Участники петербургского рынка недвижимости призывают городское правительство незамедлительно обратить внимание на проблемы, возникающие при переводе помещений из жилого фонда в нежилой.
Соседство жилого и коммерческого фондов в рамках одного объекта недвижимости заведомо предполагает и юридические, и социальные коллизии. Трудности возведения и эксплуатации такой недвижимости сегодня еще только начинают обозначаться и для застройщиков, и для управляющих организаций. Нерешенной остается и проблема перевода жилых помещений в нежилые, которая требует незамедлительного законодательного решения на уровне субъекта Федерации.
Дальше во дворы - больше перспектив
По оценкам специалистов, в основных торговых коридорах Петербурга (Невский пр., Большой пр., Загородный пр.) спрос на коммерческие помещения уже давно и значительно превышает предложение. Это вызывает рост и арендных ставок, и цен на недвижимость. По данным компании Praktis, на Невском проспекте за текущий год арендные ставки выросли примерно в 1,5 раза.
"Понятно, что и Невский не становится длиннее, и какой-то радикально новой застройки на нем не возникает. Поэтому источником дополнительного предложения в основных торговых коридорах и в формирующихся торговых зонах могли бы стать помещения во внутренних дворах, переведенные из жилого фонда в нежилой", - заявил руководитель отдела развития ООО "Praktis" Сергей Федоров.
На западе это называется стрит-ритейл. Сейчас он начинает развиваться и у нас за счет благоустройства дворов и создания проходных зон внутри кварталов. Речь идет об открытии магазинов на первых этажах жилых и офисных зданий. Для размещения торговых точек отлично подходят и коммунальные квартиры, расположенные на нижних этажах. Инвесторы охотно вкладывают деньги в их переоборудование: после смены профиля стоимость такого помещения увеличивается на 30-40%. Однако в центре города любые операции с недвижимостью сопряжены со значительными неудобствами.
"Очень сильно затрудняет процесс перевода то обстоятельство, что большинство зданий в центре Санкт-Петербурга являются историческими памятниками. Поэтому для их перевода в нежилой фонд необходимо большое число согласований", - отмечает начальник информационно-аналитического отдела в сфере налогообложения ЗАО "УКСХ "Эталон-ЛенСпецСМУ" Алексей Дыков.
Нужно не переводить, а строить
Наиболее активно процессы перевода из жилого в нежилой фонд сейчас идут в районах метро и новых торговых центров. Эти зоны генерируют значительные людские потоки, способствующие развитию стрит-ритейла.
По оценкам экспертов, до конца этого года в строй будет введено еще порядка 1 млн кв. м новых торговых площадей. Это создаст мощный импульс для активизации процессов перевода вокруг этих зон. Однако некоторые участники рынка полагают, что на окраинах города надо не просто менять статус помещений, а изначально строить больше специализированной коммерческой недвижимости.
Однако даже в "актуальных" районах невозможно получить точных данных, сколько же подобных сделок совершается ежегодно.
"Силами Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга проводился мониторинг, и ни одна из структур городской администрации не смогла предоставить рабочей группе цифры, на которые можно было бы опереться для анализа ситуации. Мы пришли к выводу, что сейчас в городе нет ни одного государственного органа, который бы обладал данными, сколько же помещений переводится ежегодно из жилого фонда в нежилой", - сообщил полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов Павел Созинов.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, сегодня можно говорить о цифре в 750 квартир, поменявших профиль в 2007 году.
"Даже если таких квартир действительно всего 750, то, умножив эту цифру на стоимость квадратного метра, мы получим оборот в 250 млн долларов. Видите, какие огромные средства задействованы на этом рынке", - добавил Павел Созинов.
Юридическая волокита
Существенно затягивает и без того не быструю процедуру требование Жилищного Кодекса РФ, согласно которому в переводимое помещение должен быть организован отдельный вход с улицы.
Сооружение такого входа затрагивает конструктивные элементы и опорные конструкции здания, которые по закону принадлежат всем сособственникам. Поэтому, перед началом работ, инвестор обязан получить согласие двух третей жильцов дома. Однако эксперты считают такое решение спорным.
"В Жилищном Кодексе действительно сказано, что ограждающие конструкции, вместе с чердаками, подвалами и лестничными пролетами, являются общим имуществом собственников жилья. Но нигде в ЖК не прописано, кто должен принимать решение о перепланировке дома", - отметил Павел Созинов.
Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга в 2005 году постановил, что переводом помещений из жилого фонда в нежилой будут ведать районные администрации. В итоге, в каждом территориальном образовании были разработаны собственные нормативные документы.
Несмотря на исчерпывающий список документов, необходимых для осуществления перевода, указанный в статье 23 ЖК РФ, и документов, необходимых для проведения переустройства или перепланировки (ЖК РФ, статья 26), администрации районов существенно дополняют этот перечень, произвольно трактуя понятие "оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения".
В частности, в распоряжении Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 28 октября 2005 года No 1508-р указано, что созданная на основе этого распоряжения Комиссия в своей работе руководствуется "...территориальными строительными нормами "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости", что не является правомерным, т. к. указанные нормы признаны актами добровольного применения постановлением Правительства города от 19 июля 2007 года No 874 (в ред. от 21 ноября 2007).
