Кто-кто в теремочке живетили что делать с собственной квартирой, приобретенной вместе с жильцами?Назад
Кто-кто в теремочке живетили что делать с собственной квартирой, приобретенной вместе с жильцами?
Вы купили квартиру. Но в ней остался жить продавец и нe собирается выезжать. Показывает какую-то бумажку. Да это же ваш договор на приобретение недвижимости! В нем черным по белому написано, что продавец сохраняет за собой право на проживание в вашей квартире. Если дело обстоит именно так, то читайте данную статью.
В законодательстве представлены категории граждан, которые могут пользоваться жилой площадью. В частности, это собственник, члены его семьи, арендатор и члены его семьи и др.
Соответственно различен и объем их правомочий. Для каждого он определен самим характером его права на жилое помещение. Наше законодательство знает две категории прав на жилое помещение - право собственности и иные вещные права, в частности право пользования.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением последнего.Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют только право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, и согласно ст. 292 ГК РФ. Поэтому собственник может отчуждать (передавать путем заключения того или иного договора) свою квартиру. При этом переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (ч. 3 ст. 288).
Поэтому если в договоре на приобретение квартиры конкретно не указано, что прежний собственник и члены его семьи обязуются после совершения сделки освободить жилплощадь в определенный срок, то эти люди сохраняют право проживания в уже вашей квартире и становятся членами уже вашей семьи.
Соответственно они имеют право на вселение всех своих несовершеннолетних детей (коих может быть весьма значительное число) даже без вашего уведомления, не говоря уже о вашем согласии. Однако у вас есть одно слабое утешение: всех остальных родственников они могут вселить только с вашего письменного разрешения. Еще хуже, если в договоре столь же конкретно указано, что продавец и его семейство остаются жить с вами после продажи. И вот вы в панике начинаете посещать юридические консультации, оставляя в них остатки своего бюджета. Практика показывает, что оспорить заключенный договор и признать сделку недействительной на подобных условиях можно в случае грубого несоблюдения требований законодательства в ходе совершения сделки, например при отсутствии государственной регистрации.
В остальных случаях спасти положение, увы, невероятно трудно, ибо придется доказывать факт принуждения к совершению сделки либо факт заблуждения. Но, так как сделки еще повсеместно проходят помимо обязательной государственной регистрации еще и необязательное нотариальное удостоверение, доказать эти факты проблематично.
Понимая сложность вашей ситуации, трудно удержаться, чтобы не посетовать: как же можно было проглядеть такой важный пункт договора! Бесполезно сокрушаться о несправедливости нашего закона, который позволяет, продав квартиру и получив за нее деньги, остаться в ней жить.
Поэтому вам, вероятнее всего, придется смириться со свершившейся катастрофой и попытаться извлечь хотя бы возможную выгоду из собственного положения. Действительно, квартира с жильцами не вполне удобна, ее стоимость значительно ниже, чем у свободной. Но ее можно все-таки продать, если найдете самостоятельно покупателя. Агентства недвижимости, как правило, не принимают заявки на продажу таких квартир. Выселить жильцов в судебном порядке реально лишь в том случае, если они нарушают порядок пользования жилым помещением, чем причиняют ущерб собственнику.
Так, ст. 98 ЖК РСФСР к числу подобных ситуаций относит случаи, когда "наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения". Кстати, таких дел именно по частному жилищному фонду практически нет - следовательно, нельзя предугадать и исход процесса в конкретной ситуации. Скорее всего ваши соседи будут жить долго и счастливо. Вы также имеете право проживать совместно с ними, правда, будет трудно удержаться от употребления приемов взаимного морального и физического выживания друг друга. Если не считать криминальных способов, от которых автор настоящей статьи настоятельно рекомендует отказаться, наиболее простым решением станет сдача в аренду части жилья. Однако и здесь вас подстерегают некоторые неприятные сюрпризы. Как известно, предметом аренды жилого помещения является изолированное жилище. А изолированного помещения (комнаты) для фактического проживания арендатора может просто не оказаться. Ваши соседи способны занять несколько комнат и отказаться их освободить, сославшись на тесноту, возникшую в результате уплотнения. Да и по санитарным и моральным нормам совместное проживание квартирантов иногда недопустимо. Как, например, принудительно могут жить в одной комнате мужчина и женщина, не состоящие в браке, или семья с подселением к ним постороннего человека? По закону, конечно, не запрещено сдать квартиру целиком в аренду вместе с жильцами, но не всякие арендаторы согласятся проживать в коммуналке, а платить за все помещения.
Маловероятно и то, что ваши квартиранты выразят желание добровольно поселиться впятером в одной самой маленькой комнате, в ином случае никто бы из них не стал приписывать в договор на приобретение квартиры тот самый злосчастный пункт. Скорее всего мирные переговоры, даже если и будут возможными, окажутся лишь попыткой потянуть время.
За этот период проживающие с вами в квартире граждане станут пользоваться всем оборудованием и техническими средствами, оплата которых будет происходить за ваш счет. Согласно закону и даже банальной логике делящие крышу должны делить и расходы. Поэтому закон не запрещает вам периодически предъявлять к оплате счета. Но закон также не предусматривает механизма принуждения к исполнению данной обязанности, поскольку отсутствует документ, где бы было определено, кто чем пользуется и в каком размере платит. Обычно таким документом, конкретизирующим абстрактные нормы закона, является договор. Но право на проживание уже зафиксировано в договоре на отчуждение жилого помещения, и проживающие с вами не заключают дополнительного договора. Теоретически их можно понудить к заключению такового, однако соответствующая судебная практика на данный момент отсутствует.
Когда вы будете на грани отчаяния, не торопитесь прыгать с Крымского моста. Вопросы пользования жилой площадью можно детализировать в судебном порядке, предъявив иск об установлении порядка пользования жилым помещением. В нем, кстати, позволительно определить часть расходов на содержание жилого помещения, которые будут нести квартиранты.
Если же вам необходимо вернуть большую часть вложенных в такую квартиру денег, один из действенных способов - зарегистрировать по договору аренды постоянно за определенную плату сколь угодно россиян, мечтающих о прописке, которая жизненно необходима им для получения работы в Москве. Как было указано выше, санитарные нормы в данном случае уже не действуют. При этом проживать таковым на указанной жилплощади вовсе необязательно. Если же вы пойдете дальше и вселите в квартиру спецконтингент, то можете даже заставить ваших соседей согласиться на любые условия для выселения таких арендаторов. Правда, может случиться, что уже арендаторы не захотят покидать вашу квартиру. Но это совсем другая история, о которой мы расскажем в следующий раз.
Опубликовано: Недвижимость и цены, сентябрь 2004 года
