"Если у вас нету дома, пожары ему не страшны". С этой логической конструкцией старой песенки трудно спорить, однако редкий человек при этом отказывается от дома или квартиры, предпочитая потом соблюдать просто правила противопожарной безопасности. Увы, собственное комфортное жильё для многих наших сограждан продолжает оставаться несбыточной мечтой. Советская власть, что бы нам сейчас ни рассказывали, с жилищной проблемой в родной стране не справилась. И нынче в народе большие сомнения, что в новых рыночных условиях этот орешек окажется власти по зубам. Член Совета Федерации, представляющий в верхней палате правительство Москвы, Олег Михайлович Толкачёв - желанная персона в нашей студии.
- Хотя не всё в столице гладко, на глазах у всей страны и цены растут, и дольщики обманутые митингуют, всё же Москва продолжает оставаться лидером во многих сферах, в том числе и в жилищном строительстве. Это свое лидерство столице удастся сохранить в дальнейшем?
Толкачёв: Нет оснований не согласиться с вашим утверждением. Думаю, надо четко и ясно задать критерии лидерства, чтобы всё было понятно. Если говорить об общих объемах строительства, а это 5 с лишним миллионов квадратных метров жилья в год, то тут однозначно у Москвы позиции лидерские. Никакой регион даже близко не подходит к ней. Наверное, подобная ситуация может сохраниться на ближайшие десятки лет. Мэр Москвы Ю. Лужков оценил земельный ресурс города при нынешних темпах строительства лет на 25 вперед без каких-то видимых проблем. Другой вопрос - строительство ограничивает энергетика. И это проблема. Касается она московского строительства, но всё-таки проблема эта по сути федеральная. Центр тяжести её - это РАО "ЕЭС России" и Мосэнерго. Но это не значит, что столичное правительство будет сидеть сложа руки. Проблема будет решаться, и в любом случае новостройки будут обеспечены энергией.
Вообще, это не простой вопрос, так как его решение требует введения в эксплуатацию дополнительно к мощностям РАО мобильных газотурбинных станций с более высоким к.п.д. Сейчас этот вопрос вовсю раскручивается в Москве.
- Но ведь не только энергетика тормозит строительство. Производство строительных материалов тоже не всегда поспевает, да и монополизация этого рынка в столице
Толкачёв: Чтобы понять точнее, где мы находимся, важно видеть не только общие объемы, но и сколько приходится жилья на одного жителя. В РФ в прошлом году было сдано 36-38 миллионов жилья. В этом году есть основания полагать, что эта цифра подтянется к 50 миллионам. А вообще к 2010 году задача сформулирована сдать 80 миллионов по Российской Федерации. Возникает вопрос, а есть ли какой-нибудь научно обоснованный норматив в мире? Да, такой норматив существует. Это коэффициент, равный одному квадратному метру новостройки на одного жителя. Получается, что в России должно строиться 143-145 миллионов квадратных метров жилья в год. Но пока об этом речи не идет. Речь идет о том, чтобы норматив с нынешних 0,3 метра на жителя увеличить вдвое - до 0,6 метра. Откуда эта задача взялась? Во времена Советского Союза в 1989 году Российская Федерация сдала 86 миллионов квадратных метров жилья. То есть, это не новая цифра, она уже была, но тогда жильё было другого качества - пятиэтажки и т.п. Что есть в Москве? 5,5 миллиона квадратных метров на 10 миллионов жителей, то есть коэффициент равен 0,5. Небольшое увеличение, и считай, коэффициент 0,6 будет достигнут.
Чем вообще определяется строительство? Конечно, земельным ресурсом, а также производством строительных материалов или стройиндустрией. В Москве проблем со стройиндустрией нет. Все ДСК и ЖБИ работают. В столице вопрос в другом - в соотношении цены и качества.
В других регионах другие проблемы. Стройиндустрия там является определяющим моментом развития, но там даже цемента не хватает. По цементу, правда, и в Москве есть проблемы, но опять же это вопрос соотношения цены и качества.
