Ольга Егорова: Договор найма жилого помещения: история и современностьНазад
Ольга Егорова: Договор найма жилого помещения: история и современность
Конституция Российской Федерации в ст. 40 устанавливает право на жилище. Это право, в соответствии с содержанием частей первой, второй и третьей указанной статьи, включает в себя такие содержательные компоненты, как: 1) защита от произвольного лишения жилища, гарантируемая любому человеку, независимо от его гражданской принадлежности (ч.1 ст. 40 Конституции РФ); 2)возможность приобретать жилье в Российской Федерации в собственность, которая обеспечивается государством и органами местной власти также всем людям, независимо от их гражданства (ч.2 ст.40 Конституции РФ); 3) возможность бесплатного или за доступную плату получения жилья в пользование из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами - только для определенных категорий граждан РФ, определяемых законом (в частности, малоимущих).
Не включая в предмет рассмотрения этой статьи возможность приобретения жилья в собственность, практически доступную сегодня в России немногим, мы видим, что правовыми формами осуществления тех двух содержательных компонентов права на жилище, реализация которых не обусловлена правом собственности на жилое помещение, а именно: защиты от произвольного лишения жилища и возможности бесплатного или за доступную плату получения жилья в пользование при наличии на это оснований, - согласно действующему законодательству Российской Федерации являются найм жилого помещения и социальный найм жилого помещения. Гражданско-правовые нормы, регулирующие соответствующие договоры, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ.
На протяжении почти всего XX века основной тип жилищных отношений в нашей стране определял договор социального найма. По этой причине данный договор глубоко исследован в научной литературе. Что касается договора найма жилого помещения, то его теоретическая разработка возобновилась после многолетнего перерыва лишь в 1996г., после принятия Гражданского кодекса.
Надо сказать, что до революции 1917 г. договор найма жилых помещений исследовался рядом выдающихся русских цивилистов, таких, как К.Н.Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.Л. Исаченко, К.П. Змирлов, В.Ф. Шершеневич и др. Их исследования отразили богатую практику использования этого типа договора, поскольку наем жилых помещений был самым распространенным способом удовлетворения жилищных потребностей городского населения. Спорные вопросы правоотношений, вытекающих из договора найма жилых помещений, разрешались высшим кассационным судом (Кассационной палатой Правительствующего Сената) и в достаточно полном объеме охвачены его решениями, относящимися к 1870 - 1880 гг. В этих решениях, основанных на правовом анализе сущности договора найма жилого помещения исходя из его цели и предмета, учтен как опыт западноевропейских стран, в законодательстве которых наем жилых помещений получил более детальную регламентацию, так и местные обычаи, сформировавшиеся в сфере жилищных отношений в России.
Обобщающие экспертные выводы по решениям Кассационной палаты Правительствующего Сената содержатся в трудах Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению нового Гражданского уложения. Опубликованные в 1899 г. Объяснения к проекту Гражданского уложения служат, наряду с сенатской практикой, еще одним важным источником дореволюционного российского права в сфере жилищного найма.
Таким образом, несмотря на то что договор найма жилого помещения не получил специальной регламентации в дореволюционном российском гражданском законодательстве, есть все основания говорить о российской дореволюционной правовой концепции этого договора, представленной в решениях высшего судебного органа страны и научных трудах специалистов в области гражданского права.
Родовым понятием для договора найма жилого помещения в рамках указанной концепции является договор имущественного найма, по отношению к которому жилищный найм выступает как его разновидность, отличающаяся специфическими особенностями, вытекающими из цели данного договора и, соответственно, определяющихся потребительских качеств предмета договора, каковым является жилое помещение. Как разъясняет Г.Ф.Шершеневич, российскому дореволюционному законодательству было "чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве"1 .
