Павел Созинов: Крупные проекты нуждаются в господдержкеНазад
Павел Созинов: Крупные проекты нуждаются в господдержке
Рынок жилья меняется. Возможно, что в связи с негативными тенденциями в экономике, достраивать проекты-миллионники придется госкорпорациям или частно-государственным партнерствам, как считает вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Павел Созинов.
- Павел Борисович, главный участник рынка недвижимости - это, безусловно, покупатель. Как изменились на фоне кризиса его предпочтения и возможности?
- В 2007 году до 20% жилой недвижимости приобреталось с привлечением заемных средств. Ипотека давала возможность покупателю выбрать жилье большей площади, чем то, которое он мог бы себе позволить, используя лишь деньги от продажи имеющегося объекта плюс накопления. И такая возможность практически полностью оказалась исключена в сентябре-октябре текущего года.
На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза, а время экспозиции квартир в листингах чуть ли не удвоилось - покупатель торгуется только за однушки эконом-класса. Дефицитные ранее двушки и трешки в кирпичных домах простаивают в листах ожиданий до двух-трех месяцев. Покупателей готового жилья перестали интересовать типовые квартиры площадью более 70 кв. м.
Повышенным спросом теперь пользуются малогабаритные квартиры в строящихся панельных домах с отделкой со сроками сдачи I-II квартал 2009 года, выставленные в листингах по разумной цене. Покупатели зачастую соглашаются на любой район, и даже относительная удаленность дома от метро мало кого смущает.
С рынка уходят инвесторы, опасаясь возможных ценовых корректировок, не желая на длительный срок "замораживать" капиталы в недвижимости, быстро теряющей и капитализацию, и реноме наиболее эффективного способа вложения средств. Несмотря на то что все альтернативные инструменты так же девальвируются, тем не менее инвесторы понимают, что вывести средства с этого рынка в перспективе будет значительно сложнее.
- Вы считаете, что история повторяется - буквально два-три года назад мы уже были свидетелями стагнации рынка недвижимости?
- В 2004-2005 годах действительно была незначительная коррекция цен по некоторым переоцененным объектам. Вообще же, с конца 1990-х микрокризисы были "внутренним делом" рынка недвижимости. Интенсивный рост сменялся коррекцией и наоборот.
Но за последние десять лет произошли и весьма существенные перемены: точечная застройка стала постепенно вытесняться комплексной. Застройщики диверсифицировали риски и вовлекались в строительство коммерческой недвижимости, в сферу производства стройматериалов, а это - иные правила игры. Это не просто деньги дольщиков. Здесь нужны средства иного порядка. Это прежде всего банковские кредиты, привлеченные в России и за рубежом, возможности фондовых рынков. Проблемы банковского сектора неизбежно отразились на строительной сфере. Но существенно влияние и чисто внутренней проблематики рынка недвижимости - лавинообразного удорожания квадратного метра и себестоимости строительства - за этот год цены в Петербурге приросли на 30-40%, а рынок недвижимости потерял на конец текущего года не менее половины своих потенциальных покупателей. Повлиял и рост цен, и проблемы с получением ипотечных кредитов, и снижение покупательской способности. Ипотека давала рынку порядка 20% клиентов. Около 15% - это те, кто покупал и перепродавал квартиры в инвестиционных целях на растущем рынке. Еще 15% потенциальных покупателей в ценах 2007 года не смогли преодолеть рост цен первой половины текущего года.
- Какова ситуация на строительном рынке, что следует ожидать в ближайшее время?
- За три квартала текущего года в Северной столице построено 1,1 млн кв. м жилья, что в принципе повторяет складывающуюся в течение последних четырех лет тенденцию: половину жилья сдавать за первые девять месяцев, вторую половину - за три последних, под Рождество.
Строящиеся квартиры продаются наиболее нервными застройщиками с 10-15% скидками. В то же время цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения - все же в абсолютном выражении в среднем не опускаются ниже 0,5-1% в неделю. При сохранении такой тенденции до Рождественских праздников цены снизятся не более чем на 4-5%. То есть будут колебаться вокруг отметки 80 тыс. руб. за среднестатистический квадратный метр строящегося жилья в Петербурге. Объемы предложения в течение года составляли в среднем 2,5 млн кв. м.
