Александр Раптовский: Аукционный механизм роста цен на жилищном рынке МосквыНазад
Александр Раптовский: Аукционный механизм роста цен на жилищном рынке Москвы
Действующий в стране аукционный механизм купли-аренды земли под жилищное строительство предполагает конкуренцию строительных фирм по поводу того, кто из них предложит более высокую цену. При таком подходе все малые и средние компании вытесняются с жилищного рынка, а цены на новое жилье стремительно растут
В настоящее время сфера жилищного строительства в России находится под воздействием разнонаправленных эффектов и тенденций. Данные противоречивые процессы наблюдаются во многих регионах страны, однако наиболее ярко они проявляются в Москве. Здесь можно выделить две линии в развитии строительного рынка инноваций. С одной стороны сфера жилищного строительства испытывает бум, сопровождаемый ростом объемов строительства столичного жилья и продолжающимся ростом спроса на него. С другой стороны уже сейчас просматривается линия на ликвидацию на этом рынке естественной конкуренции и переход к формированию откровенно монопольного рынка.
Наиболее явным следствием монополизации жилищного строительства в Москве является беспрецедентный рост цен на столичную недвижимость. К настоящему времени московские цены уже фигурируют среди мировых лидеров по стоимости жилья. Прямым следствием такого положения дел является низкая доступность жилья в России вообще и в Москве в частности. Остановимся подробнее на том, почему и как блокируются конкурентные процессы на рынке жилья в Москве и почему цены на московскую недвижимость такие высокие.
На наш взгляд, данный эффект связан с действующим в настоящее время законодательством в жилищной сфере. Речь идет об организации процесса застройки столичных земель. Данный момент регулируется статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой определен механизм оперирования земельными участками: "Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса". Тем самым в настоящее время действует аукционный механизм купли-аренды земли под жилищное строительство.
В дополнение к указанному принципу аукционной торговли в статье 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации определен критерий победителя аукциона: "Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения". Тем самым цена продаваемой (сдаваемой в аренду) городом земли выступает в качестве главного принципа поддержания конкурентного механизма на строительных площадках Москвы.
Рассмотренный принцип подтвержден и в Законе города Москвы N48 от 19 декабря 2007 г. "О землепользовании и застройке в городе Москве". В п.5 статьи данного закона указано: "Предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы".
В настоящее время действует еще один важный принцип аукционного ценообразования застраиваемой в Москве земли. Все затраты на строительство социальной инфраструктуры на продаваемой земле осуществляются городскими властями, а покрытие этих затрат обеспечивается стоимостью продаваемой (сдаваемой в аренду) земли. Тем самым данные затраты ведут к формированию некоей минимальной цены земли, которая выступает в качестве стартовой цены на проводимых конкурсах и аукционах. Ниже этой отметки цена упасть не может.
Надо сказать, что такой подход является неким нововведением, т.к. раньше все дополнительные затраты на благоустройство застраиваемой территории фигурировали в качестве так называемого "обременения" и накладывалось на застройщика. На первый взгляд, такая инновация является прогрессивной, т.к. высвобождает застройщика для того, чтобы он осуществлял целевое жилищное строительство, а детские сады, школы, дополнительные энергоблоки и прочее ложатся на плечи города, который и занимается этими проблемами. Однако при более тщательном рассмотрении нового механизма становится понятным, что ничего принципиально нового не произошло. Фактически "обременение" так и осталось, только теперь оно приняло несколько иную форму: от прямого наложения затрат на застройщика в процессе строительства оно трансформировалось к косвенному налогу в виде своеобразного первоначального взноса с того же застройщика. По сути дела обременение сохранилось, лишь поменяв свою форму.
Однако главное в аукционном механизме является другое. Дело в том, что сам аукционный механизм купли-аренды городской земли по своей сути был направлен на нормализацию всех договорных отношений между городом и фирмой-застройщиком. Более того, предполагалось, что такая форма будет способствовать становлению конкуренции на рынке жилищного строительства. Действительно, никто никому не делает никаких поблажек, никто не может лоббировать ничьи интересы; тендер получает тот, кто предлагает самую высокую цену на открытом публичном аукционе. Фактически в жизнь проводится простой принцип: кто сильнее (а, значит, и лучше), тот и побеждает. Иными словами, аукционный механизм ведет к прямому столкновению на рынке претендентов на строительство жилья и в результате конкуренции участников рынка, в конечном счете, формируется цена, уравновешивающая спрос и предложение. Однако такой принцип при ближайшем рассмотрении порождает прямо противоположный эффект тому, который предполагалось получить.
Речь идет о том, что максимизация цены купли-аренды городской земли в итоге ведет к формированию не конкурентного, как задумывалось, а монопольного рынка жилищного строительства. Каков же механизм перерождения конкуренции в монополию или, строго говоря, в олигополию (власть немногих) и каковы последствия данного процесса?
