Павел Созинов: Бизнес и профсоюзы ищут компромиссНазад
Павел Созинов: Бизнес и профсоюзы ищут компромисс
В 2009 году рынок недвижимости претерпит существенные изменения. Параллельно с дестабилизирующими факторами наметятся и положительные тенденции, считает вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Павел Созинов.
- Павел Борисович, какие проблемы возникают у профессионального сообщества в условиях нестабильности экономики? Намерено ли государство взять на себя решение части задач?
- Для многих компаний, ориентированных на растущий рынок, ситуация может оказаться достаточно сложной. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзинговые схемы. На вторичном рынке возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что существенная часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Однако есть в этом всем и положительные моменты. В частности, начнет формироваться новая модель рынка, ориентированная на западные стандарты. Возрастет роль профессиональных объединений, главной целью которых станет соорганизация работодателей и регулирование отраслевых стандартов деятельности. С другой стороны, повысится значение профсоюзов, объединяющих специалистов рынка. Отношения между этими двумя социальными институтами будут строиться на базе взаимных компромиссов. На такой модели сегодня настаивает государство.
Экономическая нестабильность порождает конкурентную среду, в которой компании всеми средствами стараются повысить собственную эффективность. А это может ущемлять интересы их работников. Задача коллективных договоров между профсоюзами, работодателями и сотрудниками - находить решения, устраивающие всех участников процесса. Насколько в рамках профсоюзов будет возможно сочетать интересы работников компаний и свободных специалистов, покажет время.
В 2009 году мы сможем наблюдать серьезные изменения в структуре рынка недвижимости. Усилится роль госсектора, даже при значительно секвестированном бюджете. Создание госкорпораций и консорциумов с государственным участием существенно повлияет на развитие рынка - на фоне снижения доходности бизнеса.
- Какими будут основные направления развития финансового сектора и строительной отрасли в новых условиях?
- Государство, перейдя на "ручной" режим управления, задействует сегодня все механизмы денежно-кредитной политики. Прежде всего это дисконтная (учетная) политика, которая заключается в повышении или понижении учетных ставок процента ЦБ РФ в целях регулирования спроса на ссудный капитал. К другим инструментам денежно-кредитной политики относятся операции на открытом рынке, установление норм обязательных резервов коммерческих банков и т. п. В то же время не решена основная позиция, определяющая суть экономической политики, - идет речь о стимулировании совокупного спроса или предложения. В первом случае государству следует более активно "закручивать гайки" - организуя новые рабочие места, увеличивая государственные расходы, бюджетирование отдельных отраслей, проводя госзакупки и заключая госконтракты. Также возможными мерами могут быть организация общественных работ, перераспределение доходов в интересах социальных групп, получающих наиболее низкие доходы. Об элементах этой модели сегодня заявляет президент США Барак Обама, предлагая создать за счет государства в США четыре миллиона новых рабочих мест и снизить налоги для среднего класса, что, по мнению нового экономического истеблишмента, должно, наконец, раскачать маятник спроса. О чем-то подобном недавно заявила группа депутатов Госдумы, посчитавшая бессмысленным выделять государственные средства для помощи крупным банкам и промышленным предприятиям, если не поддерживать платежеспособность покупателей. Депутаты предлагают законодательно ограничить возможности банков в одностороннем порядке повышать кредитные ставки для заемщиков, обеспечить государственные гарантии по текущим ипотечным платежам потерявших работу граждан, не допустить повышения тарифов ЖКХ и внутренних цен на энергоносители до июля 2009 года и т. п.
Однако эти меры - при всей их видимой социальной ориентированности - достаточно размыты и труднореализуемы на практике. С точки зрения строительной отрасли и рынка недвижимости, более направленный подход в стимулировании спроса - это расширение возможностей ипотечного кредитования и реанимация идеи ссудо-сберегательных касс. Причем накопительные схемы кажутся более предпочтительными и надежными как для покупателей, так и для специализированных банков - в условиях, когда недвижимость не дорожает. К сожалению, такие идеи пока не встречают активной поддержки в экономическом блоке федерального Правительства. Нормы деятельности ссудо-сберегательных касс так и не оформлены в виде закона. С другой стороны, ресурсов одной лишь ипотеки не хватает. Так, выделенного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию миллиарда рублей на рефинансирование ипотечных кредитов в Петербурге явно недостаточно для такого крупного мегаполиса.
