Interfax-Russia.ru - Последствия финансового кризиса уже сказались на российском рынке недвижимости: ипотека стала менее доступной, строители заявляют о возможных банкротствах. Между тем, аналитики уверены, что подобная встряска пойдет лишь на пользу всем игрокам рынка.
Трудности строительных компаний вызваны ограничившимся участием банков в финансировании жилищного строительства и вдвое сократившимся, по оценкам Ассоциации строителей России (АСР), объемом продаж недвижимости. Уменьшение числа выдаваемых кредитов, рост их процентной ставки, сокращение продаж жилья привели к дефициту средств у девелоперов и снижению рентабельности их деятельности.
Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать строительство новых объектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи - ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
Так, о замораживании заявленных ранее проектов заявили Strabag, ПИК, Mirax, Система-Галс и Строймонтаж. В частности, Mirax Group приостанавливает порядка 50 проектов, не вошедших в стадию строительства, а в своих финансовых планах закладывает снижение цен на продаваемую недвижимость на 25% в конце 2008 - начале 2009 года.
В сложившейся ситуации инвестиционно-строительные компании рассчитывают на помощь государства. В противном случае они прогнозируют обвальное падение цен, существенное увеличение объемов незавершенного строительства, появление новой волны обманутых дольщиков, банкротства застройщиков и подрядных организаций, невозвраты строительных кредитов.
Как ни парадоксально, но сложившуюся на данный момент в России ситуацию с рынком жилья, по мнению экспертов, частично спровоцировал рост числа ипотечных кредитов в последние годы. По мнению вице-президента АСР Владимира Пономарева, низкие требования к платежеспособности заемщиков спровоцировали "искусственное повышение доступности ипотеки, что в свою очередь привело к необоснованно высокой динамике роста объемов долгосрочного ипотечного кредитования".
"Отсутствие длинных пассивов у многих региональных банков и ипотечных компаний уже привели трудностям в их деятельности", - заявил Interfax-Russia.ru Пономарев.
С дефицитом долгосрочных ресурсов связывают проблему ипотеки и банкиры. В условиях финансового кризиса, дефицита ресурсной базы многие банки вынуждены либо закрывать программы долгосрочного, в том числе ипотечного кредитования, либо ужесточать условия по ним, рассказала Interfax-Russia.ru руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Анна Дувакина.
По ее словам, практически все банки заметно повысили процентные ставки по ипотеке, а также существенно изменили условия ипотечного кредитования: ужесточили требования к залогу, к проверке платежеспособности клиентов, а также почти вдвое уменьшили сроки кредитования.
При этом банки отмечают сохранение повышенного интереса к ипотечным продуктам. "Спрос на ипотеку находится на высоком уровне, - рассказала Interfax-Russia.ru региональный директор представительства DeltaCredit в Нижнем Новгороде Наталья Сизова. - А вот предложение, в силу известных обстоятельств, к сожалению, сужается, из-за чего рынок ипотеки хоть и продолжает расти, но динамика этого роста снижается".
Впрочем, по мнению руководителя офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде, отдельные потенциальные покупатели жилья по ипотечным программам ждут снижения процентных ставок и формируют, таким образом, отложенный спрос. "Ждут напрасно, так как снижения не предвидится. Но все равно потребность в покупке недвижимости, улучшении жилищных условий по-прежнему велика. Сейчас многие клиенты пытаются как можно быстрее получить кредит, "впрыгнуть в последний вагон", - говорит Дувакина.
Вместе с тем, часть банков, особенно региональных, уже отказались от ряда кредитных программ, в том числе и от ипотеки. Так, многие саратовские региональные банки из-за финансового кризиса уже перестали выдавать ипотечные кредиты. По словам гендиректора ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" (ИКСО) Дениса Филиппова, это связано с недостатком у ИКСО уставного капитала для того, чтобы поддерживать большие обороты средств, которые первоначально выдавались банками.
"Мы полагаем, что вполне стоит ожидать ухода с рынка еще нескольких участников, а также дальнейшего повышения процентных ставок по кредитам и ужесточения стандартов андеррайтинга (проверка банком платежеспособности клиента - ИФ)", - считает Дувакина.
"Исходя из текущей рыночной ситуации, игроки рынка обладают неодинаковыми возможностями финансирования ипотеки, - пояснил Interfax-Russia.ru ситуацию на рынке генеральный директор филиала BSGV в Нижнем Новгороде Олег Виндман. - Одни банки прибегают к помощи средств населения, увеличивая ставки по депозитам. Другие работают с крупными клиентами из числа юридических лиц. Иностранные "дочки", такие как BSGV, получают поддержку материнской группы, благодаря которой могут работать в секторе ипотеки без каких бы то ни было сбоев".