Теперь к вопросу о ценах на московское жильё. В последнее время в СМИ очень активно поднимается тема роста цен на московскую недвижимость. Да, приятного во всём этом мало. Но давайте взглянем, как влияют друг на друга два хорошо известных фактора. Не так давно остановились и даже чуть пошли вниз цены на мировой нефтяной бирже, и сразу же остановился рост цен на московское жильё. Объяснение всему этому довольно простое. На рынок столичной недвижимости выходят деньги, легально заработанные людьми, которые трудятся преимущественно в сфере топливно-энергетического комплекса и которые во время роста мировых цен на нефть имеют возможность прилично зарабатывать. Эти люди, стремясь обезопасить свои деньги от инфляции, вкладывают их в различные проекты. Их деньги всплывают в центрах федеральных округов, в Санкт-Петербурге и в значительной мере в Москве. Поэтому возникает вопрос, как защитить интересы жителей города при наличии такого колоссального объема строительства?
- И в этой связи правительство столицы утверждает среднесрочную жилищную программу, в которой предусматриваются некие протекционистские меры.
Толкачёв: Именно так. Конечно, можно сейчас говорить, что нарушаются законы, свободы и т.п. Но на мой взгляд, это абсолютно разумное и взвешенное решение. Во-первых, это решение не касается всего рынка, а только частей проектов, то есть предусматривается резервирование определенной части новостройки для того, чтобы можно было решать проблему с московскими очередниками. Данное решение позволяет поставить, а затем достичь несколько иную цель: снизить к 2010 году вдвое размеры очереди в городе Москве, которая сегодня составляет более 210 тысяч семей, то есть, перейти от цифры 210 к цифре 100. Вообще-то эта задача очень амбициозная.
- А в чем суть протекционистских мер?
Толкачёв: В программе предлагается осуществить целый комплекс мер. Во-первых, в контрактах, которые будут заключаться со строительными фирмами, будет содержаться пункт о том, что часть жилья резервируется для продажи очередникам столицы. Это будет не бесплатная раздача, а продажа. Но очередникам. Тем самым размер очереди будет сокращаться. Во-вторых, предусмотрена возможность рефинансирования кредитной ставки по этим операциям.
В программе также много других разумных предложений. Например, в Москве неплохо реализуется программа "Молодой семье - доступное жильё". В ней могут участвовать семьи до 30 лет, а если супруги - учащиеся, то до 33 лет. Сейчас внесено предложение расширить возрастные рамки молодых семей до 35 лет. По нормативам, которые приняты в программе "Молодая семья", если молодая семья покупает жильё, то ежемесячные платежи её составляют где-то 15-16 тысяч рублей, что в принципе для молодой семьи, где работают оба супруга, подъемно и терпимо. Но если такая семья вдруг встает перед выбором: родить ребенка или продолжать отдавать кредит за квартиру, то возникают совершенно понятные проблемы. Прежде всего, время декретного отпуска, когда супруга не работает. Во-вторых, как бы она ни стремилась выйти на работу скорее, все-таки какое-то время она должна просидеть с младенцем, да ещё плюс деньги на содержание ребенка. И получается, что в молодой семье остается один работающий супруг, и она оказывается перед выбором: отдавать кредит или рожать ребенка. Что ею будет выбрано? Многие склонятся к тому, что это будет не ребенок, а квартира. Поэтому внесено предложение: на три года для семей, родивших ребенка, заморозить платежи, не отменить их, а отложить. Это вполне разумное предложение принято.
- Там может подоспеть и "материнский капитал"
Толкачёв: Конечно, его тоже можно будет использовать. Еще есть такое предложение: семьям, которые планируют родить ребенка, предоставлять 30 метров бесплатно за счет бюджета города.
И таких мер в программе изрядное количество. Надеюсь, что в ближайшие две недели эта программа будет подписана. Хочу сказать, что прописанные в программе меры никоим образом не ограничивают действие рыночных механизмов. Для приобретателей жилья полностью остается вторичный рынок, значительная часть рынка нового строительства, где определенная часть резервируется для очередников, чтобы те не остались на обочине процесса. Вообще-то это мощное решение, защищающее интересы коренных жителей.
Досье:
ТОЛКАЧЁВ Олег Михайлович - член Совета Федерации, представитель от правительства Москвы. Родился в столице 18 ноября 1948 года. Окончил в 1972 году Московский инженерно-физический институт по специальности "инженер-физик". Работал в Физическом институте Академии наук, исследовал проблемы физики плазмы твердого тела. С 1990 года работал в системе управления органов управления Москвы. Был председателем Москворецкого райсовета, префектом Южного административного округа, первым зам. премьера столичного правительства, руководителем Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям, председателем Комитета по управлению имуществом города. В 2004 году стал сенатором. Представляет правительство Москвы в Совете Федерации. Зам. председателя комитета верхней палаты по экономической политике, предпринимательству и собственности. Первый зам. главы комиссии по национальной морской политике. Доктор физико-математических наук, профессор. Действительный член Международной ассоциации информационных процессов и технологий. Академик Российской академии естественных наук, Международной академии информатизации, Российской инженерной академии, Академии творчества. Лауреат Государственной премии РФ в области науки и техники. Награжден многими государственными наградами, а также медалью имени Соловьева. Лауреат международной премии за выдающиеся заслуги в области информатизации мирового сообщества. Женат. Отец двоих детей. Главные увлечения Олега Толкачёва - теннис и футбол.