Сразу же обратим внимание на важное различие между дореволюционным и современным определением договора имущественного найма. С точки зрения дореволюционной концепции в качестве наймодателя может выступать не только собственник имущества, но любой, кто обладает им на правах владения. Как пишет К.Н. Анненков, "по соображении указаний наших цивилистов и Сената, нельзя не признать возможным у нас предметами найма... не только имущества, принадлежащего на праве собственности отдающему их внаем, но и также имущества, которое находится у него только в фактическом его юридическом владении, а равно и такие имущества, которые состоят под запрещением их отчуждения, а равно имущества, состоящие в споре, на том основании, что в законе не только не установлено воспрещений отдачи их в наем, подобных воспрещениям их отчуждения и отдачи в залоге, но в 1100 ст. Уст. гр. суд. даже прямо указано, что договоры об отдаче в наем даже таких имуществ, на которые уже обращено взыскание, могут иногда оставаться в силе2 . Л.А. Виноградов приводит соображения, по которым в некоторых случаях даже собственник может вступить во владение своим собственным имуществом не иначе как на основе договора найма (например, наследник имущества, отданного в пожизненное управление).
В современном гражданском праве такое невозможно. Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения только собственник жилого помещения или управомоченное им лицо может выступать в роли наймодателя. Остается под вопросом способ передачи для проживания гражданам помещений, полученных по договору аренды в соответствии с ч. 2 ст. 671. Но если граждане, которые будут проживать в этих помещениях, не выступают стороной в договоре найма, то тем самым существенно ограничиваются их права. Если же все-таки при передаче таких помещений гражданам для проживания будет заключен договор найма3 , то в случае неисполнения юридическим лицом своих обязательств по этому договору гражданину весьма трудно будет защитить свои права в суде в силу сомнительности правовой природы заключенного соглашения.
Нам представляется, что в дореволюционном гражданском праве, допускавшем без ограничений передачу права владения посредством договора найма, решение этого вопроса было не только более элегантным и непротиворечивым, но и более демократичным и гуманным, поскольку законодатель не ставил собственника имущества в особое положение по сравнению с другими участниками гражданского оборота и не обрекал тем самым гражданина, снимающего помещение для проживания, на бесправное положение.
С возможностью получения по договору найма помещения от владельца, не являющегося собственником помещения, непосредственно связано решение вопросов о возможности и условиях поднайма и перенайма. Гражданский кодекс Наполеона (ст. 1717) допускал полную свободу поднайма и перенайма, если в договоре не содержится оговорка об обратном: "Наниматель имеет право отдавать имущество в перенаем и даже уступить свой наем другому, если это не было ему запрещено. Это может быть запрещено относительно целого или частей. Оговорка о таком запрещении безусловно необходима"4 .
Такая крайняя свобода в перемене лиц в договоре намного превосходит возможности нашего правового сознания. Поэтому русское дореволюционное право ограничивалось свободой поднайма, то есть передачи третьему лицу, без согласования с хозяином, права пользования помещением с сохранением всей полноты ответственности за нанимателем. Ссылаясь на решения Правительствующего Сената, высказывания С.В. Пахмана и труды Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению нового Гражданского уложения, Л.А. Виноградов пишет, что "наниматель может, если не воспрещено договором, отдавать в пределах прав, предоставленных ему по договору найма, всю нанятую квартиру или отдельные комнаты в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед хозяином"5 . Для поднайма согласия хозяина не требуется. Только перенаем (уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых им по договору обязательств), допускается лишь с согласия наймодавца, в случае же отсутствия его согласия такая уступка рассматривается как поднаем6 .
Согласно ныне действующему гражданскому закону (ч.1 ст.685 ГК РФ), поднаем допускается только с согласия наймодателя. С учетом того, что ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения все равно остается наниматель, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, это условие представляется избыточным с точки зрения защиты интересов наймодателя.
Что же касается перенайма, то он возможен тоже только с согласия наймодателя и всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем, но лишь в отношении одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ч.1 ст.686 ГК РФ). Те же условия распространяются и на случай смерти нанимателя (ч. 2 ст. 686 ГК РФ): договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Таким образом, с точки зрения современного российского гражданского права, правомочия других лиц, пользующихся помещением наряду с нанимателем на основании договора найма жилого помещения, существенно отличаются от правомочий нанимателя. По отношению к данному типу договора не применяется такое понятие, как "член семьи", вследствие чего положение граждан, совместно проживающих с нанимателем, дает им меньше прав, чем положение членов семьи нанимателя по договору социального найма. Постоянно проживающие с нанимателем граждане приобретают равное с ним право пользования предоставленным по договору найма жилого помещения только в том случае, если они указаны в договоре. Поскольку они не участвуют в выработке условий и заключении договора, они с наймодателем в правоотношения не вступают. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих лиц. Их правовой статус может измениться, если они заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив последнего об этом. В таком случае, в соответствии со ст. 677 ГК РФ, эти лица становятся сонанимателями. Однако граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с ним договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п.4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Интересно отметить следующее. Учитывая, что ответственность может наступить за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, граждане, совместно проживающие с нанимателем, заключив с ним договор о солидарной ответственности, тем самым вступают в правоотношение с наймодателем. При этом получения согласия на то наймодателя закон не требует. Таким образом, законодатель, на наш взгляд, не до конца последователен в принципах, касающихся передачи ответственности по договору найма.