По его словам, в настоящее время делать какие-либо прогнозы довольно трудно, так как рынки еще далеки до стабилизации. "Уверенно можно говорить лишь о том, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе потребителям не стоит ожидать доступных и мягких условий по ипотеке. Однако дальнейшее развитие рынка будет сильно зависеть от действий властей и макроэкономической ситуации в целом", - отметил Виндман.
Ужесточение условий выдачи ипотеки участники рынка считают вполне закономерным. "Поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка, вынужденных принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на улучшение качества кредитных продуктов, включая ужесточение требований к заемщикам и повышение процентных ставок, показывает, что отрезвление наступило. Болезненный и трудный процесс выздоровления ипотечного сектора пошел", - считает вице-президент АСР Пономарев.
При этом, по его мнению, ситуация на российском ипотечном рынке осложняется нестабильностью жилищных рынков. В числе серьезных угроз как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом вице-президент АСР назвал законодательные новации, регулирующие отношения в сфере долевого строительства и в части аукционного порядка продажи земельных участков под жилищную застройку. Также, по его мнению, российской экономике серьезно угрожает дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением; проблемы девелоперов с кредитованием строительных проектов; а также подорожание в 2007 году основных строительных материалов.
По словам Пономарева, сейчас очень сложно точно спрогнозировать развитие ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе. "Ситуация существенно зависит от внешней среды, от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь, в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка", - заявил вице-президент АСР.
Неоднозначные прогнозы по ситуации с ценами на жилье дают и другие эксперты.
Так, по мнению регионального директора DeltaCredit Сизовой, цены на недвижимость упадут на 10-15% в зависимости от типа жилья и региона. А гендиректор филиала BSGV в Нижнем Новгороде Виндман считает, что вряд ли это снижение будет обвальным: "Аналитики рынка говорят о том, что вероятность коррекции цен очень значительна, но здесь нужно понимать, что эта коррекция, тем не менее, не сделает в одночасье жилье доступным для большинства граждан. Сокращение предложения в связи с уменьшением объемов инвестирования и стабильный спрос со стороны населения не будут этому способствовать".
С таким мнением соглашается и руководитель офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде Дувакина: "Возможно в самые ближайшие месяцы рост цен на жилье несколько притормозится. Но в долгосрочной перспективе дальнейший рост цен, на наш взгляд, неизбежен". По ее мнению, сложности с привлечением ресурсов девелоперами в текущих условиях приводят к сокращению объемов строительства и замораживанию некоторых текущих проектов. "Следствием этого явится дефицит качественного жилья, а значит и рост цен на недвижимость", - считает собеседник Interfax-Russia.ru.
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко считает, что в ближайшее время ситуация с ценами на жилье в зависимости от региона может быть даже взаимоисключающей: где-то произойдет снижение, где-то - стабилизация, а где-то можно ожидать и увеличения стоимости квадратных метров.
"Там, где рост цен на жилье подогревался серьезным вложением инвестиций и развитием ипотеки, наступит откат цен, - прокомментировал Репченко Interfax-Russia.ru ситуацию на рынке недвижимости. - Если рост цен в регионе был умеренным, можно ожидать его стабилизации. А если в каком-то регионе рост цен не успевал за центром, то на рынке недвижимости можно ожидать инфляции".
В среднем по России, по мнению эксперта, по итогам года все же будет зафиксирован рост цен на жилье в пределах 20-25%, сформированный за счет инфляции в первом полугодии 2008 года.
На повторение ситуации десятилетней давности, когда в результате дефолта цены на квартиры в России упали более чем в два раза, и низкий порядок цен удерживался почти на протяжении пяти лет, рассчитывать не стоит, отмечает Репченко. "Корректировка цен на недвижимость в этот раз будет происходить около года, максимум - до весны 2010 года. После чего баланс спроса/предложения будет полностью восстановлен, накопится дефицит предложения, и недвижимость вновь начнет подрастать в цене", - считает собеседник Interfax-Russia.ru.
Не прогнозируют эксперты и кризиса строительной отрасли в России. "На данный момент рентабельность проектов огромна: за последние несколько лет российская недвижимость подорожала, как минимум в два раза, а по некоторым сегментам еще больше. Так, например, цены на жилье в Москве с середины 2005 года выросли более, чем в три раза, - отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Даже если допустить некоторое снижение цен, рентабельность этих проектов никогда не станет отрицательной, она даже не обнулится". По его мнению, строительный бизнес по-прежнему будет выгодным занятием: "Запас прочности у этого сегмента российской экономики сейчас большой".