Наиболее сложная ситуация в Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах. Администрации вышеперечисленных образований требуют, помимо прочего, положительного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ссылаясь на ст. 44 и 45 ЖК РФ. Однако ни та, ни другая статья не относят напрямую решение о переводе объекта из жилого в нежилой фонд и перепланировку квартир к компетенции общего собрания ТСЖ.
По мнению Павла Созинова, если перепланировка жилого помещения проводится без присоединения к ним части общего имущества и выполняется с соблюдением всех требований безопасности, то собственник вправе просто уведомить товарищество о происходящей перепланировке и предстоящем переводе.
Лишние инстанции
По данным Центра юридических услуг "АВЕНТИН-недвижимость", для того, чтобы бывшей коммуналке был присвоен статус нежилого помещения, инвестору придется пройти не менее 18 инстанций. А по оценкам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, в некоторых районах города их может быть и больше.
В среднем процесс согласования в настоящее время состоит из следующих этапов:
- Получение разрешительно письма и КГА на отдельный вход
- Получения разрешительно письма КГИОП (в случае, если дом является памятником или находится в охранной зоне - старый фонд центральных районов)
- Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое)
- Согласование проекта входа в КГА и КГИОП
- Согласование проекта в СЭС
- Согласование проекта в пожарной инспекции
- Согласование проекта в Администрации района
- Согласование проекта в Жилищном агентстве
- Согласование проекта в ГУ "Дортехнологии"
- Согласование проекта в МВК (межведомственная комиссия)
- Экспертиза проекта в Жилищном комитете
- Подача документов на перевод в нежилой фонд в Жилищный комитет
- Получение постановления о переводе в нежилой фонд
- Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ
- Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, Администрации района и другие организации в зависимости от ситуации)
- Получение нового паспорта ПИБ
- Получение нового кадастрового номера
- Регистрация прав собственности в Росрегистрации
Однако некоторые бизнесмены все же смогли извлечь выгоду из данной ситуации: при районных администрациях как грибы стали возникать компании, берущиеся за 250-350 тыс. рублей получить согласование в упрощенной форме. Инвесторы только разводят руками, но платить не отказываются, ведь, в противном случае, на сбор документов уйдет несколько месяцев.
"При КГА существует некая коммерческая организация, которая изготавливает проекты перепланировки помещений, и затем без проблем их согласовывает. Для всех остальных, кто идет в КГА в общем порядке, создаются искусственные препоны: не так составлен проект, не так он согласован, не соответствуют стандартам технические нормы и т. д. Процесс согласования в данной организации затягивается обычно на 3 месяца", - рассказывает генеральный директор Центра юридических услуг ООО "АВЕНТИН-недвижимость" Сергей Подлевских.
Также нигде в законодательстве не сказано, что перевод помещения из жилого в нежилой фонд должен быть одобрен пожарной инспекцией и СЭС. Однако все районные администрации требуют этого в обязательном порядке.
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга подготовила перечень типичных вопросов и проблем, возникающих при взаимодействии с различными комитетами и ведомствами:
При работе с КГА:
- Необоснованное затягивание сроков при рассмотрении вопросов по созданию отдельного входа и других вопросов, находящихся в компетенции КГА (в Комитете этим занимается всего один специалист).
При работе с пожарной инспекцией:
- В нормативных документах согласование с Госпожарнадзором не требуется, но, по факту, согласование требуют в Администрациях районов и других инстанциях.
При работе с ГАТИ и ГУ "Дортехнологии":
- Требуют в обязательном порядке (негласно) предусмотреть парковочные места
При работе с ПИБ:
- ПИБ Центрального района сознательно затягивает сроки без каких-либо дополнительных объяснений. Во всех отделениях бюро отсутствуют ответственные исполнители.
При работе с Жилищной инспекцией:
- В данном случае круг вопросов, которые рассматривает Жилищная инспекция, не конкретизирован, т. к. инспекция не подписывает никаких актов по работам. Таким образом, создается искусственная задержка по срокам приемки.
При работе с СЭС:
- После объединения СЭС Красносельского и Кировского, Калининского и Выборгского районов, инвесторам приходится получать двойное согласование.
В итоге, к числу главных проблем, тормозящих развитие стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, участники рынка относят искусственное затягивание сроков перевода помещений из жилого в нежилой фонд, и незаинтересованность госструктур в оказании собственникам помощи в этом процессе. Консультанты и риэлторы уже начинают бить тревогу.
"Необходимо срочно сокращать сроки перевода помещений, иначе скоро для инвесторов это будет уже и не интересно и не выгодно", - предупреждает Сергей Федоров.
Также, в целях упрощения процедуры, многие эксперты считают целесообразным заменить практику согласования перевода общим собранием собственников многоквартирных домов с согласовательной на уведомительную. Это, по их мнению, должно устранить вмешательство в процесс отдельных категорий "заинтересованных" граждан, зачастую используемых нечистоплотными конкурентами и политиками.
