В Кремле объяснили стремительное вымирание россиян
Сенатор Валентин Завадников: Проект `Доступное и комфортное жилье - гражданам России` требует совершенствования Градостроительного и Жилищного кодексов Назад
Сенатор Валентин Завадников: Проект `Доступное и комфортное жилье - гражданам России` требует совершенствования Градостроительного и Жилищного кодексов
Для реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" необходимо совершенствование норм Градостроительного и Жилищного кодексов, считает председатель Комитета Совета Федерации по промышленной политике Валентин Завадников. Об этом он заявил в интервью корреспонденту "ФК-Новости".

Глава комитета СФ напомнил, что в самом конце 2004 года был принят и вступил в силу так называемый "пакет жилищных законов". Одной из основных целей его принятия было обеспечение граждан доступным и комфортным жильем. Стержневую роль в этом пакете законов играют два кодекса - Градостроительный и Жилищный. Задача по разработке данных законодательных актов была действительно сложной, особенно если учесть что новый Жилищный кодекс заменил Жилищный кодекс РСФСР, действовавший с 1983 года. Новые кодексы должны были обеспечить полноценное регулирование отношений по строительству и эксплуатации жилья.

При работе над данными законодательными актами было сформулировано и внесено огромное количество поправок и замечаний. "К сожалению не все заслуживающие внимания поправки были учтены при работе над кодексами", - отметил сенатор. Именно в силу этого возникла необходимость внесения поправок, как в Градостроительный, так и в Жилищный кодекс, в том числе и в целях реализации национального проекта по обеспечению россиян доступным жильем.

Он сформулировал некоторые замечания в отношении данных законодательных актов, касающихся реализации этого нацпроекта. Так, согласно Градостроительному кодексу, правила застройки устанавливаются каждым муниципальным образованием применительно к территории данного муниципального образования. Другими словами, установление правил застройки принудительно низведено на самый низкий территориальный уровень. "В России насчитывается порядка тридцати тысяч муниципальных образований и соответственно будет столько же несогласованных друг с другом правил застройки", - подчеркнул Завадников.

По его мнению, надо учитывать, что градостроительная деятельность по своей сути все-таки деятельность комплексная, и на практике установление несогласованных правил застройки муниципалитетами, территории которых соприкасаются, может привести к разного рода затруднениям. Например, могут возникнуть затруднения при составлении схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, которые, в соответствии со статьей 16 Градостроительного кодекса, необходимо согласовывать с муниципальными образованиями в целях учета правил землепользования, застройки и содержащихся в документах МО положений о территориальном планировании.

Существует и еще один аспект проблемы. Сенатор считает, что "муниципалитеты просто не в состоянии будут разработать такие правила, эта задача по необходимым ресурсам, в том числе кадровым, превышает их возможности". Кроме того, статья 8 Градостроительного кодекса не предоставляет муниципальным образованиям права осуществления строительного надзора (которое имеется у субъектов Федерации), то есть муниципальные образования, по сути, лишены возможности адекватного контроля за соблюдением ими же установленных правил застройки. "Представляется, что в данной области необходимо найти оптимальный баланс распределения полномочий", - полагает глава комитета СФ.

Он также напомнил ряд положений других документов, относящихся к градостроительству. Например, с 1 января 2007 года упраздняется проведение всех существующих в настоящее время экспертиз, за исключением предусмотренной статьей 49 Градостроительного кодекса государственной экспертизы строительной документации. Существующая в настоящее время обязанность застройщика получить заключение большого числа экспертиз, при том, что их проведение в настоящее время подчас лишено четких критериев (поскольку базируется на устаревших и несогласованных между собой ГОСТах, СниПах и т.д.) и часто поставлено на коммерческую основу, резко удорожает стоимость строительства, создает условия для роста коррупции, не позволяет в конечном итоге обеспечить контроль за соблюдением строительных норм.

"Предусмотренная Градостроительным кодексом в качестве замены комплексу существующих видов экспертиз единая государственная экспертиза имеет целью установить соблюдение требований технических регламентов и данных, полученных при проведении инженерных изысканий на участке, отведенном под строительство", - отметил сенатор. Между тем, по его сведениям, в строительстве продолжает действовать огромное число стандартов и СНиПов, принятых много лет назад. Их ревизия на соответствие современным условиям в полном объеме не проводилась, требования их подчас противоречат друг другу.

В соответствии с законом "О техническом регулировании" с 1 июля 2010 года государственные стандарты автоматически прекращают свое действие, поскольку к этому времени уже должна быть разработана целостная система технического регулирования в строительстве. По мнению Завадникова, сама концепция Градостроительного кодекса основана на презумпции существования свода технических регламентов, отсутствие которых не позволяет осуществлять целый ряд предусмотренных кодексом обязательных процедур. Например, невозможно разрабатывать и принимать схемы территориального планирования, что в свою очередь в ближайшем будущем приведет к срыву выделения земельных участков для строительства, поскольку с 2008 года такое выделение допускается только при условии наличия готового комплекта документов территориального планирования.

