Сценарий. Тяжелое финансовое положение уже зимой приведет к банкротству многих застройщиков, считают эксперты. Это скажется не столько на рынке недвижимости в целом, сколько на соинвесторах этих компаний.
Голодовки и митинги в последнее время стали основным оружием долевых инвесторов в борьбе за жилье. Вслед за соинвесторами компаний "Стройметресурс", КТ "Социальная инициатива и К", "Созидатель", "Стройтехинвест" митинг провели вкладчики ООО "Мастерок", ОАО "Новый мир" и ЗАО "ЦРД Град", а покупатели квартир у компании "Интерурал" начали голодовку. Такая активность жителей, требующих достроить "замороженные" дома, уже получила широкий резонанс и стала головной болью как для самих компаний, так и для властей. Массовые выступления дольщиков ни городские, ни областные власти не устраивают, и они хаотично ищут возможность передачи недостроенных площадок другим компаниям, оказывая давление на провинившихся застройщиков, многие из которых уже вряд ли смогут продолжить свою деятельность.
Выживут не все. Тень банкротства витает не только над теми компаниями, чьи вкладчики сегодня выходят на улицы города. По мнению главного исполнительного директора корпорации "Уралсиб" Алексея Чаленко, ситуация для строителей гораздо более тяжелая, чем представляется на первый взгляд. "Если мы посмотрим на финансовые показатели компаний-лидеров, то есть тех, кто сдает по 500 тыс. метров в год, то окажется, что финансовое положение 50% этих компаний - неудовлетворительное, а у более мелких участников рынка (те, кто строит 50-200 тыс. метров в год) этот показатель составит около 80%",-говорит он.
"Отрицательный баланс для застройщиков - это нормально. Строитель берет деньги в долг, возводит дом и раздает инвесторам квартиры. Сначала баланс отрицательный за счет долга, потом нулевой, когда все долги погашены квартирами, хуже, если в результате "кривого" бизнес-плана или просто воровства после удовлетворения требований кредиторов баланс опять отрицательный. Тогда при следующем цикле сумма отрицательного баланса растет. Десяток таких циклов - и никакие вливания компанию уже не спасут",-считает независимый аналитик Андрей Бекетов.
По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, кризис этот начался еще летом прошлого года, а причинами снижения спроса стало ожидание потребителями падения цен на недвижимость и заявления о реализации программ доступного жилья. "Возможность получить до 50% годовых обеспечивала спрос и постоянный приток средств от инвесторов, как только доходность снизилась до 15-20%-это привело к снижению спроса и вызвало финансовые проблемы строителей", - объясняет Константин Апрелев.
Надежды застройщиков на то, что снижение спроса будет временным, не оправдались. Более того, с начала нынешнего года стало очевидно, что многие объекты так и не будут достроены, - в результате еще больше людей отказалось от инвестиций в первичный рынок.
Тех средств, которые собрали в свое время застройщики с соинвесторов, могло бы хватить на постройку объекта, но эффективно распределить ресурсы смогли далеко не все. В период роста спроса многие компании размещали средства, полученные на одном объекте, в новые площадки, брали кредитные ресурсы у банков. Когда же продажи прекратились, у компаний не оказалось денег на достройку, но было в наличии 10-15 объектов на разных стадиях строительства.
Еще больше к краю пропасти, за которой начинается банкротство, подтолкнул застройщиков ФЗ N214-"О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Раньше, имея административный ресурс или просто некоторое понимание работы на данном рынке, можно было очень легко войти в этот бизнес - получить площадку и начинать продавать квартиры в еще не построенных домах. Закон же запретил привлекать соинвесторов до получения полного комплекта документов.
"Это ударило уже по ряду компаний, которые в этом году заморозили работы на своих площадках на 6-8 месяцев. Люди видели, что строительство остановилось, однако почему это произошло, знали не всегда. Все эти факторы привели к тому, что строительный рынок сегодня находится в ужасном состоянии. Потребители это вряд ли заметят, а вот тем, кто знает рынок изнутри - это очевидно", - считает Алексей Чаленко из "Уралсиба".
Последствия неочевидны. Небольшие компании сегодня оказались в наиболее тяжелом положении. Денег нет, площадки стоят, банки не дают кредитов. "Крупные застройщики предприняли своевременные шаги еще весной-летом нынешнего года: кто-то продал часть своих наименее коммерчески-привлекательных площадок, кто-то заключил с риэлторами договоры о гарантированной реализации квартир. Снижая доходность, они сохранили финансовую устойчивость",-считает Константин Апрелев из РГР.
