В РИА "Новости" прошла пресс-конференция Федеральной службы земельного кадастра России, на которой выступил заместитель руководителя службы Алексей ОВЕРЧУК.
КАДАСТРОВАЯ оценка нужна для определения платы за землю, которая складывается из аренды и земельного налога. Это масштабная работа, включающая в себя инвентаризацию всех земель в стране и их массовую рыночную оценку. Однако, не следует путать кадастровую и рыночную стоимость земли. По словам А.Оверчука, Росземкадастр не дает никаких рекомендаций, потому что у рынка есть свои законы и главный из них - баланс спроса и предложения. Средняя корреляция между оценочными и рыночными показателями составляет 15-20 процентов.
Работа такая раньше никогда не проводилась, поэтому были большие споры по поводу методики оценки. Если не вдаваться в детали, в основе кадастровой стоимости земли лежит не сложившаяся рыночная конъюнктура, а коммерческий потенциал данного участка. То есть, по ней можно судить о том, сколько на этой земле можно заработать. Подобная методика используется и в мировой практике. Речь не идет только о сельскохозяйственных угодьях. Ведь прибыль могут приносить и промышленное производство, инфраструктура, коммерческое и жилищное строительство.
Понятно, что гектар тундры на Крайнем Севере стоит гораздо меньше, чем квадратный метр под жилищной или коммерческой застройкой в Москве. Минимальная стоимость гектара земли в малообжитых районах составляет всего 400 рублей. Плодородные угодья Краснодарского края ценятся гораздо выше - до 43000 руб. за гектар. 1 кв. метр земли под жилым домом в среднем по размеру областном центре стоит порядка 6 тыс. руб. Результаты оценки по Москве на момент пресс-конференции утверждены не были, поэтому А.Оверчук не смог дать официальный комментарий на эту тему. Но утверждение результатов должно произойти в ближайшее время. С ними можно будет ознакомиться в столичном Земельном комитете. А через 1,5-2 года все результаты планируется публиковать через Интернет.
Одной из задач проводимой оценки было устранить диспропорции, сложившиеся в налогах на землю в разных частях страны. Например, налоговая нагрузка на единицу площади и на одного жителя в малых городах была выше, чем в крупных. Сейчас трудно сказать, как кадастровая оценка отразится на местных бюджетах. Не стоит забывать, что налоговые поступления зависят не только от учетной стоимости земли, но и от самих ставок налогов, которые вводятся местными органами власти. Кто-то захочет собрать побольше налогов, а кто-то, напротив, уменьшит налоговое бремя с тем, чтобы привлечь инвестиции.
Земельный налог остается местным налогом. Его ставка определяется на местах и может колебаться от 0,3 до 1,5 процента. Сейчас готовятся поправки к статьям Налогового кодекса, касающимся земельного налога. По мнению представителя Росземкадастра, необходимо предусмотреть возможность апелляции налогоплательщиков, чтобы обеспечить справедливость кадастровой оценки.
Живя в столице, мы не задумываемся об огромных масштабах и крайне низкой плотности заселения страны. Поселения занимают лишь 1% территории. В итоге земельной реформы, проводившейся в 90-х годах, в собственность было передано 129 млн. гектаров. Это было бы очень много для любой европейской страны, но не для России. Сейчас в частной собственности находится всего 7,6% земли, в том числе 0,4% принадлежит юридическим лицам. Правда, в некоторых субъектах Федерации доля частных земель доходит до 71 процента. Самый большой удельный вес частных земель - в регионах юга и запада страны. По-прежнему количество сделок купли-продажи земли остается низким. 90% сделок с землей - это аренда участков, находящихся в государственной собственности.
Работа по кадастровой оценке земель должна быть завершена до конца 2003 года. В основном это зависит от доли местных бюджетов в финансировании проекта. Сейчас работы завершены в 78 субъектах Федерации. Каждый год будет проводиться "переоценка ценностей".
Первоначальная задача кадастровой оценки - использование ее для целей налогообложения. Но сейчас речь идет о том, чтобы расчеты применялись также и при расчете арендной платы для государственных и муниципальных земель. Некоторые эксперты считают, что это подорвет возможности административного произвола в этой области. Невольно вспоминается неожиданное лавинообразное повышение тарифов на аренду торговых и офисных площадей, произошедшее в начале года и вмешательство Ю.Лужкова для разрешения сложившейся ситуации.
НА ВОПРОС корреспондента КДО о влиянии проводимой работы на рынок недвижимости A.Оверчук сказал:
- Система кадастрового учета должна быть максимально удобной для ее пользователей. Ситуация, когда человеку для покупки участка для строительства дома надо обойти и земельный комитет, и БТИ, и регистрацию - совершенно ненормальная, и мы это понимаем. Росземкадастр сейчас работает над федеральной программой, которая предусматривает создание Единого кадастра недвижимости. Мы говорим о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта.
А вот комментарий А.Оверчука о возможностях создания "одного окна" для потребителя, которые обсуждались в конце прошлого года на парламентских слушаниях по вопросам собственности:
- Что касается объединения кадастрового учета с системой регистрации прав, то здесь вопрос достаточно сложный, и мы предполагаем его решать на уровне налаживания информационного обмена с использованием информационных технологий, чтобы человек, который пользуется этой системой, не почувствовал, что он обращается к двум государственным органам. Должно быть "одно окно". Мы это совершенно четко понимаем и работаем в этом направлении. При единой системе учета неразберихи будет меньше, чем при обилии местных муниципальных систем.
Не секрет, что сегодня произошло в связи с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, у нас есть федеральное законодательство, но из-за того, что сами учреждения юстиции по регистрации прав формировались субъектами Федерации, фактически у нас в стране 89 систем регистрации, и это, согласитесь, совсем не облегчает жизнь участникам рынка недвижимости.
Что касается земельного кадастра, то он находился в более ущербном состоянии с точки зрения финансирования. Оно осуществляется через бюджет со всеми вытекающими отсюда последствиями. Но преимущество нашего комитета в том, что это федеральная система - это единство подходов на всей территории страны. И именно на этой базе можно сегодня строить Единый кадастр недвижимости и налаживать взаимодействие с учреждениями юстиции. Поэтому сегодня Росземкадастр стал ведущим звеном в перестройке, которая должна привести к тому, чтобы система учета и регистрации стала удобной для участников рынка недвижимости.