"При этом ситуация с разработкой и принятием технических регламентов не может не вызывать озабоченности", - подчеркнул Завадников. Еще более актуальным, по его словам, вопрос разработки строительных технических регламентов делает отмена с 1 января 2007 года лицензирования проектирования и строительства зданий и сооружений. Таким образом, вопрос скорейшей разработки и принятия комплекса технических регламентов в градостроительной деятельности является крайне насущным.

Что же касается Жилищного кодекса, то и он нуждается в изменениях. Прежде всего, отметил сенатор, "правовое поле Жилищного кодекса простирается на отношения с уже построенным жильем". Таким образом, применительно к ЖК в плане реализации проекта доступного жилья можно говорить о доступности эксплуатации жилья, о комфортности проживания в жилом помещении, соответствующем установленным нормам и обеспеченным коммунальными услугами надлежащего качества и объема. "То есть доступное жилье - это жилье, для которого реально не только его получение, но и дальнейшее полноценное и комфортное использование", - считает глава комитета СФ.

Сейчас взят курс на максимально возможную полную ответственность граждан за решение своих жилищных проблем. По словам сенатора, "человек не только вправе иметь собственность, в том числе и жилье, но и обязан за нее отвечать и содержать". Собственник наиболее заинтересован в своем имуществе. Его собственность - это его непосредственный интерес и самый мощный для него стимул. Государство должно стимулировать граждан, имеющих в собственности жилье или желающих его приобрести, создавать собственникам жилья условия для полноценной реализации их прав.

Он отметил недостатки действующего с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Так, нуждаются в совершенствовании статус, права и обязанности собственника жилья. В настоящее время статус собственника жилья и проистекающие из такого статуса права являются в определенной части декларативными и нереализуемыми на практике. Для нанимателя предусмотрено право на получение коммунальных услуг надлежащего качества (статья 65 главы 8 раздела 3 ЖК). Такого же права для собственника в соответствующей части ЖК (это глава 5 раздела 2) не предусмотрено.

Собственники жилых помещений обязаны кроме уплаты коммунальных платежей нести и расходы на капитальный и текущий ремонт дома пропорционально своей доле и бремя содержания общего имущества, технических помещений и земельного участка. При этом по общему правилу собственник, обязанный содержать свою собственность, имеет право и на пользование ею и извлечение из нее выгоды. ЖК, формально предоставляя право собственности на такое имущество и возлагая на собственника бремя его содержания, фактически не содержит норм о реализации таких прав, отсылая к гражданскому законодательству.

Главное, по словам сенатора, то, что "собственник жилья, обязанный нести расходы на ремонт дома, не может проверить обоснованность и соразмерность затрат на такой ремонт". Далее - статья 36 ЖК дает гражданину право собственности на часть земельного участка, на котором стоит жилой дом. Однако, в соответствии с действующим законодательством, в первую очередь Гражданским кодексом, право на недвижимое имущество, к которому относится и земля, возникает только с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 ГК). Таким образом, должна быть проведена регистрация права общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме на земельный участок, занимаемый данным домом. При изменении состава собственников и даже при изменении их персональных данных должна проводиться перерегистрация.

На практике данное положение фактически нереализуемо, поскольку регистрация должна проводиться по инициативе собственника (в данном случае сособственников), любые изменения в составе собственников (приобретение квартиры в доме, изменение данных хотя бы одного из собственников) обязывает произвести перерегистрацию. Таким образом, процесс перерегистрации становится фактически постоянным, что резко (на порядок) усиливает нагрузку на регистрирующие органы, и так уже не справляющиеся с работой, и способствует дальнейшей бюрократизации системы государственного управления.

Также необходима доработка норм Жилищного кодекса, регулирующих изъятие жилого помещения у собственника в связи с необходимостью изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. Статья 32 ЖК устанавливает, что в этом случае собственнику выплачивается рыночная стоимость его жилья, а также компенсируются все убытки, причиненные таким изъятием. Однако стоимость жилья с учетом износа может оказаться недостаточной для приобретения другого жилья. Предоставление взамен изымаемого другого жилого помещения в соответствии с буквальным толкованием статьи 32 ЖК возможно, но не обязательно. Такое положение может привести к нарушению статьи 40 Конституции, устанавливающей, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Необходимо доработать статью 32 ЖК, предусмотрев, что по требованию собственника изымаемого жилья ему должно быть предоставлено аналогичное по потребительским качествам жилье.

Кроме этого, Валентин Завадников уверен, что очень много вопросов вызывает управление многоквартирным домом. "Вопрос это достаточно масштабный и комплексный. К 1 января 2007 года общее собрание жильцов дома должно решить вопрос каким из предусмотренных ЖК способов будет управляться дом. Это либо непосредственное управление жильцами, либо через ТСЖ или органы жилищного кооператива, либо специализированной управляющей компанией", - отмечает он. Но, как показывает практика, доля первых двух способов будет крайне мала, не более 15-20 процентов, и это притом, что жильцы смогут и успеют организоваться и принять решение и начать его исполнение, как этого требует статья 161 ЖК.