По мнению экспертов, уже зимой наиболее слабые участники уйдут с рынка. "Многие из них сегодня находятся в таком состоянии, что уже вряд ли смогут подняться. Они могут жить, вести диалог с властными структурами и соинвесторами, но то положение, в котором они находятся, уже не позволит им вести строительную деятельность", - считает Алексей Чаленко. По словам директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, сценарий банкротства мелких застройщиков Подмосковья в ближайшей перспективе вполне вероятен, но какого-то значительного влияния на рынок недвижимости это не окажет.
Некоторые аналитики уверены, что такое "кровопускание" пойдет на пользу: самые слабые с точки зрения финансового положения и методов ведения бизнеса компании прекратят свою деятельность. Затронет этот процесс не только участников рынка, но и соинвесторов, и для того, чтобы защитить последних, потребуется государственная поддержка.
По мнению ряда экспертов, фирмы, которые не могут достроить уже начатый объект, необходимо отстранять, а их площадки передавать (на условиях тендера) тем, кто способен вложить деньги в достройку домов. Этот шаг позволит избежать социального взрыва.
Правда, взять "проблемные" участки затруднительно. Для будущего покупателя, отмечают ряд экспертов, здесь слишком много рисков. "Непонятно, какие обязательства по объекту берет на себя новый застройщик. Фактически сегодня нет нормальных инструментов продажи этих объектов", - считает Константин Апрелев.
"Если у меня есть деньги и желание достроить объект, это все равно будет сделать непросто, - считает вице-президент компании "Бест-недвижимость" Михаил Гороховский.-Если нет желания строить и мы договоримся о передаче прав другому застройщику, то нет гарантий, что местный муниципалитет разрешит сделку - у них может быть свой кандидат на достройку". При этом он отмечает, что новому инвестору рассчитывать на прибыль не приходится.
Самый лучший выход для самих компаний и их соинвесторов - продажа всего бизнеса. Но эксперты не исключают и более пессимистических сценариев: "Если процесс банкротств пойдет в массовом порядке, а такой сценарий вполне возможен, многие соинвесторы окажутся у разбитого корыта. Надеяться на то, что закон защитит их, не приходится - просто не с кого будет брать деньги, на счетах многих компаний уже сегодня ничего нет. Правда, все это гипотетические варианты, так как скорее всего правительство Москвы и региональные администрации не допустят такого развития событий",-считает Алексей Чаленко.
Не менее важным последствием станет и рост цен. По мнению аналитиков, уменьшение количества вводимых домов, более жесткие требования к застройщикам, осторожность банков при кредитовании строителей-все это приведет к существенному сокращению предложений на первичном рынке, соответственно увеличится спрос, а вместе с ним поднимутся и цены на жилье.
Изменчивые условия. Не всегда компании виновны в том, что жители не могут въехать в приобретенное жилье. По крайней мере в тех случаях, когда дом готов, но нет коммуникаций, винить в этом одних строителей не следует. Несмотря на то что участники рынка неохотно рассказывают о своих взаимоотношениях с властными структурами, "Ф." выяснил, что именно политика региональных администраций - основная причина "заморозки" строительства на ряде объектов (например, в Химках и Красногорске).
"Администрация получает долю чаще деньгами, иногда квартирами - обычно 20-40%. Местные власти говорят застройщикам: "Вы нам сегодня отдаете деньгами нашу долю, а мы через два года проводим коммуникации". Когда же наступает завершающий этап строительства, власти отказываются от выполнения своих обязательств, перекладывая проводку воды, теплоснабжения, канализации на застройщика. Администрация чаще всего ссылается на отсутствие средств в бюджете", - поведал "Ф." один из участников рынка.
Многие эксперты считают, что такие ситуации можно было бы разрешить, если бы со стороны властных структур было хоть минимальное стремление к консенсусу. "Город может признать, к примеру, за собой долги, провести реструктуризацию, назначить сроки погашения, застройщик при наличии таких оформленных обязательств города мог бы рассчитывать на кредит с целью достройки объекта, но это встречается довольно редко. Чаще власти просто отказываются от переговоров, а застройщик либо подает в суд, либо бросает стройку", - объясняет Михаил Гороховский из "Бест-недвижимости".
Как правило, в Москве такие проблемы разрешаются как раз путем переговоров. В Подмосковье же любая смена областной или районной администрации заканчивается переделом наиболее интересных строительных площадок и как следствие - проблемами для их прежних владельцев.