}
Дело в том, что процесс максимизация цены купли-аренды городской земли не имеет своего естественного предела. Предел определяется финансовыми возможностями компаний-участниц аукциона: чем крупнее и мощнее строительные компании, тем большую цену они могут предложить и, самое главное, выдержать без фатальных для себя последствий. Все небольшие строительные фирмы автоматически "выдавливаются" с рынка, ибо у просто-напросто нет таких финансовых ресурсов, которые позволили бы им эффективно конкурировать на аукционных торгах. У небольших строительных фирм нет ни собственных средств, ни кредитных ресурсов, которые могли бы быть ими одномоментно потрачены на покупку земли по баснословной цене. Малые и средние компании, как правило, не могут себе позволить "заморозить" такие огромные суммы на период строительства жилищных объектов. Причем если раньше этим компаниям надо было оплатить цену земли, а потом думать о том, как в процессе строительства минимизировать издержки на "обременении", то теперь они должны сразу "проплатить" все издержки: затраты на "обременение" плюс надбавка за саму землю. Не удивительно, что при такой системе конкуренции на рынке остаются только очень крупные и сильные игроки. И если конкуренция на аукционе и остается, то только конкуренция между компаниями-гигантами, которые могут себе позволить оперировать огромными суммами.
Таким образом, действующий в России и в ее регионах аукционный механизм купли-аренды городской земли ведет к возникновению аномального эффекта: вместо масштабной конкуренции на рынке жилищного строительства возникает олигополия. Число участников рынка в этом случае резко сокращается, а вместе с ними уходит честная борьба за соответствующие сегменты рынка. Попытка федеральных и региональных властей построить конкурентный рынок завершилась созданием своей противоположности - олигопольного рынка.
Теперь рассмотрим связь аукционный механизм купли-аренды городской земли с высокими ценами на жилье и его низким качеством. Дело в том, что баснословные аукционные цены увеличивают затраты застройщиков-победителей. Однако последние должны не только вернуть себе эти затраты, но и получить прибыль с каждого потраченного рубля. Это достигается путем повышения цен на строящееся жилье. В результате цены на новое жилье становятся настолько высокими, что сделки с такими объектами могут себе позволить только очень богатые люди или инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость в надежде на ее дальнейшее удорожание. Тем самым средний класс просто отстраняется от возводимого жилья, а сам рынок опять-таки сжимается и начитает обслуживать только относительно небольшое число экономических агентов-покупателей, обладающих повышенными финансовыми возможностями.
Разумеется, при таких ценах на жилье блокируется и институт ипотеки, т.к. слишком высокие цены и довольно низкие доходы населения при прочих равных условиях равносильны высоким рискам для кредитных учреждений. Как следствие - высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и не слишком длинные сроки кредитования.
Сжатие рынка покупателей нового жилья из-за непомерных цен чревато запуском еще одного механизма, а именно: строительные компании экономят буквально на всем, не думая о том, как будут люди жить в отстраиваемых домах. Экономия идет на стоянках для автомашин, на детских площадках и т.п. Более того, желая как можно скорее реализовать готовые квартиры и вернуть себе понесенные огромные затраты, строительные компании совершенно не заботятся о том, кому они продают жилье. Главное, чтобы это жилье скорее купили и за него поступили "живые" деньги, позволящие "закрыть" с прибылью столь дорогостоящий проект.
Хотя на первый взгляд такой подход не таит в себе ничего страшного, на деле он начинает разрушать саму социальную основу жилищного строительства. Это связано с тем, что покупать сверхдорогое жилье начинают не жители этого же региона (города), а люди "со стороны", т.е. люди, приезжающие из других городов и стран, которые заинтересованы просто получить некое жилье и, в общем-то, не заботятся о благоустройстве этого жилья. Если же квартиры покупают инвесторы в целях их дальнейшей перепродажи, то это ведет к тому, что многие дома оказываются надолго незаселенными, а сама местность, где стоит дом, оказывается почти неосвоенной. Не меньшую проблему представляет собой и другой "инвестиционный" вариант покупки жилья, когда новый собственник начинает активно "выдавливать" из новоприобретенного актива дивиденды, сдавая квартиру, кому придется. Часто в таких квартирах начинает жить недопустимо большое число приезжих людей, которые в складчину оплачивают дорогостоящую квартиру.
Все сказанное приводит к разрушению благополучного социального климата нового жилищного строительства и ведет к маргинализации городских районов столицы. Между тем небольшие строительные фирмы типа жилищных кооперативов прекрасно справляются с этими проблемами и оказываются более эффективными в социальном отношении по сравнению с компаниями-гигантами. Однако эти агенты все активнее уходят с рынка, а это, помимо всего прочего, резко уменьшает поток прогрессивных инноваций в жилищном строительстве.
Резюмируя все сказанное выше, можно констатировать, что нынешнее российское законодательство является чрезвычайно несовершенным и нуждается в серьезных корректировках. Причем данное положение затрагивает как Земельный кодекс РФ, так и региональные законы, принятые столичными властями. Если не внести серьезные корректировки в нынешнюю нормативную базу, то российская столица будет и дальше маргинализироваться.