Ужесточение требований к заемщикам, рост процентных ставок - все это приводит к сворачиванию банковской "ипотечной инфраструктуры" и откату рынка ипотечного кредитования к реалиям пятилетней давности.
Среди других мер по стимулированию спроса - льготы отдельным категориям граждан в рамках государственных жилищных программ. Для заемщиков, временно утративших возможность обслуживания жилищных кредитов из-за потери работы или снижения доходов, будут предложены специальные программы реструктуризации задолженности и предоставление отсрочек по платежам.
Также стоит отметить налоговые льготы, которые получат покупатели, приобретающие или строящие жилье. Вычет с подоходного налога в 2009 году увеличен в два раза - с 130 до 260 тыс. руб.
В то же время для последних 15 лет в российской экономике более характерным было стимулирование производителей и увеличение капитализации банковского сектора. Так, среди основных мер, читай - льгот для градообразующих предприятий, на федеральном уровне, названы кредитование под гарантии государства, участие государства в управлении и в собственности предприятий, субсидирование процентных ставок по кредитам, реструктуризация налоговой задолженности и обеспечение предприятий госзаказом. Из компаний строительного сектора в первый список системообразующих предприятий попали лишь шесть. Каков будет характер "льгот", пока неясно, но очевидно, что эти компании основательно увязли в долгах, причем заимствования у западных кредиторов будут возвращаться на фоне девальвации рубля. То есть стоимость привлеченных средств оказывается по меньшей мере на треть выше запланированной. По оценке многих экспертов, участие государства в экономической деятельности таких структур крайне неэффективно, ввиду низкой производительности труда на этих предприятиях.
- Какие меры по поддержке строительной отрасли обсуждаются в регионах?
- Пока Минрегионом РФ определено три основных направления, по которым будет осуществляться поддержка жилищного строительства в России: приобретение жилья для военнослужащих, финансирование строительства жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда и рефинансирование ипотечных кредитов.
Среди региональных ноу-хау - реакция Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ республики Татарстан. Учитывая проблемы, с которыми сталкиваются строители при возведении многоэтажного жилья в период кризиса, власти Татарстана предпочитают сместить акценты и скоординироваться на возведении индивидуального малоэтажного жилья, которое, по оценке министерства, в республике составит 50% от объема ввода за 2009 год. Такой подход требует подготовки новых территорий под застройку, развития инженерных мощностей. Пока же застройщикам предложен выкуп квартир для льготных категорий граждан по цене, установленной Министерством регионального развития РФ для республики - 27,5 тыс. руб. за кв. м, что явно ниже рыночной стоимости.
Аналогична ситуация и в других субъектах РФ. Так, Красноярскому краю Минрегионразвития выделил 2,5 млрд руб. на выкуп квартир под госнужды. Согласована цена выкупа 1 кв. м - 36,8 тыс. руб. По оценкам экспертов, сейчас рыночная стоимость "квадрата" жилья в Красноярске составляет 50 тыс. руб., причем большая часть готового нового жилья уже продана. Очевидно, что рентабельность выкупаемых объектов значительно ниже плановых показателей, и даже в случае успешного завершения проектов это вряд ли позволит начать новое строительство.
- На днях в Смольном пройдет очередное заседание Координационного совета, на котором будут обсуждаться антикризисные меры по поддержке строительного комплекса. Вы можете перечислить, какие предложения сегодня обсуждаются в городе?
- Во-первых, это выкуп городом и федерацией квартир у застройщиков для предоставления жилья льготным категориям граждан, под расселение аварийных домов, для военнослужащих, уволенных в запас. Эти программы объединяет цена квадратного метра, диктуемая регионам Министерством регионального развития РФ. Стартовая цена, по которой город пытался в конце декабря выкупить квартиры у застройщиков на торгах Фонда имущества, составила 47,5 тыс. руб. за кв. м. Результат: один победитель, предложивший 438 квартир в поселке Шушары - достаточно удаленном и малообжитом районе города. Это пока десятая часть от необходимого объема. Эксперты едины во мнении: предложенная цена занижена, достаточный объем предложения может сформироваться при стоимости "квадрата" от 55 тыс. руб. Цена 1 кв. м, установленная Минрегионом, изначально вызывала сомнение у застройщиков, так как тот же городской бюджет при строительстве жилья для городских нужд ориентируется на стоимость до 30 тыс. руб. за кв. м. И это лишь стоимость коробки с минимальной отделкой, без отчислений на инфраструктуру, которые в последнее время составляли для застройщиков до $700-800 на квадратный метр улучшений - в зависимости от условий приобретения земельного участка.
