пока недостаточно развит, что выражается в высоких процентных ставках и относительно коротких сроках кредита.
Вариантные расчеты индекса HAI по данным о заработной плате и цене 1 кв. м жилья на первичном рынке за 2006 год показывают, что доступность жилья в России в ее американском понимании возможна только при фактически беспроцентном предоставлении домашним хозяйствам ипотечного кредита на 30 лет (табл.5). Таблица 5. Вариантные оценки доступности жилья с кредитом при различных условиях ипотечного кредитования | Условия ипотечного кредитования | Процентная ставка по кредиту (годовых) | | 15% | 10% | 5% | 1% | | Срок кредитования | 15 лет | 24,3 | 31,6 | 43,0 | 56,8 | | 20 лет | 25,8 | 35,2 | 51,5 | 73,9 | | 25 лет | 26,5 | 37,4 | 58,1 | 90,2 | | 30 лет | 26,9 | 38,7 | 63,3 | 105,6 |
Данные табл. 5 также показывают, что сила влияния процентной ставки на уровень доступности жилья в несколько раз выше, чем сила влияния срока кредитования.
4. Доступность жилья в регионах России. Рассмотрим значения индекса HAI в ряде регионов России (табл.6). На основе полученных результатов представляется возможным выявить кластеры регионов страны, характеризующиеся различным уровнем доступности жилья, в соответствии с которыми возможно проведение дифференцированной государственной политики, например, жилищного строительства, предоставления субсидий на приобретение жилья, объединения субъектов РФ.
Таблица 6. Оценка доступности жилья с кредитом по регионам России в 2005 году | Регион | Значения индекса HAI, % | | Первичный рынок | Вторичный рынок | | Центральный федеральный округ | 24,6 | 29,3 | | Московская область | 29,7 | 32,3 | | Рязанская область | 31,6 | 26,0 | | г. Москва | 23,2 | 25,3 | | Северо-Западный федеральный округ | 33,9 | 37,2 | | Мурманская область | нет данных | 82,8 | | г. Санкт-Петербург | 28,6 | 28,8 | | Южный федеральный округ | 27,3 | 28,9 | | Республика Дагестан | нет данных | 16,0 | | Приволжский федеральный округ | 29,9 | 30,4 | | Республика Башкортостан | 25,3 | 21,2 | | Республика Марий Эл | 28,0 | 28,3 | | Республика Мордовия | 26,8 | 22,3 | | Уральский федеральный округ | 41,5 | 46,4 | | Свердловская область | 29,4 | 33,5 | | Тюменская область | 71,8 | 73,1 | | Челябинская область | 26,9 | 30,5 | | Сибирский федеральный округ | 32,0 | 33,9 | | Алтайский край | 23,0 | 22,5 | | Красноярский край | 39,6 | 46,3 | | Иркутская область | 30,9 | 35,5 | | Дальневосточный федеральный округ | 33,5 | 48,2 | | Камчатская область | 48,7 | 86,6 | | Магаданская область | нет данных | 243,1 |
Источники: [2]; [4]; [9]. Оцененные параметры доступности жилья в региональном разрезе позволяют сделать следующие выводы.
Во-первых, по имеющимся данным на 2005 год максимальная доступность жилья отмечается в Магаданской области, минимальная - в Республике Дагестан.
Во-вторых, важно подчеркнуть, что относительно комфортные условия по доступности жилья оказались либо в нефтедобывающих регионах (например, Тюменская область), либо в регионах, откуда население стремится переехать в более благоприятные районы. К таковым можно отнести Магаданскую и Мурманскую области.
В-третьих, особое внимание обращает на себя низкий уровень доступности жилья в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. Вместе эти субъекты федерации аккумулируют более 15 млн. чел, или 10% населения страны, которое живет в условиях высокой плотности и низкой жилищной обеспеченности. Так, по уровню доступности жилья северная столица России сопоставима с Республикой Марий Эл, Чувашией и Удмуртской Республикой, а Москва смогла превзойти только 7 регионов.
Высокая дифференциация регионов России по уровню доступности жилья с кредитом обуславливает необходимость проведения государством политики селективных процентных ставок по ипотечным кредитам. Например, Сбербанк России устанавливает льготные ставки по ипотечным кредитам для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Отделения Сбербанка в других регионах страны, население которых нуждается в повышении доступности жилья не менее москвичей, работает по единым для всех процентным ставкам.
*Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект N08-02-00065а).
Литература
1. Бычкова Е. Коммуналки XXI века / "Аргументы и факты", N43, 25-31 октября, 2006.
2. Российский статистический ежегодник. 2005. Стат.сб./Росстат. М., 2006.
3. Housing Statistics in the European Union 2004. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden; Ministry for Regional Development of the Czech Republic/ www.iut.nu.
4. www.gks.ru...
5. www.realtor.org.
6. www.rost.ru.
7. www.sbrf.ru.
8. Гусев А.Б. Жилищное строительство в столичном регионе: Москва проигрывает Подмосковью/ www.urban-planet.org...
9. www.urban-planet.org.
23.07.2008
www.kapital-rus.ru
Док. 546031
Перв. публик.: 23.07.08
Последн. ред.: 12.02.09
Число обращений: 103
Гусев Александр Борисович
|