Ограничивая нанимателя в возможностях передачи своих прав по договору по сравнению с дореволюционным гражданским правом, как и права граждан, проживающих вместе с нанимателем, современное гражданское право в то же время более либерально к нанимателю в отношении возможности расторжения договора по его инициативе. Согласно ч.1 ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кроме того, наниматель вправе расторгнуть договор в судебном порядке при наличии одного из следующих оснований: помещение перестает быть пригодным для проживания, в том числе в случае его аварийного состояния, либо наличествуют основания, предусмотренные жилищным законодательством.
Наймодателю значительно труднее расторгнуть договор найма и выселить недобросовестного квартиранта. В отличие от нанимателя, он может воспользоваться лишь судебной формой прекращения договорных отношений. Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Если срок договора превышает 1 год, то, если договором не предусмотрено иное, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Интересное добавление содержится в ч. 4 ст.687 ГК РФ. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке (который описан выше) расторгнуть договор найма жилого помещения.
Дореволюционное право не только не допускало расторжения договора со стороны квартиранта, но даже в случае незанятия квартиры или оставления ее ранее срока даже при переводе начальством в другое место налагало на квартиранта штрафные санкции, даже если в договор и не было включено такое условие (кассационное решение 1906 г. N 76), кроме случаев, когда в договоре прямо определены последствия такого события, например только очищение помещения (кассационное решение 1889 г. N 72). Расторжение договора по инициативе нанимателя допускалось исключительно по решению суда, по иску нанимателя в случае негодности квартиры к использованию (в качестве оснований могли рассматриваться такие недостатки помещения, сокрытые наймодателем при заключении договора, как сырость, течь в потолке, зазорное соседство в том же доме и т.п.).
Таким образом, современный договор найма жилого помещения в целом легче расторгнуть, чем изменить.
Понятно, что, составляя правила расторжения договора по инициативе наймодателя, современный российский законодатель имел в виду, конечно же, договор социального найма. Но, будучи примененными к договору найма, эти правила ставят наймодателя в крайне невыгодные условия, тем самым вынуждая его "компенсировать" вполне реальный риск неуплаты по договору или порчи его собственного имущества (ведь в качестве наймодателя выступает всегда только собственник) непомерно завышенной платой.
По той же причине - ввиду ориентации законодателя на договор социального найма - в определении договора найма жилого помещения (ч. 1 ст. 671 ГК РФ) отсутствует условие срочности. Дореволюционные цивилисты справедливо рассматривали срочный характер договора имущественного найма в качестве существенной характеристики этого типа договора, поскольку, как пишет В.И. Синайский, бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением ею, "равнялось бы праву собственности"7 . По закону (ст. 1692 Свода Законов) договор имущественного найма не мог заключаться более чем на 12 лет. Данная формулировка ("запрещается отдавать внаем") могла трактоваться по-разному: либо как запрет нахождения имущества во владении одного и того же нанимателя свыше 12 лет, либо как запрет действия одного договора найма свыше этого срока (при допущении заключения нового договора по истечении первого), либо как чисто формальное требование не включать более продолжительные сроки в текст договора. В решениях правительствующего Сената прослеживается тенденция, которую можно, на наш взгляд, выразить следующим сложным тезисом: договор по истечении 12-летнего срока может быть продлен, однако условие о продлении срока по истечении 12 лет, вставленное в первоначальный договор, не является действительным, как противоречащее закону. В то же время оно не делает недействительным договор.