- Но в программе есть моменты, которые, как считают эксперты, все-таки противоречат Конституции. Хотя справедливости ради скажем, что Юрий Михайлович Лужков тоже не очень верит в реальность такого рода ограничений и предлагает строить доходные муниципальные дома, где бы квартиры сдавались внаём по умеренным ценам.
Толкачёв: Это есть в программе, и это тоже один из её сильных выигрышных элементов. Не так давно прозвучали такие цифры. Частные компании строят доходные дома (они их не продают, а оставляют в своей собственности) и сдают, но сдают по запредельным ценам. Я думал, что знаю уровень этих цен, но здесь был просто поражён цифрой, которая прозвучала из уст президента Гильдии риелторов. Эта дама заявила, что они строят доходные дома и получают очень высокую норму прибыли. Цены там начинаются от 3000 у.е. за квартиру в месяц и до 12000 у.е. На это последовала незамедлительная реакция московского правительства. Конечно, коммерческие компании могут делать всё, что они хотят, это их рыночное право, если находятся такие клиенты, то и флаг в руки, а вот город будет строить доходные дома с минимальной рентабельностью, чтобы молодая семья москвичей-очередников могла бы снять эту квартиру за реальные деньги. То есть, город будет строить доходные дома, квартиры в которых будут сдаваться. И также дано поручение рассмотреть возможность аренды таких квартир с правом последующего выкупа.
Еще одна цифра. Сегодня срок, за который семья москвичей может накопить деньги на стандартную квартиру, увеличился с 7 до 10 лет. Поставлена задача вернуть время накопления в исходное положение. Это еще одна амбициозная задача.
- Это конечный пункт или все-таки эта цифра будет снижаться и дальше?
Толкачёв: Пока это среднесрочная перспектива, до 2020 года, поэтому то, что сегодня просматривается, выглядит так. Поживём - увидим.
- Насколько обоснованы утверждения, что сложности с решением жилищной проблемы в Москве связаны не только с теми проблемами, о которых вы говорили, но и с чрезмерной монополизацией строительного рынка и чрезмерной зависимостью его от столичных чиновников?
Толкачёв: Рынок сам по себе в безвоздушном пространстве никогда не бывает. В любой стране эта деятельность так или иначе, но регламентируется. Другой вопрос, что есть жесткие требования законодательства, есть постановление правительства, лично мэра требование развивать всю систему таким образом, чтобы решения принимались прозрачно. Конечно, хотелось бы, чтобы, если есть заявка и свободный участок, выполнены определенные условия, влияние чиновника было минимальным. Наверное, сказать, что всё таким образом давным-давно решено, было бы преувеличением. Но что самое важное - переход на конкурсную основу, на условия аукционного распределения участков в большинстве случаев эту задачу решает. Тут мы даже видим иногда иную картину. К сожалению, некоторые решения, принятые в результате конкурса очень квалифицированной конкурсной комиссией, зачастую торпедируются. Известно, например, решение Высшего арбитражного суда по участку, где идет разборка гостиницы "Россия". Оно окончательное, не подлежит пересмотру, а подлежит исполнению. Но определенного рода вопросы по нему возникают. Как минимум такой: как правило, при наличии каких-то недостатков в решениях нижестоящих судов более высокая судебная инстанция обычно отправляет дело на пересмотр с указанием конкретных недостатков. Здесь же было сразу принято окончательное решение.
Ничего абсолютного в природе не бывает, но ответ на ваш должен быть таким - конкурс, открытость и прозрачность. Именно эти факторы сильно снижают влияние чиновников на процесс, делают процедуру прозрачной, открытой и понятной
http://www.radiorus.ru/issue.html?iid=112295&rid=
23 ноя 2006
Док. 521985 Опублик.: 18.11.08 Число обращений: 10