Сложнее ситуация следующего года - отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, может привести к постепенному снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009-2010 годов. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города - здесь объем годового ввода жилья вряд ли может превысить 1,5 млн кв. м. Все последние годы строительство плавно перекочевывало на периферию города, не опускаясь ниже годовой отметки в пять млн кв. м строящегося жилья, при объемах ежегодного ввода - 2-2,5 млн "квадратов". Если не удастся качнуть маятник инженерной подготовки новых территорий силами города, то неизбежно получение к 2010 году значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир эконом-класса на городские нужды и под городские жилищные программы приведет к их вымыванию из листингов уже после первых аукционов. Запланированные в бюджете 12 млрд руб. позволят выкупить 200 тыс. кв. м (около 4-5 тысяч квартир) строящегося жилья, то есть поддержат 10% строительного рынка. В то же время речь идет практически исключительно о наиболее ликвидных (с точки зрения продаж) малогабаритных квартирах эконом-класса, выкуп которых предложено осуществлять по ценам ниже себестоимости. Этот сегмент составляет около четверти от всего объема рынка и может быть наполовину выкуплен городом, оставшиеся же квартиры могут стать тем "неликвидом", который будет сдерживать завершение объекта. Ведь дом состоит не только из однушек, но и из трешек, которые также нужно продать. Даже высокая степень готовности дома не гарантирует окончание строительных работ в срок, тем более если оплата будет вестись очередями. Необходимо плановое соответствие объемов строительства и продаж на объекте.
- Вы считаете, что на заявленных проектах-миллионниках можно ставить крест?
- Серьезно пострадают проекты комплексной застройки, в том числе и те, где уже открыты продажи. Силами частных компаний их невозможно ввести в срок. Единственное приемлемое на данный момент решение - выкуп земель городом или совместная реализация проектов. Посредством создания, в первом случае, государственной корпорации. Или частно-государственных партнерств и консорциумов нескольких девелоперов совместно с банковским сектором - во втором. Город может провести инженерную подготовку этих территорий и продавать их застройщикам относительно небольшими лотами - по 1-1,5 га. Такие прецеденты уже были несколько лет назад - вспомним хотя бы знаковый проект застройки совместно с Всемирным банком в Коломягах. Так что, возможно, мы станем свидетелями усиления роли государства в регулировании рынка недвижимости, создания структурообразующих госкорпораций, владеющих землей, средствами производства и бюджетным финансированием и смешанных государственно-частных партнерств.
Следует учитывать, что Комитет по строительству уже стал сегодня крупнейшим застройщиком в городе. В 2007 году он ввел чуть менее 200 тыс. кв. м жилья, в текущем - рассчитывает ввести чуть более 500 тысяч. Планам города - довести к 2010 году свою долю на строительном рынке до 25-30%, может помешать лишь значительное секвестирование бюджета. И возвращаясь к вашему вопросу - комплексное освоение территорий - это единственная возможность развития мегаполиса. Согласно Генплану 70% жилья должно строиться на новых территориях, и активное участие города, как показывает практика, - необходимое условие.
- Разные сегменты рынка реагируют на влияние кризиса неодинаково. Как себя сегодня чувствует элитная недвижимость?
- Из-за неопределенных критериев "элитности" нижняя цена отсечения (то есть та, ниже которой объект уже перестает попадать в разряд элитных) едва ли может быть строго оговорена. Здесь кроется проблема выделения ценового "элитного" коридора и выведения усредненного значения этой самой цены. Тем более что специалисты все чаще говорят не о цене "вообще", а больше склоняются к гуманитарным ценностям - обсуждению приоритета места расположения объекта, и технологическим - инженерно-техническому оборудованию дома. Условно средняя цена предложения по элитному сегменту на вторичном рынке варьируется в пределах от $10 до 12 тыс. за кв. м. Так как продажи здесь носят штучный и даже эксклюзивный характер, то и цены на аналогичные объекты являются "договорными" или, говоря проще, их стоимость варьируется от пожеланий продавца до предпочтений покупателя в достаточно широком диапазоне, который составляет иногда до четверти суммы за объект.