Современное российское гражданское право выделяет три вида договора найма жилого помещения по сроку: договор, заключенный на пять лет, договор, заключенный на срок от одного года до пяти лет, и договор, заключенный на срок до одного года (краткосрочный наем). На срок более чем 5лет договор найма жилого помещения заключаться не может. Но если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет (ч.1 ст. 683 ГК РФ). К договору краткосрочного найма не применяются правила о гражданах, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (ч.2 ст. 677 ГК РФ), о временных жильцах (ст. 680), о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), о поднайме жилого помещения (ст. 685 ГК РФ), о замене нанимателя в договоре найма жилого помещения (ст. 686 ГК РФ), о возможности решения суда об устранении нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 3 ч.2 ст. 687 ГК РФ), если договором не предусмотрено иное.
С учетом указанных различий в правах нанимателя, установленных гражданским законодательством, наймодатели, как показывает практика, стремятся оформлять свои правоотношения с квартирантами посредством краткосрочных договоров - сроком до 1 года. В этом их интересы совпадают с интересами посредников и квартирных агентств, оказывающих помощь при заключении договоров найма жилого помещения. Плата за услуги этих агентств, как правило, не зависит от срока заключенного договора, поэтому они заинтересованы в скорейшем возвращении жилого помещения на рынок для повторной сдачи его другому квартиранту.
Такое положение не только ущемляет интересы нанимателей в целом, но и является, на наш взгляд, дискриминационным по отношению к одной из категорий этих лиц - нанимателей, заключивших договор на срок до 1 года. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Поэтому трудно объяснить, почему гражданин, который в силу тех или иных обстоятельств снимает жилье на срок до 1 года, должен снимать его на худших для себя и своих близких условиях, чем тот, кто снимает его на более длительный срок.
В литературе иногда можно встретить мнение о том, что ст. 684 ГК РФ предусматривает механизм, обеспечивающий стабильность пользования жилым помещением. Однако, принимая во внимание, что этого права лишена значительная категория нанимателей и что наймодатели, являясь собственниками жилых помещений, как правило, заинтересованы в краткосрочных договорах, приходится признать, что данный механизм не обеспечивает стабильности пользования жилым помещением в должной мере.
Обращаясь к предмету договора найма жилого помещения как одному из его существенных условий, необходимо указать на тесную связь предмета договора и его формы. Как известно, договор найма жилого помещения является конценсуальным договором, поэтому, в частности, в ст. 673 ГК РФ законодатель называет передаваемое жилое помещение не предметом, а объектом договора. Предмет же его включает обязанность наймодателя передать помещение нанимателю.
С конценсуальной природой договора найма жилого помещения связана и его письменная форма. Если бы договор найма был реальным договором, то сам факт вселения квартиранта означал бы действительность договора. Но поскольку предметом его является обязательство наймодателя предоставить помещение нанимателю, то существует промежуток времени, когда обязательство еще не исполнено, а договор уже заключен. Кроме того, спор может идти о праве нанимателя продолжать пользоваться помещением, в котором он уже живет (наймодатель при этом доказывает, что срок договора уже истек). Этим и обусловлена актуальность письменного соглашения, являющегося свидетельством заключенного договора.
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, причем глава 35 ГК РФ не содержит указаний на то, что несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения влечет его недействительность, следовательно, в силу ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы при заключении этого договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Представляется, что документы, свидетельствующие о фактическом проживании гражданина в помещении, принадлежащем другому гражданину, могут служить одним из доказательств имевшего место между ними договора найма жилого помещения. При этом, если подтверждается, что наниматель прожил в помещении более пяти лет, то суд должен учесть правила ст.684 ГК РФ, в силу которых договор считается продленным на тех же условиях и тот же срок, если наймодатель своевременно не заявил о решении больше не сдавать помещение внаем. В противном случае, как и в случае, если спор возник до вселения нанимателя, доказать наличие договора без письменного соглашения практически невозможно, если не использовать в качестве доказательств свидетельские показания.
В дореволюционном российском гражданском праве также существовало требование простой письменной формы для указанного типа договоров (ст. 1702 Свода Законов Российской империи), однако при этом общая часть гражданского законодательства не содержала нормы, аналогичной ч.1 ст. 162, лишающей стороны права в случае несоблюдения простой письменной формы ссылаться на свидетельские показания; и сенатская практика содержит случаи использования свидетельских показаний в качестве доказательств словесных договоров найма жилого помещения (1869 г. N 88. Дело Леонтьевской с Поляковой). Как указывает Л.А. Виноградов, "действительность договора найма квартиры, а тем более отдельной комнаты, номера в гостинице или в меблированном помещении, не обусловливается соблюдением письменных формальностей, и юридические отношения, возникающие из словесного условия найма квартиры или комнаты, признаются действительным как по закону, так и по общепринятому обычаю, для сторон, если наем подтверждается доказательствами"8 , разумея под последними не что иное, как свидетельские показания.
