Рынок недвижимости в сентябре 2005 года и прогноз на перспективуНазад
Рынок недвижимости в сентябре 2005 года и прогноз на перспективу
Сентябрь считается переломным месяцем на рынке недвижимости Москвы. Он является определяющим для рынка до конца года. Однако возникает вопрос - что же он определяет?
Квартирный рынок можно представить мощным локомотивом, который медленно, степенно ускоряется и едет все быстрее и быстрее. Он разогнался, и, соответственно, мы имеем за лето почти 10 % прироста к весенним ценам при снижающемся объеме предложения.
По всей видимости, сентябрь не отстанет. Рост цен будет значительно подстегнут падением курса доллара, наблюдающимся в последние недели вследствие катастрофических событий в американском Нью-Орлеане. Дело в том, что наш рынок жилья все еще чрезвычайно зависим от состояния доллара США, ибо, во первых, именно в долларе идут накопления на недвижимость, а во вторых, обеспеченная публика всегда предпочитала именно долларовые инвестиции.
Что же делать человеку, ищущему квартиру в условиях заметно растущего рынка? С одной стороны, время для покупки не очень благоприятное - не лучший выбор, большая вероятность "квартирного аукциона" (когда поднимают ранее заявленную цену под тем предлогом, что другой покупатель дает больше). С другой стороны, в любую минуту "поезд может уйти" - и завтра нужное жилье будет гарантированно дороже.
В такой ситуации более чем привлекательной становится ипотека. Причем даже с драконовскими российскими процентами. Дело в том, что цена покупаемой квартиры и размеры выплат зафиксированы на момент принятия решения. В то же время реальная стоимость растет и растет. И ранее пугавшие проценты неожиданно становятся вполне приемлемыми.
Важно отметить еще тот факт, что с годами повышается также цена аренды. И если вы приобрели недвижимость с помощью ипотеки для инвестиционных целей, то в определенный момент стоимость аренды становится равной платежам в счет погашения кредита.
Это по достоинству оценили ипотечные первопроходцы, купившие жилье в 2001-2002 годах. Ныне они либо уже рассчитались с банком (досрочное погашение кредита у нас очень популярно), либо вносят ставшие смешными аннуитетные платежи. Конечно, если бы цены упали, "пионеры" признали бы ипотеку неверным решением, но рынок шел только вверх, и это стало удачей для тех, кто рискнул.
Сейчас еще рано говорить о буме ипотеки в Москве, но значение ее для нашего рынка налицо. Возникает вопрос - а не связан ли наблюдаемый рост цен с ростом ипотечной активности напрямую? Ведь есть один очень интересный пример - рынок Санкт-Петербурга, где стагнация откровенно затянулась и ипотека как таковая развита гораздо меньше, чем в Москве. Пока отсутствие четких аналитических данных не позволяет численно рассчитать влияние ипотечных кредитов на повышение цен, однако можно смело говорить о значимости этого фактора.
Что еще могло послужить двигателем нынешнего ускорения подъема цен?
Ранее автор данного материала неоднократно подчеркивал, что в Москве сложился дефицит рынка новостроек. Старые объекты еще есть, но они уверенно распродаются и выходят из игры. Хуже того, некоторые адреса сняты с продажи, причем адреса с достаточно большим количеством уже продававшихся квартир. Это объекты, попавшие под действие федерального закона о долевом строительстве и не удовлетворяющие его требованиям. К примеру, компания "Миэль" сняла дом по ул. Ак. Анохина, к.11а по причине недооформленных разрешений на строительство и продает квартиры в домах, документы на которые полностью соответствуют закону.
Подобная, абсолютно правильная практика следования закону не способствует насыщению рынка. Причем следует отметить, что "первичка" всегда оказывала сдерживающее влияние на цены "вторички", так как стоимость квадратного метра здесь всегда была ниже.
В целом же лето оказалось небогатым на события в рассматриваемой сфере. Контрольный пакет "Главмосстроя" перешел в новые руки - вот, в общем то, и все. Осень должна стать более насыщенной. По крайней мере, нам предстоит целая вереница выставок-ярмарок, главные из которых - мероприятия в Центральном доме художника (с 29 сентября) и Гостином Дворе (середина октября). Обычно на этих двух выставках обширно представляли новостройки Москвы и Подмосковья. Что будет на этот раз - сложно предположить. В любом случае данные экспозиции должны красочно проиллюстрировать картину, складывающуюся на квартирном рынке столицы. Чрезвычайно интересно, кто же открыто заявит: "Мы строим и продаем недвижимость в рамках нового закона!" и представит весомые доказательства.
