Рифгат Уразметов: `Падения цен на недвижимость не будет...`Назад
Рифгат Уразметов: `Падения цен на недвижимость не будет...`
- В последнее время, когда затрагивают тему ипотеки, звучат высказывания, что в скором времени в Уфе ожидается стабилизация цен на недвижимость, а по некоторым сведениям - не менее чем на четыре процента. Насколько обоснованы подобные заявления?
- Мы пробовали разобраться - так ли это на самом деле. Начнем с того, что средняя стоимость одного квадратного метра в нашем городе (18 904 рубля) почти вдвое превышает общероссийский показатель (10 410 рублей за один квадратный метр жилья). Что влияет на цену на жилье, и что мы можем ожидать в ближайшем будущем - падение цен, стабилизацию или продолжающийся уже не первый год рост цен?
Общеизвестно, что на цену на открытом конкурентном рынке влияют два основных фактора - спрос (а точнее, платежеспособный спрос) и предложение. Вначале рассмотрим все факторы, которые влияют на формирование спроса на рынке жилой недвижимости города Уфы. Это обеспеченность жильем уфимцев на сегодняшний день, демографические изменения, изменения в доходах населения города и развитие рынка доступных кредитов.
Общий жилой фонд в Уфе на начало 2004 года составил около 17,7 миллиона квадратных метров, а обеспеченность жильем на начало 2003 года в Уфе составляла 16,23 квадратных метров на человека. Для примера, в Москве этот показатель равен 21,4 квадратных метров на человека, а в среднем по России - 19,7. В настоящее время на учете, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, состоят около 240 тысяч уфимцев. Это как люди, жилищные условия которых не соответствуют санитарным нормам (менее 8 квадратных метров на человека), так и жители ветхих и аварийных домов. Для решения этой проблемы городу необходимо как минимум 2,4 миллиона квадратных метров. Объем же строительства в нашем городе не более 330 тысяч квадратных метров в год или 0,3 квадратных метров в год на человека. Конечно, это несколько выше среднероссийского показателя (0,25 квадратных метров на человека), но и обеспеченность жильем в нашем городе ниже, чем в среднем по России (на 3,47 квадратных метров).
Если в планах города только обеспечить жильем различными способами всех состоящих на учете в настоящее время до 2010 года, то надо строить более 490 тысяч квадратных метров в год или в 1,51 раза больше, чем сегодня. Заметим, что эта цифра рассчитана без учета увеличения населения, а наш регион один из немногих в России имеет положительную динамику по численности населения. В том же случае, если в планах города достигнуть предложенный президентом России уровень обеспеченности жильем в размере 21,7 квадратных метров на душу населения к 2010 году, то строить надо уже более 700 тысяч квадратных метров в год или в 2,16 раза больше.
Таким образом, можно с уверенностью говорить о том, что потенциальный спрос на жилье в нашем городе сохранится еще на протяжении довольно большого временного промежутка. Учитывая, что различные источники оценивают возможность увеличения темпов строительства на 10-12 процентов в год, этот интервал можно оценить в шесть-девять лет. Учитывая же, что с ростом благосостояния жителей нашего города количество уфимцев, проживающих на площади более 18 установленных квадратных метров будет увеличиваться, все вышеприведенные расчеты можно оценивать как очень оптимистические и срок устойчивого спроса на жилье, превышающего предложение, может быть оценен и в 10-12 лет при возрастающем спросе и прогнозируемых темпах строительства.
- Но настолько ли платежеспособно население Уфы, чтобы покупать жилье, цена которого растет? Была информация о том, что те, кто может позволить себе жилье по нынешним ценам, уже приобрели его...
- Спрос на жилье не упадет, и тому способствует несколько факторов. Первый такой фактор - это постоянно возрастающие доходы населения Уфы (не менее 30 процентов в год). Еще один фактор, стимулирующий спрос на жилье, это активно развивающееся ипотечное кредитование. Здесь необходимо отметить не только одно из первых мест по России, которое занимает наш регион по реализации Федеральной программы ипотечного кредитования, но и очень удачно реализуемые программы кредитования, предлагаемые администрацией города и некоторыми банками.
Если говорить о росте цен на недвижимость в Уфе, то картина следующая. Начиная с 2000 года, индекс роста цен на жилую недвижимость не превышал рост сводного индекса потребительских цен (120 и 121 процент в 2000 году, 112 и 117 процентов в 2001 году, 111 и 114,7 процента в 2002 году, 116 и 112 процентов в 2003 году). Лишь в первой половине 2004 года произошло превышение темпа роста цен на жилье над темпами инфляции (20 и 5,5 процента соответственно). Все вышеперечисленное позволяет сделать вывод, что не только потенциальный, но и платежеспособный спрос на жилье (после начала активной реализации программ ипотечного кредитования) в нашем городе будет оставаться на довольно высоком уровне в ближайшие несколько лет.
- Но ведь в Башкортостане довольно значительный уровень предложения...
- Мы уже говорили, что даже предполагаемый ежегодный рост темпов строительства на 10-12 процентов в год не сможет удовлетворить стабильный, а тем более возрастающий спрос. Дополнительной же стимуляции на рынке строительства пока практически нет. Если на вторичном рынке развитие различных программ ипотечного кредитования дает определенные надежды на увеличение предложения (в основном, за счет того, что в городе практически отсутствуют "чистые" покупки), то рынок нового жилья выглядит менее оптимистично.