Запланированные в бюджете 12 млрд руб., если не произойдет значительного секвестирования программ, позволят выкупить около 200 тыс. кв. м (четыре-пять тысяч квартир) строящегося жилья. В то же время речь идет практически исключительно о наиболее ликвидных, с точки зрения продаж, малогабаритных квартирах эконом-класса, выкуп которых предложено осуществлять по ценам ниже себестоимости. Таким образом, произойдет вымывание из листингов наиболее востребованных "малогабариток" уже после первых аукционов.
Есть здесь и другая проблема. Даже высокая степень готовности дома сегодня не гарантирует окончания строительства в срок, тем более если оплата будет вестись очередями. Город рискует стать коллективным обманутым дольщиком, со всеми вытекающими последствиями.
Среди других обсуждаемых мер такие: строительство городом жилья на участках, принадлежащих тем компаниям-застройщикам, которые не могут вести проект; создание госкорпораций и консорциумов с участием государства и банковских структур; выкуп земель у застройщиков по цене, которая была действительна на момент приобретения надела на аукционе. Также возможно субсидирование городом ставки кредитов строительным компаниям, у которых исчерпаны финансовые резервы. Необходимо рассмотреть вопрос о замораживании тарифов на подключение к инженерным сетям и увеличении госзаказа на строительство, в том числе жилья. Обсуждается возможность бартерных расчетов строительных компаний с городом по инвестиционным договорам; предоставление отсрочки платежей до завершения проекта; разрешение продлевать при необходимости заявленные сроки строительства до восемнадцати месяцев. Следует освободить застройщиков от необходимости выполнять проект планировки на весь квартал в случаях, когда строится один-два объекта. При содействии Санкт-Петербургского ипотечного агентства внедряется единая база строящегося жилья для предоставления гражданам квартир в рамках городских жилищных программ.
- Насколько неожиданной стала ситуация стагнации строительного рынка Петербурга?
- Соотношение объемов строительства и продаж показывает, что кризис перепроизводства на строительном рынке должен был начаться в 2009 году, финансовый кризис лишь усугубил ситуацию. Давайте обратимся к цифрам. С I по IV квартал 2007 года объем предложения в продаже вырос на треть - с 2,1 до 3,1 млн кв. м. Начало 2008 года мало чем отличалось от начала 2007-го, но уже было очевидно, что объем предложения существенно перекрывает спрос. Даже если бы количество сделок по 2008 году осталось на прошлогоднем уровне - 40 тысяч, что стало абсолютным рекордом продаж за последние десять лет, то количество введенных квартир - 48 тысяч - явно указывает на складывающийся дисбаланс спроса-предложения. Однако, по данным Росрегистрации, количество сделок на первичном рынке в минувшем году сократилось по отношению к 2007-му более чем на треть и составило менее 26 тысяч. Такой резкий спад, безусловно, вызван прежде всего влиянием финансового кризиса, но, повторюсь, признаки стагнации стали заметны уже в I квартале 2008 года - тогда о кризисе всерьез еще не говорили, а количество сделок уже сократилось на 20%. Реализация проектов-миллионников, начиная с 2009 года, потребовала бы (для сохранения баланса спроса и предложения) роста продаж в среднем на 10-15% ежегодно, и к 2015-му следовало бы продавать более 50 тысяч квартир в год, что было маловероятно при снижении темпов роста реальных доходов населения. Таким образом, затоваривание рынка в наступившем году было предопределено заранее. Но ожидаемый сценарий оказался скорректирован кризисом, и количество продаж снизилось в 1,5 раза по отношению к предыдущему периоду, что увеличило объем предложения на 15% в I квартале 2009-го. В продаже появились готовые вновь введенные объекты. В некоторых сданных домах объемы непроданного жилья составляют 5-7%. Другое дело, что весь задел так или иначе окажется востребованным ввиду замораживания новых проектов и сокращения объемов строительства. Но кризис перепроизводства уже стоял на пороге нового года, и об этом забывать не следует. Так что апробируемые сегодня меры стимулирования рынка вполне своевременны.
30.01.2009
Бюллетень Недвижимости
Автор Дарья Литвинова