Причем торг вполне уместен. В такой ситуации можно лишь четко говорить о снижении спроса на элитную недвижимость, по некоторым оценкам, на 15-25% с начала года. Впрочем, в элитном сегменте интерес покупателей остается на достаточно высоком уровне по отношению к типовым предложениям, где спрос снизился за тот же период более чем на 50%. Экспозиция объектов в листингах с начала года увеличилась в два раза, сегодня никого не удивляет, что некоторые эксклюзивные объекты продаются в течение полугода. Отследить же рост или снижение цен в элитном сегменте достаточно сложно, ведь плюс-минус десять процентов здесь не играют определяющей роли.
Западные партнеры утверждают, что рынок элитной недвижимости, в отличие от рынка типовой недвижимости, существенно "не просел" не только в Лондоне, но и в США и стал "тихой гаванью" в череде кризисных ситуаций. Такое утверждение кажется спорным. В последние несколько лет продавцы строящейся элитной недвижимости, за отсутствием привлекательных мест в историческом центре города, годных под новое строительство, пытались сместить акценты покупательских предпочтений в сторону комплексной застройки и инженерной обустроенности дома. Очевидно, что кризис, если он примет долгоиграющий характер, вновь заставит покупателей обратить пристальное внимание на "вечные" ценности старого города, на "золотой треугольник", который из-за расплывчатости критериев и разброса цен вскоре превратится в "серебряный многоугольник". В элитном сегменте, безусловно, произойдет процесс дифференциации - эксклюзивные предложения останутся в цене, всевозможные сегменты "бизнес-класса", или как их иногда называют "элита В", провалятся на класс ниже и станут цениться как типовое комфортное жилье с ценами и тенденциями, присущими именно типовому сегменту. Пока же элитные объекты - это 7-10% от объема предложения жилой недвижимости на рынке. Так, на первичном рынке предлагается 3,5 тысячи квартир в 88 домах, которые сами застройщики определяют как элитные, однако действительно эксклюзивных вариантов едва ли более сотни.
- Давайте вернемся к массовому сегменту. Как реализуются городские жилищные программы в этом году, каковы их перспективы?
- В целом в 2008 году за счет тех или иных видов субсидирования (участия государственных средств) свои жилищные условия улучшили 9,5 тысячи человек. Город посредством государственных программ так или иначе участвовал в 10-15% сделок на вторичном рынке жилой недвижимости. Средства по городским жилищным программам осваиваются достаточно интенсивно - в конце третьего квартала и в четвертом рассчитывать на субсидии не приходится - сделки проводятся по "остаткам" первого полугодия. В 2009 году, если бюджет не будет секвестирован, город удвоит эту цифру, доведя свое косвенное участие во вторичном рынке недвижимости до 25-30%. Только на расселение коммунальных квартир будет потрачено пять млрд руб. - втрое больше, чем в текущем году. Всего же помощью города воспользуются 19,5 тысячи человек. В 2008 году 1,5 млрд руб. бюджетных средств было запланировано на социальные выплаты по программе расселения коммунальных квартир. Предполагалось расселить за счет бюджета 477 объектов. За девять месяцев было расселено более 100 квартир и практически на такое же количество квартир получено согласование от банка, то есть программа была выполнена чуть менее чем наполовину. Оставшиеся деньги размещены на счетах уполномоченного банка на основании договоров между Жилищным комитетом и обитателями коммуналок. Эти средства должны быть освоены, согласно закону, в течение последующих 12 месяцев.
Среди обсуждаемых проблем - трудности с получением ипотечных кредитов и резкое снижение покупательской активности на рынке недвижимости. Около половины сделок, проводимых с расселением, требуют, кроме социальных выплат, дополнительных средств - в виде ипотечных кредитов, что сегодня практически исключено, так как банки не готовы кредитовать жителей коммуналок.
Еще один вопрос - расширение предложения малогабаритных квартир под расселение, посредством привлечения строительных компаний. Плюсы такой стратегии - корпоративные скидки, минусы - ограниченные возможности программы: квартиры должны приобретаться по договору долевого участия и иметь 70%-ную готовность. Такие объекты практически отсутствуют в предложении, так что если законодатель действительно сочтет необходимым участие строительного сообщества в процессе расселения, то потребуется шлифовка закона и сопутствующих нормативных документов. Пока же ведется формирование базы данных по объектам строительных компаний, которые могли бы предлагаться застройщиками под городские жилищные программы с существенными скидками.