С учетом этого опыта отечественного правосудия, а также принимая во внимание содержание ч.1 ст.162 ГК РФ, необходимо, по нашему мнению, исключить ст. 674 из ГК РФ, что даст возможность использовать в качестве доказательства договора найма жилого помещения свидетельские показания и тем самым обеспечить более надежную защиту интересов нанимателей.
И.В. Чечулина предлагает дополнить императивные правила ст. 674 ГК РФ положениями о необходимости нотариального удостоверения договора найма жилого помещения, аргументируя это тем, что нотариальное удостоверение сделок стабилизирует деловой оборот и усиливает правовую защищенность его участников9 . К такому выводу автор приходит на основе результатов опроса нотариусов города Москвы на предмет их отношения к вопросу о необходимости нотариального удостоверения договора найма жилого помещения. Втом, что нотариусы высказываются за закрепление в законе требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок, ничего удивительного, на наш взгляд, нет. Чтобы узнать мнение другой заинтересованной стороны, мы провели аналогичный опрос среди клиентов одной из московских посреднических фирм, специализирующихся на оказании юридической помощи при найме жилых помещений. Экспресс-опрос был проведен посредством анкеты, содержащей всего один вопрос: "Как вы относитесь к нотариальному удостоверению договора найма жилого помещения?" В качестве вариантов ответов были предложены следующие: "Считаю нотариальное удостоверение необходимым" и "Нотариальное удостоверение не обязательно, достаточно письменного договора". Выборка общей численностью в 563 чел. состояла наполовину (282 чел.) из людей, собирающихся снять или только что снявших жилое помещение, наполовину (281 чел.) - из наймодателей. Анализ результатов экспресс-опроса показал, что более половины (162 чел., или 57,4%) нанимателей высказались за нотариальное удостоверение договора, в то время как почти 3/4 наймодателей (193 чел., или 68,4%) считают нотариальное удостоверение ненужным. Проведенное затем выборочное интервьюирование респондентов с целью выявления мотивов их ответов на вопрос анкеты показало, что наниматели заинтересованы в более надежных гарантиях сохранения неизменности условий договора найма жилого помещения, в то время как наймодатели, ссылаясь на общую экономическую нестабильность, заинтересованы в том, чтобы иметь возможность произвольно изменять условия договора до истечения его срока, а при несогласии нанимателя - прекратить с ним договорные отношения. Эти ответы свидетельствуют не о необходимости нотариального удостоверения договора найма жилого помещения, а о том, что существующие законодательные и судебные способы защиты прав нанимателя по этому договору являются недостаточными. Одно лишь законодательное закрепление нормы об обязательности нотариального удостоверения договора найма, на наш взгляд, не способно решить указанную проблему.
Итак, сопоставительный анализ российской дореволюционной концепции договора найма жилого помещения с современной законодательной концепцией этого договора, реализованной в главе 35 ГК РФ, показывает, что на правовой конструкции данного договора в трактовке ГК РФ сказалось влияние социального найма. Это влияние проявилось, в частности, в ограничении поднайма (ст. 671 ГК РФ); в отсутствии указания на срочность найма в определении договора (ст. 671); в трудности расторжения найма по инициативе наймодателя по сравнению с более легким его расторжением по инициативе нанимателя (ст. 687); в преимущественном праве нанимателя (кроме случаев краткосрочного найма) на заключение договора на новый срок; в дифференциации прав нанимателя в зависимости от срока договора и др. Указанные ограничения, на наш взгляд, представляют отступления от принципов равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством, и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Отступлением от принципов обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты является норма ст. 674 ГК РФ, которая требует для договора найма письменной формы. В сочетании с ч. 1 ст. 162 ГК РФ это лишает стороны в случае отсутствия письменного договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. В связи с этим необходимо рассмотреть возможность внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ.