Соответственно основной способ будет третий - специальная управляющая компания. В соответствии с той же статьей 161 ЖК, если решение жильцами не принято в установленный срок, то за них это решают органы местного самоуправления. Назначение компании происходит по конкурсу. Компания получает в управление дом минимум на 1 год, максимум на 5 лет. И здесь возникает два момента, в которых субъективное усмотрение местных органов будет иметь решающее значение.

Момент первый: назначение по конкурсу. Сам механизм конкурсного отбора позволяет определенные допуски. В частности, установление различных критериев, в том числе не имеющих однозначного толкования, то есть создание преференций одному из участников. Именно поэтому сейчас наметилась тенденция на замену конкурсов аукционами, как более справедливым и объективным способом определения победителя. Таким образом, есть опасения и вполне обоснованные, что определение управляющей компании будет проходить необъективно, с различными злоупотреблениями.

Более того, возможно заключение договора вообще без проведения конкурса. Пункт 8 статьи 161 ЖК позволяет это сделать в том случае, если конкурс не состоялся. Совершенно очевидно, что можно создать такие условия, при которых конкурс будет признан несостоявшимся, и произвести назначение управляющей компании вообще без всякой конкуренции. При таких обстоятельствах о демонополизации рынка ЖКХ, создании конкуренции в этой области говорить не приходится.

Второе - срок на который заключается договор - от 1 года до 5 лет в соответствии со статьей 162 ЖК. При этом данная статья не содержит никаких критериев, в каком случае какой срок устанавливается. То есть, опять же вопрос отдан на субъективное усмотрение. С другой же стороны, в ЖК есть противоречие между статьей 162 и 161. Статья 161 ЖК обязывает органы местного самоуправления повторно провести собрание жильцов через год после выбора управляющей организации для определения способа управления. Кроме того, способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания жильцов. И опять же никаких оснований для изменения закон не предусматривает.

То есть, заключен договор, допустим на максимальный срок, на 5 лет, управляющая организация его добросовестно исполняет. Собирается общее собрание и решает - от услуг управляющей организации отказаться, то есть расторгнуть договор. А по общему правилу, установленному Гражданским законодательством, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается. Как правило, одностороннее расторжение производится через суд при нарушении условий договора. Да, закон позволяет предусматривать исключения, как в данном случае. Но оправдано ли это исключение? Получается, что управляющая организация постоянно находится в "подвешенном" состоянии. В таком положении у нее не будет стимула добросовестно исполнять свои обязательства.

Таким образом, если взять две статьи ЖК - 161 и 162, то даже между ними есть противоречия, если же подходить более широко, то в совершенствовании нуждается весь раздел 8 Жилищного кодекса, посвященный вопросам управления в многоквартирном доме. Этот вопрос очень важный, это то, что будет сопровождать жильцов каждый день на протяжении многих лет и неясности, недостатки кодекса в этой области приведут к массовым нарушения, спорам, в том числе судебным, отразятся непосредственно на эксплуатации и состоянии дома, на положении во всем комплексе ЖКХ.

И конечно, много вопросов к коммунальным и иным эксплуатационным платежам. Они регулируются разделом 7 Жилищного кодекса. "Рынок коммунальных услуг сейчас все еще монополизирован, тарифообразование непрозрачно, и плательщики не имеют возможности адекватного контроля за соответствием их платежей фактическим затратам", - сказал сенатор. Поэтому, по его мнению, необходимо прямо предусмотреть возможность оказания жилищно-коммунальных услуг предприятиями и организациями всех форм собственности. Также необходимо произвести разделение субъектов, оказывающих коммунальные услуги, на естественно-монопольные (и как следствие имеющие принудительное тарифное регулирование) и прочие, ценообразование которых осуществляется по рыночному принципу.

Система жилищно-коммунального хозяйства характеризуется и существенной долей неоправданных издержек, причем власти на местах не заинтересованы в снижении этих издержек. Фактически отсутствует ответственность за неоказание или ненадлежащее оказание коммунальных услуг, в Жилкодексе не предусмотрен механизм реализации прав собственника или нанимателя жилья в этом случае. При таких обстоятельствах нельзя говорить о паритете прав потребителей коммунальных услуг и структур их оказывающих.

Кроме того, например, вопросы водоснабжения, энергоснабжения в определенной своей части подпадают под действие законодательства о техническом регулировании, реформа которого сейчас идет. Соответствующих технических регламентов пока не принято, действуют устаревшие нормы. В данной области ситуация сложная, хотя в последнее время и наметились положительные сдвиги, резюмировал сенатор.


05.04.2006
http://www.fcinfo.ru/themes/basic/materials-document.asp?folder=1970&matID=97777

Док. 489145
Перв. публик.: 05.04.06
Последн. ред.: 12.09.08
Число обращений: 177

  • Завадников Валентин Георгиевич

  • Разработчик Copyright © 2004-2019, Некоммерческое партнерство `Научно-Информационное Агентство `НАСЛЕДИЕ ОТЕЧЕСТВА``