- Почему? Рынок первичного жилья активно развивается...
- Отметим только ряд факторов, сдерживающих темпы строительства. Во-первых, отсутствие подготовленных площадок под строительство (так, при объеме ввода в эксплуатацию в первом квартале 2004 года порядка 59 000 квадратных метров жилья за этот же период по всей республике было построено только 800 метров канализационных сетей). На сегодняшний день основной объем строительства в Уфе - это точечные застройки в освоенных районах города. Крупномасштабное же освоение новых территорий требует серьезных капитальных вложений - не только для прокладки коммуникационных сетей и строительства канализационных систем, но и для строительства дорог, дополнительных мостов через реки и создания минимальной социально-культурной инфраструктуры.
Естественно, что мелким инвесторам, ведущим строительство в Уфе сегодня, это не под силу, и здесь необходимы централизованные вложения. Добавим к этому практику выделения земельных участков без возможности получения кредита под их залог, и отсутствие институционарных инвесторов: например, в Москве до 90 процентов жилого строительства ведется за счет кредитных средств и средств крупных инвесторов. В Уфе этот показатель не превышает 15-20 процентов, то есть строительство ведется, в основном, за счет мелких инвесторов (дольщиков). Но этот надежный в прошлом, источник финансирования в настоящий момент лишен подпитки за счет ипотечных кредитов.
Конечно, определенный оптимизм вселяют высказывания руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко, сделанные им в интервью газете "Коммерсантъ": "Строительная отрасль жива и способна выполнить эти планы (прим. - увеличение объемов строительства в 2,8 раза)". Однако и он отметил, что "...никакой основы для падения цен на жилье в нашей стране нет. Население имеет денег значительно больше, чем объем строительства жилья на рынке".
Итак, суммируя все вышесказанное, можно с уверенностью сказать, что объективных предпосылок для стабилизации, а тем более снижения цен на недвижимость в нашем городе пока нет. На фоне все возрастающего и активно стимулируемого спроса и практически не растущего и плохо стимулируемого предложения любые подобные заявления не могут быть подкреплены какими-либо логичными доводами и фактами.
И, наконец, рассмотрим еще один аргумент, приводимый теми, кто прогнозирует снижение цен на жилье в нашем городе. Этот аргумент - влияние на ценовую ситуацию на рынке недвижимости профессионального риэлторского сообщества, а точнее - ряда агентств недвижимости, подписавших соглашение о проведении совместных сделок.
Начнем с самой природы и смысла риэлторской деятельности. Как мы уже говорили, на цены на недвижимость, как и на любой другой товар, влияют на спрос и предложение. Не так давно в нашем городе активно муссировались абсурдные слухи о том, что именно риэлторы "нагоняют" цены на квартиры. Однако так ли это на самом деле? По нашим оценкам, средний размер вознаграждения по сделкам с недвижимостью (с учетом большого количества частных предпринимателей и "черных маклеров", оказывающих услуги по демпинговым ценам) не превышает 1,5 - два процента от стоимости объектов недвижимости. Общий процент сделок, проходящий с участием посредников различного рода (от сертифицированных агентств до вышеупомянутых "черных маклеров"), по самым оптимистичным оценкам, не превышает 60 процентов. То есть, "распределив" обозначенные два процента на весь рынок, мы получим сумму, немногим превышающую один процент от совокупной стоимости объектов недвижимости, продаваемых за год в Уфе. Неужели именно за счет снижения этой суммы некоторые члены нашего профессионального сообщества прогнозируют падение средней стоимости жилья на четыре процента? Простая математика показывает, что это невозможно!
Вообще, говоря о роли риэлторов на рынке жилой недвижимости, следует отметить следующее. Активность агентств недвижимости, повышение качества их услуг (что, безусловно, ведет и к повышению их стоимости) не может серьезно повлиять на стоимость недвижимости как таковую. Но такая активность, безусловно, может сделать процесс покупки, продажи или обмена жилья более простым и безрисковым для жителей нашего города, что повлияет на активность рынка в целом и создаст дополнительный спрос. А к чему приводит стимулируемый спрос, без стимулируемого предложения, мы уже обсудили.
Все другие последствия подписания подобного соглашения - активизация работы с межкорпоративными базами данных (существующими и успешно работающими, кстати, в Уфе не первый год), увеличение совместных сделок, ни другие аргументы, не могут серьезно рассматриваться при прогнозе цен на квартиры.
Вообще, если всерьез говорить о роли риэлторов в становлении и развитии цивилизованного рынка недвижимости, необходимо обсуждать роль профессионального сообщества в сокращении времени и снижении рисков при проведении сделок с недвижимости, в достоверном информировании жителей нашего города о состоянии рынка и его тенденциях, содействие с административными структурами и участниками строительного комплекса с целью выработки оптимального градостроительного регламента и наиболее эффективного освоения имеющихся и потенциальных строительных площадок. И на наш взгляд, популистским заявлениям о несуществующих перспективах рынка места в этой роли нет!
Суммируя все вышесказанное, хотелось бы призвать авторов заявлений о грядущем понижении цен на жилье в Уфе более взвешенно относиться к своим высказываниям и отдавать себе отчет о последствии подобных обращений - как для профессионального сообщества, так и для жителей города в целом.
